愛華網(wǎng)???? 1984年5月30日，萬科創(chuàng)立于以“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”著稱的中國(guó)改革開放的窗口——深圳市。深圳，這個(gè)昔日邊陲小漁村以“三天一層樓”的壯舉締造了“深圳速度”這一傳奇；萬科，作為昔日深圳市一家名不見經(jīng)傳的小企業(yè)，更是以不到30年的時(shí)間便成就了世界級(jí)地產(chǎn)航母這一輝煌。下面，我們從反映地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的4個(gè)維度——銷售額、營(yíng)業(yè)收入、總資產(chǎn)和存貨來分析神奇的“萬科速度”。1.2.1 經(jīng)營(yíng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)規(guī)模大小反映了企業(yè)在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)創(chuàng)造上的實(shí)力。銷售額和營(yíng)業(yè)收入是評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模最常用的兩個(gè)指標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，兩者存在區(qū)別：銷售額指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目的簽約金額，營(yíng)業(yè)收入指的是符合結(jié)算條件的銷售額，房地產(chǎn)一般采取延期結(jié)算方式。1．銷售額2004年及之前，萬科的銷售額基本上在100億以內(nèi)；但從2005年開始，萬科進(jìn)入了快速發(fā)展的黃金通道，在規(guī)模上實(shí)現(xiàn)了“五級(jí)跳”：2005年，突破100億元；2006年，突破200億元；2007年，突破500億元；2009年，突破600億元；2010年，突破1 000億元。并且，破紀(jì)錄的周期越來越短，萬科的銷售額從2005年突破100億元到2007年突破500億元僅用了2年的時(shí)間，從500億元到2010年突破1 000億元也僅用了3年時(shí)間（見圖1-1）。圖1-1 萬科銷售額及增長(zhǎng)速度（2004～2011年）2004～2011年，萬科的銷售額從91.60億元迅速增長(zhǎng)到1 215.40億元，累計(jì)增長(zhǎng)12.27倍，年均增長(zhǎng)175.27%，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)44.68%（見表1-1）。表1-1 萬科銷售額增長(zhǎng)率（2004～2011年）指標(biāo)?累計(jì)增長(zhǎng)（倍）?年均增長(zhǎng)率（%）?年復(fù)合增長(zhǎng)率（%）銷售額?12.27?175.27?44.682．營(yíng)業(yè)收入萬科的營(yíng)業(yè)收入從1990年的2.19億元，急劇上升到2011年的717.83億元，21年間，增長(zhǎng)了327.31倍，年均增長(zhǎng)15.59倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率31.77%，實(shí)現(xiàn)了“五級(jí)跳”（見圖1-2）。圖1-2 萬科營(yíng)業(yè)收入的“五級(jí)跳”（1990～2011年）1.2.2 資產(chǎn)規(guī)模資產(chǎn)是企業(yè)擁有或者控制的資源，是企業(yè)生存和發(fā)展所依賴的硬實(shí)力所在。我們從總資產(chǎn)和存貨兩個(gè)角度來分析萬科資產(chǎn)規(guī)模的突變。1．總資產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，萬科的總資產(chǎn)也由1990年的2.20億元，上升到2011年的2 962.08億元，21年間增長(zhǎng)了1 345.40倍，年均增長(zhǎng)64.07倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率40.93%。其總資產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)了“五級(jí)跳”：2003年，突破100億元；2005年，突破200億元；2006年，突破400億元；2007年，突破1 000億元；2010年，突破2 000億元（見表1-2）。表1-2 萬科歷年總資產(chǎn)（1990～2011年） ?。▎挝唬簝|元） 年 度?資 產(chǎn)?年 度?資 產(chǎn)1990? 2.20?2001?64.831991? 5.24?2002?82.161992? 9.63?2003?105.611993?21.36?2004?155.341994?26.75?2005?219.921995?32.34?2006?499.201996?34.66?2007?1 000.941997?39.60?2008?1 192.371998?40.38?2009?1 376.091999?44.95?2010?2 156.382000?56.22?2011?2 962.082．存貨作為特殊的制造業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)公司“生產(chǎn)”的產(chǎn)品是房子，作為存貨的房地產(chǎn)項(xiàng)目是企業(yè)最為重要的資產(chǎn)。