愛華網(wǎng)???? 一紙轉(zhuǎn)讓協(xié)議，讓纏繞南京顧家營地王項目8年之久的股權(quán)紛爭，暫時畫上了一道休止符。 國浩集團有限公司（00053.HK，以下簡稱“國浩集團”）8月4日晚間公告稱，旗下國浩房地產(chǎn)（中國）有限公司（以下簡稱“國浩房地產(chǎn)”）已以12億元總代價向香港佳源集團出售其于國祥房地產(chǎn)有限公司（下稱“國祥”）的全部權(quán)益，其中國祥擁有南京玄武區(qū)紫金山附近一幅約29.6萬平方米地塊99%的股權(quán)。 上述紫金山附近地塊，就是已經(jīng)“沉睡”了8年的南京顧家營地塊。從2005年被競拍成為當年的“地王”之后，顧家營地塊一直飽受爭議，歷經(jīng)數(shù)度糾紛，閑置多年。 如今，昔日的南京“地王”迎來了一個新主人,但轉(zhuǎn)手價因低于市場價格一半都不止，也被市場分析人士認作為“超低甩手價”。對于市場質(zhì)疑的“賤賣”說法，時代周報記者通過多方渠道聯(lián)系國浩房地產(chǎn)北京總部及其母公司國浩集團進行采訪，但截至發(fā)稿時，上述公司均未給出采訪回復(fù)。 地王“曬太陽”長達8年 顧家營地塊，是南京市區(qū)最老大難的地王項目之一，雖然時不時有開工消息傳出撩撥一下市場神經(jīng)，但據(jù)時代周報記者采訪了解，在拍地至今的8年時間里，該地塊并未有任何實質(zhì)性的開發(fā)進展。 該地塊坐落在南京東郊，土地總面積42.5萬平方米，實際出讓面積29.6萬平方米，為二類居住用地。其中01、02地塊容積率不大于1.35，03地塊容積率不大于0.7。2005年7月6日，國浩房地產(chǎn)與福中集團以6.5億元聯(lián)合拍下該地塊，一舉創(chuàng)下當年的“地王”紀錄。根據(jù)規(guī)劃，這塊當年最昂貴的土地將投資16億元，建成南京東郊最大的別墅和高檔住宅群。 “國浩房地產(chǎn)是新加坡背景的外資企業(yè)，按當時的政策不能獨立拿地，所以就找了福中集團合作?！蹦暇┊?shù)刂槿耸繉r代周報記者介紹，國浩房地產(chǎn)和福中集團合作的主要目的是獲得拿地資質(zhì)，在當年的股權(quán)劃分中，國浩房地產(chǎn)占有99%的股權(quán)，而福中集團只出資了650萬元，擁有1%的股權(quán)。 然而，合作拿地的兩家公司矛盾在不久后就爆發(fā)，并一發(fā)不可收拾。有當?shù)刂槿耸繉r代周報記者透露，國浩房地產(chǎn)不滿的是，拿地后，福中集團在地塊開發(fā)運作中不予配合，并且試圖擴大股份占比；福中集團方面則表示，雙方在《聯(lián)合競買協(xié)議》中有規(guī)定，福中集團在地塊的開發(fā)中股份比例有一個梯級上升的過程，而國浩房地產(chǎn)不予承認。 就這樣，一方指責對方“獅子開口”，另一方則指責對方“過河拆橋”。2007年底，雙方對簿公堂，并由此開始了長達數(shù)年的訴訟拉鋸戰(zhàn)。 地塊股權(quán)的糾紛，也直接導(dǎo)致了該地塊的閑置。據(jù)南京當?shù)孛襟w報道，該地塊在周邊高樓的次第出現(xiàn)中，逐漸成為荒地和渣土偷倒場地。周邊的居民則翻過圍墻，在地塊的幾個角落里，開辟出了成片的菜園。 關(guān)于地塊被閑置卻未被收回的原因，2012年6月13日，南京市國土局網(wǎng)絡(luò)發(fā)言人曾回復(fù)市場質(zhì)疑稱，因桿線遷移等原因，該地塊最終于2009年12月交付給受讓人。隨后由于兩家公司在土地合作開發(fā)上產(chǎn)生糾紛，土地被法院查封，致使該地塊未開工建設(shè)。而經(jīng)多方協(xié)調(diào)，國浩集團與福中集團已就地塊開發(fā)達成了一致意見，正在共同推進地塊開發(fā)建設(shè)，目前正在辦理土地開發(fā)的前期手續(xù)，且已打樁。 但這一美好設(shè)想，很快就止步不前。甩掉這個燙手包袱，或許是國浩集團和福中集團的共識之一。 事實上，在顧家營地塊土地開發(fā)陷入停頓后，國浩集團與福中集團雙方尋找新買家的步伐，始終未停歇。 “顧家營地塊曾有多次將被轉(zhuǎn)讓的傳言，轉(zhuǎn)讓價格一度由2008年的10億元漲到了2011年前后的27億元左右?！