愛(ài)華網(wǎng)有人認(rèn)為，中國(guó)的城市化還需要20～30年的時(shí)間，因此，房地產(chǎn)的繁榮應(yīng)該還會(huì)持續(xù)20～30年的時(shí)間。筆者則認(rèn)為該結(jié)論可能太樂(lè)觀了，原因是中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可能低估了城市化水平，這是經(jīng)濟(jì)研究及經(jīng)濟(jì)決策中一個(gè)重大的誤會(huì)。從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度看，人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移之所以會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)勞動(dòng)者轉(zhuǎn)變?yōu)楣と酥笊a(chǎn)力水平的提高。在日本及其他國(guó)家，農(nóng)民沒(méi)有類似中國(guó)的戶籍限制，農(nóng)民轉(zhuǎn)移到非農(nóng)業(yè)領(lǐng)域之后自然成為市民，因此，城市化水平基本上代表著農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的程度。但中國(guó)有戶籍限制，大多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)移出去的農(nóng)村勞動(dòng)力并沒(méi)有獲得市民的身份，沒(méi)有將其統(tǒng)計(jì)在城市人口里面，這樣的人口應(yīng)該有2億左右。從城市的角度看，政府為了自己的政績(jī)會(huì)傾向于低報(bào)人口數(shù)據(jù)，如果按照日本的統(tǒng)計(jì)口徑，中國(guó)當(dāng)前的城市化水平應(yīng)該是65%左右，比現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)高20個(gè)百分點(diǎn)左右?，F(xiàn)在的農(nóng)村到底還有多少年輕人沒(méi)有轉(zhuǎn)移到城市？真實(shí)的情況是，適宜轉(zhuǎn)移的農(nóng)村青年已經(jīng)基本上到城市去工作了。 總之，城市化是迄今為止推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要因素，但未來(lái)城市化對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用將降低。 人口紅利刺激房?jī)r(jià)上漲 隨著時(shí)間的改變，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的趨勢(shì)性特征，1949～1964年少兒撫養(yǎng)比迅速增長(zhǎng)，但老年撫養(yǎng)比增加不多，少兒撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比之和從60%增加到80%，對(duì)應(yīng)的是勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋壤?0%下降到20%。60年代以后至80年代初，中國(guó)的少兒撫養(yǎng)比快速下降，而老年撫養(yǎng)比變化不大，使勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋壤焖偕仙?，?0%上升到40%以上。1982年代以后，中國(guó)的少兒撫養(yǎng)比繼續(xù)下降，勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋壤黾拥?0%以上，峰值將出現(xiàn)在2015年左右，超過(guò)70%。隨后，老年撫養(yǎng)比出現(xiàn)快速上升，但一直到2021年中國(guó)的勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋壤继幵?0%以上。顯然，在1982～2021年期間，中國(guó)的勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋壤幵谧罴褷顟B(tài)，整個(gè)社會(huì)的負(fù)擔(dān)較輕，有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，被人口學(xué)家稱之為“人口紅利”。人口紅利的存在有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)處在繁榮狀態(tài)。（圖1） ? 從美國(guó)的統(tǒng)計(jì)規(guī)律看，人口與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間有很強(qiáng)的相關(guān)性，每個(gè)人的一生中一般會(huì)出現(xiàn)里次購(gòu)房行為，首次置業(yè)出現(xiàn)在31歲前后，二次置業(yè)一般在42歲左右，因此，人口出生率的波動(dòng)就會(huì)導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的需求波動(dòng)。中國(guó)的第一個(gè)人口出生高峰是1962～1969年，第二個(gè)高峰是1984～1987年（如圖2），在第一個(gè)高峰里，出生率一直高于3%，第二個(gè)高峰的出生率為2%左右。第一個(gè)人口出生高峰對(duì)應(yīng)的住房需求高峰應(yīng)該在1993～2000年，二次置業(yè)高峰應(yīng)該出現(xiàn)在2004～2011年。但1998年之前中國(guó)還沒(méi)有進(jìn)行住房制度改革，因此，第一個(gè)人口高峰對(duì)應(yīng)的住房需求無(wú)法得到滿足（由此也可以理解為什么在1998年政府決心進(jìn)行住房制度改革），使一次置業(yè)高峰被推后至1999～2006，到2004年時(shí)，一次置業(yè)的高峰還沒(méi)有過(guò)，而二次置業(yè)高峰已經(jīng)來(lái)臨（主要表現(xiàn)為房改時(shí)分得公房的人開(kāi)始有改善型需求），兩個(gè)高峰疊加在一起，二者重疊的區(qū)間在2004～2006年，這可能是2005年前后房?jī)r(jià)暴漲的原因。盡管中央出臺(tái)的一系列政策調(diào)控房地產(chǎn)，但效果甚微，被市場(chǎng)嘲諷為“越調(diào)越漲”。 這是根據(jù)美國(guó)的統(tǒng)計(jì)規(guī)律對(duì)中國(guó)的住房需求的推測(cè)，中國(guó)也有機(jī)構(gòu)作過(guò)小樣本的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，得出的中國(guó)人的購(gòu)房置業(yè)規(guī)律與美國(guó)基本一致。如果該結(jié)論成立，則意味著中國(guó)第一個(gè)人口高峰期（60后）出生的人的住房需求高峰在2007年將過(guò)去。但從2010年開(kāi)始，第二次人口高峰出生的人（即80后）的第一次置業(yè)高峰將出現(xiàn)，該需求高峰又和60后的二次置業(yè)高峰出現(xiàn)重疊。但201１年后的住房需求高峰無(wú)法與之前相比。最高峰應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去了。 由于60后是中國(guó)改革開(kāi)放最大的收益者，當(dāng)前的中國(guó)社會(huì)財(cái)富主要集中在他們手里，他們是推高房?jī)r(jià)的主要力量。