愛(ài)華網(wǎng)???? 監(jiān)管層重啟上市地產(chǎn)公司再融資渠道的消息曝出僅一月，招商地產(chǎn)（000024.SZ）便迅速拋出了目前為止上市地產(chǎn)公司中最大單的定向增發(fā)計(jì)劃。同時(shí)，也捧出了深圳地區(qū)新的“地王”。 9月17日招商地產(chǎn)公告顯示，公司計(jì)劃以發(fā)行股票購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的方式向大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“蛇口工業(yè)區(qū)”）購(gòu)買(mǎi)估值達(dá)48.65億元的土地，同時(shí)募集配套資金16.22億元，兩項(xiàng)方案的總額達(dá)到64.87億元。 盡管擬購(gòu)入的土地頂著“絕版大宗地塊”“距離前海僅數(shù)公里”等多項(xiàng)光環(huán)，但招商地產(chǎn)的股價(jià)跟其他深圳上市地產(chǎn)公司“沾著前海就暴漲”的待遇比起來(lái)則是天壤之別，9月17日復(fù)牌當(dāng)天的放量跌停反應(yīng)了投資者對(duì)這一方案的否定態(tài)度。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次注入的土地估值溢價(jià)過(guò)高是其股價(jià)暴跌的主因，29000元/平方米的樓面地價(jià)幾乎與附近商品房的價(jià)格相當(dāng)，也高于去年底上市公司向大股東購(gòu)買(mǎi)的同等地段土地的價(jià)格，更使得一個(gè)月前深圳新誕生的“地王”迅速成為歷史。 “新地王”誕生 招商地產(chǎn)接手深圳“新地王” 29000元/平方米的樓面地價(jià)更使得一個(gè)月前通過(guò)拍賣(mài)誕生的深圳新地王相形見(jiàn)絀。 在招商地產(chǎn)此次購(gòu)買(mǎi)的三塊土地中，其中最吸引眼球的無(wú)疑是海上世界住宅一期土地使用權(quán)。這塊地南面不足500米處即是深圳灣，而在其西北方，距離前海地區(qū)的直線距離不到6公里。 “海上世界可以說(shuō)是深圳關(guān)內(nèi)的絕版好地塊了！”對(duì)深圳地產(chǎn)界十分熟悉的今鷹地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理林曉華向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者介紹到，深圳跟其他一線城市不一樣。 林曉華表示，深圳可開(kāi)發(fā)的住宅用地到目前已經(jīng)沒(méi)有新增的量了，可以說(shuō)想買(mǎi)也買(mǎi)不到，海上世界地塊周邊的配套設(shè)施已經(jīng)比較齊全，加之又離前海那么近，地段的優(yōu)越性毋庸置疑。 而這么一個(gè)“絕版好地段”蛇口工業(yè)區(qū)也開(kāi)出了不菲的價(jià)格。公告顯示，海上世界住宅一期宗地面積為7.73萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容積率建筑面積為16萬(wàn)平方米，而估值總價(jià)達(dá)到46.48億元，樓面地價(jià)約29054元/平方米。 “29000元/平方米的樓面地價(jià)算是比較高的，海上世界周邊的普通商品房住宅價(jià)格也就每平方米30000~40000元之間，若按照目前附近地段的房?jī)r(jià)，樓面地價(jià)在16000元左右比較合適，高地價(jià)大大擠壓了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。”一位地產(chǎn)行業(yè)研究員表示。 招商地產(chǎn)9月17日復(fù)牌當(dāng)日，以跌停收盤(pán)，成交額放大至13億元，完全沒(méi)有享受到此前深圳地產(chǎn)股“沾上前海就暴漲”的待遇。機(jī)構(gòu)投資者更成為當(dāng)日拋售的主力軍，深交所數(shù)據(jù)顯示，17日最大的五家賣(mài)出席位全為機(jī)構(gòu)席位，累計(jì)拋售3.6億元，其中機(jī)構(gòu)單筆拋售最大金額為1.03億元。 值得注意的是，同樣是購(gòu)買(mǎi)大股東相同地段的土地，去年年底的一宗關(guān)聯(lián)交易價(jià)格就要低很多。 2012年12月，招商地產(chǎn)全資子公司深圳招商地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)大股東蛇口工業(yè)區(qū)持有的海上世界片區(qū)三塊土地，總面積為7.04萬(wàn)平方米，成交價(jià)為29.58億元。 這三塊土地中有一塊為海上世界住宅二期項(xiàng)目用地，土地面積為4.28萬(wàn)平方米，建筑面積12萬(wàn)平方米，成交價(jià)27億元，據(jù)此計(jì)算樓面地價(jià)約22500元/平方米。 時(shí)隔9個(gè)月，蛇口工業(yè)區(qū)賣(mài)給招商地產(chǎn)的土地估價(jià)上漲了6500元/平方米，漲幅達(dá)到28%。 29000元的樓面地價(jià)更使得一個(gè)月前通過(guò)拍賣(mài)誕生的深圳新地王相形見(jiàn)絀。8月16日，深圳前海針對(duì)香港聯(lián)合交易所上市企業(yè)推出的一宗前海地塊被華潤(rùn)置地有限公司以109億元拍下，樓面地價(jià)為每平方米21670元。