愛華網(wǎng)系列專題：金九銀十營銷觀察
???? 多地頻傳“地王”消息，房價(jià)上漲的預(yù)期更加明顯，暫停房貸更有蔓延的趨勢，房價(jià)上漲預(yù)期與政策的調(diào)控博弈進(jìn)一步升級。 進(jìn)入9月，多地頻傳“地王”消息，房價(jià)上漲的預(yù)期更加明顯。 與此同時(shí)，部分城市已經(jīng)傳出了銀行暫停房貸的消息，房價(jià)上漲預(yù)期與政策的調(diào)控博弈進(jìn)一步升級。 而記者在與有購房意愿的投資者接觸中，多位人士表示，“目前先等等，等政策明朗后再考慮入市?！边@讓“金九銀十”的預(yù)期大打折扣。 對此，有市場人士認(rèn)為，在以房產(chǎn)稅為代表的樓市調(diào)控長效機(jī)制出臺之前，管理層在金融政策上會(huì)對房地產(chǎn)市場貸款收緊。 多地“地王”頻出 9月4日，北京農(nóng)展館地塊被融創(chuàng)以21億元配建27.8萬平方米醫(yī)院面積競得，樓面價(jià)達(dá)到7.3萬元/平方米。9月6日，備受關(guān)注的上海徐家匯中心地塊以217.7億元的高價(jià)成功出讓，同一日，杭州和蘇州也相繼涌現(xiàn)出“地王”項(xiàng)目。 隨后，“地王”項(xiàng)目又再次出現(xiàn)在上海和武漢。 據(jù)了解，武漢的土地拍賣現(xiàn)場，越秀地產(chǎn)以90.1億元價(jià)格競得精武路地塊，樓面價(jià)12617元/平方米，創(chuàng)下武漢的總價(jià)及單價(jià)雙料“地王”。上海方面，陽光城則以25.74億元奪得上海浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)地塊，樓面價(jià)18436元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)132%。 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，9月份以來，“地王”出現(xiàn)最為頻繁，甚至成為普遍現(xiàn)象。這一輪地王出現(xiàn)的力度超過歷史，相比往年樓市最火爆期出現(xiàn)的地王，本輪“地王”的單價(jià)、總價(jià)都突破了市場的想象力。 與此同時(shí)，上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布了《2013年8月份典型城市土地成交報(bào)告》。報(bào)告指出，8月，一線城市土地成交建筑面積為1003.3萬平方米，環(huán)比增長24.1%，同比增長38.9%；成交均價(jià)為5335元/平方米，環(huán)比下降24.1%，同比增長198.4%。 一位房企負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，天津、北京、上海、杭州、蘇州紛紛涌現(xiàn)“地王”。這與一、二線城市土地資源的稀缺以及房企資金面的改善不無關(guān)系。 他說，一線和重點(diǎn)二線城市因其土地的增值價(jià)值高于其他城市，一直以來都是房企追逐的焦點(diǎn)。而房企資金面也在繼續(xù)轉(zhuǎn)好，尤其是大型房企資金面比較充裕。另外，資金成本也呈下降趨勢，特別是在信托融資成本下降和上市房企再融資開閘的影響下，加大了房企拿地底氣?！耙虼耍恋厥袌龌鸨?、成交價(jià)刷新的現(xiàn)象并非近來獨(dú)有，而是已持續(xù)近一年局面的延續(xù)。” 對于上市房企再融資，目前管理層的口徑?jīng)]有改變過，但是房企已悄然開始制定再融資預(yù)案。 觀望氣氛漸濃 不過，今年西安市場中尚未出現(xiàn)“地王”。 日前有消息稱，“2013年，地價(jià)創(chuàng)出有史以來新高的‘地王’多集中于北上廣，但其他省會(huì)城市的‘地王’價(jià)格反而出現(xiàn)了下降。更為夸張的是西安，西安2010年的單價(jià)地王高達(dá)11666元/平方米，但2013年西安單價(jià)地王只有2348元/平方米。”以上的內(nèi)容來自一家媒體的2013年中國“地王”報(bào)道。 上述報(bào)道中所說的最新西安地王的顯示為：單地塊編號為CA06-26-6，競買單位是陜西富景達(dá)投資有限公司，樓面地價(jià)為每平方米2348元?？們r(jià)“地王”是地塊編號為QJ10-6-475，總價(jià)8.2億元，競買單位是綠地集團(tuán)。 這樣的消息馬上迎來了市場的吐槽。 “2348元的樓面價(jià)格怎么能稱的上是樓王呢？”美城機(jī)構(gòu)總經(jīng)理汪魏認(rèn)為，今年以來西安掛牌出讓的地塊在西安市的各個(gè)區(qū)域都有，而成交地塊之中樓面價(jià)格高于2348元的比比皆是。 其實(shí)，真正的西安“地王”出現(xiàn)在去年，這宗準(zhǔn)“地王”地塊的編號為XC10-3-76，地處尚德路以東，出讓面積8498.3平方米，規(guī)劃為商業(yè)金融用地。其起始總價(jià)為2.5億元，單價(jià)高達(dá)1959萬元/畝。最終被蘇寧電器集團(tuán)成功納入麾下。 