愛(ài)華網(wǎng)???? 嘉凱城集團(tuán)股份有限公司（000918.SZ，以下簡(jiǎn)稱“嘉凱城”）去年過(guò)得很寒磣。 2012年上半年，嘉凱城曾以4901.43%的凈利潤(rùn)下降幅度被冠以“最熊房企”之名。同時(shí)，又背負(fù)著超百億的巨額流動(dòng)負(fù)債。去年末，其將旗下項(xiàng)目變賣套現(xiàn)逾12億元，被視為沖刺業(yè)績(jī)、美化報(bào)表。而命懸資金鏈的嘉凱城，為求發(fā)展，頻繁對(duì)子公司進(jìn)行擔(dān)保，今年累計(jì)擔(dān)保額近50億元。 不過(guò)，嘉凱城董事會(huì)辦公室負(fù)責(zé)人卻向時(shí)代周報(bào)記者否認(rèn)資金困局：“現(xiàn)在由于要發(fā)布年報(bào)，我們都處于靜默期，（現(xiàn)金流）不好透露。50億元的擔(dān)保額不算多，相比去年是減少了很多，去年有60億元。去年上半年我們業(yè)績(jī)出現(xiàn)大額虧損，導(dǎo)致外界對(duì)我們失去信心。但是，今年4月份，我們將公布年報(bào)，一切都用數(shù)據(jù)說(shuō)話，不過(guò)可以肯定的是，一定是扭虧的?！辈⑶?，針對(duì)外界對(duì)嘉凱城謀局“消費(fèi)型城鎮(zhèn)化商業(yè)”的質(zhì)疑，其也否認(rèn)是在炒作概念。 50億擔(dān)保解困 對(duì)于去年上半年的巨幅虧損，嘉凱城上述負(fù)責(zé)人的解釋是項(xiàng)目周期原因，稱是由于一些項(xiàng)目未進(jìn)入結(jié)算周期所致。不過(guò)，從嘉凱城近年來(lái)的推貨量和存貨量對(duì)比可見(jiàn)，雖然出貨壓力不小，但去化能力仍是不太理想。 2011年，嘉凱城120億元的推貨量只賣出39.45億元，去化率僅為33%。去化不良導(dǎo)致了嘉凱城的存貨壓頂，2011年底其存貨為183.61億元。 2012年，雖然嘉凱城多項(xiàng)目促銷讓利，但去化仍有限。嘉凱城2012年三季度報(bào)數(shù)據(jù)顯示，彼時(shí)有約204億元的存貨。2012年7月，旗下嘉業(yè)系列無(wú)錫項(xiàng)目、名城系列青島項(xiàng)目給出過(guò)最高50%的大幅折扣。上海中凱城市之光項(xiàng)目7月份就開(kāi)始降價(jià)，降價(jià)幅度約為26%。但數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目除7月銷售率上漲之外，8月、9月份沒(méi)有出現(xiàn)明顯上漲。 尤以無(wú)錫太湖新城“金融第一街”去年7月的跳水動(dòng)作最為大幅，從1.6萬(wàn)元/平方米直接跌到0.69萬(wàn)元/平方米。房?jī)r(jià)跳水的背后，是該項(xiàng)目公司無(wú)錫嘉啟的資金困局。嘉凱城2012年半年報(bào)顯示，嘉凱城在2011年底為無(wú)錫嘉啟提供了8.58億元的借款擔(dān)保(包括昆侖信托的5億元，其余資金來(lái)源不詳)，分別要在2013年4月和2013年10月償還本金和利息。而該項(xiàng)目回籠的資金和需還債務(wù)的缺口很大。 業(yè)績(jī)慘淡的嘉凱城，面臨著巨大的資金缺口。截至去年9月底，其流動(dòng)負(fù)債已高達(dá)143億元，非流動(dòng)負(fù)債約68億元，而彼時(shí)，其貨幣資金不足20億元。 “報(bào)告期內(nèi)，公司凈負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率和扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率分別為185%、79%和 66%。公司金額前五名的一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款中信托達(dá) 16.6億元，占比 75%。預(yù)計(jì)明年公司兌付壓力不小?！鄙虾ＷC券去年的一份年報(bào)指出。 雖然今年嘉凱城通過(guò)壓縮新開(kāi)工面積開(kāi)源節(jié)流，但是值得注意的是，去年，嘉凱城主要在建項(xiàng)目有12個(gè)，除4個(gè)項(xiàng)目部分在去年底前完工外，其余都需大量資金后續(xù)投入。此番情境下，嘉凱城只得頻繁對(duì)外擔(dān)保解旗下項(xiàng)目燃眉之急。嘉凱城發(fā)布的擔(dān)保公告顯示，其今年對(duì)下屬控股公司擔(dān)保44.7億元，浙江區(qū)域公司為嘉凱城控股公司擔(dān)保4.7億元。粗略算來(lái)，擔(dān)保金額近50億元。 不過(guò)，嘉凱城董辦負(fù)責(zé)人表示，“這個(gè)擔(dān)保數(shù)額不算多，比去年甚至減少了很多。并且，公司業(yè)績(jī)?cè)谌?、四季度都出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。”
