因此，地方政府也有配合默契的一面。新政出臺(tái)一周之內(nèi)，廣州就收回了四塊閑置兩年未開發(fā)的土地，沒收了總金額達(dá)5億元地價(jià)定金。其中僅金沙洲“地王”的定金高達(dá)4億元。但一位發(fā)改委系統(tǒng)的官員向記者透露，“這一次是政府要抓典型。一般政府收回土地，通常會(huì)給予開發(fā)商其它形式的補(bǔ)償?！?br style="PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-TOP: 0px">
　　在強(qiáng)大的行政意志下，一些很荒謬的事情發(fā)生了。4月25日，北京房山區(qū)的土地拍賣竟因拍賣價(jià)超過底價(jià)而流拍。

　　“中央讓地方政府對穩(wěn)定房價(jià)負(fù)責(zé)，那就得給相應(yīng)的權(quán)力和手段。現(xiàn)在調(diào)控的手段都在中央，地方怎么調(diào)?”一位地方政府官員說，“中央應(yīng)該出的是原則性的東西，地方根據(jù)情況有一定的余地?，F(xiàn)在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議都研究到買首套房90平方米以上首付三成，地方還有什么余地?”

　　他認(rèn)為，房價(jià)過快上漲是否得到遏制，取決于調(diào)控的政策到底能堅(jiān)持多久?！叭绻麍?jiān)持一年以上，可能不會(huì)反彈。如果不能，就很難說?！彼f，“分稅制不改革，這種調(diào)控就是一個(gè)循環(huán)的怪圈。”

　　事實(shí)上，多位業(yè)內(nèi)人士均對《中國企業(yè)家》說：反復(fù)的調(diào)控給各個(gè)部門強(qiáng)化自身權(quán)力提供了機(jī)會(huì)，因?yàn)槊看握{(diào)控就增加一些審批的權(quán)限。“銀監(jiān)會(huì)和央行已經(jīng)把國外的‘窗口指導(dǎo)’，變成了中國的‘行政指令’。以前不管信貸指標(biāo)現(xiàn)在又管了。比如說金融危機(jī)時(shí)讓你放出多少額度，要求必須在很短的時(shí)間內(nèi)完成，不聽話就換人。”一位金融行業(yè)資深人士說，“銀行系統(tǒng)基本上是用這種市場化的形式還回了計(jì)劃的手段?！?br style="PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-TOP: 0px">
　　“現(xiàn)在住建部、發(fā)改委等部門審批的東西越來越細(xì)?！币晃挥^察人士說，“這能夠解釋為什么越來越多的民營企業(yè)家要跟政府捆綁在一起，希望獲得權(quán)力的支持，這個(gè)苗頭是很危險(xiǎn)的?！?br style="PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-TOP: 0px">
　　北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融系主任馮科教授預(yù)測，此輪調(diào)控政策很有可能在2011年中就結(jié)束。

　　“大量的政府債將在2012年到期。如果中央政府不放開，沒有土地收入的增長，地方政府的債務(wù)會(huì)成為一個(gè)嚴(yán)重的問題?！备鶕?jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，地方政府融資平臺(tái)的貸款已經(jīng)超過10萬億，而2009年地方財(cái)政收入僅3萬億左右，每年的利息支出就達(dá)4000多億。

　　但這些風(fēng)險(xiǎn)被每年土地出讓收入暫時(shí)掩蓋起來。從1999年以來，我國的土地出讓收入幾乎連年翻番，2009年已經(jīng)達(dá)到1.5萬億。一旦土地收入劇減，銀行的信貸資金安全又會(huì)受到影響。調(diào)控剛剛開始，武漢、重慶等政府已經(jīng)很著急地到深圳賣地。任志強(qiáng)也透露，“一些地方政府已經(jīng)開始低價(jià)向開發(fā)商提供土地。”

　　對于這次雷霆式的清理行動(dòng)到底會(huì)有什么樣的結(jié)果，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長夏斌認(rèn)為，此輪政策調(diào)控并非短期打壓房價(jià)的舉措，而是糾正房地產(chǎn)市場扭曲發(fā)展的長期政策，調(diào)整將持續(xù)兩到三年。

　　但很多人并不樂觀?！耙恢币詠韲覍Ψ康禺a(chǎn)的調(diào)控政策，都被當(dāng)成實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的一種手段。”國土資源部的一位官員說，“可以看看這些年對地產(chǎn)的調(diào)控的政策，忽而是金融危機(jī)，忽而是保八，忽而是投資過熱，看不出來有什么長遠(yuǎn)、明確的產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)。”

