愛華網(wǎng)文·尹中立 影響房地產(chǎn)價格的因素非常復(fù)雜，單一因素的分析難觀全貌，甚至出現(xiàn)盲人摸象的結(jié)果。筆者在此試圖對影響當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格走勢的因素作一梳理，希望能對房地產(chǎn)各參與主體判斷市場的趨勢起參考作用，也希望對政府的房地產(chǎn)調(diào)控起到拋磚引玉的作用。 住房制度改革對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大影響 在建國后的40多年時間里，我國一直實行的是高度福利化的住房制度，住房分配實行實物配給，簡稱“單位分房”。在單位分房的時代，住房市場是不存在的，因為個人只擁有住房的使用權(quán)，沒有所有權(quán)，住房不能用于市場交換和流通。因此，在沒有房改之前，嚴(yán)格來說住房市場是不存在的。 1998年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，它表明我國新的住房政策開始實施。政策目標(biāo)是將城市住房消費從實物分配向貨幣分配。從政策導(dǎo)向看，國家明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)、把住宅產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟新的增長點，并出臺了一系列的扶持政策，也刺激著住宅產(chǎn)業(yè)的增長。例如居民購房時申請銀行按揭貸款，對按揭貸款實行利率優(yōu)惠等。 住房制度改革和鼓勵住房消費的政策極大地刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。1999年的住房銷售面積為1.18億平方米，住房銷售金額為2188億人民幣；而2009年的住房銷售面積為8.5億平方米，住房銷售金額為36763億人民幣。在房改后的11年里，中國的住房銷售面積和銷售金額分別增長了6倍和15倍。這些數(shù)據(jù)充分反映了住房制度改革之后中國房地產(chǎn)市場取得了巨大的成就。 但中國的住房制度改革也帶來了一些新的問題，主要是過度依靠市場而忽視了政府在住房保障方面的作用，導(dǎo)致買不起房子的人越來越多。如果說房改之前中國的住房制度是高度福利化的住房制度的話，那么，房改之后中國的住房制度變成了高度市場化的住房制度，從一個極端走到了另外一個極端。一個簡單的證據(jù)是保障性住房投資占住房投資的比重越來越低，到２００８年前后經(jīng)濟適用住房投資占房地產(chǎn)投資的比例只有３％左右。從全球的視角看，這兩種極端的住房制度都是行不通的。高度福利的住房制度是一種沒有效率的制度，但過度市場化的住房制度是缺乏公平的制度。在完全市場化的住房制度下，房價是由有錢人決定的，大多數(shù)人的收入必然難以承受住房價格。 政府當(dāng)然會看到這樣的問題，2007年出臺了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡稱24號文件)，開始對1998年出臺的住房制度進(jìn)行調(diào)整，2010年的房地產(chǎn)調(diào)控對住房保障制度的建設(shè)給與了更多的關(guān)注，2010年6月12日，建設(shè)部等七部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，有關(guān)部門正在研究制訂《住房保障法》。這些政策動向說明，我國的住房制度還依然處在不斷改革和完善過程中，未來的制度調(diào)整仍然是影響房地產(chǎn)市場的最重要因素。這是研究和分析我國房地產(chǎn)市場走勢所必須注意的問題。 財政稅收體制對房地產(chǎn)的影響 在現(xiàn)階段中國房價的上漲過程中，制度性的因素除了上述的住房制度改革之外，分稅制改革也是不得不提的。由于分稅制的存在，使地方政府與中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控的立場出現(xiàn)較大的分歧，不僅影響到中央的房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)威，而且影響到房地產(chǎn)調(diào)控的效果。 1994年中國實行了分稅制改革，分稅制改革對中國經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)很大，但也帶來了副作用，出現(xiàn)了地方政府的財權(quán)與事權(quán)不對等現(xiàn)象，各級財政越往上級資金越充裕，越往下級財政越艱難。 由于地方政府普遍入不敷出，求助中央政府撥款就成必然之勢，中央向地方的轉(zhuǎn)移支付遂成為地方政府預(yù)算收入的重要項目。而中央財政的轉(zhuǎn)移支付能力畢竟有限，于是，地方政府自然就要把眼光投向金融資源。1995年前后由城市信用社、信托機構(gòu)以及融資中心等機構(gòu)制造的金融混亂就是在這個大背景下產(chǎn)生的。然而，隨著改革的逐步深化，地方政府的行政權(quán)力對金融資源控制力越來越弱，地方政府為了彌補財政缺口，必須另辟溪徑。 