愛(ài)華網(wǎng)【提問(wèn)】：看到這次活動(dòng)談到我們?cè)趺磁まD(zhuǎn)發(fā)展思路的問(wèn)題，中坤這邊有什么新的動(dòng)向呢? 【黃怒波】：其實(shí)我們?cè)?年前就意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，你看我在博客的文章上有就是《從北京地產(chǎn)突圍》這個(gè)意思就是看到當(dāng)時(shí)北京的住宅市場(chǎng)太熱、太火，就感覺(jué)到這種混亂的局面對(duì)企業(yè)以后的發(fā)展會(huì)有問(wèn)題，所以那時(shí)候我們就轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，比如做的大鐘寺持有，那時(shí)候叫旅游地產(chǎn)現(xiàn)在叫渡假，在黃山投了10個(gè)億今年做完，在門(mén)頭溝、湖南的岳陽(yáng)等我們都做了村落的渡假系統(tǒng)，所以轉(zhuǎn)型比較早。所以這次宏觀調(diào)控我們也難，但是沒(méi)有像別人那樣可能天天考慮到把哪個(gè)項(xiàng)目停了或者裁員的狀態(tài)，相反這個(gè)調(diào)控到現(xiàn)在這個(gè)政策出來(lái)以后，對(duì)我們有極大的好處，為什么?你手里持有大量的優(yōu)質(zhì)部件，所以下次再投入資金肯定優(yōu)先使用。像最難的時(shí)候我們拿到了16億的銀團(tuán)貸款，為什么?就是因?yàn)槟闶掷锍钟袃?yōu)質(zhì)的物業(yè)，所以對(duì)中昆來(lái)說(shuō)大家都做的事你不要做，而且每個(gè)人都做的事你不要做，這樣就可能把自己跟別人差異化了。這是企業(yè)能夠在這個(gè)危機(jī)中不倒下去的辦法。 【提問(wèn)】：你覺(jué)得住宅市場(chǎng)什么時(shí)候能夠回暖? 【黃怒波】：很多人講住宅市場(chǎng)明后年就會(huì)好的了，我不同意。第一跟當(dāng)前世界大經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有很大的觀點(diǎn)。第二我認(rèn)為目前出臺(tái)的政策都很快，但全部都是應(yīng)急措施，他不是一個(gè)市場(chǎng)成熟以后逐步推出來(lái)的，一些引導(dǎo)市場(chǎng)的管理措施。國(guó)家上半年還在講宏觀調(diào)控房地產(chǎn)要把泡沫擠出來(lái)，大家都認(rèn)為房地產(chǎn)商倒一大批才好，現(xiàn)在突然又發(fā)現(xiàn)不行了，還得救市，房地產(chǎn)是重要的支柱行業(yè)，知道他對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響極大。這種情況下國(guó)家著急要快、要穩(wěn)、要落實(shí)出臺(tái)了不少房地產(chǎn)政策，這樣的政策我覺(jué)得是應(yīng)急的，沒(méi)有起到很的的作用。比如說(shuō)拿出9千億，張主任又講那2500億，還有經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、社會(huì)保障房這么多概念作為你是混亂的，連消費(fèi)者也在考慮買(mǎi)哪一種房子好。所以我認(rèn)為對(duì)商品房這塊現(xiàn)在誰(shuí)也不敢碰，因?yàn)樯唐贩窟€是市場(chǎng)的住來(lái)，最后還是依靠市場(chǎng)解決問(wèn)題，世界上沒(méi)有一個(gè)政府依靠政府把國(guó)民的住房解決掉。 50年代我就看到過(guò)美國(guó)政府發(fā)誓要在50年還是多少年內(nèi)解決全面的住房問(wèn)題，這個(gè)我原來(lái)都寫(xiě)過(guò)文章有依據(jù)的，但是美國(guó)政府的住房問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，這次美國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大問(wèn)題主要是從住房開(kāi)始就是次貸的問(wèn)題。所以在這個(gè)方面我認(rèn)為目前在應(yīng)急政策下還要觀望，所以為什么現(xiàn)在市場(chǎng)的回暖也有限。 再一個(gè)你看我們這一輪過(guò)去以后又來(lái)一輪，這一輪改變了什么?什么也沒(méi)有改變最主要的金融沒(méi)有改變，土地還是招牌掛，市場(chǎng)化還是要堅(jiān)持的市場(chǎng)也沒(méi)有說(shuō)分房。主要還是以金融為主，金融以銀行為主，銀行也是要惜貸的，銀行也不敢判斷。