如果說(shuō)出讓金、稅費(fèi)與開(kāi)發(fā)商對(duì)高額回報(bào)的追求成為了高房?jī)r(jià)的直接因素，那么，在這背后的土地壟斷（包括政府限制供應(yīng)與開(kāi)發(fā)商囤地）、開(kāi)發(fā)資格壟斷（進(jìn)入門(mén)檻越來(lái)越高）、富裕購(gòu)房者的投資與投機(jī)沖動(dòng)（一人持有多套，針對(duì)投資轉(zhuǎn)讓收益而非租金收益）、一般購(gòu)房者面對(duì)住房必須品的微弱議價(jià)能力則成為了高房?jī)r(jià)的四大根源。

　　怎樣穩(wěn)定三塊可變成份？怎樣用市場(chǎng)化的方式調(diào)控房?jī)r(jià)？成了一個(gè)政策難題。

　　財(cái)稅結(jié)構(gòu)的不合理與調(diào)整的艱難

　　地方政府的財(cái)稅收入對(duì)房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)依賴過(guò)重，一方面造成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的困難，另一方面導(dǎo)致政府涉及房地產(chǎn)行業(yè)的隱性債務(wù)過(guò)大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。

　　我們以土地出讓金占比與房?jī)r(jià)兩項(xiàng)數(shù)值均較高的上海市為例來(lái)理解調(diào)控房地產(chǎn)的艱難。從《上海市本級(jí)2008年決算及2009年上半年預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告》看：

　　收入方面，2008年上海市本級(jí)財(cái)政收入1220.6億元，加上中央稅收返還及專項(xiàng)補(bǔ)助收入、上年結(jié)轉(zhuǎn)、調(diào)入預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金等424.8億元，減去2007年中央支出156.9億元、減去區(qū)縣體制改革收入基數(shù)返還等473.1億元，決算收入總計(jì)1015.4億元；財(cái)政收入中，增值稅172.5億，營(yíng)業(yè)稅394.2億，企業(yè)所得稅305.8億，個(gè)人所得稅87億，城市維護(hù)建設(shè)稅45.9億，其他63.6億。

　　支出方面，2008年上海市本級(jí)財(cái)政支出總計(jì)994.2億元，市本級(jí)社會(huì)保障和就業(yè)支出172.4億元，教科文衛(wèi)支出258億元，公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與環(huán)保支出243.6億元，支農(nóng)資金97.3億元，其他支出222億元。

　　土地出讓金方面，上海2007年為481.3億，2008年398.2億（受金融危機(jī)影響同比大幅下降），2009年達(dá)到1043億，此項(xiàng)不計(jì)入財(cái)政收入預(yù)算，列入政府基金收入。根據(jù)前文的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例可知，土地出讓金之后的開(kāi)發(fā)過(guò)程將會(huì)帶來(lái)大約同等份額的政府稅費(fèi)收入，也就是說(shuō)2008年上海市財(cái)政決算報(bào)告公布的數(shù)字中至少有398.2億元是與房地產(chǎn)直接關(guān)聯(lián)的稅費(fèi)收入，相當(dāng)于2008年全年上海市本級(jí)財(cái)政支出的40%，而個(gè)人所得稅僅占支出的8.75%。如果沒(méi)有這40%，就意味著社保、教科文衛(wèi)支出或基礎(chǔ)設(shè)施支出根本無(wú)法覆蓋。

　　我們?cè)倏纯疵绹?guó)的狀況：根據(jù)加利福尼亞州政府公布的資料顯示，個(gè)人所得稅占財(cái)政收入的50%左右（物業(yè)稅計(jì)入個(gè)稅中），零售稅占28%，支出方面基礎(chǔ)教育與醫(yī)保分別占總支出的38%與18.5%。

