然而高負(fù)債是懸在房地產(chǎn)企業(yè)頭上的一把利劍。每當(dāng)調(diào)控來臨，高負(fù)債就成為摧毀房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的“定時(shí)炸彈”。2008年樓市調(diào)整時(shí)，唯有中海業(yè)績(jī)保持了增長(zhǎng)，它的幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)是大多數(shù)公司做不到的：貸凈比為20%，資產(chǎn)負(fù)債率低于60%，同時(shí)手上持有相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)金。而那些2007年一路狂飆、瘋狂拿地的企業(yè)—恒大、雅居樂、綠城、富力都幾乎命懸一線。

　　高負(fù)債是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)普遍現(xiàn)象。除少數(shù)穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)，中國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過70%，部分企業(yè)的負(fù)債率超過100%。根據(jù)馮科的研究，一些規(guī)模比較大、喜歡囤地的民營(yíng)企業(yè)，已經(jīng)把杠桿率放大了20、30倍。開發(fā)商通常的做法是，只有20%的自有資金，撬動(dòng)銀行貸款買一塊地。地買下來之后做升值評(píng)估，再貸款，再用新增的部分又去買下一塊地，下一塊地評(píng)估增值以后又買下一塊地?！艾F(xiàn)在杠桿大概放了20、30倍的這種企業(yè)，有不少。已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過次貸危機(jī)的杠桿率了?！?br style="PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-TOP: 0px">
　　2010年5月6日，綠城被投資銀行大幅調(diào)低目標(biāo)價(jià)28%至8.98港元，原因正是“綠城在不穩(wěn)定的市場(chǎng)中依然激進(jìn)買地和借貸，可能令其現(xiàn)金流趨緊”。綠城的負(fù)債率高達(dá)105%，2009年下半年綠城還拿下多幅地王。此外，綠城主打產(chǎn)品是高端住宅。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生改變時(shí)，高端住宅銷售的不確定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅。綠城內(nèi)部人員透露，綠城現(xiàn)在的策略就是最大限度地增加銷售。

　　“2008年如果調(diào)整再堅(jiān)持三五個(gè)月，中海地產(chǎn)對(duì)綠城的收購(gòu)可能就成了?！币晃恢槿耸客嘎丁?009年，綠城不但咸魚翻身，大賣500多億，排名僅次于萬科。但這次綠城能否跑贏調(diào)控，依舊是未知數(shù)。

　　5月7日，重慶市稅務(wù)局下發(fā)通知，提高土地增值稅稅率，并從嚴(yán)清查土地增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果全國(guó)開始徹查土地增值稅，這是一個(gè)比調(diào)控還危險(xiǎn)的信號(hào)。土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)黑洞，房地產(chǎn)企業(yè)拖欠該稅幾乎是行規(guī)。萬科2009年土地增值稅的撥備是12億，幾乎是其利潤(rùn)的25%。而由于種種原因，政府一直以來對(duì)此采取的是鴕鳥政策。

　　“如果政府動(dòng)真格的，可能一半以上的企業(yè)都要垮掉?！币晃粐?guó)土部門專家說。

　　融資模式之變?

　　對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，此輪調(diào)控的嚴(yán)厲程度超過以往歷次。

　　“如果調(diào)控政策堅(jiān)持下去，最終可能會(huì)改變房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)，原來開發(fā)商借錢開發(fā)、借新債還舊債的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式走到了頭?！睆V州維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫說，“現(xiàn)在所有開發(fā)商最根本的模式就是借錢開發(fā)，借銀行、老百姓的錢，這種模式一定要改。這個(gè)模式太不公平。風(fēng)險(xiǎn)全部是老百姓的，你賺錢又不給人家，一個(gè)個(gè)變成老大一樣的。開發(fā)商就是用這個(gè)綁架了所有的人，他說你不給我錢，我沒錢拍地，沒錢拍地政府的收入從哪來?我不開工，不開工跟我相關(guān)的57個(gè)行業(yè)，他們?cè)趺闯燥?最要命的是我不蓋樓，產(chǎn)品的供應(yīng)少了，你最后房?jī)r(jià)還得漲?！?br style="PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-TOP: 0px">
　　不惟信貸資金，現(xiàn)在政府把上市這個(gè)資金入口都堵死了，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、IPO、發(fā)債、信托融資一概從嚴(yán)。一大批今年準(zhǔn)備在A股或香港上市的公司已經(jīng)暫停上市，其中包括聯(lián)想旗下的融科智地，東莞最大的房地產(chǎn)公司等等。聯(lián)合證券一位負(fù)責(zé)公司重組業(yè)務(wù)的人士透露，去年運(yùn)作借殼上市的藍(lán)光地產(chǎn)、金科地產(chǎn)等一批公司，“有的批文手續(xù)全都辦好了，但是因?yàn)檎卟幻骼?，現(xiàn)在都卡在證監(jiān)會(huì)了?！?br style="PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-TOP: 0px">
　　“很多消費(fèi)者甚至官員都被一個(gè)東西所蒙蔽了，這個(gè)東西是皇帝的新裝，并不是只有開發(fā)商才能開發(fā)房地產(chǎn)?！睆埦S倫認(rèn)為，“一定要打破這種壟斷局面，從兩個(gè)方面打破。第一個(gè)方面，現(xiàn)在政府很聰明了，開發(fā)保障性住房，商品房被你綁架了，我有保障性住房。廣州在這塊是走在前列的。現(xiàn)在廣州怎么做的?政府自己蓋。這雖然不是一個(gè)徹底的方法，但這個(gè)方法，至少對(duì)中低收入者這一塊多了一個(gè)供應(yīng)來源，打破了開發(fā)商壟斷開發(fā)?！?/p>