所以這一輪市場(chǎng)的回暖我根本不樂(lè)觀，再一個(gè)政府給一個(gè)強(qiáng)大的信號(hào)，告訴所有的老百姓我們政府要解決你們的住房了，那你說(shuō)商品房的道路在哪兒?事實(shí)上他根本不可能解決住房的問(wèn)題。所以我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩三年內(nèi)還是處在一個(gè)調(diào)整的階段，我不認(rèn)為再回到07年那個(gè)混亂的房?jī)r(jià)，或者那么發(fā)燒的局面，我認(rèn)為在中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)十年也不會(huì)出現(xiàn)。 【提問(wèn)】：剛才說(shuō)到大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)，可能是中昆最近的重要項(xiàng)目，我想問(wèn)一下目前這個(gè)項(xiàng)目在招商和開(kāi)業(yè)具體的情況是什么? 【黃怒波】：它也遇到問(wèn)題，比如我們一再想開(kāi)業(yè)，原來(lái)的癥結(jié)是奧運(yùn)會(huì)，這是沒(méi)有辦法的事。加之遭遇了金融危機(jī)，對(duì)我們和主力店都產(chǎn)生了不同程度的影響，整體消費(fèi)氛圍相對(duì)低迷，所以對(duì)于開(kāi)業(yè)的時(shí)間，我們會(huì)慎重考慮。 我也專(zhuān)門(mén)到美國(guó)去看了，美國(guó)的百貨店非常慘，像(miss)百貨店門(mén)口羅雀，再一個(gè)銷(xiāo)售額，你看到美國(guó)倒的不少。我認(rèn)為在美國(guó)也好、在哪兒也好在這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)后百貨店要洗牌，未必這個(gè)業(yè)態(tài)是一個(gè)比較好的業(yè)態(tài)。所以對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)怎么避免這個(gè)大家伙把你拖死，這是開(kāi)發(fā)商一個(gè)重要的問(wèn)題。對(duì)我來(lái)說(shuō)大鐘寺很簡(jiǎn)單，明年5、6月份我肯定開(kāi)業(yè)，第一加大餐飲比例加大到30、40，第二我做個(gè)性的東西，這些店先進(jìn)來(lái)，面對(duì)的就是青年階層，時(shí)尚和它的休閑華，拿這個(gè)渡過(guò)危機(jī)，所以給大的主力店發(fā)了最后的通牒，你要進(jìn)你給我簽約5月份必須開(kāi)業(yè)，要不出局。他們都很緊張，但是這個(gè)對(duì)我來(lái)說(shuō)關(guān)系到我生死存亡的問(wèn)題。我現(xiàn)在明白了很多大的商業(yè)中心推遲開(kāi)業(yè)的時(shí)間很多情況都是取決于他大的主力店的情況怎么樣。 【提問(wèn)】：像您這樣的企業(yè)包括大鐘寺還有旅游地產(chǎn)這些都是以持有物業(yè)為主? 【黃怒波】：對(duì)。 【提問(wèn)】：資金流動(dòng)性是不是會(huì)差一點(diǎn)?比如像現(xiàn)在股市融資或者其他的融資渠道可能都比較單一，包括銀行業(yè)惜貸，你怎么解決你資金來(lái)源的問(wèn)題? 【黃怒波】：這個(gè)帳應(yīng)該這樣算，我把一個(gè)資產(chǎn)拿到手里，比如一個(gè)酒店他只要有營(yíng)業(yè)流水我可以迅速變活，比如大鐘寺我都賣(mài)掉了我可以變現(xiàn)幾十億，還有你看一個(gè)銀團(tuán)貸款給我10年期，你說(shuō)哪個(gè)劃算?比如黃山我最近拿到10個(gè)億，我為什么把度假村請(qǐng)來(lái)?就是你擁有營(yíng)業(yè)流水，這是一個(gè)強(qiáng)大的能力，這筆跟上市打交道要?jiǎng)澦愕亩?，所以長(zhǎng)久持有物業(yè)，這個(gè)物業(yè)的后是一個(gè)現(xiàn)金流，這個(gè)現(xiàn)金流有商業(yè)、渡假、門(mén)票收入這樣多重的組合實(shí)際上你你企業(yè)有一個(gè)持久發(fā)展的后勁，當(dāng)然有的辦法是突然暴富起來(lái)，就是我把大商賣(mài)掉一下拿幾十億，再一個(gè)是細(xì)水長(zhǎng)流我慢慢走，跟登山一樣我可能走的很慢，但是最后能登頂，但是有的走的很快，他走在半腰中就跨掉了，我覺(jué)得做的最安全的是物業(yè)持有。
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