愛華網(wǎng)???? 進入9月，土地市場地王連續(xù)劇高潮迭起。在不到半月時間里，北京、上海、杭州等地接連誕生五宗地王，攬金近513億元。 僅僅在北京，7月3日懋源地產(chǎn)拿下位于南三環(huán)夏家胡同地王時已經(jīng)將單價地王推高到4.2萬元/平方米 ，但懋源地產(chǎn)的單價地王只做了20天，之后這一紀錄就被中糧地產(chǎn)以5.2萬元/平方米的價格打破，一個多月后，融創(chuàng)中國控股有限公司（01918.HK，以下簡稱“融創(chuàng)”）因拿下位于東三環(huán)的農(nóng)展館地塊而成為北京乃至全國的新科地王，單價更是暴漲到7.3萬元/平方米。 在融創(chuàng)創(chuàng)下全國單價地王后，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭撰文：地王，一個接一個，如同一顆又一顆，炙熱的隕石，穿過大熱層，狠狠地砸在了中國樓市的屁股上、胸口上。地王潮也引發(fā)了一場微博論戰(zhàn)，有地產(chǎn)教父之稱的萬科董事長王石在微博上對孫宏斌隔空喊話：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！” 3天之后，融創(chuàng)董事長孫宏斌回應：我對王總的判斷和判斷依據(jù)很驚訝；對市場的判斷有分歧很正常，我們繼續(xù)看好北京上海，尤其是北京上海的稀缺地塊；感謝王總的提醒，我們會以如履薄冰如臨深淵態(tài)度對待風險。 雙雄較量再起，圍繞著地王，此番爭論，誰又將笑到最后？ 回歸一、二線引發(fā)地王潮 9月堪稱地王月。 除了融創(chuàng)在土地市場上高歌猛進外，9月5日，新鴻基以217.7億元的總價拿下徐家匯中心地塊，成為歷史上全國總價第二高的地王。9月12日，越秀地產(chǎn)以90.1億元的總價拿下武漢精武路地塊，成為武漢總價、單價“雙料地王”。 9月18日，融創(chuàng)再次出手，以103億元拿下天津總價“地王”。 據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，北京在7月初的時候土地出讓金已達745.8億元，超過2012年全年的土地出讓收入，目前，北京、上海的土地出讓金收入已經(jīng)突破千億元大關，即便是南京前八月土地出讓金收入也達到505億元。一時間，土地市場仿佛回到2009年底至2010年初的樓市瘋狂期。 盡管相關部門費盡心機，甚至不惜限購限貸，為何結(jié)果還是地王頻出？ 值得注意的是，半月內(nèi)連拿下兩個地王的融創(chuàng)，并非土地市場的激進派，就在8月27日融創(chuàng)中期業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌還反復強調(diào)，目前土地市場競爭激烈，風險正在積聚，以北京為例，地價暴漲的速度遠大于房價上漲的速度。因此，融創(chuàng)即使在最為看重的一線核心城市，也絕不盲目冒險拼地。 2012年12月24日，天津市南開區(qū)天塔道一地塊出讓，當時魯能集團旗下的北京順義新城建設開發(fā)有限公司力壓融創(chuàng)，強勢奪得該“雙料地王”，競地失敗后，孫宏斌在微博中寫道：“天津是融創(chuàng)的大本營，綠蔭里又是天津最好的地塊之一……但是再好的東西也要價格合適，我們必須遵守紀律學會放棄……” 在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，土地儲備不足，是此輪房地產(chǎn)企業(yè)不惜重金也要搶地的最主要原因。華遠地產(chǎn)董事長任志強曾形象地比喻道：“眾多的企業(yè)餓了，給一塊骨頭，也一定會打得火爆?！?p> “另一方面，隨著三、四線城市樓市風險加大，甚至出現(xiàn)空城、鬼城，一、二線城市重新受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，”郭毅對時代周報記者表示。7月3日，恒大地產(chǎn)以35.6億元的價格拿下昌平沙河一地塊，這也是恒大地產(chǎn)首次進入北京市場拿地。恒大地產(chǎn)的轉(zhuǎn)向，也驗證了這一趨勢。 據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，十大品牌房企在一、二線城市的拿地規(guī)模占比穩(wěn)步提升，2013年一季度達到69.4%，二季度則增加至78.7%，房企回流一、二線城市引發(fā)的土地饑渴成為地王涌現(xiàn)的重要原因。 “還有一個因素，對于地方房地產(chǎn)企業(yè)而言，似乎只有在北京、上海這樣的城市有了項目，才能打造全國性房地產(chǎn)企業(yè)的形象，因此這些企業(yè)不計利潤，也要在北京拿地做項目，”郭毅表示。 昔日地王悲喜兩重天 對于企業(yè)來說，追漲土地市場、拿下地王，究竟是企業(yè)加速發(fā)展的助推器還是一個燙手的山芋？ 很多地王項目確實做得風生水起，比如當年的富力地產(chǎn)，2002年時曾以31.6億元取得北京“雙井地王”，如今的富力城已經(jīng)建成乃至銷售一空，二手房價格都已經(jīng)漲至6萬元/平方米，這個項目也幫助富力在北京站穩(wěn)腳跟。2009年，中化方興剛剛拿下“廣渠路地王”的時候，因樓面地價超過周圍二手房價，包括潘石屹在內(nèi)的眾多地產(chǎn)大佬都表示不看好該項目，但是現(xiàn)在其地王項目金茂府讓進入地產(chǎn)行業(yè)時日尚短的方興地產(chǎn)賺得缽滿盆溢。