值得注意的是，2012年底，嘉凱城通過(guò)變賣資產(chǎn)套現(xiàn)，其業(yè)績(jī)大幅改善。 套現(xiàn)12億沖業(yè)績(jī) 去年12月28日，嘉凱城出售其中凱城市之光花園的酒店項(xiàng)目，套現(xiàn)12.37億元。嘉凱城公告顯示，其全資子公司嘉凱城集團(tuán)中凱有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中凱”）與上海中邦世家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中邦世家”）簽署了《房屋買賣框架合同》，中凱將位于上海石門(mén)一路116、118號(hào)的房屋出售給中邦世家，價(jià)款合計(jì)12.37億元。該項(xiàng)目為中凱城市之光花園的存量房。 “這個(gè)肯定對(duì)業(yè)績(jī)影響很大。若是在去年底就結(jié)算的話就是有沖業(yè)績(jī)的因素?！眹?guó)信證券分析師方炎對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 “該合同的履行對(duì)公司現(xiàn)金流狀況及2012年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將產(chǎn)生積極的影響?！奔蝿P城在公告中也如是坦言。按照嘉凱城的說(shuō)法，由于其正在逐步實(shí)施消費(fèi)型城鎮(zhèn)化商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將逐步調(diào)整現(xiàn)有存量房形態(tài)結(jié)構(gòu)，加快存量房去化，這次出售存量房符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。 雖然否認(rèn)相關(guān)動(dòng)作是在沖業(yè)績(jī)，但嘉凱城上述負(fù)責(zé)人卻有如是表述：“我們的定位很明確，主業(yè)仍是房地產(chǎn)，但是一直在培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，是為了非?？焖俚靥嵘龢I(yè)績(jī)?！?p> 否認(rèn)商業(yè)戰(zhàn)略概念炒作 “符合我們消費(fèi)型城鎮(zhèn)化商業(yè)戰(zhàn)略的物業(yè)，我們會(huì)長(zhǎng)期持有，對(duì)于不符合的相關(guān)存量物業(yè)會(huì)加快去化速度，但別人開(kāi)發(fā)的卻符合我們發(fā)展概念的我們會(huì)收購(gòu)?！奔蝿P城方面一再提到要發(fā)展“消費(fèi)型城鎮(zhèn)化商業(yè)”。 盡管如此，在外界的眼中，這個(gè)概念卻很抽象，不知他們意欲何為：究竟是住宅的配套還是純粹的商業(yè)項(xiàng)目？ “商業(yè)戰(zhàn)略并沒(méi)有特別新穎的模式，恐怕是概念炒作，只是為了方便拿地?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉表示。嘉凱城上述負(fù)責(zé)人表示，這種消費(fèi)型商業(yè)不以地段、檔次來(lái)區(qū)分傳統(tǒng)商業(yè)，主要是在一定的輻射范圍內(nèi)構(gòu)建消費(fèi)場(chǎng)所，“我們既不是住宅配套，也不是純商業(yè)項(xiàng)目，是上升到了一個(gè)戰(zhàn)略的高度。我們有兩個(gè)核心，首先是更貼近目標(biāo)消費(fèi)群，另外就是強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式的特色服務(wù)?！?p> 值得一提的是，嘉凱城曾發(fā)展過(guò)商業(yè)項(xiàng)目，然而卻被認(rèn)為是在幫倒忙。有一位業(yè)內(nèi)人士分析指出，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷失誤，尤其是城市綜合體的資金沉淀，加劇了嘉凱城的虧損。2009年10月18日，嘉凱城由浙商集團(tuán)牽頭，重組國(guó)際嘉業(yè)、中凱集團(tuán)、名城集團(tuán)3家地產(chǎn)公司并借殼*ST亞華上市。由于上述3家企業(yè)并未良好整合，內(nèi)部復(fù)雜的人事關(guān)系制約著嘉凱城的發(fā)展，內(nèi)耗嚴(yán)重，中高層動(dòng)蕩。 按照嘉凱城的規(guī)劃，2013年，將是公司體驗(yàn)式消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)的樣板店打造階段，其間有望打造出一批樣板項(xiàng)目，快速形成自主品牌效應(yīng)，2014-2017年，體驗(yàn)式消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)將先后進(jìn)入連鎖復(fù)制模式、金融模式打造階段，并最終形成規(guī)?；l(fā)展。 不過(guò)，到目前為止，除了擬收購(gòu)蘭通實(shí)業(yè)外，嘉凱城的這種消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)并未有任何實(shí)質(zhì)進(jìn)展。而蘭通實(shí)業(yè)規(guī)模并不大，注冊(cè)資金為2000萬(wàn)，和關(guān)聯(lián)方杭州蘭通物業(yè)管理有限公司擁有“名鎮(zhèn)天下”品牌及美食休閑特色街、形象城、都市鄰里商業(yè)街等產(chǎn)品。目前僅3個(gè)項(xiàng)目，分別位于杭州市下城區(qū)東新路及蕭山區(qū)河莊，面積總計(jì)6.16萬(wàn)平方米。 對(duì)于外界的質(zhì)疑，嘉凱城否認(rèn)這是在炒概念，而當(dāng)記者問(wèn)及消費(fèi)型商業(yè)的具體實(shí)施情況時(shí)，對(duì)方卻如此表示：“這個(gè)事情要一步步來(lái)，我們的發(fā)展方向、定位、目標(biāo)都很明確，且我們大股東浙商集團(tuán)很有實(shí)力?，F(xiàn)在我們主要是在整合資源，包括收購(gòu)蘭通實(shí)業(yè)，以后還會(huì)繼續(xù)引進(jìn)人才團(tuán)隊(duì)?！?p>
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