愛(ài)華網(wǎng)???? 3.1.1 投資績(jī)效：利潤(rùn)率vs.周轉(zhuǎn)率企業(yè)的投資績(jī)效——總資產(chǎn)收益率（ROA）的驅(qū)動(dòng)因素有2個(gè)：利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率，利潤(rùn)率較高或者周轉(zhuǎn)率較高，都能創(chuàng)造較好的投資績(jī)效（見(jiàn)圖3-1）。圖3-1 企業(yè)投資績(jī)效的“雙輪”：利潤(rùn)率vs.周轉(zhuǎn)率一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率猶如蹺蹺板的兩端，兩者呈顯著的負(fù)相關(guān)。常識(shí)告訴我們，同樣的東西，便宜賣得快，貴賣得慢，企業(yè)也是如此：定位越高，利潤(rùn)率越高，周轉(zhuǎn)率越低；反之，定位越低，利潤(rùn)率越低，周轉(zhuǎn)率越高。比如兩家餐館，其中一家餐館定位高，面向高端人士，其利潤(rùn)率高，但經(jīng)營(yíng)規(guī)模有限，周轉(zhuǎn)率低；而另一家餐館，定位低，面向普通大眾，其利潤(rùn)率低，但薄利多銷，經(jīng)營(yíng)規(guī)模大。當(dāng)然，兩家餐館都能獲得成功，都能創(chuàng)造較高的投資績(jī)效，但是它們的盈利模式完全不一樣。對(duì)于企業(yè)而言，第一步是業(yè)務(wù)定位，做好“利潤(rùn)率×周轉(zhuǎn)率”的組合，以ROA最大化為目標(biāo)。第二步，定位之后，企業(yè)應(yīng)該致力于打造自己的效率邊界：在利潤(rùn)率一定的情況下，通過(guò)提高經(jīng)營(yíng)效率，盡力提高周轉(zhuǎn)率（“向上走”）；在周轉(zhuǎn)率一定的情況下，通過(guò)成本管理盡力提高利潤(rùn)率（“向右走”）。企業(yè)的周轉(zhuǎn)率由企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率決定，我們將在后面的“第8章 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)”和“第9章 核心資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力”中進(jìn)行討論。企業(yè)的利潤(rùn)率由業(yè)務(wù)定位決定，同時(shí)受成本控制水平的影響。關(guān)于成本管理，我們將在后面的“第13章 戰(zhàn)略成本管理”和“第14章 戰(zhàn)略費(fèi)用管理”中討論。下面我們討論企業(yè)的業(yè)務(wù)定位。3.1.2 業(yè)務(wù)定位：規(guī)?；痸s.效益化1．理論認(rèn)識(shí)業(yè)務(wù)定位是企業(yè)投資策略中的重要問(wèn)題，又可理解為企業(yè)的“商業(yè)模式”。同樣是做房地產(chǎn)，不同企業(yè)的產(chǎn)品定位可以有不同：普通住宅地產(chǎn)、高端住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。地產(chǎn)類型的客戶對(duì)象決定了其發(fā)展邊界，從而影響其利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率。企業(yè)不管如何定位，背后都隱藏著一對(duì)關(guān)系：利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率。房地產(chǎn)企業(yè)也是如此：如果項(xiàng)目定位較高，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)獲取較高的利潤(rùn)，但同時(shí)也會(huì)拉長(zhǎng)其營(yíng)業(yè)周期，導(dǎo)致周轉(zhuǎn)率的下降；如果項(xiàng)目定位較低，一方面其利潤(rùn)率較低，但另一方面其營(yíng)業(yè)周期會(huì)縮短，從而帶來(lái)周轉(zhuǎn)率的提升。根據(jù)利潤(rùn)率與周轉(zhuǎn)率之間的關(guān)系，我們把企業(yè)的商業(yè)模式分為兩種：規(guī)模化和效益化。向左走是規(guī)?；?，其特征是“低利潤(rùn)×高周轉(zhuǎn)”；向右走是效益化，其特征是“高利潤(rùn)×低周轉(zhuǎn)”。“條條大路通羅馬”，兩種模式都可以獲取較高的投資回報(bào)（見(jiàn)圖3-2）。