愛華網(wǎng)???? 一次推出99套豪宅 上海一年豪宅銷售僅百余套 88億的土地代價(jià)，22.3億元的注資，130億元的資金投入，華僑城蘇河灣從一誕生就備受爭(zhēng)議。這是華僑城成立以來投資最大的單體項(xiàng)目，也是其第二輪戰(zhàn)略布局的重要一棋，但巨大的資金壓力、銷售回籠的不可預(yù)期，始料未及地拖慢了華僑城規(guī)模擴(kuò)張的步伐。 目前，蘇河灣行政公館的去化只有一半，蘇河灣塔尖住宅也將面臨眾多的競(jìng)爭(zhēng)者。在上海市單價(jià)10萬元/平方米以上天價(jià)豪宅年銷售只有100余套的情況下，華僑城一次推出99套蘇河灣塔尖住宅，必將與其他豪宅一起搶奪上海本土能有購買資格的客戶。但是僧多粥少，華僑城蘇河灣的豪宅銷售顯然不容樂觀。 背負(fù)地王的沉重包袱 蘇河灣是閘北區(qū)“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)上海市第十次黨代會(huì)提出的“促進(jìn)蘇州河兩岸協(xié)調(diào)發(fā)展和功能提升”的要求，閘北區(qū)政府對(duì)蘇河灣地區(qū)進(jìn)行了高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和功能定位，計(jì)劃再用2-3年時(shí)間，總投資約205億元，全面完成蘇河灣區(qū)域的舊區(qū)改造。2010年2月11日，蘇河灣推出首幅地塊蘇河灣北岸東塊1街坊地塊。華僑城歷經(jīng)百輪報(bào)價(jià)，以70.2億元的總價(jià)，擊敗了盛高置地和百仕達(dá)控股聯(lián)合體，拿到了該地塊，成交樓板價(jià)高達(dá)5.28萬元/平方米，成為新一輪的全國單價(jià)地王。 2010年7月23日，華僑城以17.91億元又悄無聲息地拿下了蘇河灣41、42街坊地塊，折合樓板價(jià)僅為1.45萬元/平方米。這是蘇河灣公開推出的第二幅地塊，出讓面積約3.54萬平方米。華僑城通過這種地價(jià)差額分?jǐn)倖蝺r(jià)地王的地價(jià)成本。華僑城蘇河灣是蘇河灣地區(qū)第一期工程的代表性項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)達(dá)130億元。按照相關(guān)規(guī)劃，蘇河灣區(qū)域總面積達(dá)3.19平方公里，區(qū)域內(nèi)將重點(diǎn)培育文化創(chuàng)意、金融服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、人力資源和信息服務(wù)五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化文化創(chuàng)意、商務(wù)商貿(mào)、休閑娛樂、生態(tài)宜居四大功能，最終將成為“上海中心城區(qū)北翼的先行區(qū)、核心CBD功能的拓展區(qū)、蘇州河兩岸綜合開發(fā)的樣板區(qū)、經(jīng)典海派歷史文化的展示區(qū)”。 華僑城曾在2010年年報(bào)中稱，蘇河灣項(xiàng)目部分產(chǎn)品將于2011年年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)，但是，隨著巨大的資金壓力加之市場(chǎng)環(huán)境的惡化，2011年，產(chǎn)品未能入市。2011年11月，華僑城表示，“按照公司計(jì)劃，最早明年8月會(huì)推出第一批產(chǎn)品，將會(huì)以SOHO酒店式公寓產(chǎn)品為主”。 激進(jìn)的拿地使得華僑城背上了沉重的包袱。2011年3月，華僑城就曾計(jì)劃向其母公司華僑城集團(tuán)申請(qǐng)委托借款，額度為130億元，主要向上海蘇河灣等項(xiàng)目進(jìn)行資金輸血。 2012年1月13日，華僑城旗下控股子公司華僑城亞洲突然發(fā)布公告稱，該公司間接全資附屬公司GreatTec已于1月5日與華僑城訂立資本投資協(xié)議，將有條件同意向華僑城上海置地出資22.32億元，而華僑城上海置地正開發(fā)的項(xiàng)目就是蘇河灣地王。