愛華網(wǎng)???? 9月5日，2013年國內(nèi)總價“地王”在上海誕生。 新鴻基地產(chǎn)全資附屬公司威萬國際投資有限公司，以217.7億元人民幣總價，擊敗恒基-九龍倉聯(lián)合體，奪下徐匯區(qū)徐家匯中心項目地塊。這一成交總價僅次于2009年廣州亞運城地塊，是國內(nèi)土地拍賣史上第二高價。 新鴻基近年來不斷加強對內(nèi)地的投資力度，明確將內(nèi)地一線城市、核心商圈作為發(fā)展重點。樓市調(diào)控沒有影響到新鴻基的凌厲攻勢。 “集團對內(nèi)地經(jīng)濟的長遠前景充滿信心，今次購入地塊是貫徹集團投資內(nèi)地主要城市策略的關(guān)鍵之舉?！?p> 最后一塊黃金地 徐家匯中心將成為新鴻基在上海的第7個項目。 新鴻基與恒基-九龍倉聯(lián)合體一直“廝殺”到地王出讓的最后關(guān)頭。9月5日上午，新鴻基以2000萬元的微弱優(yōu)勢奪下這“上海灘最后一塊黃金地”，成交價217.7億元，折合樓板價3.7萬元/平方米，溢價率為24.2%。 新鴻基迅速對外發(fā)布官方聲明稱：“徐家匯中心項目位于上海徐家匯商圈的核心地帶，毗鄰徐家匯地鐵站，為三條地鐵線的交匯處，具有完善的交通配套，人流暢旺?！?p> 徐家匯中心項目地塊面積超過9.9萬平方米，地上總建筑面積約58.4萬平方米。新鴻基計劃興建集寫字樓、商場及酒店于一身的綜合項目，初步用途比例分別為寫字樓約占70%，商場及酒店約占30%。 新鴻基主席兼董事總經(jīng)理郭炳江對這一項目公開評價道：“成交價格合理，符合公司及股東整體利益?！?公司公告稱，35.5億元的保證金已經(jīng)支付。而拍地款會以公司內(nèi)部及外部資源，包括適當?shù)你y行借款來繳付。 拍地之前上海地產(chǎn)界一直認為，如此天價的項目，唯房企聯(lián)合體方有實力開發(fā)，但新鴻基內(nèi)部人士曾對外表示，尚無引入合作方的意愿。 一家港資參股的房企高管告訴《中國經(jīng)營報》記者，徐家匯是上海五大商圈之一，重要性與南京西路、陸家嘴等商圈不相上下。在徐家匯商圈，多家港資房企都早早進入，恒基兆業(yè)、恒隆地產(chǎn)都有非常成熟優(yōu)質(zhì)的項目，而港資房企“大佬”之一的新鴻基卻在徐家匯一片空白，未免有些尷尬。 新鴻基有意擠入徐家匯區(qū)域，而更關(guān)鍵的在于，上海市政府方面也愿意在多家港資房企間作出平衡，對新鴻基拿地是比較滿意的。 記者獲悉，徐家匯中心將成為新鴻基在上海的第7個項目，目前新鴻基在上海有國金中心、環(huán)茂廣場、中環(huán)廣場、濱江凱旋門等6個項目。其中大部分為商辦項目，少部分為住宅。 投資內(nèi)地主要城市 內(nèi)地二三線城市市場不是新鴻基的重點。 在對外發(fā)布的官方新聞稿中，新鴻基主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)明確表示：“集團對內(nèi)地經(jīng)濟的長遠前景充滿信心”“今次購入地塊貫徹集團投資內(nèi)地主要城市的策略?！?p> 內(nèi)地、主要城市、核心商圈，成為近年來圍繞新鴻基的關(guān)鍵詞。 “上海的城市發(fā)展日趨成熟，且房企競爭對手眾多，在城市中心獲得土地是比較難的。但和紐約、倫敦等國際大都市類似，上海的城市中心一直在發(fā)展，陸續(xù)有新的地塊出售?！?鐵獅門公司高級董事總經(jīng)理兼中國區(qū)主管Ryan Botjer這樣評論上海市中心的土地市場。 新鴻基敢于出此天價，另一部分籌碼來自“資源”。2010年竣工的上海陸家嘴國金中心（IFC）據(jù)稱出租情況和資金表現(xiàn)均良好。 2013年8月，新鴻基在上?；春Ｂ返沫h(huán)茂廣場（iapm）開始試營業(yè)。當時新鴻基地產(chǎn)租務(wù)總經(jīng)理馮秀炎向記者表示，與租戶多年來的關(guān)系是新鴻基在上海發(fā)展倚賴的因素之一。iapm商場從地下二層到地上六層，帶入了238個國際品牌，當中有一成是首次進駐中國市場，有一成半為首度進駐上海。新鴻基在香港經(jīng)營多年，與這些品牌彼此熟悉。
