愛(ài)華網(wǎng)???? 7月11日，在號(hào)稱上海“地王集中營(yíng)”的新江灣城板塊，新加坡慶隆集團(tuán)旗下的Peak Shines Pte.Ltd經(jīng)歷29輪舉牌，力挫萬(wàn)科與城投置業(yè)，以6.1億元的總價(jià)將新江灣城D5地塊收入麾下。 近幾年，新江灣城曾誕生多幅“地王”。2009年11月，新江灣城C6住宅用地被中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司以37.2億元拿下，最終成交樓板價(jià)高達(dá)32500元/平方米，登上當(dāng)時(shí)內(nèi)地住宅用地單價(jià)地王寶座。此番出讓的D5地塊與之相比，樓板價(jià)大幅縮水，僅其45%。 溢價(jià)率僅25.9% 6月初，上海市規(guī)土局網(wǎng)站上掛出了公告號(hào)為201206501的新江灣城D5地塊，土地出讓總面積40089.4平方米，起拍總價(jià)4.8457億元。 新江灣城D5地塊土地用途分為三類：居住用地、慈善用地和醫(yī)療衛(wèi)生用地，是一幅小體量混合地塊。其中，住宅部分土地面積34393.7平方米，容積率1.2，建筑面積41272.44平方米，社區(qū)服務(wù)設(shè)施部分土地面積5695.7平方米，容積率1.8，建筑面積10252.26平方米。 按照掛牌要求，社區(qū)服務(wù)設(shè)施要無(wú)償移交給區(qū)衛(wèi)生局及區(qū)政府指定的相關(guān)部門，由此，該地塊的起拍樓板價(jià)位于6715-10073元/平方米之間，與2009年新江灣城C6住宅用地起始樓板價(jià)相比低了3成左右。同時(shí)，新江灣城D5地塊中全裝修住宅面積應(yīng)占總住宅面積的100%，還需配建5%即2064平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。 新江灣城板塊土地出讓并不是首次出現(xiàn)這類要求。2008年，曾經(jīng)創(chuàng)造當(dāng)年上海地王的美國(guó)鐵獅門底價(jià)獲得的F地塊，用地性質(zhì)中有商業(yè)、金融、教育、科技、辦公、住宅、文化娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)要求。2010年出讓的新江灣城C4地塊也明確要求“競(jìng)得人在地塊內(nèi)負(fù)責(zé)建造全裝修人才公寓并無(wú)償移交給區(qū)政府相關(guān)部門，產(chǎn)權(quán)歸區(qū)政府相關(guān)部門”。 由于新江灣城D5地塊位于九龍倉(cāng)璽園項(xiàng)目所在的D1地塊和仁恒怡庭項(xiàng)目所在的D3地塊兩者間，且價(jià)格相對(duì)較低，引起了不少企業(yè)的興趣。在開(kāi)拍前，已有20家企業(yè)領(lǐng)取申請(qǐng)書，競(jìng)拍當(dāng)日，只有慶隆、萬(wàn)科、城投置業(yè)3家企業(yè)參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)29輪報(bào)價(jià)，慶隆旗下的Peak Shines Pte.Ltd以6.1億元競(jìng)得，樓板價(jià)14780元/平方米，溢價(jià)率僅為25.9%。 事實(shí)上，從2007年開(kāi)始，在新江灣城D1地塊、新江灣D3地塊等的競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)均出現(xiàn)慶隆投資的身影，但最終不敵九龍倉(cāng)和仁恒。2011年，其旗下子公司Peakstar Pte.Ltd曾以20.6億元競(jìng)得長(zhǎng)風(fēng)11號(hào)西北地塊。 至此，新江灣板塊通過(guò)招拍掛形式共出讓8幅純宅地及包含住宅性質(zhì)的地塊，出讓面積共計(jì)96.47萬(wàn)平方米，土地出讓金178.81億元，拿地的開(kāi)發(fā)商包括華潤(rùn)、仁恒、上海城投、中建地產(chǎn)等。 騰挪空間受限 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，新江灣城板塊是楊浦區(qū)目前唯一一個(gè)以高檔居住為特色的板塊，由于其土地資源的稀缺性、楊浦當(dāng)?shù)馗邫n物業(yè)供應(yīng)較少及新江灣城具有濕地等生態(tài)方面的優(yōu)勢(shì)，贏得了眾多以開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)為主的開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)注。因此，總的來(lái)看，土地資源的稀缺性及高檔物業(yè)的高溢價(jià)收益是導(dǎo)致新江灣城板塊不斷出現(xiàn)“地王”的主要原因。但是，在調(diào)控背景下，受此影響，土地市場(chǎng)自2011年下半年開(kāi)始表現(xiàn)出頹勢(shì)，底價(jià)成交成為主流趨勢(shì)，土地“準(zhǔn)流拍”頻頻出現(xiàn)。2012年1-6月土地市場(chǎng)也難見(jiàn)回暖趨勢(shì)，就新江灣城D5地塊而言，由于該地塊的起拍樓板價(jià)比原來(lái)就降了兩成，因此，從溢價(jià)率角度而言，“低起拍價(jià)”導(dǎo)致該地塊有一定的“溢價(jià)”，而事實(shí)上，其實(shí)際成交樓板價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)太多溢價(jià)情況。 “整體來(lái)講，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈相對(duì)緊張，開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)這么激進(jìn)地進(jìn)行拿地，如果地價(jià)略顯高于市場(chǎng)預(yù)期，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)停止出手。