愛華網(wǎng)???? 7月初，2012年的全國地王，南京下關(guān)濱江2號地塊突然被終止出讓。南京這一地塊本由中國中冶集團旗下的房地產(chǎn)公司中冶置業(yè)拍下，卻在國土資源部調(diào)查后以終止出讓告終。業(yè)內(nèi)猜測，中國中冶2012年巨虧帶來的資金壓力、主管部門對“地王”項目的重點調(diào)查，都是造成這一地塊流產(chǎn)的原因。 6、7月間，全國地王怪象頻發(fā)，雅戈爾主動放棄幾年前拍下的地王，讓天價保證金打水漂。而地產(chǎn)龍頭萬科卻打破了不拿地王的誓言，在一線城市頻頻出手。在業(yè)內(nèi)人士看來，地王命運多舛，其中既有開發(fā)企業(yè)沖動決策的原因，更受到了樓市大環(huán)境的影響。此次南京中冶地王叫停的案例或是一個信號，在樓市調(diào)控高壓之下，金字塔尖的地王將面臨更高的風險。 國土部調(diào)查成誘因 近階段在房地產(chǎn)調(diào)控的指導思想下，國土部、住建部對“地王”的監(jiān)督力度有所加強，對于直接影響房價的單價地王格外關(guān)注，給地方政府施加了一定壓力。 被終止的“地王” 7月5日，南京市國土資源局突然在其官方網(wǎng)站發(fā)布一條公告：“經(jīng)市政府批準，下關(guān)濱江江邊路2號地塊因故終止出讓程序?！?p> 消息一出，業(yè)內(nèi)嘩然。這一地塊本是2012年國內(nèi)總價“地王”，拍出不到8個月卻突然流產(chǎn)。 2012年11月30日，南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司（以下簡稱“項目公司”）作為“2號地塊”唯一的競拍方，以底價56.2億元競拍成功。 項目公司98.52%的股權(quán)屬于中冶置業(yè)，而中冶置業(yè)是央企中國中冶（601618.SH）的全資子公司。早在2010年9月，中冶置業(yè)就拿下了與2號地塊相鄰的1號和3號地塊，價格分別高達121.41億元和78.93億元。項目公司高價拿下2號地之后，與前兩塊地連成整體。 按照原計劃，南京下關(guān)濱江的三幅地塊由中冶置業(yè)全部拿下，合計斥資256.54億元。由于拿地資金量巨大，加上后續(xù)開發(fā)預計還需投入超過400億元，業(yè)內(nèi)普遍認為，唯有央企有此資金實力?；仡櫄v史，中冶置業(yè)在此前拿地的過程中也幾乎沒有遇到有實力的對手。業(yè)內(nèi)觀察認為，中冶置業(yè)將把這三幅地塊視為整體，統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)成為“南京外灘”。 拿地的順風順水顯示出中冶置業(yè)與南京市政府的良好關(guān)系。南京市國資集團、下關(guān)區(qū)政府和中冶置業(yè)三方還曾在2009年簽下《南京下關(guān)濱江老城改造項目整體開發(fā)合作協(xié)議》。一位南京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管告訴《中國經(jīng)營報》記者，中冶置業(yè)在南京曾大規(guī)模參與到保障房的項目建設(shè)中?！氨Ｕ戏繗v來利潤較低，中冶置業(yè)支持了南京市保障房任務的完成，雙方關(guān)系一直不錯。” 從拿1、3號地到2號地，圍繞著中冶置業(yè)這一大規(guī)模開發(fā)計劃曾有不少議論。有消息稱，開發(fā)資金規(guī)模太大，中冶置業(yè)或?qū)⒁牒献鞣健?p> 2號地出讓的突然終止令業(yè)界感到驚訝。如此一來，中冶置業(yè)在“南京外灘”的地塊將被割裂，中冶置業(yè)此前作出的三幅地塊統(tǒng)一規(guī)劃也很可能成為空文。 記者就“退地”一事致電南京市土地資源管理局時，一位負責人向記者表示，土地終止出讓是由于規(guī)劃有所調(diào)整，并非中冶置業(yè)的責任。企業(yè)“沒有不履行合同”，政府“也不會強買強賣”，所以對于中冶置業(yè)繳納的保證金南京土地局會予以退還。 記者多次就此事致電中冶集團和中冶置業(yè)，均未能獲得回應。中冶置業(yè)南京分公司負責人向記者強調(diào)，這一項目是由總公司直接負責，與南京分公司無關(guān)。 拿地的順風順水顯示出中冶置業(yè)與南京市政府的良好關(guān)系，2號地出讓的突然終止令業(yè)界感到驚訝。 7月8日，稍作沉默的中冶置業(yè)發(fā)布公告，詳解“退地”原因，認為造成這一局面的責任在南京國土局一方。 據(jù)透露，拍地之前，中冶置業(yè)已經(jīng)繳付了11.3億元競買保證金。2012年11月30日拍地完成后，雙方約定在12月29日由中冶置業(yè)繳納50%的土地出讓金。 但就在繳納前幾天，國土資源部土地利用司突然介入，要求公開調(diào)查該地塊的“違規(guī)供地和違約房地產(chǎn)用地”問題。 正是這次調(diào)查讓土地出讓陷入停滯，調(diào)查進展與結(jié)果一直沒有對外公布。中冶置業(yè)公告稱，公司在調(diào)查開始后曾要求南京國土局確認土地出讓進展，但一直沒有收到回復，直到2013年7月3日才突然受到一封函件。 