愛華網(wǎng)黃怒波要在住宅市場(chǎng)上殺個(gè)回馬槍。作為中坤集團(tuán)的掌門人，他要放棄十多年前就開始摸索的商業(yè)轉(zhuǎn)型——度假、商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型業(yè)態(tài)？這是一次現(xiàn)實(shí)的回歸，還是理性的撤退？ 都是現(xiàn)金流惹的禍。黃怒波意氣風(fēng)發(fā)，“現(xiàn)在市場(chǎng)比較平穩(wěn)，比地王輩出的時(shí)代好多了。當(dāng)別人都冷靜，大央企都不做地產(chǎn)的時(shí)候，中坤可以考慮適度配一些住宅?！?更重要的是，中坤完成了自己資金鏈的儲(chǔ)備。“前期積累的項(xiàng)目形成了變現(xiàn)能力，這樣就比較安全了。”黃怒波“手中有糧，心中不慌”。 去年延期開業(yè)的北京大鐘寺廣場(chǎng)目前招商情況十分樂觀?！罢猩掏瓿?00%，現(xiàn)在商戶都在裝修?！睋?jù)黃怒波介紹，大鐘寺的租金上漲，且預(yù)付租金已經(jīng)到位，公司的現(xiàn)金流狀況回升。8?月，大鐘寺廣場(chǎng)的國(guó)美電器[2.34?-0.43%]、家樂福將相繼開業(yè)。 雖然有足夠充裕的現(xiàn)金流回歸住宅市場(chǎng)，“但住宅只是捎帶的副產(chǎn)品，中坤當(dāng)然還是堅(jiān)持要做度假地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。我們手里的資源未來5?～?10?年都消耗不完。明年推出度假地產(chǎn)在世界上也是有分量的。” “宏村”十年版圖多寂寞 “現(xiàn)在大家都往這邊(商業(yè)、度假地產(chǎn))轉(zhuǎn)型，那得比中坤落后多少年？”黃怒波當(dāng)初顯然不只是“畫下一個(gè)圈”的戰(zhàn)略投資。
1997?年，黃怒波掘到第一桶金后決定拿出中坤家底，投資400?萬元用于安徽黟縣宏村的旅游開發(fā)和文化保護(hù)。 這幾乎不被團(tuán)隊(duì)理解。黃怒波的副手焦青至今對(duì)宏村的原貌印象深刻：破敗，交通極其不便?！镑鹂h的黟’字，很多人不會(huì)念，就說是黑多。真的是黑多呀，晚上七八點(diǎn)鐘天黑了，沒有路燈，汽車站里沒有燈光，村子里也沒幾盞燈亮著，我們就傻眼了，在這樣的地方投資幾百萬元？” 但黃怒波力排眾議，使項(xiàng)目得以順利進(jìn)行。在和清華大學(xué)合作保護(hù)規(guī)劃后，他又運(yùn)作世界文化遺產(chǎn)的申報(bào)并獲得成功。這一切或許根植于他的詩(shī)人情懷，但更緣于一個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)和遠(yuǎn)見?！耙磺卸际俏幕?，也是商業(yè)的?！?現(xiàn)在的中坤無疑受益于宏村項(xiàng)目開發(fā)的成功，不僅是因?yàn)楹甏迕磕觊T票收入近億元，更因?yàn)椤斑@個(gè)試驗(yàn)”證明了一種方向的正確：通過“不完全競(jìng)爭(zhēng)”獲得低成本土地和資源，使中坤避免和大型地產(chǎn)商的正面交鋒，以較少的代價(jià)贏得長(zhǎng)期持有的資本。 2004?年之后，中坤通過招拍掛主要拿的是度假地產(chǎn)的土地，還是別人不要的度假地產(chǎn)土地?！鞍不胀┏堑耐恋?，幾十萬元一畝，周邊都是百萬元一畝了。黃山有幾千畝土地，當(dāng)時(shí)1萬元一畝，但現(xiàn)在地價(jià)超過50?萬元一畝?！秉S怒波介紹。 宏村項(xiàng)目之后，黃怒波開始對(duì)南疆進(jìn)行旅游開發(fā)。這是一個(gè)囊括新疆南疆五地(州)的龐大景區(qū)群。除此之外，還有北京門頭溝區(qū)古村落的開發(fā)權(quán)，湖南岳陽(yáng)的古村落項(xiàng)目和安徽桐城的古商業(yè)街改造項(xiàng)目。 焦青說，自從宏村項(xiàng)目成功以后，每年上門來希望中坤去當(dāng)?shù)刈雎糜蔚禺a(chǎn)的城市絡(luò)繹不絕。只是每一處的特點(diǎn)不同，不可能將宏村的成功經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)單復(fù)制到各地去，因此中坤選擇進(jìn)入的項(xiàng)目，還是相對(duì)謹(jǐn)慎的。 黃怒波曾對(duì)媒體比喻，宏村不是會(huì)下金蛋的母雞，只是一頭能擠奶的奶牛，而為了等待這頭奶牛進(jìn)入盛產(chǎn)期，他足足耐了5年的寂寞——或許在那5?