當(dāng)前宏觀土地市場(chǎng)交易背景以底價(jià)成交為主，再加上地塊的附帶配建條件，在這樣的市場(chǎng)背景下不會(huì)出現(xiàn)明顯的溢價(jià)。同時(shí)，政府也逐漸改變推地策略，將推出地塊面積劃分得更小，MINI（迷你）地塊漸成土地市場(chǎng)成交趨勢(shì)。從市場(chǎng)接受度來(lái)講，MINI地塊控制地塊總價(jià)過(guò)高，開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)容易接受。但是，MINI地塊的推出導(dǎo)致片區(qū)開(kāi)發(fā)價(jià)值降低，這樣開(kāi)發(fā)企業(yè)也不愿意投入太多精力在這樣的MINI地塊上。”張宏偉解釋道。 漢宇地產(chǎn)的新房數(shù)據(jù)顯示，新江灣城目前有多達(dá)15個(gè)新盤在售，基本以高端低密度住宅為主。以仁恒怡庭、九龍倉(cāng)璽園、華潤(rùn)新江灣九里等為例，精裝大平層售價(jià)基本3.7萬(wàn)-4.5萬(wàn)元／平方米，聯(lián)排別墅或者類別墅售價(jià)在6萬(wàn)-7萬(wàn)元／平方米。而中建地產(chǎn)的中建大公館已出售的房源均價(jià)達(dá)12萬(wàn)元/平方米。 上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司市場(chǎng)研究部咨詢師邵明浩認(rèn)為，由于非居住用地建成后將無(wú)償移交給區(qū)衛(wèi)生局及區(qū)政府指定的相關(guān)部門，對(duì)于可以盈利的住宅部分，在扣除非居住用地面積及支付的建安成本后，D5地塊的居住用地樓板價(jià)將達(dá)到1.5773萬(wàn)元/平方米。其次，該地塊還需配建5%的經(jīng)濟(jì)適用房，考慮到回購(gòu)打平開(kāi)發(fā)成本，只在土地面積中扣除經(jīng)適房面積，扣減經(jīng)適房面積后居住用地樓板價(jià)為1.6603萬(wàn)元/平方米。 同時(shí)，刨除上述兩個(gè)“充公”土地面積之后，新江灣城D5地塊的實(shí)際用地面積僅為3.2674萬(wàn)平方米，按照1.2的容積率計(jì)算，建筑面積僅為3.9209萬(wàn)平方米，這個(gè)建筑面積在新江灣城屬于最小的。地塊占地面積小，開(kāi)發(fā)企業(yè)輾轉(zhuǎn)騰挪的空間就受到限制，這不僅對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，也嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的品質(zhì)。 進(jìn)軍國(guó)內(nèi)市場(chǎng)打好基礎(chǔ) 但是，Peak Shines Pte.Ltd擅長(zhǎng)于開(kāi)發(fā)高端住宅，在新加坡和我國(guó)香港地區(qū)均有相當(dāng)多的代表作品。邵明浩表示，目前慶隆在上海并沒(méi)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，拿下D5無(wú)疑為該企業(yè)進(jìn)軍國(guó)內(nèi)市場(chǎng)特別是上海一線城市市場(chǎng)打下了一個(gè)好的基礎(chǔ)。容積率相同的仁恒怡庭在6.6萬(wàn)平方米的土地面積上布局了9棟多層電梯公寓（俗稱花園洋房）和10棟疊加別墅，大平層售價(jià)在6萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米，別墅售價(jià)在6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米，去化率也較為理想。所以，新江灣城D5地塊開(kāi)發(fā)若干棟大平層（面積在160－250平方米）多層電梯公寓附加少量疊加別墅（面積在250－350平方米）的混合物業(yè)類型，應(yīng)為最理想的選擇。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年整個(gè)新江灣城板塊商品住宅共成交512套，較去年同期增長(zhǎng)9%；雖然高端住宅市場(chǎng)需求升溫，但板塊新增供應(yīng)455套，房源存量超過(guò)1100套，26萬(wàn)平方米，在全市位居前列。房?jī)r(jià)方面，1-6月板塊商品住宅成交均價(jià)在39380元/平方米，去年同期為46419元/平方米，下跌15%。 “周邊的建發(fā)江灣萃瞡墅售價(jià)在4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米。如果此項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)在4萬(wàn)元左右/平方米，應(yīng)該還會(huì)有一定的利潤(rùn)空間，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將此樓盤溢價(jià)價(jià)值做高，那么未來(lái)盈利空間應(yīng)該可觀。”張宏偉說(shuō)。 對(duì)于下半年土地市場(chǎng)走勢(shì)，張宏偉認(rèn)為，從政府角度來(lái)講要解決土地財(cái)政燃眉之急，從企業(yè)角度來(lái)講，市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，有必要這個(gè)階段抄底拿地，成交量會(huì)放量。價(jià)格方面，由于起拍價(jià)格比較低或部分企業(yè)炒作因素，溢價(jià)率會(huì)有所上升，但不會(huì)太大，平均交易價(jià)格應(yīng)該還會(huì)比上半年略微有所上漲。
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