2013年初，新鴻基發(fā)展（中國）有限公司董事鄧維聰對媒體透露，新鴻基在南京、無錫、蘇州、杭州等地的項目都在開工階段。在上海重點開發(fā)高端項目，廣東、成都片區(qū)也都有項目布局。 鄧維聰明確表示，新鴻基在投資上會更積極，投資將集中在熟悉的城市，如上海、廣東、北京，而內(nèi)地二三線城市市場不是新鴻基的重點。 不懼資金風險 地王項目向來命運坎坷，很多問題都因資金而起。 “徐家匯中心項目很大，除地塊外后續(xù)成本或也將在100億元人民幣以上，如此高的單體投入，將大大拉長項目投資的回報周期。”21世紀不動產(chǎn)分析師羅寅申評論道。 早在地塊出讓落定之前，業(yè)界即表達出對接手房企資金鏈的擔心。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉評論認為，超過200億元的拿地資金，將會對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)帶來很大壓力，即使有很好的融資渠道，也非易事。 對這一地塊，上海官方文件要求，不小于60%的總建筑面積應(yīng)保持有10年以上，其余建筑物原則應(yīng)整棟出售。支付全部出讓價款后，完成投資開發(fā)總額25%以上，方可進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。投資回報周期或?qū)⒎浅ＢL，對房企資金實力的考驗可見一斑。 地王項目向來命運坎坷，很多問題都因資金而起。 在上海，規(guī)模僅次于徐家匯中心項目的外灘8-1地王項目，最初以92億元的總價被上海證大、復(fù)星國際、綠城中國以聯(lián)合體的方式拿下，但隨后上海證大出現(xiàn)資金問題，項目被SOHO中國部分接手，此事隨后演變成上海地產(chǎn)界的一場至今尚未了斷的官司。 新鴻基官方文件披露，截至2012年12月31日，新鴻基持有銀行存款及現(xiàn)金115.51億港元?！凹瘓F財政狀況穩(wěn)健，維持低借貸水平并擁有充裕的流動資金。” 新鴻基稱，近期就上海環(huán)茂廣場一份27億元人民幣的銀團貸款再融資獲得市場歡迎，公司還列舉了金額數(shù)億元的多項債券融資，并稱“集團一直在香港地產(chǎn)公司之中獲得最高信貸評級”。 然而對于記者提出的，新鴻基如何準備徐家匯中心項目資金、是否有意引入合作方以及融資計劃等問題，截至發(fā)稿前尚未獲得回復(fù)。 可以肯定的是，新鴻基近年來一直在平衡香港與內(nèi)地業(yè)務(wù)的比例。2007年之前，新鴻基對外界宣稱的內(nèi)地及香港資產(chǎn)配置比例是1∶9，而2012年新鴻基地產(chǎn)高管透露，新鴻基內(nèi)地與香港投資比例約3∶7。 新鴻基在公告中表示，內(nèi)地致力繼續(xù)推進城鎮(zhèn)化，改革經(jīng)濟及提升基建，將令來年經(jīng)濟增長有所提升?！凹瘓F對內(nèi)地的長遠經(jīng)濟前景充滿信心?！?p>
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