愛華網(wǎng)???? “十年不鳴，一鳴驚人”，這是業(yè)內(nèi)對招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（000024.SZ，下稱“招商地產(chǎn)”）這個昔日的房企“四大天王”之一的形象概括。從去年收購海外上市平臺東力實業(yè)控股有限公司(00978.HK，下稱“東力實業(yè)”)，到2012年業(yè)績暴漲，再到今年東力實業(yè)重組，亮出最大再融資方案。 而為了確保定增計劃的順利完成，招商地產(chǎn)兩度調(diào)整了發(fā)行底價，可見招商地產(chǎn)對定增的重視。如若這次定增完成，招商地產(chǎn)就可有效擴(kuò)充土地儲備和資產(chǎn)規(guī)模，為盡快實現(xiàn)銷售額超千億元的目標(biāo)多加一道籌碼。 近日，東力實業(yè)終于完成反收購，實現(xiàn)新上市，表明這個老牌的地產(chǎn)巨頭開始了新一輪的發(fā)力。招商地產(chǎn)董秘劉寧在接受時代周報記者采訪時也表示，未來東力實業(yè)和招商地產(chǎn)會按城市劃分業(yè)務(wù)，東力實業(yè)新上市，肯定能讓招商地產(chǎn)提速實現(xiàn)（千億元）的銷售目標(biāo)，未來會加大拿地力度。 但是，招商地產(chǎn)也存在著拿地成本偏高、中高端產(chǎn)品過多的尷尬，由此導(dǎo)致存貨創(chuàng)下新高，達(dá)到772億元。這一因素，或?qū)⒂绊懙秸猩痰禺a(chǎn)的千億大業(yè)。 境外平臺搭建完成 近日，東力實業(yè)向招商地產(chǎn)全資子公司瑞嘉投資實業(yè)有限公司（以下簡稱“瑞嘉投資”）所屬的全資子公司成惠投資有限公司發(fā)行代價股份2,897,028,703股，瑞嘉投資對東力實業(yè)的持股比例由70.18%增加至74.35%，同時獲得現(xiàn)金對價港幣7.49億元。東力實業(yè)配售股份總數(shù)為939,760,297股，配售所得款項總額為港幣19.27億元。
至此，瑞嘉投資和東力實業(yè)的資產(chǎn)重組交易已順利完成，東力實業(yè)完成了反向收購，實現(xiàn)了新上市。從去年5月份以1.99億港元收購東力實業(yè)合計7.498億股股份（占東力實業(yè)全部已發(fā)行股本的70.18%），僅僅一年半的時間內(nèi)，招商地產(chǎn)就馬不停蹄地完成了對其的注資、重組，為這臺境外的發(fā)動機(jī)加油。 今年4月份，招商地產(chǎn)就開始醞釀將控股子公司瑞嘉投資屬下4家控股公司的股權(quán)注入新收購的東力實業(yè)控股，交易對價為49.64億元。而這4家控股公司共持有8個房地產(chǎn)開發(fā)項目，分布于廣州、佛山、重慶和南京。然而，在急于建立海外融資平臺的過程中，招商地產(chǎn)卻對一些風(fēng)險考慮不足，因受制于南京雍華府項目土地證問題導(dǎo)致上述資產(chǎn)注入被迫暫時中止。但招商地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)會盡快解決問題，保證注資在今年內(nèi)完成。 9月23日，東力實業(yè)公告宣布獲得招商地產(chǎn)新注資佛山順德1872、金達(dá)廣場及重慶依云江岸3個項目。而這3個項目正是招商地產(chǎn)廣州分公司在今年4月和7月分別以競買、收購等方式獲得的順德商住用地及重慶巴南地塊。目前，東力實業(yè)已經(jīng)獲得招商地產(chǎn)11個項目的注入，總代價66.88億港元。 “如發(fā)動機(jī)打著了火”，招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理及東力實業(yè)主席賀建亞如此形容完成注資后的東力實業(yè)，他說，在已注入的資產(chǎn)支持下，目標(biāo)合約銷售可于3年內(nèi)翻一番。在目前負(fù)債率降低的情況下，未來不排除債務(wù)融資，以投資新項目。 “對招商地產(chǎn)來講，東力實業(yè)這一海外業(yè)務(wù)平臺的搭建，最主要的影響是升級其融資渠道獲取低成本的資金，以增加品牌影響力。”廣州中地行投資咨詢有限公司董事長徐建平對時代周報記者表示。 據(jù)國泰君安的研報分析，招商地產(chǎn)近幾年融資成本都較低，2012年，其加權(quán)平均融資成本不到6%，海外融資平臺的搭建將進(jìn)一步增強(qiáng)招商地產(chǎn)的資金優(yōu)勢。而東力實業(yè)平臺帶來的融資優(yōu)勢會推動招商地產(chǎn)“千億銷售、百億利潤”的目標(biāo)加速實現(xiàn)。 “（東力實業(yè)平臺的搭建）肯定能提速實現(xiàn)目標(biāo)?！眲帉r代周報記者表示，“東力實業(yè)和招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)一樣，只是按照城市劃分?！备鶕?jù)招商地產(chǎn)和東力實業(yè)的不競爭協(xié)議安排，在東力運營的城市中，招商地產(chǎn)將不再開展新的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 調(diào)整底價確保定增完成 “招保萬金”，這昔日耳熟能詳?shù)姆科笏拇缶揞^，差距已經(jīng)在拉大。萬科自2010年開始每年銷售都過千億元，穩(wěn)坐房地產(chǎn)行業(yè)頭把交椅。而保利也在去年沖進(jìn)了千億元俱樂部。相比起來，招商地產(chǎn)已經(jīng)掉隊。 2011年初，林少斌上任董事長后，旋即提出“8年內(nèi)銷售額達(dá)到千億元”的中期目標(biāo)，招商局集團(tuán)也提出招商地產(chǎn)要重回行業(yè)一線陣營的要求。低調(diào)許久的招商地產(chǎn)開始加快周轉(zhuǎn)。去年放下身段在全國范圍內(nèi)大規(guī)模降價促銷，效果立現(xiàn)：招商地產(chǎn)2012年全年累計實現(xiàn)簽約銷售面積247.52萬平方米，簽約銷售金額363.86億元，同比分別增長106%和73%，創(chuàng)下公司歷年來最高紀(jì)錄，銷售金額增速是萬科的4.5倍。 今年4月，賀建亞首次明確提出未來五年“千億收入、百億利潤”計劃目標(biāo)，標(biāo)志著招商回歸行業(yè)第一陣營的強(qiáng)硬態(tài)度。之后，招商地產(chǎn)又開始了高層調(diào)整，步入了賀建亞時代。依賴著母公司的支撐，招商地產(chǎn)也加緊補(bǔ)課?！凹瘓F(tuán)一直以來從資源上對招商地產(chǎn)這塊都有傾斜，特別是近兩年。集團(tuán)也覺得目前地產(chǎn)這個板塊在整個集團(tuán)的板塊中相對小一點，所以也需要將地產(chǎn)這個板塊做大做強(qiáng)?！眲幋饲皩r代周報記者表示。然而隨著經(jīng)營規(guī)模加大，招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流面臨壓力。2010年、2011年、2012年及2013年1-6月，招商地產(chǎn)合并經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量分別為-44.46億元、-21.12億元、50.99億元和-12.76億元，“其中現(xiàn)金流量壓力主要源自購買項目開發(fā)用地，隨著公司經(jīng)營規(guī)模的加大，后續(xù)開發(fā)還需投入資金，公司可能面臨因資金周轉(zhuǎn)速度緩慢而導(dǎo)致現(xiàn)金流量不足的風(fēng)險?！闭猩痰禺a(chǎn)在公告中承認(rèn)。 為補(bǔ)充流動資金，招商地產(chǎn)在今年9月拋出了再融資潮來襲后的上市房企的最大定增計劃，計劃以發(fā)行股票購買資產(chǎn)的方式向大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司購買估值達(dá)48.65億元的土地，同時募集配套資金16.22億元，兩項方案的總額達(dá)到64.87億元。 