愛華網(wǎng)自政府對經(jīng)營性土地實(shí)行招拍掛以來，地價在逐漸透明的同時也不斷升高，越來越成為決定房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵性因素。多家企業(yè)常常為了取得某塊土地的使用權(quán)進(jìn)行競價，如果競價過低可能錯過機(jī)會，競價過高又會背負(fù)沉重的負(fù)擔(dān)。那么，究竟應(yīng)該以多少價格進(jìn)行土地的競價才最合適呢？ 開發(fā)企業(yè)的方法一般是在受讓土地前對土地所涉及的項(xiàng)目進(jìn)行全面的測算，首先從土地交易中心取得詳細(xì)的地塊資料，再組織有經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)人員根據(jù)技術(shù)指標(biāo)和規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，詳細(xì)規(guī)劃出各種建筑的面積，確定綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，最后綜合建筑成本、開發(fā)營銷費(fèi)用、稅收以及市場售價，推算出能夠承受的土地成本范圍，以此作為取得招拍掛等經(jīng)營性土地的依據(jù)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是結(jié)果相對精確，缺點(diǎn)是費(fèi)用高、耗時長。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為此聘請專門的地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行前期策劃，該前期策劃費(fèi)一般要占整個項(xiàng)目營銷費(fèi)用的三分之一以上；更專業(yè)、分工更精細(xì)的房地產(chǎn)公司也可以依靠自身的力量進(jìn)行策劃，參與者包括組織策劃人員、建筑規(guī)劃人員、市場調(diào)研人員，所產(chǎn)生的策劃費(fèi)用也常常不菲。
筆者從事房地產(chǎn)工作多年，組織、參與過多個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，一直關(guān)注地產(chǎn)市場的走勢，經(jīng)過多年的觀察和探討，在多個拍賣的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價資料的基礎(chǔ)上，總結(jié)出一個簡易的地價評測方法，熟練掌握這種方法可以在一分鐘內(nèi)估算出地價。這種方法非常適用于各個房地產(chǎn)開發(fā)公司的老總們在作項(xiàng)目預(yù)測、地價評估時估算土地價值。下面我將用詳細(xì)的例子闡述這種方法。
一、計(jì)算公式： Ｖ＝σ×ｒ×666.67平方米/畝 ?。郑慨€土地的價值 σ－每平方米建筑面積的土地成本 ?。颍莘e率 ?。置慨€土地的價值是經(jīng)營性土地進(jìn)行招拍掛時的最后成交價，是老板們作為決策的依據(jù)；σ每平方米建筑面積的土地成本是項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵，是老板們的心理底價，它的取值是本公式的核心，下面我將舉例說明它的取值方法；ｒ容積率可以從土地交易中心的詳細(xì)地塊資料中取得。
二、舉例說明： ２００６年１月１３日，四川省成都市土地交易市場以平均超過起拍價一倍以上的成交價拍出全部四塊土地，竟得人分別是成都市最有名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成都萬科房地產(chǎn)有限公司、四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司、成都力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。因其中宗地編號為３和４的地塊在地塊位置、用地規(guī)劃性質(zhì)、容積率、建筑高度等技術(shù)指標(biāo)上具有相似性和可比性，故我以３、４號地塊分別舉例來說明上述計(jì)算公式及ｖ的取值。兩塊土地的成交情況是：３號地塊起拍價580萬元/畝，成交價1230萬元/畝,ｒ容積率為７，４號地塊起拍價400萬元/畝，成交價960萬元/畝，ｒ容積率為5.3。（見附表） 我們首先以３號地塊代入公式計(jì)算σ值： ３號地塊： 1230萬元/畝=σ×7×666.67平方米/畝 σ＝2635元/平方米 即：３號地塊每平方米建筑面積的土地成本為2635元 再將此σ值代入公式計(jì)算４號地塊的Ｖ值： ４號地塊： ?。郑溅摇羠×666.67平方米/畝 ＝2635元/平方米×5.3×666.67平方米/畝 ?。?31萬元/畝 用計(jì)算所得的931萬元/畝的地價與４號地塊的成交價960萬元/畝比較，相差３％，說明該公式基本符合拍賣的實(shí)際成交情況。 同樣，我們將４號地塊的成交價代入公式，計(jì)算出σ值： 960萬元/畝＝σ×5.3×666.67平方米/畝 σ＝2717元/平方米 即：4號地塊每平方米建筑面積的土地成本為2717元 綜上，通過分別對３號地塊和４號地塊的拍賣成交價計(jì)算出σ值分別為2635元/平方米、2717元/平方米,說明位于成都市中心城區(qū)的當(dāng)前的每平方米建筑面積的土地成本在2700元/平方米左右，這基本能夠未專業(yè)的、具備豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商所接受。這就是我所提出的第一種σ值取值方法，稱之為市場取值法。簡言之，采用參照的方法根據(jù)土地市場成交價確定σ值。值得注意的是在選擇參照物時，應(yīng)該具備可參照性，應(yīng)該在地塊位置、凈用地面積、用地規(guī)劃性質(zhì)、容積率、建筑高度、綠地率、建筑密度等技術(shù)指標(biāo)上進(jìn)行參照分析，不能以中心城區(qū)的地塊與城郊的地塊進(jìn)行比較，不能以住宅用地與商業(yè)用地進(jìn)行比較，不能以高層建筑與低層建筑進(jìn)行比較?！ ˇ抑档牡诙N取值方法稱之為成本利潤法，即通過對房產(chǎn)市場的調(diào)查，確定房屋的銷售平均價，再減去房屋的土建安裝成本、營銷費(fèi)用、稅收、利潤等（此部分各開發(fā)公司均有自己詳細(xì)的數(shù)據(jù)，筆者不再贅述），得出每平方米建筑面積的土地成本，也就是σ值。同樣，我們以３號地塊來舉例說明。３號地塊是二類住宅用地兼容20%的商業(yè)，總建筑面積48932平方米，其中住宅39145平方米、營業(yè)用房9787平方米。根據(jù)周邊相鄰的房產(chǎn)市場價格，成都市市中區(qū)當(dāng)前住宅清水房均價約為5000元/平方米，營業(yè)用房均價約為8000元/平方米，平均價格為5600元/平方米, 土建安裝成本、營銷費(fèi)用、稅收共計(jì)約1900元/平方米，利潤一般預(yù)留20％，約1100元/平方米（以上為經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)）： σ＝5600元/平方米-1900元/平方米-1100元/平方米 ＝2600元/平方米 比較： 市場取值法得σ＝2635元/平方米（拍賣成交價） 成本利潤法得遙?600元/平方米 我們可以理解為什么四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司選擇以1230萬元/畝的價格拍賣取得３號地塊。
綜上所述，讀者在分析估算地價的時候，首先采用市場取值法和成本利潤法確定σ值，再代入公式Ｖ＝σ×ｒ×666.67平方米/畝，求出Ｖ,即每畝土地的地價。筆者的這種簡易的地價計(jì)算方法，其優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡單、方便適用，特別適用房地產(chǎn)開發(fā)公司的老總們在拍賣、談判等應(yīng)急情況下對土地進(jìn)行估算，它的缺點(diǎn)是精確性稍差。每個房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況各不相同，讀者在應(yīng)用簡易公式進(jìn)行估算時應(yīng)區(qū)別對待。業(yè)內(nèi)朋友可以試著用它對２００６年１月１３日成都市拍賣成交的１、２號地塊進(jìn)行分析，相信大家會從中發(fā)現(xiàn)成都市當(dāng)前的一些地價特征?！ g迎各位朋友批評指正。