1998年的住房制度改革使全國的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，地方政府擁有的最大的一塊資源——土地成為彌補財政缺口的最好途徑。1998年，這個數(shù)據(jù)不過區(qū)區(qū)67億，隨后以每年翻番的速度增長，至2009年底各地土地出讓收入1.2萬億，而2009年地方財政收入總額為3萬多億元。這足以說明，土地，已經(jīng)變成地方政府名副其實的第二財政。事實上，在許多地方，土地收入已經(jīng)占到地方財政收入的一半以上。地方政府在土地上的財政收益不僅表現(xiàn)在巨大的土地收益上，也同樣表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過程中。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價格的將近３０～４０％左右。如果再加上占房地產(chǎn)價格２０～４０％的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個房地產(chǎn)價格的５０～８０％。而這些滾滾而來的財富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產(chǎn)業(yè)趨之若騖，“經(jīng)營城市”的理念就是在這樣的背景下出現(xiàn)的。 對于地方政府官員來說，維持土地價格的上漲有百利而無一害。土地收入的增加不僅可以彌補財政支出的缺口，而可以增加基礎(chǔ)設(shè)施的投資，可以搞各種形象工程，由此可以帶動地方經(jīng)濟的快速增長，從而有利于主要領(lǐng)導(dǎo)的升遷。從商業(yè)利益考慮，只有土地價格的不斷上漲才能使少數(shù)利益集團(tuán)獲得超額收益。從已經(jīng)查獲的政府官員的腐敗案件看，很多地方官員直接或間接參與到房地產(chǎn)的開發(fā)或土地的買賣中。
有人說地方政府官員已經(jīng)被房地產(chǎn)開發(fā)商所俘獲，此話可能有些夸張，但政府官員已經(jīng)被房地產(chǎn)所綁架是不爭的事實。各地方政府不僅千方百計抬高土地價格，而且對中央的房地產(chǎn)調(diào)控陽奉陰違，這是中央房地產(chǎn)調(diào)控難以取得成效的重要原因。 城市化拉動了住房消費 從世界范圍看，與工業(yè)化幾乎同步的城市化大約經(jīng)歷了150～200年的時間，整個城市化的進(jìn)程可劃分為3個階段：1)初期階段。隨著工業(yè)在城市的集聚，城市的數(shù)量和人口規(guī)模逐步增加，由于城市化增速較慢，城市人口的基數(shù)低，城市住房的壓力不是很大；另一方面，較低的經(jīng)濟發(fā)展水平和城市物質(zhì)基礎(chǔ)，決定了大多數(shù)居民只能生活在較差的住區(qū)環(huán)境當(dāng)中。2)加速發(fā)展階段。當(dāng)一個國家和地區(qū)的城市化水平，即城市人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到30%之后，因工業(yè)化和經(jīng)濟發(fā)展已打下一定基礎(chǔ)，受其慣性的推動，城市化的水平在短期內(nèi)迅速提高，城市的數(shù)量和人口急劇增加，大城市驟然膨脹，對于突發(fā)其來的人口浪潮，城市的建房速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市人口的增長速度，從而出現(xiàn)住房緊缺的狀況。3)后期階段。當(dāng)城市化水平超過70%之后，城市人口的增長速度趨緩，大城市中心區(qū)的人口向郊區(qū)擴散，出現(xiàn)所謂“郊區(qū)化”現(xiàn)象，工業(yè)對城市化推動的主導(dǎo)作用已被第三產(chǎn)業(yè)取代，整個區(qū)域形成大、中、小城市密切結(jié)合、分布有序的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)。 以上分析表明，城市化發(fā)展的不同階段，住房問題表現(xiàn)的形式不完全相同，住房矛盾的尖銳程度也不一樣。從總體上看，城市化加速前后一段時間住房問題最為突出。 改革開放加快了中國城市化的進(jìn)程。全國城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年年30.1%，平均每年增加0.6個百分點，而同期世界城市化的水平平均每年只提高0.25個百分點；城鎮(zhèn)人口由1.7億增至3.81億人，平均每年凈增1000萬人。 1998年以后，由于戶籍制度改革的推進(jìn)，我國進(jìn)入了加速城市化的階段，2009年底人口城市化率達(dá)到45.68%，在十年時間里城市化率增加了15個百分點。這些數(shù)字表明，中國城市化的加速階段實際上從80年代就開始了，1998年以后我國城市化進(jìn)入第二發(fā)展階段——加速發(fā)展階段。城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求。
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