　　另一方面，就是把傳統(tǒng)的開發(fā)商一分為二，進(jìn)行社會(huì)分工，即專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司和專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　直接融資就是有些類似個(gè)人集資建房的方向。“老百姓其實(shí)不是沒錢，只是這個(gè)錢沒有一個(gè)合理的渠道去投資?！睆埦S倫表示，“很多個(gè)人集資建房做著做著又被開發(fā)商收編了。所有的基金都是信托。但中國(guó)的信托公司以前做得很多的是委托貸款，明投暗貸?！北本┐髮W(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科也認(rèn)為，在目前嚴(yán)厲的金融政策下，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道基本被卡死，下半年房地產(chǎn)信托投資基金的細(xì)則極有可能會(huì)出臺(tái)。

　　2008年底國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“金融國(guó)九條”第五條明確提出，“大力發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金”?！胺康禺a(chǎn)信托投資基金”是指投資于成熟、有穩(wěn)定收益商業(yè)地產(chǎn)的基金。張維倫注意到《金融國(guó)九條》的表述沒有用英文REITs，“在中國(guó)住宅地產(chǎn)是主流，決策層可能想擴(kuò)大REITs的內(nèi)涵，不僅僅是投資于商業(yè)地產(chǎn)，也可以投住宅地產(chǎn)。”

　　在張維倫看來，“如果說高利貸能夠變成小額貸款，炒房團(tuán)完全能變成產(chǎn)業(yè)基金。”張說，“很多民間資金想投資開發(fā)房地產(chǎn)，但是沒有平臺(tái)。房地產(chǎn)信托基金將是社會(huì)資金投資地產(chǎn)的一個(gè)很好的平臺(tái)。”

　　2010年3月8日，北京盛世神州房地產(chǎn)投資基金成立，成為國(guó)內(nèi)第一家房地產(chǎn)投資基金。這家基金的5個(gè)發(fā)起人均為北京房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)力派人物，其董事長(zhǎng)張民耕原為銀信地產(chǎn)董事長(zhǎng)，1990年代曾任萬通總經(jīng)理?！拔覀儸F(xiàn)在正在搞路演，今年盛世神州管理的資金規(guī)模將達(dá)到5億元?！?br style="PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-TOP: 0px">
　　“如果沒有獲得直接融資的通道，房地產(chǎn)企業(yè)只會(huì)越做越小。因?yàn)槟銜?huì)發(fā)現(xiàn)資本金的積累速度趕不上地價(jià)上漲的速度。”張民耕說。十年前北京有四五千家房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在只有四五百家，而真正有項(xiàng)目的只有兩三百家。

　　房地產(chǎn)基金未來成為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的主流后，房地產(chǎn)企業(yè)將投資和開發(fā)分離、走專業(yè)化發(fā)展道路的趨勢(shì)會(huì)越來越明顯。

　　2003年7月，那場(chǎng)令地產(chǎn)江湖大佬頭一次感到震顫的“121新政”后，《中國(guó)企業(yè)家》曾以《地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“公司時(shí)代”》為題對(duì)行業(yè)趨勢(shì)作出預(yù)判，此輪調(diào)控過后，房地產(chǎn)企業(yè)是否會(huì)告別“暴利時(shí)代”，還利于社會(huì)，走向更加專業(yè)化的發(fā)展方向?

　　樓市調(diào)控路徑

　　時(shí)間

　　政策

　　內(nèi)容

　　作用

　　2008.1.7

　　國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》

　　土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用;土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。

　　2008年打擊房地產(chǎn)商囤積土地行為的力度加大。

　　2009.2

　　國(guó)土資源部《國(guó)務(wù)院第二次全國(guó)土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于建立第二次全國(guó)土地調(diào)查工作動(dòng)態(tài)通報(bào)制度的通知》

　　將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，對(duì)違反國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標(biāo)準(zhǔn)，搭車用地、借機(jī)圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)督察，做好重大典型案件查處曝光。

　　加大土地供給,整頓土地市場(chǎng)

　　2009.5.11

　　國(guó)土資源部《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》

　　為進(jìn)一步落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責(zé)，充分發(fā)揮地價(jià)政策在宏觀調(diào)控中的作用，對(duì)《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

　　2009.12.17

　　五部委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》

　　將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過一年。

　　對(duì)于開發(fā)企業(yè)爭(zhēng)當(dāng)“地王”、地方政府過度依賴“土地財(cái)政”，具有一定的遏制作用。

　　2010.1.10

　　國(guó)務(wù)院“國(guó)十一條”

　　增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。

　　為2010年末的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)：遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，阻止行業(yè)外資金的流入，遏制投資、投機(jī)需求，同時(shí)增加房屋供給，以起到平抑房?jī)r(jià)的作用。

　　2010.2.22

　　央行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》

　　要求查實(shí)存在囤地、炒地、捂盤惜售等違法違紀(jì)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新增貸款，已有貸款要迅速采取保全措施。

　　2010.3.11

　　國(guó)土部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》

　　要確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地?！锻ㄖ愤€明確提出，土地競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。

　　資料來源：《中國(guó)企業(yè)家》根據(jù)公開資料整理

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