庇心暇┊?shù)氐禺a(chǎn)分析人士告訴時代周報記者，雖然種種原因均未能如愿，但包括萬科、金地、中航、上海證大等多家房企都曾對該地塊拋出過“橄欖枝”。 12億元賤賣迎神秘買家 江蘇高成地產(chǎn)曾是其中最有誠意的買家之一。 經(jīng)過中間人介紹，2010年11月23日，高成地產(chǎn)通過江蘇東南國際拍賣有限公司競得國浩手中顧家營地塊99%股權(quán)及權(quán)益，成交總價為23億元，而福中公司1%股權(quán)賣價達到3.7億元，翻了50多倍，彼時地塊折合樓面價已達到7827元/平方米。 高成地產(chǎn)相關(guān)負責人曾在接受記者采訪時透露，公司曾支付6000萬元預(yù)付款給福中集團，后者收款后為表示合作誠意便將其持有的地塊土地使用證原件抵押給高成地產(chǎn)。但沒想到的是，福中公司給其抵押的土地證居然被掛失了，“如果土地證是假的，那么福中集團抵押土地證就是欺詐?！?p> 2012年3月，高成地產(chǎn)一紙訴狀將福中集團告上法庭，而土地轉(zhuǎn)讓工作也隨即終止。???? 在多重糾紛中輾轉(zhuǎn)過了8年，直到今年8月2日，顧家營地王項目才真正找到了接手公司，香港佳源以12億元成為了其“新東家”。 “新加坡人走了，來了香港人，南京人繼續(xù)圍觀。”南京地產(chǎn)圈有人士對時代周報記者戲侃稱，關(guān)于香港佳源，網(wǎng)絡(luò)上基本搜索不到關(guān)于該集團任何一條“完全對應(yīng)、吻合、準確”的信息，而在國浩集團的公告中，也僅有簡單的一句，“香港佳源集團有限公司，一家于香港注冊成立之投資控股及一般貿(mào)易有限公司”。 “香港佳源估計是一家馬甲公司，但與浙江佳源房地產(chǎn)開發(fā)公司有無關(guān)聯(lián)，目前還不知曉?！敝袊笖?shù)研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東對時代周報記者分析。
而在南京當?shù)氐禺a(chǎn)圈看來，南京紫金山區(qū)域內(nèi)的低密度住宅具有很強的稀缺性，作為低密度的代表，國浩集團顧家營的地價水平從8年前的1886元/平方米變成了如今的3556元/平方米，不管是與此前的27億元轉(zhuǎn)讓報價，還是和周邊項目的地價相比，曾經(jīng)的地王現(xiàn)在都算是被“賤賣”了。 以顧家營地王項目旁邊的鐘鼎山莊項目和復(fù)地御鐘山項目為例，時代周報記者從南京當?shù)財?shù)據(jù)機構(gòu)了解到的情況顯示，前者在2006年拿地時樓面價為6904元/平方米，后者在2011年2月拿地時樓面價為13000元/平方米，高出顧家營地塊如今的地價好幾倍。 南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝對此點評稱，國浩集團12億元賣掉顧家營地王，這個價格明顯偏低，低于市場價格一半都不止，堪稱“超低甩手價”。???? 國浩集團在公告中僅提及，出售事項為變現(xiàn)其于該地塊投資的資本價值，預(yù)計能為國浩房地產(chǎn)集團帶來純利約6450萬美元（約3.94億元人民幣），該純利將用于集團其他投資機會。 “從南京公司角度而言，這么多年和福中集團的糾紛已經(jīng)令人筋疲力盡。土地轉(zhuǎn)讓后能再去拍賣別的土地來開發(fā)，公司能夠獲得持續(xù)發(fā)展?！眹品康禺a(chǎn)南京公司一位人士分析稱，但其拒絕評價賤賣說法。 無論如何，8年的“荒廢”并未降低這幅地塊的價值，如今，離地塊最近的項目宏圖上逸園的房源之前已經(jīng)賣到18000元/平方米，而地鐵不到一站距離的馬群，如今在售新房的均價也達到24000-25000元每平方米，顧家營這幅低密度宅地的價值潛力無疑是巨大的。 但眼下，“新東家”究竟是自己開發(fā)還是繼續(xù)轉(zhuǎn)手？福中集團去年已將1%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，誰成功接手，會否再造成股權(quán)紛爭？這些謎團都亟待解決。
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