　　“至今我們沒有一個(gè)住房制度設(shè)計(jì)，把所有的需求都趕進(jìn)市場里，這個(gè)是最根本的問題。”住建部的一位專家說，住房體系的問題不解決，怎么調(diào)控都是一個(gè)亂局。相對于對樓市亂象的清理，房地產(chǎn)行業(yè)根本性的制度建設(shè)要重要得多。

　　“房地產(chǎn)市場缺乏一些非常根本的制度，比如說物業(yè)稅，比如說關(guān)于保障性住房的制度性安排?！边@位專家說。這次調(diào)控，物業(yè)稅開征似乎又提上了日程。5月4日，國務(wù)院法制辦財(cái)政金融司副司長季懷銀通過媒體透露，“開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是保證住房市場健康發(fā)展的治本之策，也是解決當(dāng)前我國面臨的多項(xiàng)棘手問題的治本之策，早開征比晚開征好，但需分步實(shí)施而非一蹴而就。”這一表態(tài)，被業(yè)界解讀為政府開征住房保有環(huán)節(jié)稅的基本框架和政策措施已基本成型。

　　但這個(gè)能影響房地產(chǎn)市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)、打擊炒房的重要稅種，卻遲遲沒能開征。“我覺得物業(yè)稅就很難出臺(tái)，”北京市的一位開發(fā)商說，“在房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域已經(jīng)形成了龐大的利益集團(tuán)，這些利益集團(tuán)能夠影響決策。開征物業(yè)稅需要公開自己的房產(chǎn)，這些利益集團(tuán)敢革自己的命，公布自己有幾套房子嗎?”

　　這些房地產(chǎn)行業(yè)長期存在不公平現(xiàn)象，屢屢爆出的黑箱操作和權(quán)錢交易，被仇富心理推波助瀾，民意的暗流終于在畸高的房價(jià)上形成合流，找到出口?！凹鹊美婕纫员?，也必須要在民生方面起碼表示一個(gè)姿態(tài)。”一位觀察人士說，“從這個(gè)角度看，這次的樓市調(diào)控，又可以看作圍繞‘樓市回歸民生’的一場大博弈?！?br style="PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-TOP: 0px">
　　下篇

　　產(chǎn)業(yè)洗出什么牌?

　　保障性住房補(bǔ)缺

　　“新國10條的指導(dǎo)思想有很大的改變，它把促進(jìn)‘民生改善’放在了‘促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展’的前面?！敝熘幸徽f。這次調(diào)控中，保障性住房被提到了空前的高度。

　　保障性住房的問題是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)巨大缺口。從一開始，這個(gè)領(lǐng)域就充滿了博弈。

　　1998年確定住房貨幣化改革方向的“23號文”，最重要的房改思路就是“最低收入家庭購買廉租房，中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，其它收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房”的原則，并明確“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。原建設(shè)部也曾明文規(guī)定要求各地住宅建設(shè)70%—80%應(yīng)建經(jīng)濟(jì)適用房，銷售給中低收入家庭(北京規(guī)定為年收入6萬元以下家庭)。

　　但這一規(guī)定一開始就遭到了開發(fā)商的激烈反對，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房屬于社會(huì)保障體系，應(yīng)該是為少數(shù)人服務(wù)的，正確的情況應(yīng)該是80%的人購買商品房，10%的人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，10%的人租住廉租房。終于，在2003年的18號文中，經(jīng)濟(jì)適用房開始由“住房供應(yīng)主體”換成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。同時(shí)其保障對象也進(jìn)一步縮小，實(shí)際執(zhí)行時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)又更側(cè)重于其中收入偏低者，形成“重市場、輕保障”，甚至到后期成為“市場甩掉保障遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑在前頭”的格局。

　　從2007年開始，中央重新開始重視保障性住房，在國務(wù)院的24號文件中第一次提出“保障性住房概念”，取代了積弊叢生的“經(jīng)濟(jì)適用房”。

　　《基本住房保障法》可能成為這次調(diào)控最大的成果之一。“這部法律被賦予的意義太多了，人們的期望值太高了。甚至有人說，希望這部法律能把房價(jià)降下來，當(dāng)然，這肯定是不可能的。”參與《基本住房保障法》起草的清華大學(xué)法學(xué)院副教授王洪亮說。2010年3月底《基本住房保障法》(征求意見稿)已經(jīng)發(fā)國務(wù)院各部委和省(區(qū)市)主管部門征求意見。

　　這部法律比較引人注意的是，規(guī)定了地方政府對保障性住房的問責(zé)制。比如要求把保障房計(jì)劃列入規(guī)劃，列入政府工作報(bào)告，并和政績考核掛鉤。“但是并沒有規(guī)定具體的指標(biāo)、比例。”王洪亮說，“這需要協(xié)調(diào)各部門的意見，所以規(guī)定的比較原則，有些東西說的太明白會(huì)有很大麻煩，所以有待實(shí)施細(xì)則里去規(guī)定。”

