愛華網(wǎng)???? 靜安花園囤地20年 九龍倉空言高周轉 3年前，從央企虎口奪食的九龍倉以48.28億元將黃浦江沿岸E18地塊(9-3)收入囊中，折合樓板價35500元/平方米，創(chuàng)下了住宅單價地王而風光無限，該地塊周圍的鄰居不乏單價10萬元/平方米的臨江豪宅。 兩年的土地大限已過，該地塊剛開始平整土地，并無正式動工的跡象。僅在上海，九龍倉三幅土地儲備均已超過兩年，靜安花園項目甚至囤地長達20年。雖然九龍倉集團有限公司副主席、九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋在2012年9月的一次業(yè)內(nèi)論壇上喊出響亮的口號，要學內(nèi)地開發(fā)商的快速周轉，“我們也不要賺太多，我們要賺得快，賺得快比賺得多更重要”，但是，港資慢開發(fā)的節(jié)奏似乎在九龍倉身上繼續(xù)延續(xù)，杭州、成都等多個城市的項目進展一直緩慢，加之“總部決定機制”，九龍倉轉型高周轉企業(yè)并非易事。 浦東地王閑置超兩年 黃浦江沿岸E18地塊(9-3)東至浦東南路，南至寧陽小區(qū)，西至浦明路、建筑交易市場，北至張家浜綠帶，規(guī)劃用途是普通商品房，起始價格高達34.16億元。由于是內(nèi)環(huán)內(nèi)推出的為數(shù)不多的住宅地塊，2010年9月8日，新鴻基、中糧地產(chǎn)、九龍倉三家參與現(xiàn)場競標，引來眾多觀摩的業(yè)內(nèi)人士及媒體，九龍倉的報價力壓一向彪悍的央企，最終以48.28億元如愿所償，被冠以“滬上單價地王”的頭銜。 按照新修訂的《閑置土地處置辦法》，未動工開發(fā)滿一年的閑置土地將要按照土地價款的20%來征繳土地閑置費，閑置滿兩年的將無償收回土地的使用權。3月15日，時代周報記者實地探訪該地塊時，現(xiàn)場正在搭建白色的簡易工棚，基本已經(jīng)平整的土地上停放著兩輛挖掘機，但并未見到施工銘牌。 對于何時動工，現(xiàn)場施工工人并不知情，僅表示“最近才開始做地平，施工銘牌還沒有做”。 從浦東南路遠遠望去，緊鄰地塊的寧陽小區(qū)里多處懸掛著白底黑字的橫幅，上書“保衛(wèi)我們的生存權利”等字樣。時代周報記者前往寧陽小區(qū)時發(fā)現(xiàn)，居民們對于這個項目頗有微詞。 “春節(jié)前后，他們沒有施工許可證就開始施工了，說在平整土地。我們這個小區(qū)是危房，最早以前是河壩，后來建房子的時候打地基只有1米多，完全不符合國家規(guī)范，所以開始下沉開裂。規(guī)土局給我們的圖紙顯示，九龍倉這塊地一共建了8棟，18-19層，實際上要建40層。他們的地下基礎離我們只有16米遠，建的話我們房子開裂肯定會越來越嚴重，而且光線全擋住了，我們有800多戶居民都受到影響。我們說讓政府部門敲圖章才同意蓋，但沒人敢敲章的?！睂庩栃^(qū)居民代表韋洪銀說。 韋洪銀表示，“關于光線的問題，九龍倉說，冬至日曬到的陽光達到一個小時就符合國家標準了。我們以前一天曬7-8個小時，剩下的6個小時哪里去了？而且房子現(xiàn)在可以賣2.8萬元/平方米，等他們房子造好了，光線全沒了，賣2萬/平方米都不一定有人買，損失誰來承擔？他們要是建的話，我們準備把兩個門給封上，不讓動工?！?p> 對此，九龍倉上海公司相關人士回復稱：“浦東項目的規(guī)劃已拿到批復，但工程項目證照還沒齊，我們正積極努力，各種條件滿足才能開工，預計這個月證照可以拿到，2季度開工。” 黃浦江沿岸E18地塊(9-3)項目周邊不乏臨江豪宅，緊鄰項目的國信世紀海景目前均價在75000元/平方米左右。 德佑地產(chǎn)研究中心總監(jiān)陸騎麟向時代周報記者表示：“黃浦江沿岸的地塊，肯定是放得越久升值潛力越大，晚開發(fā)的投資回報率會比較高。” 