年里，能讓他聊以自慰的就是——“中坤擁有一個(gè)世界文化遺產(chǎn)，世界上還有哪個(gè)公司能辦到？”? “紅山楂”?守得云開見月明 十多年版圖規(guī)劃并非一帆風(fēng)順。2009?年，市場(chǎng)又一次考驗(yàn)黃怒波當(dāng)初的選擇。 在大多數(shù)地產(chǎn)商狂歡的2009?年，中坤現(xiàn)金流為負(fù)。中坤已建成的南疆項(xiàng)目幾乎沒有門票收入，一年虧損近1000萬元，主要是人員的工資；大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)延遲；美國(guó)項(xiàng)目遭遇金融風(fēng)暴。黃怒波付出了自己的機(jī)會(huì)成本，中坤另辟蹊徑的選擇，意味著錯(cuò)過了分享住宅市場(chǎng)的紅利。 但詩(shī)人黃怒波的背后是一個(gè)俠者的堅(jiān)忍和執(zhí)著，他不后悔放棄住宅轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)?！拔覀儾粫?huì)撤出，即使虧損也要繼續(xù)做下去，這是企業(yè)的社會(huì)責(zé)任?！?守得云開見月明，黃怒波終于熬到了中坤可以“閑庭信步”的今天?！拔乙呀?jīng)轉(zhuǎn)到度假、商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)利潤(rùn)不再是暴利，是一個(gè)長(zhǎng)期回報(bào)的產(chǎn)業(yè)。在美國(guó)，一個(gè)商場(chǎng)的投資回報(bào)一般要15?年，在中國(guó)也差不多，這是正常的，穩(wěn)定的，不會(huì)形成暴利。” 從宏村項(xiàng)目開始，黃怒波就一直堅(jiān)持自己持有物業(yè)，這在當(dāng)初固然影響了資金的快速回籠，但經(jīng)歷了地產(chǎn)的黃金十年后，別人只有羨慕的份。“我現(xiàn)在很舒服，任志強(qiáng)說他自持物業(yè)5?萬平方米，我自己光長(zhǎng)河灣就持有6?萬平方米，留下的物業(yè)都不賣，這就是60?個(gè)億。大鐘寺今年肯定開業(yè)，43萬平方米，一個(gè)平方米就是10?萬，這升值多少？加起來就有上百億。”黃的想法是搭上中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的“順風(fēng)車”，“你持有的資產(chǎn)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)一起增長(zhǎng)，賣掉了就永遠(yuǎn)不可能有。所以你看我的度假村營(yíng)業(yè)額不高，但是怕什么，土地、酒店價(jià)格都上漲，這就是升值的過程。” 酒店價(jià)格都上漲，這就是升值的過程。”黃怒波現(xiàn)在可以舒口氣了，如今中坤的旅游度假板塊已延伸到大洋彼岸。國(guó)內(nèi)的5?個(gè)項(xiàng)目加上日本北海道的度假村項(xiàng)目和美國(guó)洛杉磯的購(gòu)物中心、牧場(chǎng)，他擁有了自己的世界版圖?！白≌枰Y金高速運(yùn)轉(zhuǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)要有好的位置，需要資金沉淀，需要專業(yè)隊(duì)伍，這別人學(xué)都學(xué)不來。”在此基礎(chǔ)上，他未來打造的紅山楂度假村水到渠成。 “十年磨一劍嘛。很少有企業(yè)像我這樣把賓館、度假村、旅游、文化結(jié)合在一起。我辦一個(gè)考古班，你來不來？到這些地方去是一種精神消費(fèi)，不是簡(jiǎn)單地到此一游。”“紅山楂度假俱樂部”采取會(huì)員制，為會(huì)員提供度假計(jì)劃和產(chǎn)品的投資機(jī)會(huì)。會(huì)員不僅享有俱樂部提供的度假服務(wù)，更可以通過持有度假地物業(yè)的方式參與紅山楂的經(jīng)營(yíng)。黃坦言，“紅山楂度假俱樂部”的盈利來源于景區(qū)門票、酒店收入、演出門票、會(huì)員收入等?！斑@是復(fù)合型的，全都是自己的。” 看到多年前精心設(shè)計(jì)的林蔭小路已經(jīng)變成一條通往收獲的康莊大道，黃怒波的感受像登上珠峰一樣，帶著淡淡的圓滿，“明年不用再來了，心里不惦記了。”?
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