對(duì)于80后而言，他們的購(gòu)買力取決于他們的父輩購(gòu)買力，由此導(dǎo)致城市出生的青年與農(nóng)村出生的青年的命運(yùn)截然不同，高昂的房?jī)r(jià)使大量的農(nóng)村青年被永遠(yuǎn)隔離在城市大門之外。于是，８０后出生的農(nóng)村青年成為當(dāng)前中國(guó)社會(huì)的一個(gè)危險(xiǎn)的、絕望的群體！富士康出現(xiàn)的連續(xù)自殺事件就是一個(gè)信號(hào)，應(yīng)該引起有關(guān)決策者高度關(guān)注。 從日本的歷史經(jīng)驗(yàn)看，人口紅利不僅對(duì)應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，還刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，甚至是房地產(chǎn)泡沫。而人口結(jié)構(gòu)的老化和人口紅利的結(jié)束則對(duì)應(yīng)著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的下降和房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰弱，乃至房地產(chǎn)泡沫的破滅。如圖3所示，日本的人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)出現(xiàn)在1990年，而房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間與此高度吻合，1990年以后，日本進(jìn)入快速老年化的時(shí)代，不僅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)陷入泥潭，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一蹶不振。假如日本的經(jīng)驗(yàn)在中國(guó)同樣適用的話，意味著2015年將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要拐點(diǎn)。 ?? 匯率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 2005年7月21日，中國(guó)人民銀行宣布人民幣從即日起與美元的兌換價(jià)格升值2%，人民幣不再盯住單一的美元，人民幣開(kāi)始和一籃子貨幣掛鉤。這標(biāo)志著人民幣匯率改革的序幕已經(jīng)開(kāi)啟。 匯率改革究竟對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？從上個(gè)世紀(jì)80年代日本和臺(tái)灣的匯率改革的歷史軌跡看，匯率的升值導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，甚至產(chǎn)生嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。筆者從2004年前后開(kāi)始關(guān)注此事，并提出了一系列的政策建議，希望中國(guó)能夠避免重復(fù)20年前日本的覆轍，但遺憾的是，2005年以來(lái)的中國(guó)匯率改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)與20年前的日本故事越來(lái)越相似。 二戰(zhàn)以后，日本經(jīng)歷了兩次大的匯率變動(dòng)：第一次是1971年12月的“斯密森協(xié)議”，日元對(duì)美元的匯率從360上漲到306，漲幅為18%；第二次是1985年12月的“廣場(chǎng)協(xié)議”之后，日元迅速升值，到1987年底，日元匯率升值66%日本的兩次匯率改革都導(dǎo)致了地價(jià)的上漲。1971年底的匯率改革導(dǎo)致了1973年的地價(jià)上漲，但因?yàn)槭臀C(jī)的影響，時(shí)間只持續(xù)了1年，在此，我們不作重點(diǎn)分析。1985年后的日元升值導(dǎo)致了地價(jià)的連續(xù)5年的上漲。我們以1983年為基期計(jì)算，到1988年?yáng)|京的地價(jià)上漲了二倍多。 當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度之快是舉世公認(rèn)的，它已經(jīng)成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中典型的泡沫經(jīng)濟(jì)案例。日元匯率升值為什么會(huì)導(dǎo)致日本房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲？主要有兩個(gè)原因。原因之一是匯率改革迫使日本政府采取松的貨幣政策。由于日元升值的影響，日本的工業(yè)受到了相當(dāng)大的沖擊，1986年日本工業(yè)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。為了緩沖回來(lái)升值對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，日本中央銀行放松了銀根。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，日本的貨幣供應(yīng)量M2從1985年初的8%左右不斷增加到1987年的12%，增加了50%左右；在貨幣供應(yīng)大幅度增加的同時(shí)利率不斷下調(diào)，1986年9月和1987年5月，兩次采取緊急經(jīng)濟(jì)對(duì)策，將官方貼現(xiàn)率從5%降到2.5%。而當(dāng)時(shí)的日本經(jīng)濟(jì)仍然處于經(jīng)濟(jì)景氣上升的過(guò)程中，不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)政策刺激了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的投資品價(jià)格的不斷上漲。 原因二：為了減少金融自由化與國(guó)際化過(guò)程中銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，日本政府在匯率改革的過(guò)程中，推行銀行資本金管理改革，部分銀行執(zhí)行國(guó)際清算銀行制訂的銀行資本金管理規(guī)定，促使銀行貸款向住房抵押貸款傾斜，使銀行之間在不動(dòng)產(chǎn)貸款上產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，刺激了房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹（見(jiàn)后面的分析）。
與日本類似，臺(tái)灣的匯率改革也導(dǎo)致了島內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)。臺(tái)灣1979年2月建立外匯市場(chǎng)之初，新臺(tái)幣對(duì)美元的匯率是36：1，之后小幅貶值，在1985年12月之前，匯率基本維持在40：1的水平。但從1986年開(kāi)始，在美國(guó)的壓力之下，新臺(tái)幣不斷升值（逐步升值），如圖3所示，新臺(tái)幣與美元的匯率從1985年的100新臺(tái)幣兌換2.51美元上升到1989年的3.82美元，4年升值34%。
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