而此次招商地產(chǎn)所購(gòu)住宅用地的均價(jià)，則高過(guò)了前述“地王”商業(yè)用地均價(jià)。 前述研究員認(rèn)為，此次定向增發(fā)是拿股票買(mǎi)地，去年底是拿現(xiàn)金買(mǎi)，蛇口工業(yè)區(qū)之所以開(kāi)出了高價(jià)應(yīng)該是出于三方面原因考慮，第一是從去年底到現(xiàn)在深圳的土地價(jià)格有所上漲，第二是預(yù)留若股票價(jià)格下跌的減值空間，第三是蛇口工業(yè)區(qū)目前直接和間接在上市公司占股比例為51.89%，若完全按照市價(jià)轉(zhuǎn)讓土地，在分紅時(shí)僅能分到一半，所以為了多占股份獲取更多分紅以及提前兌現(xiàn)一部分項(xiàng)目收益，大股東開(kāi)出了29000元/平方米的高樓面地價(jià)。 資金壓力加大 在當(dāng)前深圳熱點(diǎn)區(qū)域前海，招商局還擁有3.9平方公里的土地，是前海最大的地主，而這其中的一些優(yōu)質(zhì)地塊或許也將逐漸注入到招商地產(chǎn)。 記者仔細(xì)梳理招商地產(chǎn)今年以來(lái)的公告發(fā)現(xiàn)，公司今年已在全國(guó)范圍內(nèi)拿下13塊地，總金額超過(guò)161億元。 其中上半年6宗，總金額58億元，進(jìn)入7月份有集中發(fā)力購(gòu)地的跡象，從7月18日到9月14日的不到兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，公司就斥資103.6億元拿下了7塊地。 “實(shí)際上所有的地產(chǎn)公司都在拿地?！鼻笆鲅芯繂T表示，本輪樓市反彈消化了很多存量房，地產(chǎn)商一方面有了回款，資金壓力相對(duì)較小，另一方面需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，所以在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)了拿地的高潮，招商地產(chǎn)也不例外，公司年初曾表示，今年在土地方面的支出會(huì)超過(guò)200億元，后續(xù)應(yīng)該仍有動(dòng)作。
除了在全國(guó)范圍內(nèi)拿地之外，大股東土地注入一直是招商地產(chǎn)增加土地儲(chǔ)備的重要來(lái)源。 公司表示，若本次定向增發(fā)方案能順利完成，通過(guò)發(fā)行股票購(gòu)買(mǎi)大股東的土地將為公司增加7.22%的儲(chǔ)備用地，達(dá)到296.79萬(wàn)平方米。 而更具想象空間的是大股東前海區(qū)域土地的注入。在當(dāng)前深圳熱點(diǎn)區(qū)域前海，招商局還擁有3.9平方公里的土地，是前海最大的地主，而這其中的一些優(yōu)質(zhì)地塊或許也將逐漸注入到招商地產(chǎn)。 公司董秘劉寧曾公開(kāi)表示，由于公司和大股東之間有同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議，因此大股東旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將會(huì)交由招商地產(chǎn)運(yùn)作。 “目前招商局集團(tuán)正和深圳市政府商談前海土地的問(wèn)題，集團(tuán)已確定會(huì)堅(jiān)持自己開(kāi)發(fā)，其中涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地可能會(huì)注入到公司，這對(duì)公司今后布局前海大有益處?！眲幏Q。 而在9月17日盤(pán)后，在招商地產(chǎn)舉行的關(guān)于此次定增方案的網(wǎng)上說(shuō)明會(huì)上，招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞稱，未來(lái)招商地產(chǎn)還會(huì)考慮例如太子灣、前海等其他片區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并會(huì)根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和屆時(shí)相關(guān)政策法規(guī)通盤(pán)考慮是否注入，并確定合理注入價(jià)格。 不過(guò)大規(guī)模拿地也給公司帶來(lái)了極大的資金壓力。 數(shù)據(jù)顯示，2012年及2013年1~6月，公司合并經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量分別為509,877.78萬(wàn)元和-127,550.52萬(wàn)元，公司表示現(xiàn)金流量壓力主要源自購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地，隨著公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模的加大，后續(xù)開(kāi)發(fā)還需投入資金，公司可能面臨因資金周轉(zhuǎn)速度緩慢而導(dǎo)致現(xiàn)金流量不足的風(fēng)險(xiǎn)。
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