圖3-2 企業(yè)業(yè)務(wù)定位的“利潤(rùn)率-周轉(zhuǎn)率”矩陣2．實(shí)證研究事實(shí)是否如此呢？我們來(lái)做一實(shí)證分析。我們以2007～2011年作為考察窗口期，以萬(wàn)科和保利地產(chǎn)作為定位于普通住宅地產(chǎn)的代表，以招商地產(chǎn)和萬(wàn)通地產(chǎn)作為定位于高端住宅地產(chǎn)的代表，以金融街和世茂股份作為定位于持有型商業(yè)地產(chǎn)的代表，計(jì)算不同定位下的ROA的表現(xiàn)（見(jiàn)表3-1）。表3-1 不同產(chǎn)品定位下的ROA表現(xiàn)（2007～2011年）產(chǎn)品定位?證券代碼?證券名稱?均值（%）?標(biāo)準(zhǔn)差（%）普通住宅地產(chǎn)?000002?萬(wàn)科?5.17?1.00?600048?保利地產(chǎn)?5.30?0.80??平均?5.24?0.90高端住宅地產(chǎn)?000024?招商地產(chǎn)?4.66?0.95?600246?萬(wàn)通地產(chǎn)?5.69?2.56??平均?5.18?1.76持有型商業(yè)地產(chǎn)?000402?金融街?4.43?0.84?600823?世茂股份?3.92?0.91? ?平均?4.18?0.88行業(yè)中值? ? ?4.00?0.57通過(guò)不同定位下的ROA“均值-標(biāo)準(zhǔn)差”矩陣可以發(fā)現(xiàn)有兩個(gè)突出的特點(diǎn)（見(jiàn)圖3-3）。圖3-3 不同產(chǎn)品定位下的ROA“均值-標(biāo)準(zhǔn)差”矩陣（2007～2011年）從效率上來(lái)看，ROA的高低與不同業(yè)務(wù)定位之間的關(guān)系不是特別明顯，說(shuō)明不同的定位都能創(chuàng)造較高的投資績(jī)效。對(duì)于標(biāo)桿型企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們的ROA大致區(qū)間為“4%～6%”。具體而言，呈現(xiàn)出“4.5%→5%→5.5%”的特征：持有型商業(yè)地產(chǎn)最低，為4.5%左右；高端住宅地產(chǎn)居中，平均5%左右；普通住宅地產(chǎn)略高，平均5.5%左右。從穩(wěn)定性來(lái)看，不同業(yè)務(wù)定位下的ROA出現(xiàn)了分化。持有型商業(yè)地產(chǎn)ROA的標(biāo)準(zhǔn)差最小，穩(wěn)定性最強(qiáng)；高端住宅地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)差最大，穩(wěn)定性最弱；普通住宅地產(chǎn)介于上述兩者之間。但是，在行業(yè)發(fā)展的不同階段，兩種路線的側(cè)重點(diǎn)不一樣，規(guī)?；肪€更容易做大，效益化路線更容易做強(qiáng)。既然規(guī)?；托б婊饔星?，那么，地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)該向左走還是向右走呢？在本章的“3.2 標(biāo)桿實(shí)踐”部分，我們將會(huì)看到業(yè)內(nèi)標(biāo)桿——萬(wàn)科的選擇。3.1.3 本章指標(biāo)體系1．銷售凈利率銷售凈利率可以用來(lái)大致反映企業(yè)的業(yè)務(wù)定位，在本書中的算法為銷售凈利率（%） =（凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入）×100%一般來(lái)說(shuō)，銷售凈利率與企業(yè)定位呈正向關(guān)系：銷售凈利率越高，企業(yè)定位越高；反之，銷售凈利率越低，則定位越低。2．總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率體現(xiàn)的是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，在本書中的算法為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次） = 營(yíng)業(yè)收入/總資產(chǎn)期初期末均值總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率呈正向關(guān)系，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率越高。
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