但此方案在出臺之際因被資本市場疑為“注水”增發(fā)而慘遭跌停，主要原因在于投資者認(rèn)為，不僅購買的土地價格偏高，而且外界極力看好的前海地塊未能注入，定增預(yù)案明顯低于此前市場預(yù)期，因此一度被不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為恐難成行。 10月15日，招商地產(chǎn)對其定向增發(fā)方案進(jìn)行了第一次調(diào)整，變更交易范圍，終止了對此前計劃在內(nèi)的女媧廣場地塊的收購(該地塊評估值為1205萬元)，交易總價款更改為約48.53億元。原因是“此前在對女媧廣場用地進(jìn)行評估時，對其使用年限評估有誤”。僅在一周后，招商地產(chǎn)再度對定增方案進(jìn)行了第二次修改，調(diào)整了發(fā)行底價。 中高端產(chǎn)品過多 “相比萬科、保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)開發(fā)商，招商地產(chǎn)在開發(fā)力度上著實顯得弱一點，開發(fā)節(jié)奏緩慢一些，但實則還是有潛力的，其土地儲備并不弱。”徐建平對時代周報記者表示。 如果說，之前招商地產(chǎn)的開發(fā)步調(diào)緩慢裹足不前的話，那現(xiàn)如今招商地產(chǎn)開始提速，尤其是在擴(kuò)充土地儲備上。 招商地產(chǎn)今年計劃耗資200億元拿地，在去年156.73億元的基礎(chǔ)上增加了約50億元。近日，招商地產(chǎn)發(fā)布的三季報顯示，招商地產(chǎn)前9個月共獲得16個項目，占地面積為119.04萬平方米，規(guī)劃建筑面積為256.19萬平方米，總成交金額為138.17億元。 10月30日，廣州招商房地產(chǎn)有限公司以底價3.57億元獲得佛山市南海區(qū)九江一宗商住用地。10月31日，由招商地產(chǎn)和九龍倉集團(tuán)各占50%權(quán)益的合資公司佛山依云房地產(chǎn)有限公司以9.2億元競得佛山市禪城區(qū)季華大橋北側(cè)一宗商住用地?！斑@兩幅地塊實則就是東力實業(yè)拿的?！眲幭驎r代周報記者透露。 雖然，之前招商地產(chǎn)稱會“進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加剛需項目，加快剛需新盤入市”，但由于招商地產(chǎn)仍集中在土地競價較為激烈的一二線城市拿地，招商地產(chǎn)平均樓面價偏高，為5394元/平方米。尤其在今年相繼新進(jìn)入大連、昆明、寧波、杭州，樓面價均在12000元/平方米以上。拿地成本偏高，預(yù)示著這些土地仍將開發(fā)為中高端產(chǎn)品，可卻面臨著中高端產(chǎn)品過多的尷尬。 雖然今鷹地產(chǎn)營銷總經(jīng)理林曉華等業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為為加快周轉(zhuǎn)，招商地產(chǎn)應(yīng)該扭轉(zhuǎn)偏重中高端產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的局面。但目前招商地產(chǎn)的存貨創(chuàng)下新高，達(dá)到了772億，也有人士稱，快周轉(zhuǎn)模式的建立也不是一朝可為?！澳壳?，對招商來說，核心還是對利潤的追求，其目前的土地儲備結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和整個團(tuán)隊的戰(zhàn)略建設(shè)，也不是輕易能調(diào)整過來的，關(guān)鍵還是要堅持原有的發(fā)展計劃?！?徐建平對時代周報記者表示。 而劉寧亦對時代周報記者稱：“還是會保持自己的風(fēng)格，未來會加大拿地力度。”
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