這是一場勢在必得、不允姑息的“單邊調(diào)控”。

　　4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國10條”)，九部委聯(lián)合出拳，金融政策、土地政策、稅收政策悉數(shù)登臺—“史上最強的宏觀調(diào)控”就此落槌。

　　此后20天，住建部、國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會等相關(guān)部門陸續(xù)出臺政策給樓市降溫。如此密集的政策，其打擊力度之大、范圍之廣、精確度之高，就連任志強、潘石屹這樣的地產(chǎn)老江湖都感到茫然。

　　“中央對房地產(chǎn)歷來的政策都是打一下，摸一下—唯恐打壞了。這一次下手這么重，不知道會怎么收場?！比沃緩娬f。

　　“前天約了幾個開發(fā)商一起吃飯，討論一下中央到底想干什么，最后的答案是無解?！迸耸僬f。

　　這已經(jīng)是2003年以來的第四次地產(chǎn)調(diào)控。而這會是又一場“貓捉老鼠”的游戲嗎?

　　調(diào)控之下，投資客因種種政策限制倉皇離場，需求減少;地產(chǎn)商急于回籠資金拋售，供給增加，房價下跌勢所必然。但房價又關(guān)乎地方政府土地財政收入，關(guān)乎銀行信貸資金安全，跌幅過大必不為地方政府所樂見;即使對于中央政府而言，如果房地產(chǎn)行業(yè)受傷過重，拖累中國整體經(jīng)濟下滑，也是不能接受的。

　　“我們準備先安靜三個月，看看情況再說?！鄙钲诘囊晃坏禺a(chǎn)商說，“要低調(diào)，不要打廣告，要讓政府感覺我們很慘才好。”

　　在2008年調(diào)控時，開發(fā)商也用過這一招，很管用。“任志強那時候說開發(fā)商要學(xué)‘豬堅強’，哪個論壇上聽到的都是‘豬堅強’們的嚎叫。其實哪有那么嚴重?！币晃挥^察人士說?！柏i堅強”們叫完后，2008年10月，國務(wù)院的一份文件再度把房地產(chǎn)業(yè)定為“支柱性產(chǎn)業(yè)”，緊接著，各地針對房地產(chǎn)的救市政策密集出臺，開發(fā)商們在2009年勝利大逃亡。

　　于是，觀望、等待政策回調(diào)，成為當(dāng)下大多數(shù)地產(chǎn)商的心態(tài)。

　　只是，這一次，他們能堅持多久?這場疾風(fēng)驟雨式的調(diào)控，是否能夠改變樓市的利益格局，蕩除多年沉疴?

　　上篇

　　調(diào)控與博弈

　　遲到的“清算”

　　2009年12月4日，王石在接受《華爾街日報》采訪時，再度拋出了“泡沫”論。這一次“泡沫論”幾乎沒有引起業(yè)界的關(guān)注。從2009年6月份以來，全國一二線城市房價開始了“史上”最猛的一輪漲幅，很多人還陶醉在牛市的興奮中，渾然不覺、或者裝沒看見房價已經(jīng)與一些基本面完全脫離—房價漲得比工資快，地價漲得比房價快，衡量投資回報率的租售比極低。調(diào)控前夜的北京通州區(qū)，租售比甚至達到了1:1000的瘋狂程度。

　　現(xiàn)實透露出它的畸形一面：一部分并非居住訴求的購買者不斷地推高著房價，另一部分自住需求的購房者卻購房無門。表面是供不應(yīng)求，實際上供給已經(jīng)遠遠地超過真實的自住性需求。而房地產(chǎn)只有在供需平衡時才能拉動整體經(jīng)濟。因為房子只有有人住時，才會產(chǎn)生后續(xù)的消費，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)。否則就會造成資源的極大浪費。

　　“水泥，鋼筋，民工，匯聚成的樓市，有多少科技含量，代表了什么先進生產(chǎn)力，怎么就成了榨血機器。”這樣的質(zhì)疑在網(wǎng)絡(luò)上比比皆是。