　　雖然中國(guó)與美國(guó)的稅收口徑不同，很難比較，但根據(jù)上海與加州的兩個(gè)個(gè)案，我們還是可以看出地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)重依賴使得房地產(chǎn)調(diào)控措施很難達(dá)到預(yù)期效果，并間接導(dǎo)致了地價(jià)與房?jī)r(jià)交互攀升的惡性循環(huán)。在這個(gè)循環(huán)中，我們發(fā)現(xiàn)地方城投公司的負(fù)債規(guī)模越來(lái)越大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銀行貸款規(guī)模也越來(lái)越大，因?yàn)闊o(wú)論多高的價(jià)拍來(lái)的地，都可以按一定抵押率抵押給銀行貸款。開(kāi)發(fā)商在拍地時(shí)越來(lái)越?jīng)_動(dòng)，城投公司則越來(lái)越有動(dòng)機(jī)修建新路并拆遷整理出城市周邊的新地塊以賣(mài)給開(kāi)發(fā)商。中央政府明令禁止地方政府未經(jīng)批準(zhǔn)擅自發(fā)債，可在這樣的循環(huán)中，地方政府已經(jīng)通過(guò)大量政府關(guān)聯(lián)公司（如城投公司）整地、賣(mài)地的模式，與開(kāi)發(fā)商一道制造出了天量的債務(wù)與信貸資金。而普通居民則成為了最終的買(mǎi)單人，越來(lái)越費(fèi)力地（收入房?jī)r(jià)比值不斷升高）還著20年、30年的按揭貸款。很難說(shuō)，經(jīng)過(guò)了2008年全球金融危機(jī)的中國(guó)房地產(chǎn)怪圈，還可以繼續(xù)這樣、甚至加速循環(huán)下去。失衡的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)承受不了，普通居民也承受不了。10年后，青年人口高峰結(jié)束、城市化速度放緩，越來(lái)越多的房子只會(huì)成為居民手中的貶值資產(chǎn)與銀行爛賬，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)瞬間失去火車頭，就像美國(guó)的次貸危機(jī)與日本的“失落20年”一樣。

　　房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)需要穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)要調(diào)整，財(cái)稅體制也要改革，盡管從上面的分析我們已經(jīng)能夠理解調(diào)控的艱難。

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　　財(cái)稅結(jié)構(gòu)改革與物業(yè)稅的推出

　　中國(guó)目前的稅收體制仍然側(cè)重于流轉(zhuǎn)稅，客觀來(lái)說(shuō)個(gè)人所得稅率并不算高，這對(duì)社會(huì)的擴(kuò)大再生產(chǎn)有利、對(duì)維持個(gè)人的生存有利。但在這樣的稅制下，居民生活水平想要提高，則必須支付各項(xiàng)稅費(fèi)附加后的一次性大額資金（如房、車）。這種稅制的優(yōu)點(diǎn)是在人口大規(guī)模轉(zhuǎn)化（如農(nóng)轉(zhuǎn)非，進(jìn)入城市）以及居民大規(guī)模提高生活水平（大規(guī)模消費(fèi)升級(jí)）的過(guò)程中，能夠?yàn)檎?cái)稅帶來(lái)大量收入，經(jīng)濟(jì)也快速發(fā)展。但一旦城市人口增加放緩，城市居民不再大規(guī)模消費(fèi)升級(jí)，這種稅制就會(huì)失去流動(dòng)性的根基，循環(huán)的鏈條就會(huì)崩潰。近兩年來(lái)，上海的GDP增速排名逐漸落后于中西部地區(qū)已經(jīng)成為一個(gè)熱門(mén)話題，從另一個(gè)側(cè)面證明了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的倚賴過(guò)重并不利于增長(zhǎng)，也證明了在較發(fā)達(dá)城市，過(guò)度側(cè)重流轉(zhuǎn)稅并不能很好地促進(jìn)資金與物質(zhì)的流轉(zhuǎn)速度。同時(shí)，考慮到大城市的發(fā)展規(guī)模不可能無(wú)限制擴(kuò)展，若干年后，城內(nèi)的好地賣(mài)光后，郊區(qū)的地塊即使基礎(chǔ)設(shè)施完備也很難賣(mài)出好價(jià)錢(qián)來(lái)支撐足夠的財(cái)政支出。為了財(cái)稅的可持續(xù)，也為了促進(jìn)公平分配保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)，進(jìn)行稅改就成為一項(xiàng)勢(shì)在必行的工作。

　　2010年1月5日，《上海證券報(bào)》指出，今年稅務(wù)部門(mén)將在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了六年多之后，將推廣至全國(guó)。1月8日，中共中央政治局就世界主要國(guó)家財(cái)稅體制和深化我國(guó)財(cái)稅體制改革進(jìn)行集體學(xué)習(xí)。中共中央總書(shū)記胡錦濤在主持學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)，財(cái)稅改革的目的是擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促穩(wěn)定，強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，并指出必須深化財(cái)稅體制改革，完善公共財(cái)政體系，提高財(cái)政管理績(jī)效。 以物業(yè)稅為代表的保有稅，開(kāi)始正式引入現(xiàn)行稅務(wù)體系。

　　從本質(zhì)上說(shuō)，物業(yè)稅是為了取代土地出讓金而設(shè)立的。目前的土地出讓金一次性收取，一個(gè)城市不可能無(wú)限制擴(kuò)張，也就不可能無(wú)限制賣(mài)地。同時(shí)，土地出讓金每年收入的多寡也隨經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)行業(yè)的周期性等因素波動(dòng)，這就對(duì)政府的宏觀調(diào)控形成很強(qiáng)的逆向制約。土地出讓金的模式難以持續(xù)，逐漸會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成阻礙。