不過，各地“地王”的頻出無疑將推高房價(jià)，但與此同時(shí)，高企的地價(jià)、房價(jià)也給房地產(chǎn)調(diào)控帶來了空前的壓力。 此外，從統(tǒng)計(jì)部門已公布的7月全國70個(gè)大中城市的房價(jià)指數(shù)看，該指數(shù)同比漲幅超過10%的城市已經(jīng)達(dá)到了10個(gè)。這10個(gè)城市，目前來看，完成年內(nèi)房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)可以說非常困難。 不過，目前房貸政策上已有收緊跡象。有消息稱，日前全國已經(jīng)有北京、上海、廣州、深圳、合肥等城市相繼出現(xiàn)暫停房貸的情況，尤其是最近幾天，更有蔓延的趨勢。 記者在采訪中，停貸消息已經(jīng)在有購房意愿的人群中產(chǎn)生了不小的震動(dòng)。 市民王先生向記者表示，“停貸消息看來是管理層釋放出房地產(chǎn)市場再次收緊的信號，目前就先看看，等政策明朗后在入市。” 朱雀路某樓盤的銷售經(jīng)理王女士向記者表示，“目前西安尚未出現(xiàn)銀行停貸的消息，不過對于首套房貸款，銀行也沒有優(yōu)惠，仍然執(zhí)行基準(zhǔn)利率。” 長效機(jī)制需醞釀 房地產(chǎn)市場調(diào)控多年了，房價(jià)猶如一匹脫韁的野馬，難以止步，由此可見調(diào)控之難。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o論是采取稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律手段來進(jìn)行調(diào)控，還是在完善房地產(chǎn)稅收制度、金融改革等方面進(jìn)行突破，健全長效機(jī)制已成為業(yè)界的共識。 陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王圣學(xué)認(rèn)為，各地“地王”消息、無疑會(huì)對市場產(chǎn)生不好的預(yù)期，同時(shí)，也表明了被稱為最嚴(yán)厲的“新國五條”政策效應(yīng)遞減， “一刀切”的調(diào)控思路走入死胡同。 長遠(yuǎn)來看，行政主導(dǎo)的調(diào)控手段必將被市場化手段所取代，短期的、臨時(shí)性調(diào)控措施也將讓位于長效機(jī)制。 在高房價(jià)與政策調(diào)控博弈之間，隨著部分城市停貸消息的出現(xiàn)，市場人士認(rèn)為，除房產(chǎn)稅等長效機(jī)制外，金融政策的方向也將對房地產(chǎn)市場造成深遠(yuǎn)影響。 上述人士表示，“這幾天前來看房的顧客對房貸政策都很關(guān)注，如果銀行一旦停貸，這對金九銀十的旺季一定會(huì)產(chǎn)生很大的影響?！薄?p>
此外，日前國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》，指出金融機(jī)構(gòu)可以自主確定貸款利率，這也意味著商業(yè)銀行可以將貸款方向更多向其他行業(yè)和企業(yè)傾斜，也進(jìn)一步分流房地產(chǎn)方面貸款。 在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生看來，房地產(chǎn)市場正處于博弈關(guān)鍵期，短期來看，由需求支撐的房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持高位，但從長期看來，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的出臺，將促使存量住房有效釋放，對現(xiàn)階段高企的房價(jià)有明顯的抑制作用。 亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，“房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制”應(yīng)該以法律、經(jīng)濟(jì)、金融、財(cái)經(jīng)、稅收的市場手段為主，并有保障房市場。主要的制度與政策體系包括“經(jīng)濟(jì)體制、住房按揭制度、商品房預(yù)售制度、基本住房制度、供求制度、土地制度（產(chǎn)權(quán)制度、土地使用制度、儲(chǔ)備制度、土地招拍掛制度）、房地產(chǎn)金融制度、房地產(chǎn)稅收制度、貨幣政策等。” 住建部政策研究中心原副主任王玨林稱，長期的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在推進(jìn)中，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房產(chǎn)稅城市試點(diǎn)工作這些都是長效機(jī)制建立的基礎(chǔ)性工作，未來會(huì)在此基礎(chǔ)上推進(jìn)房地產(chǎn)長期調(diào)控的法制建設(shè)。
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