2012年6月20日，華僑城亞洲發(fā)布一則關(guān)聯(lián)交易公告稱，注資蘇河灣項(xiàng)目的資本投資協(xié)議已于當(dāng)日正式完成。至此，華僑城亞洲在蘇河灣項(xiàng)目上占股比例達(dá)到50.5%，從而正式控股該項(xiàng)目，這使得華僑城終于松了一口氣。 剛剛卸任華僑城董事長的任克雷在公司2012年年報(bào)中分析了“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式的問題所在：“目前階段，在同時(shí)發(fā)展旅游、地產(chǎn)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的目標(biāo)前提下，將不可避免地引發(fā)趨勢(shì)性的規(guī)模擴(kuò)張……這一增長模式的制約因素也日益突出……我們只能依靠自身的滾動(dòng)發(fā)展去開發(fā)重資產(chǎn)、緩回報(bào)的旅游綜合項(xiàng)目，這也帶來了整個(gè)過程中的負(fù)債率出現(xiàn)相對(duì)較快增長的現(xiàn)象。因此，近兩年我們主動(dòng)放慢了規(guī)模擴(kuò)張的步伐增長。通俗點(diǎn)說，上個(gè)臺(tái)階后，需要停一停，喘口氣才能再上一個(gè)臺(tái)階”。 首批僅去化一半 “華僑城蘇河灣項(xiàng)目這個(gè)大型地標(biāo)級(jí)濱水都市綜合體，導(dǎo)演了一場(chǎng)世界級(jí)的城市復(fù)興?！逼漤?xiàng)目宣傳冊(cè)上如是描述。 花了兩年的時(shí)間，去年9月，華僑城蘇河灣率先推出了樓板價(jià)1.45萬元/平方米的商辦項(xiàng)目“行政公館”，準(zhǔn)備沖刺金九銀十。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，“蘇河灣華僑城中心”首批房源共有223套，總面積達(dá)3.75萬平方米，網(wǎng)上備案價(jià)格為6.34萬-8.26萬元/平方米。粗略估計(jì)，全部出售可收回投資25億元以上。但事實(shí)上，該項(xiàng)目入市以來均價(jià)只有5萬多元/平方米。華僑城（上海）置地有限公司營銷策劃部總監(jiān)張雍向時(shí)代周報(bào)記者表示：“從今年到現(xiàn)在行政公館已售8億元，網(wǎng)上簽合同5億元，這在今年上海50年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品里銷售排第一，即便是跟5萬元/平方米的住宅比較，也能排第五。從去年到今年整個(gè)銷售近170套，回籠15億元，去化2/3。目前還剩50套不到?！?p> 而網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，去年11月拿到預(yù)售證的商鋪一共28套，報(bào)價(jià)從13.08萬元-16.98萬元/平方米不等，目前已售2套。加上此前的223套行政公館，一共有251套房源，截至8月5日，已售124套，可售127套，這意味著行政公館已售122套，去化只有50%。 為了加快銷售，今年5月，華僑城蘇河灣引入英國著名資產(chǎn)管理品牌CRESA，為行政公館復(fù)式產(chǎn)品打造資產(chǎn)管理概念，提供最長達(dá)10年的出租服務(wù)，號(hào)稱一套總價(jià)800萬元的單元，平均租金水平可達(dá)25000元/平方米，10年無空置率，可獲得320萬元的租金收入，平均投資回報(bào)達(dá)4%，而售價(jià)一兩千萬元的翠湖御苑、錦麟天地等平均回報(bào)率也只有2.2%-2.8%。新浪樂居等的廣告信息也顯示，“目前購房送10年簽約包租政策”，這也被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為有違規(guī)包租之嫌。對(duì)此，張雍解釋，“華僑城并不介入出租，是第三方公司在操作。