　　2009年10月，房價在連續(xù)5個月的快速上漲之后，北京、上海、杭州等一線城市熱點區(qū)域的房價已經(jīng)上漲了70%左右。房價高企，但成交量日趨疲軟，“金九銀十”并沒有在2009年出現(xiàn)。這時，業(yè)界開始產(chǎn)生對樓市調(diào)控的預(yù)期。

　　2009年10月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、央行等部門著手一項調(diào)研：2008年10月以來出臺的房地產(chǎn)稅收、房貸優(yōu)惠政策到年底終止與否。“我們參加了與這項調(diào)研有關(guān)的會議，政府、企業(yè)都不知道該何去何從?！北本┑囊晃婚_發(fā)商說。緊接著的11月，國土資源部下達了打擊囤地的通知。

　　調(diào)控的重錘已經(jīng)若隱若現(xiàn)，但卻輕輕落下。

　　2010年1月初，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱4號文)。這份為2010年樓市奠定基調(diào)的文件，引發(fā)了極大的關(guān)注。

　　“全國的房地產(chǎn)企業(yè)都在關(guān)注這份文件?！眹临Y源部的一位官員說，“我當(dāng)時看了4號文就知道價格肯定下不來，為什么有這個判斷?這個文件反應(yīng)出對投機的打擊十分溫和，而主要強調(diào)的是增強保障性住房建設(shè)。所以這個文件出臺之后，反而給房地產(chǎn)企業(yè)更加多的信心?！痹?010年1月，全國地價依舊呈上揚的趨勢，甚至在全國“兩會”剛剛結(jié)束，北京就拍出了三塊“地王”。房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情刺激了整個市場的信心，又帶動了更熱的投機氛圍。“如果調(diào)控政策在2009年10月份出臺，手段可以比新國10條溫和一些，是可以有效地抑制投機性需求的?！?br style="PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-TOP: 0px">
　　在此后至“國10條”頒布的4個月內(nèi)，住建部、國土資源部、國資委、財政部、發(fā)改委等部委陸續(xù)出臺了十幾個文件，調(diào)控樓市，但房價卻持續(xù)上漲?！坝{(diào)愈高”的房價，已經(jīng)將政府的調(diào)控措施置于十分尷尬的境地。

　　“‘兩會’剛開完就出地王，房價跟著漲，中央政府的公信力何在?而要捍衛(wèi)其公信力就必須讓地方政府、開發(fā)商做出犧牲，否則就很危險了。”一位業(yè)界人士評論。

　　民意在這場調(diào)控中扮演了舉足輕重的角色。在2010年的“兩會”上，對高房價的討伐終于從網(wǎng)絡(luò)和民間走向廟堂?！皟蓵贝淼奶岚福?0%與高房價有關(guān)。

　　4月中旬的“國10條”就是在這種背景下出臺的。

　　“相比前幾次調(diào)控，國10條的力度是空前的?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說。2003年、2005年、2007年的調(diào)控主要是銀監(jiān)會和央行挑頭，而這一次是國務(wù)院直接牽頭，銀監(jiān)會、國土資源部、住建部等九個部委同時發(fā)力。在其出臺之前，國家數(shù)個部委已經(jīng)出臺了十幾個文件，調(diào)控樓市。此后，還將有地方政府出臺的細則，以及各部委的解釋性文件出臺。金融政策、稅收政策、土地政策，一系列調(diào)控組合拳幾乎全部用出。

　　對樓市造成直接沖擊的，是極為嚴厲的金融政策。銀行除了大幅將二套房首付提升至50%、利率提高到1.1倍外，同時還嚴格限制了異地購房及第三套房房貸。對于大量投資和投機性需求來說，“這次是一場外科手術(shù)式的精準打擊?！?br style="PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-TOP: 0px">
　　在頒布不到20天的時間里，“國10條”的威力已經(jīng)立竿見影。根據(jù)各地統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一線城市的成交量暴跌60%以上，而急于出手的投資客使得二手房房源劇增了40%左右。盡管價格沒有出現(xiàn)大面積松動，但是漲幅過高的區(qū)域和項目已經(jīng)開始回調(diào)。

　　“國10條”甫出，很多人恍如夢中。“有點被打蒙了?！北本┑囊晃婚_發(fā)商說，“有點出乎意外，但也在意料之中，房價已經(jīng)漲得連我們都覺得不可思議了。”

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