當日，南京國土局致函中冶置業(yè)項目公司，稱“由于規(guī)劃建設(shè)條件發(fā)生重大變化以及地塊內(nèi)鐵路西站貨場遷建時間調(diào)整等原因，市政府決定終止2號地塊掛牌出讓程序，并退還2號地塊競買保證金”。 上海一位房地產(chǎn)中介公司負責人告訴記者，近階段在房地產(chǎn)調(diào)控的指導思想下，國土部、住建部對“地王”的監(jiān)督力度有所加強，對于直接影響房價的單價地王格外關(guān)注，給地方政府施加了一定壓力。 在這一基調(diào)之下，南京國土局做出了更改規(guī)劃的決定。上述房產(chǎn)中介負責人認為，未來南京國土局再度出讓這一地塊時，會考慮到中冶先前拿下的兩幅地塊，按照一定的標準，統(tǒng)一規(guī)劃選擇。 對于終止出讓，中冶置業(yè)并不愿讓外界解讀為自身開發(fā)能力的問題。公告明確指出，終止出讓是南京國土局單方面的責任，中冶置業(yè)已要求南京市國土資源局在3日內(nèi)退還保證金11.3億元及相應的財務費用。 中冶置業(yè)在公告中強調(diào)，公司在南京有著“河西地區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)”以及“150余萬平米保障房”等多項重大城市建設(shè)和資金投入。業(yè)內(nèi)人士指出，2號地塊出讓被終止，1、3號地拆遷進度延緩，都使中冶置業(yè)與南京國土局的合作遇到了困難。 中國指數(shù)研究院南京分院高級分析師李飛影告訴記者，2013年上半年南京土地市場火熱，出現(xiàn)很多高溢價拿地的情況。記者了解到，南京仙林湖一個曾經(jīng)被退的地塊不久前以高價再度出讓成功，南京地塊并不愁賣。 事實上，退地更像一次和平分手，南京國土局在調(diào)查之后更改了規(guī)劃，中冶置業(yè)即將拿回保證金，均無太大損失。年報顯示，中冶置業(yè)母公司中國中冶2012年巨虧69.52億元，資金方面并不寬裕，開發(fā)可能會耗費相當長的時間。 中國地王怪現(xiàn)狀 中冶置業(yè)的南京“地王”似乎正是政府重點關(guān)注的對象，除政策壓力外，地王在市場開發(fā)時遇到的難度也更大。很多地王拿地時溢價高達好幾倍，通過借貸等融資方式來開發(fā)，因而面臨巨大的資金壓力，地王流產(chǎn)的風險特別高。 地王頻出，命運卻各不相同。中冶置業(yè)地王終止出讓前后，國內(nèi)出現(xiàn)了多個地王怪象。6月，雅戈爾退掉了杭州申花板塊地王，4.8億元保證金打了水漂。而多年以來一直旗幟鮮明不拿地王的萬科，一反常態(tài)地在近期接連拿下三個地王。 6月27日，萬科與保利以53.7億元的掛牌底價競得重慶江北區(qū)溉瀾溪地塊，刷新重慶“地王”紀錄。7月3日，上海萬科盈江投資管理有限公司聯(lián)合上海張江(集團)有限公司以48.7億元競得上海市浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)地塊，稱為上海年內(nèi)總價新地王。7月8日，萬科在廣州荔灣區(qū)打造了區(qū)域今年的“新地王”。不僅以6.03億成交，折合樓面均價更是達到19638元/平，溢價96.4%。 地王的命運多舛有著開發(fā)企業(yè)自身的原因，也與宏觀政策息息相關(guān)。 2012年年底，國土部曾專門召開“2012年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控情況的新聞發(fā)布會”， 給地方政府提出了具體的要求，“避免出現(xiàn)所謂‘地王’誤導市場的現(xiàn)象?！?p> 要求包括：對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應；對地段較好、單價較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競價方式或招標出讓；提高付款難度，或與條件較差的土地放在一起供應等。 中冶置業(yè)的南京“地王”似乎正是政府重點關(guān)注的對象。 除政策壓力外，地王在市場開發(fā)時遇到的難度也更大。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申告訴記者，地王夭折的現(xiàn)象屢有發(fā)生，拿地的時候市場火熱，而進入開發(fā)階段時卻發(fā)現(xiàn)房價的漲幅不及預期，部分地王項目建成后面臨虧本的窘境。 羅寅申盤點稱，上海嘉定的常發(fā)豪庭、松江的龍湖好望山等地王項目，就是以差不多成本價格在售賣。而中海和雅戈爾在上海長風的地王項目情況也差不多如此。
此外，在上海南匯、青浦等地區(qū)，還有很多地王至今沒有入市。從拿地到建成時間在不斷被拖長。在入市達不到目標收益率的情況下，很多開發(fā)商采取的是“拖”的辦法。目前很多地王的樓板價要達到樓價的四成以上。 “很多地王拿地時溢價高達好幾倍，通過借貸等融資方式來開發(fā)，因而面臨巨大的資金壓力，地王流產(chǎn)的風險特別高。”羅寅申提醒說。
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