　　從實(shí)踐操作層面，一個(gè)新的制度需要考慮如何與老制度銜接，才能獲得地方政府、城市居民兩個(gè)利益主體的共同認(rèn)可。物業(yè)稅只要做到“三個(gè)逐漸”就能基本保證成功推行：第一，從土地儲(chǔ)備有限、工業(yè)占比高、房?jī)r(jià)因素致人才外流嚴(yán)重的大城市（如深圳）開(kāi)始試點(diǎn)，逐漸擴(kuò)展到大中型城市；第二，在初步施行時(shí)，盡量與家庭水電支出保持一致，不對(duì)居民生活造成過(guò)大負(fù)擔(dān)，逐步根據(jù)通貨膨脹與房?jī)r(jià)的上漲情況來(lái)了解征稅比例；第三，對(duì)于已繳納土地出讓金的房屋，將土地折算樓面價(jià)從評(píng)估房?jī)r(jià)里扣除后再進(jìn)行計(jì)稅，逐漸用物業(yè)稅取代土地出讓金，覆蓋所有房屋。

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　　從費(fèi)改稅（出讓金變成物業(yè)稅）可能帶來(lái)的實(shí)際效果來(lái)看：

　　首先，因?yàn)椴话貎r(jià)，改征物業(yè)稅后的新房名義房?jī)r(jià)會(huì)有顯著地下降，如果原來(lái)售價(jià)為2萬(wàn)/平米，減去土地樓面價(jià)5千就能立刻下降到1.5萬(wàn)/平米，會(huì)減輕購(gòu)房者初期付款的壓力，降低開(kāi)發(fā)商的初始資金門(mén)檻，減少市場(chǎng)壟斷。同時(shí)，銀行的抵質(zhì)押物也由土地證轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)權(quán)，土地抵押貸款占比將下降，地方政府隱性負(fù)債通過(guò)物業(yè)稅質(zhì)押的方式會(huì)變得透明化，信用風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)能夠得到改善。

　　其次，對(duì)地方政府的影響可能會(huì)有差異。如工業(yè)稅收占比較高的深圳受土地供應(yīng)偏緊影響，2009年土地出讓金僅有136億，位居全國(guó)第23位（同期杭州1054億、上海1043億、北京928億分列一、二、三位），更能夠承受物業(yè)稅的實(shí)施。同時(shí)，考慮到高房?jī)r(jià)導(dǎo)致企業(yè)和人才離開(kāi)深圳的傾向比較嚴(yán)重，一次性的土地出讓金變成細(xì)水長(zhǎng)流的物業(yè)稅，對(duì)深圳來(lái)說(shuō)利大于弊。深圳市已經(jīng)將開(kāi)征物業(yè)稅寫(xiě)進(jìn)了《深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實(shí)施方案工作安排表》，以深圳作為試點(diǎn)城市能夠讓各地加深對(duì)物業(yè)稅的理解。

　　最后，對(duì)中央政府來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控能力得到大幅增強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性很強(qiáng)，如長(zhǎng)沙與上海的情況完全不相同，即使是同一個(gè)省的廣州和深圳，房?jī)r(jià)也可以差很遠(yuǎn)。以往的中央調(diào)控政策很難兼顧到所有地區(qū)的情況，貨幣政策一收緊所有行業(yè)都受影響，現(xiàn)有的稅收體制也不可能分地區(qū)差別定稅，所以調(diào)控政策往往很難達(dá)到預(yù)期目的。由于物業(yè)稅是按不同地區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行年度評(píng)估，每年制定不同標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取的，因此，提高某地的物業(yè)稅相當(dāng)于提高某地的利率，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的遏制作用非常明顯，將成為宏觀調(diào)控中的最佳調(diào)節(jié)工具。

　　物業(yè)稅推出之后，地方政府從房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要交易者轉(zhuǎn)型為市場(chǎng)的監(jiān)管者，個(gè)人所得稅（包含物業(yè)稅）占政府收支的比重將大幅增加，“納稅人的利益”將逐漸得到服務(wù)型政府的實(shí)質(zhì)認(rèn)可與考慮。雖然物業(yè)稅的推出還面臨一些法律障礙，基本的評(píng)估技術(shù)條件尚不完善，也會(huì)面臨既得利益階層的抵抗，但為了建立中國(guó)的公共財(cái)政體系，為了社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，物業(yè)稅一定要開(kāi)征，也必須要開(kāi)征。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題作為中國(guó)當(dāng)前各個(gè)階層、各級(jí)政府共同關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，被多種理論與視角進(jìn)行了不同的解讀，或許從財(cái)稅的角度來(lái)分析，能夠讓我們更清晰地看到明天的政府職能和居民生活應(yīng)該是怎樣。

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