愛華網(wǎng)中國的財(cái)稅體制正朝向公共財(cái)政方向改革，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也在避免對(duì)房地產(chǎn)依賴過重，從大的宏觀背景出發(fā)，能夠更清楚地看到未來應(yīng)該會(huì)怎樣
戴盛 2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國四條”；12月16日，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)被美國《福布斯》雜志評(píng)選為僅次于黃金的第二大近在眼前的泡沫，稱疑似日本上世紀(jì)80年代和美國2007年次貸危機(jī)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫狀況；12月17日財(cái)政部、國土資源部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》；2010年1月7日國務(wù)院辦公廳發(fā)出“國十一條”，細(xì)化了抑制投機(jī)性購房需求的舉措，并明確了地方各級(jí)人民政府的房地產(chǎn)調(diào)控責(zé)任。
如果政策的密集出臺(tái)與媒體的嚴(yán)厲措辭還讓人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有些困惑的話，那么下面的數(shù)據(jù)將足以讓人警醒：2009年最后一周，北京、深圳的商品房成交均價(jià)分別為20200元與26211元，分別比2008年的全年成交均價(jià)上漲79%與107%，兩地的房屋租金售價(jià)比值均超過1:500。在金融危機(jī)帶來的影響仍未完全消除之際，這些快速攀升的數(shù)據(jù)意味著部分一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全不受正常住房需求與正常投資出租的主導(dǎo)，而變得投機(jī)性十足。 房地產(chǎn)行業(yè)涉及多個(gè)主體、多種關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，對(duì)其進(jìn)行解讀較為復(fù)雜?；蛟S我們從財(cái)政與稅收的角度出發(fā)，用真實(shí)的案例來分析，才能更清晰地了解高房價(jià)的起源與房地產(chǎn)泡沫的危害，并在此基礎(chǔ)上探討調(diào)控房地產(chǎn)的有效措施。 房價(jià)的構(gòu)成與高房價(jià)的源泉 從1978年開始，中國的城市化步伐開始加速，大中型城市的居住人口與房地產(chǎn)投資逐年增長。特別是1998年開始的福利房制度改革，促使人們對(duì)住房的認(rèn)識(shí)發(fā)生深刻的變化，房屋逐漸變成一種市場(chǎng)化的“商品”，房價(jià)在多種供需與投機(jī)因素的影響下快速攀升。到2009年底，北京、深圳的房價(jià)收入比已超過或接近15:1，而世界銀行的建議標(biāo)準(zhǔn)為5：1，聯(lián)合國的建議標(biāo)準(zhǔn)為3:1。更大的問題在于，在80%擁有大城市城區(qū)住房的居民中，有超過50%的人每月按揭貸款的支出占其月收入的20%～50%，高房價(jià)已經(jīng)成為人們心中一個(gè)較為沉重的話題。 由于城市化進(jìn)程的影響及青年人口高峰期所導(dǎo)致的剛性需求推動(dòng)，房價(jià)上漲是可以預(yù)見的。但速度過快的增長，并非剛性需求這一個(gè)因素所能解釋。到底怎樣才能穩(wěn)定房價(jià)，讓我們用一個(gè)一般性的案例來分析：一個(gè)銷售收入10億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建安費(fèi)用約2.8億，土地出讓金約2.3億，利息與其他工程費(fèi)用約6000萬，這三塊構(gòu)成項(xiàng)目的主體投資額約5.6億；營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加約5600萬，銷售費(fèi)用按5%計(jì)算約5000萬，土地增值稅按下限30%計(jì)算約1.27億；剩余利潤總額約2億元，按25%計(jì)算所得稅為5000萬；按售價(jià)計(jì)算稅后利潤率為15%，不算高，但考慮到房地產(chǎn)開發(fā)中的高杠桿信貸資金使用，開發(fā)商真實(shí)自有資金利潤率可能超過200%。 從這個(gè)項(xiàng)目我們可以看出，超高的房地產(chǎn)投資回報(bào)率使得開發(fā)商成為理所應(yīng)當(dāng)?shù)谋恢肛?zé)對(duì)象。開發(fā)商對(duì)利潤的追逐成為了大眾心中高房價(jià)的萬惡之源。但仔細(xì)分析該案例中的費(fèi)用構(gòu)成，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，土地出讓金占售價(jià)的23%、其他各項(xiàng)稅費(fèi)也占23%、利潤（開發(fā)商）占15%，三塊可變成份合計(jì)占售價(jià)的61%，其他相對(duì)不可變的建安、工程費(fèi)用等占售價(jià)的39%。從這樣的比例結(jié)構(gòu)來看，國有土地使用權(quán)“招拍掛”的改革確實(shí)促成了地價(jià)在房價(jià)中的比例飛速上漲，很難說地價(jià)與房價(jià)沒有互相影響。而令人尷尬的是，目前很多一線城市的土地出讓金（不計(jì)入財(cái)稅收入，屬政府基金收入）已經(jīng)占到政府財(cái)政收入的50%以上。如果計(jì)算土地關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶來的其他稅費(fèi)，這一比例在部分城市能高達(dá)90%。
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