　　國土資源部也對保障性住房提出了要求，即保障性住房和滿足自住性小戶型住房的供地要占70%的比例?！耙郧耙灿?0%類似的要求，但是對樓盤和小區(qū)的要求，而不是對土地?！眹敛块T的一位專家說，對土地的要求實(shí)際不是提給開發(fā)商的，是提給政府的，是對土地市場一個(gè)整體的要求?！暗懿荒茏龅?，這還得看地方政府執(zhí)行的情況?！?br style="PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-TOP: 0px">
　　各地政府建設(shè)保障性住房的熱情也“突然高漲”。北京市政府計(jì)劃，2010年保障性住房套數(shù)占全市新開工面積的一半，面積則超過前三年保障性住房的總和。上海市2010年保障性住房開工面積占全市住宅開工面積60%。但這些開工計(jì)劃是否能夠完成，依然存疑。“前幾年保障性住房的目標(biāo)完成量普遍很低，不到30%。地方政府沒有積極性，有的甚至沒有保障性住房的預(yù)算?！眹敛康囊晃粚＜艺f。

　　“讓地方政府對保障性住房負(fù)責(zé)，就得給地方政府相應(yīng)的權(quán)利。沒有財(cái)政收入，怎么做保障性住房?”一位地方政府官員反問。如果分稅制的稅收體制不打破，地方政府的利益格局沒有獲得改變，保障性住房的建設(shè)也沒有了保障。在保障性住房建設(shè)的問題上，中央與地方的博弈還將繼續(xù)。

　　企業(yè)策略首選：加速周轉(zhuǎn)

　　這次樓市調(diào)控是否會(huì)形成行業(yè)大面積的洗牌?取決于調(diào)控持續(xù)的時(shí)間。樓市調(diào)整的時(shí)間直接決定了企業(yè)資金鏈的緊張程度?！艾F(xiàn)在很多小企業(yè)的資金鏈已經(jīng)出現(xiàn)問題，我接到的電話中，10個(gè)里至少有兩三個(gè)是跟我要投資的?！北本┦⑹郎裰莘康禺a(chǎn)投資基金董事長張民耕說，目前滿足條件的大企業(yè)還能從銀行貸款，因?yàn)殂y行需要大客戶，小企業(yè)已經(jīng)很難貸到款了。

　　不過有地方政府利益這張底牌在手，大的開發(fā)商仍可做臥薪嘗膽、咸魚翻身的期待。

　　目前樓市雖然成交量劇減，但是價(jià)格處于僵持狀態(tài)。許多開發(fā)商選擇觀望，將開盤日期推后。記者從萬科、中海、綠地等行業(yè)大公司了解到，加速周轉(zhuǎn)是這些企業(yè)共同的選擇。加速周轉(zhuǎn)意味著，如果滯銷，降價(jià)將是必然選擇。萬科總裁郁亮此前曾明確表示，希望每個(gè)樓盤開盤當(dāng)月銷售率達(dá)到60%;如果達(dá)不到，也會(huì)調(diào)整開工節(jié)奏，以促銷手段把房子賣出去。

　　5月6日，恒大地產(chǎn)全國約40個(gè)樓盤同時(shí)推出8.5折促銷讓利活動(dòng)。任志強(qiáng)在微博上指出，“恒大降價(jià)，大約是錢關(guān)難過?！倍愦蟮慕忉屖?，先行降價(jià)儲(chǔ)備糧草，等待收購那些可能會(huì)出局的中型企業(yè)。但沒幾天，恒大又宣布停止降價(jià)促銷。

　　去年高價(jià)拿地的公司今年也會(huì)遇到一個(gè)坎。房地產(chǎn)企業(yè)常常是一塊地定死生，一個(gè)“地王”就能吃掉一家地產(chǎn)公司一年的利潤。一位商業(yè)銀行人士透露，由于前段時(shí)間拿地兇猛，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的資金出了些狀況，也可能會(huì)降價(jià)。

　　但樓市出現(xiàn)崩盤的可能性非常小。“2009年大大小小的開發(fā)商都賺了錢，起碼目前還是比較寬裕的。政府此番重手也絕難令商品房一下子跌入萬丈深淵，政府已經(jīng)充分考慮了這點(diǎn)?！币晃粯I(yè)界人士分析。2009年的房地產(chǎn)銷售金額為4.4萬億元，比2008年大漲75.5%。但同時(shí)開發(fā)商對未來的形勢判斷卻普遍謹(jǐn)慎，2009年土地購置面積比2008年下降19%，新開工面積增長率只有5.5%，甚至低于GDP增長率。

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