但是，所有地王都能笑到最后嗎？ 過去幾年，折戟于地王、大傷元氣的開發(fā)商并不在少數(shù)：2013年6月雅戈爾退掉了在2010年拿下的杭州地王，損失4.84億元；7月5日南京市國土局發(fā)出公告，中冶置業(yè)在2012年拿下的南京地王項目，因供地手續(xù)和規(guī)劃更改等問題，面臨被南京市政府收回的問題，目前，中冶置業(yè)在追討11.3億元的土地保證金。但最終結(jié)果尚未可知；上海外灘地王經(jīng)歷更是曲折。2010年2月，上海外灘8-1地塊以92.2億元的價格成交，創(chuàng)下上海地王紀錄，然而，拿下了“地王”的上海證大因無力獨立開發(fā)，引入綠城和復星集團。又因證大與綠城聯(lián)合將項目公司母公司股權出售給SOHO中國，引發(fā)復星集團與其他三大地產(chǎn)明星企業(yè)曠日持久的復雜訴訟，結(jié)果至今不明。地產(chǎn)大腕潘石屹在自己的博客中寫下了這樣一句話：“20年從商經(jīng)驗告訴我，對一個房地產(chǎn)公司來說，常常是一塊土地定生死。短短10年的中國房地產(chǎn)歷史，多少公司因一塊土地死掉了?！?p> 事實也的確如此。 以剛剛卸任北京單價地王的中糧地產(chǎn)為例，2010年10月16日，中糧地產(chǎn)以總價7.42億元，樓面地價6074元/平方米拿下深圳坪山新區(qū)的地塊，創(chuàng)下該區(qū)的地王。但該項目一直銷售不暢，一品瀾山項目的相關負責人曾感嘆，這個項目只要不虧本就謝天謝地了。 2013年6月27日，經(jīng)過48輪瘋狂競價，中糧地產(chǎn)以23.4億元的重金拿下南京G34地塊，樓面價直接由4390元/平方米飆升至7338元/平方米，亦引起業(yè)內(nèi)擔憂。受到地王項目所累，加上內(nèi)部整合計劃搖擺不定，即使有著央企中糧集團這樣的富爸爸，中糧地產(chǎn)仍在為進入百億元俱樂部苦苦奮斗，還要依賴出售金融資產(chǎn)和投資收益才勉強保持盈利。另一個深受地王其害的是遠洋地產(chǎn)，其在北京和青島等地的地王項目均慘淡收場，遠洋地產(chǎn)不僅失守北京大本營，凈利潤更是節(jié)節(jié)下降，2010年中報顯示，遠洋協(xié)議銷售額為83億元人民幣，凈利潤為11.52億元，凈利率高達24%，但是到了2013年上半年，協(xié)議銷售額增長至178.13億元，但是凈利潤只有14.17億元，凈利潤率直接降至9.9%。 曾經(jīng)飽嘗地王之苦的遠洋地產(chǎn)總裁李明在接受記者采訪時稱，北京當前的地價太高，遠洋地產(chǎn)已經(jīng)算不過來賬。盡管遠洋地產(chǎn)的地王項目已經(jīng)緩過氣來，但當年飽受地王的痛苦沒有人能夠體會。 在別人瘋狂的時候恐懼吧 在第二波全國地王潮助推之下，不僅北、上、廣以及南京、廈門等一、二線城市頻現(xiàn)日光盤，其樓價也在節(jié)節(jié)攀升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市住宅銷售價格環(huán)比來看，上漲的城市達66個，新增4個；同比來看，上漲城市數(shù)量維持不變下，其價格變動最高漲幅已攀升至19.3%，一線城市同比平均漲幅超18%。 從城市來看，北京、上海、廣州以及深圳一線城市平均同比漲幅高達18%，其中北京最高達19.3%，最低的深圳也達18%。而沈陽、廈門這樣的城市同比漲幅超10%。 “北、上地區(qū)為何地王頻出，在我看來就是因為住宅用地供應不足，目前中國的工業(yè)用地占比太高，達到30%以上，而發(fā)達國家這一比例只有15%，另一方面，每年的土地供給量都沒有完成，2011年全國住房用地計劃供應21.80萬公頃，實際只完成60%—70%，去年計劃供地18萬公頃，也只完成60%—70%，2013年全國土地住房用地計劃供應15.08萬公頃，是過去5年年均實際供應量的1.5倍，但看似光鮮的數(shù)字卻難掩住房供地逐年減少的實情”，此前中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌接受時代周報記者專訪時指出。 在顧云昌看來，開發(fā)商不能捂盤惜售，政府也不能捂地惜售。政府的土地供應要公開透明，城市邊邊角角的閑置土地都可以拿過來使用，這樣開發(fā)商才不會哄搶土地。而在監(jiān)管層，國家發(fā)改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉向全國人大常委會作報告時，都提到“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”。 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生則呼吁出臺房地產(chǎn)長效調(diào)控機制，推動住房用地供應渠道多元化，增加供應規(guī)模，逐步形成政府供地和市場供地的雙軌制；同時，要以差別化信貸政策滿足市場需求，推進房地產(chǎn)直接融資，將民間資金有效地導入房地產(chǎn)領域。 最后，讓我們用巴菲特的一句話作為本文的結(jié)尾：在別人恐懼的時候我瘋狂，在別人瘋狂的時候我恐懼。
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