靜安花園閑置兩年仍在策劃 目前，九龍倉在上海已開發(fā)的住宅項目有匯寧花園、新華路一號、璽園，超過兩年未開發(fā)的除了黃浦江沿岸E18地塊(9-3)，還有位于松江區(qū)的祥和路2號地塊住宅和靜安區(qū)的靜安花園項目。2010年9月1日，九龍倉以9.92億元摘得祥和路2號地塊，樓板價12164元/平方米，溢價率35%。該塊地東至通波塘，南至張家浜河，西至谷陽北路，北至梅家浜路，出讓面積81546.8平方米，容積率為1，擬建低密度住宅社區(qū)。 該地塊距離地鐵9號線松江大學城站直線距離僅三四百米，谷陽北路往南兩三百米已有“九龍倉蘭宮”臨時接待中心，售樓處工作人員向時代周報記者確認，“目前還沒動工，只有售樓處搭好，目前只能看到沙盤模型，樣板間還沒做好。預計7月份開盤，要到2014年或2015年交房?！?p> 對此九龍倉上海公司的回復稱，該地塊已正常動工，今年6月份就可以開盤。日前，時代周報記者來到位于靜安區(qū)的黃金寶地萬航渡路398號時看到，地塊的大門上貼有“嚴家宅三期工作聯(lián)絡組”的字樣，一些建筑工人背著被褥、拎著水瓶等三三兩兩地正在往外搬行李。整個地塊的一角搭了大約5排臨時簡易工棚。 一位建筑工人稱，“我們建設那邊項目的，這邊不讓住了，現(xiàn)在都要搬走，搬到那邊的集裝箱工棚?！表樦と耸种傅姆较颍且粔χ舻募稳A(中國)投資有限公司開發(fā)的高端樓盤嘉天匯項目，2011年，嘉華開始租借此地塊用于嘉天匯項目建筑工人臨時居住。 據(jù)了解，靜安花園項目地塊是1993年3月12日，九龍倉集團與上海靜安區(qū)方面達成協(xié)議，以土地批租的形式拿下的。熟地樓面地價為520美元/平方米，占地2.98萬平方米，容積率4.7，使用年限50年?！办o安花園”項目從2003年起便已開始出現(xiàn)在九龍倉集團的年報中，項目竣工日期在不斷往后拖延。 《上海市1993年土地批租資料》顯示，靜安花園地塊出讓時總建筑面積為83776平方米，受讓人為“香港九龍倉靜安公司、金澤投資公司安怡地產(chǎn)公司、上海申城房地產(chǎn)開發(fā)總公司、上海人保房地產(chǎn)開發(fā)公司”。九龍倉占有40%的權益為控股方。后在九龍倉2011年年報中，該地塊的總建筑面積變成71000平方米，九龍倉持股比例上升為55%。 2010年3月，在上海市政府閑置土地清理名單中，九龍倉上海靜安項目榜上有名。九龍倉方面當時公告稱，“上海靜安花園將于2010年第四季度展開建設進度，整體將于2013年落成”。但2011年的年報顯示，該地塊的狀態(tài)仍為“策劃中”。目前，該地塊仍無動工跡象。 去年7月，九龍倉華東區(qū)執(zhí)行董事周成輝曾表示，由于規(guī)劃樓盤的容積率比較高，周邊居民認為建筑過高將影響自己住宅的采光，雙方因此僵持不下?！袄习傩找[，不讓蓋，相關部門也不敢批。如果要修改降低容積率，也會對開發(fā)商方面造成一定損失?！?p> 對此，九龍倉上海公司相關人士向時代周報記者回應：“靜安花園項目有特殊情況，可能是我們公司沒辦法控制的因素，6月份希望解決?！钡洳⑽疵鞔_6月份是否會動工。 杭州市場應變不足 2007年，九龍倉給自己定的中期目標是內(nèi)地業(yè)務資產(chǎn)占集團總營業(yè)資產(chǎn)的50%。2012年半年報顯示，報告期內(nèi)九龍倉銷售規(guī)模大幅增加，在營業(yè)收入中物業(yè)銷售收入同比增加超過154%，其中內(nèi)地物業(yè)的銷售額更是占集團營業(yè)收入的41%，占比已經(jīng)全面超過香港。中國房地產(chǎn)測評中心排出的銷售金額50強顯示，九龍倉2012年在內(nèi)地的銷售額已經(jīng)達到154億元。 目前九龍倉在內(nèi)地16個城市擁有項目，長三角區(qū)域是九龍倉布局全國的重要戰(zhàn)略區(qū)域，占據(jù)了半壁江山，目前包括上海、杭州、寧波、無錫、蘇州、常州6個城市。 