華僑城只是選了一家比較好的租賃公司，引入到了銷售環(huán)節(jié)，客戶可以選擇或者不選擇，并不是包租。” 豪宅銷售不容樂觀 繼行政公館和商鋪后，華僑城蘇河灣又在蘇州河濱水沿岸打造了三棟150米的超高建筑，其中一棟是已于去年9月正式簽約入駐的全球第四家寶格麗酒店，另外兩棟則是被冠以“浦西第一高住宅”之名的塔尖住宅。8月1日，華僑城蘇河灣塔尖住宅樣板房已首次公開亮相。 高達(dá)5.28萬元/平方米的樓板價(jià)也使得即將首次開盤的住宅項(xiàng)目備受關(guān)注。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其總套數(shù)99套，其中7套報(bào)價(jià)為15萬元/平方米，剩余92套報(bào)價(jià)范圍在9萬-25萬元/平方米之間。同策數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月，2010-2013年上海市單價(jià)10萬元/平方米以上天價(jià)豪宅總計(jì)成交394套。2010-2012年這三年天價(jià)豪宅分別交易了78套、119套和149套。今年上半年上海市單價(jià)10萬元以上/平方米的天價(jià)豪宅已成交48套。而去年上半年，天價(jià)豪宅成交套數(shù)為68套。 “目前已開放樣板房，預(yù)計(jì)8月下旬開盤，預(yù)售證均價(jià)售價(jià)15萬元/平方米，開盤有些優(yōu)惠，但不會(huì)特別大，一共92套會(huì)分幾批推出，另外一棟也還有92套。這個(gè)產(chǎn)品不愁的，人民廣場(chǎng)附近70年產(chǎn)權(quán)的豪宅基本沒有?！睆堄赫f。 對(duì)于是否會(huì)跟濱江凱旋門等形成競(jìng)爭(zhēng)，張雍表示，“濱江凱旋門目前推出的面積都比較小，量多，價(jià)格比我們低，總價(jià)也比我們少。最大不同在于我們是浦西第一高樓，跟寶格麗在一起，業(yè)主會(huì)成為寶格麗全球會(huì)員。”
而濱江凱旋門預(yù)售證報(bào)價(jià)區(qū)間范圍為9.31萬-26.4萬元/平方米，但實(shí)際成交價(jià)在12萬元/平方米左右。截至8月5日，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，濱江凱旋門總套數(shù)195套，已售套數(shù)97套，去化僅五成。 中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍向時(shí)代周報(bào)記者表示，“從地價(jià)比較上來說，蘇河灣沒有優(yōu)勢(shì)。10萬元/平方米以上的項(xiàng)目如濱江凱旋門、中糧海景壹號(hào)等都賣得一般。這部分市場(chǎng)本身就不大，銷售難度高，開發(fā)企業(yè)往往持有，慢慢消化，地價(jià)低完全持有得起，但蘇河灣這個(gè)是地王，需要急著回籠資金，捂上多少年，也到不了那個(gè)利潤空間。而且蘇河灣區(qū)域傳統(tǒng)上沒有豪宅概念，周邊房價(jià)都不高，所謂的景觀，蘇州河跟黃浦江也不是一個(gè)等級(jí)的概念?！?p> 上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍也認(rèn)為，蘇河灣的行政公館目前這個(gè)銷售并不算特別好，但能賣成這樣已經(jīng)很不容易?！靶姓^基本不賺錢，如果住宅部分賣到13萬-15萬元/平方米，不算離譜，樓板價(jià)過高，必須用住宅利潤來補(bǔ)貼行政公館。華僑城的品質(zhì)和品牌不會(huì)差，上海很多地理位置沒它好，沒有景觀的，報(bào)價(jià)也在10萬元/平方米以上了，盡管目前這個(gè)區(qū)位不成熟，但總體地段不差，也有景觀賣點(diǎn)，可以支撐定價(jià)，但目前最大的問題是宏觀市場(chǎng)。上海本土能有購買資格的客戶，是稀缺資源，華僑城在國內(nèi)投資客這方面積累并不多，不像其他開發(fā)商有忠實(shí)的擁躉。”
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