1992～2011年，萬科的存貨也顯示出較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，由1992年的2.20億元，增長(zhǎng)到2011年的2 083.35億元。19年間，累計(jì)增長(zhǎng)946.44倍，年均增長(zhǎng)49.81倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率43.44%（見表1-3）。表1-3 萬科歷年存貨（1992～2011年） （單位：億元） 年 度?存 貨?年 度?存 貨1992? 2.20?2002?59.761993? 5.70?2003?86.711994? 8.67?2004?105.461995?12.22?2005?148.491996?13.61?2006?341.671997?17.14?2007?664.73
1998?23.50?2008?858.991999?24.62?2009?900.852000?34.99?2010?1 333.332001?47.09?2011?2 083.35萬科自1991年1月29日在深交所上市以來，發(fā)展可謂神速。時(shí)勢(shì)造英雄，萬科的發(fā)展固然離不開中國(guó)經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)這個(gè)千載難逢的機(jī)遇，但是，萬科能脫穎而出，更離不開自身的歷練。通過與同樣上市較早的幾家老牌地產(chǎn)企業(yè)（深振業(yè)、深深房、渝開發(fā)和中華企業(yè)）的比較就可看出，在起步階段（1990年），5家企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的差距不大，萬科（2.19億元）甚至僅有深深房（4.30億元）的一半，但在1991年就超過了深深房。與其他老牌地產(chǎn)商發(fā)展軌跡顯著不同的是，萬科每年都在增長(zhǎng)，并且增長(zhǎng)速度非?？臁ｋS著時(shí)間的推移，5家地產(chǎn)商的規(guī)模逐步分化，到2011年，萬科的營(yíng)業(yè)收入（717.83億元）分別是中華企業(yè)（45.92億元）、深振業(yè)（25.89億元）、深深房（10.26億元）、渝開發(fā)（9.00億元）的15.63倍、27.72倍、69.94倍、79.72倍（見表1-4）。表1-4 萬科等老牌地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入（1990～2011年）（單位：億元） 年度?萬科?深振業(yè)?深深房?渝開發(fā)?中華企業(yè)1990?2.19?0.32?4.30?0.27?0.581991?4.23?0.84?2.99?0.36?1.141992?6.61?1.08?2.94?0.57?0.471993?10.84?1.51?8.94?0.71?0.311994?12.28?1.36?15.63?0.83?2.021995?15.04?1.10?11.91?0.42?1.671996?11.78?1.85?7.75?0.48?4.811997?19.48?13.04?11.86?0.87?4.891998?22.46?16.42?7.33?1.28?3.871999?28.73?19.42?8.49?0.52?1.242000?37.84?18.84?8.53?0.46?5.892001?44.55?20.24?6.16?0.37?15.962002?45.74?20.84?7.48?0.28?20.722003?63.80?19.89?9.62?0.67?18.862004?76.67?18.77?5.71?1.69?21.102005?105.59?14.34?8.52?1.31?23.392006?179.18?12.55?9.96?0.91?19.952007?355.27?10.24?8.45?4.90?23.992008?409.92?10.22?7.06?4.13?36.122009?488.81?18.49?7.50?4.54?41.232010?507.14?23.39?10.21?7.82?30.302011?717.83?25.89?10.26?9.00?45.92在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的賽場(chǎng)上，大家的起跑線都差不多，就看誰跑得快、跑得穩(wěn)。萬科猶如起飛跑道上的飛機(jī)，騰空而起，越飛越快，越飛越高！萬科的快，快在速度；萬科的贏，贏在穩(wěn)?。?990～2011年，萬科以營(yíng)業(yè)收入年復(fù)合增長(zhǎng)率31.77%的速度增長(zhǎng)，遙遙領(lǐng)先于兄弟企業(yè)（見圖1-3）。圖1-3 萬科等企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入年復(fù)合增長(zhǎng)率（1990～2011年）大者愈大，強(qiáng)者恒強(qiáng)，商業(yè)社會(huì)的規(guī)則就是如此。起點(diǎn)差不多，為什么萬科能夠把同行兄弟遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后并持續(xù)保持優(yōu)勢(shì)？我們將在書中進(jìn)行揭秘。
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