去年9月，周安橋在一次業(yè)內(nèi)高峰論壇上坦言，九龍倉靠近香港，有取得資金成本低廉的優(yōu)勢，但卻很難將其轉化為在內(nèi)地的優(yōu)勢，發(fā)展規(guī)模證明了這一點。他以九龍倉在內(nèi)地18年的發(fā)展和萬科進行了比較，稱后者規(guī)模漲了千倍，但九龍倉只漲了不到20倍.。 九龍倉學習內(nèi)地開發(fā)商加快周轉的信號也體現(xiàn)在了杭州首個單獨開發(fā)亮相的剛需盤九龍倉君廷上，但時值調(diào)控，九龍倉的轉型似乎沒有想象中的順利。九龍倉君廷2011年3月拿地，其樓板價為3578元/平方米，隔了21個月以后，2012年12月16日首度開盤，實際成交均價6219元/平方米，杭州業(yè)內(nèi)人士認為這幾乎沒有利潤空間。
雖然九龍倉君廷開發(fā)時間相對較短，但類似剛需產(chǎn)品，內(nèi)地高周轉企業(yè)甚至可以用9個月或更短的時間來完成。事實上，九龍倉早在2007年就進入杭州，為了熟悉市場，選擇了合作開發(fā)。2007年8月，杭州轉塘地塊拍賣，九龍倉就曾與杭州本土房企金都聯(lián)手，以總價30.91億元競得如今高爾夫藝墅所在的4塊項目用地。 中指杭州分院研究總監(jiān)高院生告訴時代周報記者，“2012年6-7月高爾夫藝墅賣得不錯，每周成交幾十套，但8月以后，每周成交10套左右 ，今年一二月至今，每周成交3-5套，受調(diào)控影響較大。前幾年杭州拿地捂盤較多，未來越來越少，必須加快周轉率，縮短開發(fā)周期?！?p> 2009年，九龍倉首度獨立布局杭州，以總價29.4億元拿下杭一棉C、D地塊，并在隨后的短短3年之內(nèi)，九龍倉在杭州投資近百億元，斬獲4宗地塊，文暉項目、錢江科技城項目、銀湖項目、富陽迎賓北路項目地塊，擁有土地100萬平方米。2011年8月，九龍倉宣布五大項目碧璽、君璽、君廷、雍景山、世紀華府正式啟動。就在九龍倉君廷開盤不久，2012年12月24日，杭州市建設網(wǎng)一則“違法行為”公示顯示，杭政儲出（2009）76號地塊未取得施工許可證擅自施工，處罰決定書編號為“杭建罰[2012]31號”，處罰當事人為九龍倉（杭州）置業(yè)有限公司。此次處罰的正是杭一棉項目九龍倉?碧璽。 2010年3月25日，九龍倉以20.2億元總價，樓板價創(chuàng)下24621元/平方米拿下的文暉地塊，曾在2012年被舉報拿地兩年沒有動工跡象。該項目被命名為九龍倉?君璽，至今仍未開盤。除此以外，九龍倉雍景山項目也至今沒有動靜。 由于九龍倉各地分公司每競拍一塊土地，如何規(guī)劃銷售節(jié)點，如何配置系統(tǒng)資源等方面，都要呈報香港總部，開發(fā)到銷售的重大決策沿用總部決定機制，九龍倉杭州本土的職業(yè)經(jīng)理人權力有限，市場應變不足，影響了九龍倉的開發(fā)節(jié)奏，這也導致去年大量員工離職。去年底，九龍倉將常州公司總經(jīng)理孫騏調(diào)任杭州公司總經(jīng)理，準備加快5個項目的開發(fā)節(jié)奏，宣稱杭州今年的銷售目標要達45億元。 漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春告訴時代周報記者，“九龍倉2009、2010年大規(guī)模進入杭州，2009年樓市處于瘋狂的狀態(tài)，高價拿地的企業(yè)基本沒有盈利的。九龍倉剛好趕上那個大的時期，又沒有開發(fā)足夠快，趕在行情變化前出貨。萬科、金地等追求速度，拿地幾個月或一年多就能開盤。九龍倉先跟本土企業(yè)合作熟悉和融入這個市場，但還是慢了半拍，當時高爾夫藝墅均價3萬元/平方米左右，蓄客情況不錯，但晚開盤3天，卻正好趕上限購政策出臺，項目受到很大打擊?！?p>
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/42942.html
