愛華網(wǎng)???? 賣股權、賣項目度過生死危機，上半年，綠城中國控股有限公司（03900.HK，以下簡稱“綠城” ）銷售金額為220億元，凈負債率從去年底的148.7%大幅降低至93.5%；中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的“2012年中國城市居民居住滿意度調查”中，綠城囊括6個分項第一。 這一切讓綠城董事長宋衛(wèi)平心情晴好，9月10日下午，預定一個半小時的發(fā)布會整整持續(xù)了將近5個小時。教師出身的宋衛(wèi)平此時把綠城形容成了趕考的學生，宋衛(wèi)平說，如果將調控比作一場考試，綠城在“語文”這門課，即居住滿意度上考了第一，但在“數(shù)學”這門課，即銷售、運營、拿地等僅做到補考及格。宋衛(wèi)平一再說，綠城差點死在買地上面，教訓非常慘痛，“不會好了傷疤忘了疼”，等市場恢復基本屬性再拿地。 積極尋求低成本融資 “現(xiàn)在的感覺輕松很多了，去年我記得最慘的時候，公司賬面上只有幾千萬元的資金，現(xiàn)在我估計已經(jīng)有20多億元了。這一年多以來，有的時候會為了5000萬元或者1億元的資金，去找別人來騰挪項目，有點賣兒賣女的感覺?！彼涡l(wèi)平坦言，今年下半年，綠城不需要再為了生死存亡去傷腦筋。 今年前5個月通過轉讓12個項目，綠城回籠了78億元；6月份引入九龍倉作為戰(zhàn)略投資者以后，通過向九龍倉配股及發(fā)行永久次級可換股可贖回證券，為綠城帶來了51億港元現(xiàn)金收入。同時，通過轉讓旗下9個項目予融創(chuàng)及融創(chuàng)組建的合資平臺公司，綠城增加現(xiàn)金流入約33.72億元。8月份，綠城又將青島深藍廣場項目以28億元的價格轉讓給了山東高速，山東高速由此獲得該項目60%的股份。經(jīng)過一系列騰挪，綠城2012年半年報負債率終于降至93.5%。而綠城半年報顯示，一年內到期的債務達到184.62億元，一至兩年內到期的債務有52.02億元，兩年及以上到期的則有31.71億元，另有2.43億元的高息債。據(jù)悉，這184億元的一年期債務當中，下半年大概有100億元會到期。 宋衛(wèi)平表示，即使不賣項目，后續(xù)的銷售回籠資金也足以還債，如果銷售狀況好的話應可結余，但是九龍倉認為綠城的負債成本比較高，因此接下來綠城不排除再轉讓一些項目，調整負債結構，去海外市場尋找低成本的貸款。據(jù)悉，截至目前，綠城的凈負債率已經(jīng)降至70%左右，預計年底維持在65%左右。 宋衛(wèi)平接受時代周報記者采訪時表示，“九龍倉的融資成本很低，基本都在1%-2%，九龍倉正在為綠城牽線多家境外銀行，綠城可以獲得的融資成本在4%-5%，但是九龍倉還是不太滿意，但相比內地10%的融資成本還是很低的?！?p> 經(jīng)過一系列項目轉讓，綠城的土地儲備減少了8%，但仍有超過3000億元的銷售規(guī)模，足夠支撐未來5年的發(fā)展。 “我以前很喜歡出去看地，去土地拍賣現(xiàn)場，現(xiàn)在我再也不去了。2008年和2009年拿了那么多的地，高價地，綠城差點死在買地上?！?p> 積極轉型拓展發(fā)展空間 在自救行動以后，綠城一直強調將不再以高負債的方式發(fā)展，并在半年報中透露，將積極轉型，介入二、三線城市綜合體及養(yǎng)老和旅游等主題地產(chǎn)，拓展發(fā)展空間。 宋衛(wèi)平說，“目前與九龍倉的合作還在理順關系當中，雙方高層每月都會有一次會面和討論，組建專門的工作小組，討論如何發(fā)揮協(xié)同效應，優(yōu)勢互補，九龍倉非常支持綠城發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)?！本G城在當前的市場環(huán)境下不再大規(guī)模投資，著意避開限貸限購項目，養(yǎng)老地產(chǎn)將是未來轉型突破口。 據(jù)悉，綠城首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目位于浙江景區(qū)烏鎮(zhèn)，占地600多畝，綠城引入了三家國際基金公司入股共同開發(fā)該項目，預計投資超過30億元。目前，該項目建設已經(jīng)接近尾聲。
宋衛(wèi)平告訴時代周報記者，該項目總建筑面積50萬平方米，首期開發(fā)的部分分為60平方米、80平方米、100平方米三個戶型，預計銷售單價略微超過10000元/平方米。項目以學院模式運作，預期通過物管費、學費、醫(yī)療護理服務等收益?！拔覀冾A估過，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤可能只有普通住宅地產(chǎn)的30%-50%。我們打算在杭州周邊做10個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，目前在接洽的幾個項目進展順利。” 對于旅游地產(chǎn)，宋衛(wèi)平稱，目前，綠城已經(jīng)在海南、千島湖開發(fā)旅游地產(chǎn)，綠城希望做東海岸和三亞周邊最好的旅游地產(chǎn)?！暗锹糜蔚禺a(chǎn)不好做，以后更多是把旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)結合起來做，以養(yǎng)老地產(chǎn)帶動旅游地產(chǎn)?！?p> 除了養(yǎng)老地產(chǎn)之外，宋衛(wèi)平表示，綠城已經(jīng)開始在他的老家浙江嵊州試點5000畝農(nóng)業(yè)區(qū)項目了，綠城近期將做2-3個超過5000畝的農(nóng)業(yè)區(qū)。10年左右時間，綠城將做幾十萬畝的農(nóng)業(yè)區(qū)。 據(jù)悉，綠城已經(jīng)和浙江省農(nóng)科院簽訂合作協(xié)議，同時，綠城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)公司即將掛牌成立。綠城以農(nóng)民入股分紅的模式籌措土地，試點生態(tài)農(nóng)業(yè)，包括觀賞性經(jīng)濟作物、蔬菜、水果和養(yǎng)殖。當時代周報記者問及農(nóng)業(yè)投入是否由上市公司出資，是否以盈利為目的時，宋衛(wèi)平坦承，該筆資金將出自上市公司，如果以1萬畝計算，投入金額預計為5億-10億元。“目前農(nóng)業(yè)項目還不能盈利，但是長期一定會盈利。我們也需要努力說服包括九龍倉在內的公司董事會持續(xù)投入?！?p>
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