愛華網(wǎng)??? 量價齊升 每年12月份都是樓市傳統(tǒng)成交旺季，今年在中央經(jīng)濟(jì)工作會議穩(wěn)中求進(jìn)的基調(diào)下，房地產(chǎn)市場保持從嚴(yán)調(diào)控，然而在寬松貨幣政策刺激之下市場剛性需求逐漸釋放，隨著成交量的活躍，房價持續(xù)溫和。 上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市新建商品住宅成交面積同比大幅增長了108%，遠(yuǎn)超過2011年的平均水平，同比增幅創(chuàng)三年來新高，一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.55%、0.30%和0.19%，一線城市漲幅顯著。 上海易居房地產(chǎn)研究院研究員吳曉君認(rèn)為，一線城市持續(xù)活躍的住宅成交減弱了購房者對后市房價繼續(xù)下跌的預(yù)期，刺激了更多的需求在年底入市，開發(fā)商資金面得到緩解，樓盤促銷減少、小幅漲價帶動房價微漲，年底房價翹尾出現(xiàn)。 廣州、北京歲末樓市的回暖對購房者預(yù)期改變甚大。本報資料室/圖 “前11個月，多家房地產(chǎn)企業(yè)紛紛完成了全年銷售目標(biāo)，也促使房價出現(xiàn)微漲”。中原地產(chǎn)市場分析師張大偉告訴《中國經(jīng)營報》記者。 中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：1~11月，標(biāo)桿房企總銷售業(yè)績達(dá)到了6025億元，創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。其中前10個月保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等11家標(biāo)桿房企均已完成全年銷售目標(biāo)。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公告顯示，前10個月，公司實現(xiàn)協(xié)議銷售額271億元，同比上漲25%，提前兩個月超額完成全年270億元的銷售目標(biāo)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明告訴記者，前11個月，遠(yuǎn)洋銷售均價約為12300元/平方米，“主要原因是在北京、上海等一線城市銷售保持較好勢頭的同時，公司業(yè)務(wù)所在的環(huán)渤海地區(qū)、東北地區(qū)及沿長江區(qū)域的二三線城市中端、剛需產(chǎn)品銷售貢獻(xiàn)有一定幅度的上升所致?！?p> 正如李明分析，剛性需求的釋放在房地產(chǎn)市場開始發(fā)力。 易居房地產(chǎn)研究院在對今年剛需市場調(diào)研后，指出目前市場上90平方米以下小戶型住宅價格明顯看漲，11月份價格環(huán)比上漲0.29 個百分點。這些剛需樓盤的布局主要以二三線城市中心區(qū)域為主，一線城市則較多集中在遠(yuǎn)郊?！敖衲耆径戎埃宰⌒托枨蟊３种?jǐn)慎觀望情緒，隨著房價持續(xù)微漲，看跌的購房者逐漸減少，部分觀望情緒放松并積極入市，促進(jìn)房價上漲?！眳菚跃J(rèn)為。 數(shù)據(jù)顯示，11月份，10個典型城市商品住宅成交面積為771萬平方米，環(huán)比增長7%，同比增長92%?！跋掳肽曛?1月成交量為3687萬平方米，已超過上半年成交總量的21%。北京、廣州、上海、深圳商品住宅成交量同比增幅分別為114%、93%、98%與175%，整體來看一線城市增長較大，今年的成交量幾乎是去年同期的兩倍。” 成交量背后是房價周期性回暖。 中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份的百城住宅均價8768元/平方米，環(huán)比連續(xù)第5個月上漲。1~10月，30個代表城市月均成交1622萬平方米，與2010年和2011年同期相比分別增長9%和19%，處于調(diào)控以來最高水平。 對此，住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，“從目前成交量和房價看，市場已經(jīng)出現(xiàn)回暖，主要得益于剛需的釋放，目前市場上的投機(jī)、投資行為減少，總體看政策上不會出現(xiàn)很大的變動?！?p> 土地回暖 “從最近全國主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場回暖的跡象出現(xiàn)，高單價、高總價的地塊次第出現(xiàn)，已經(jīng)明顯影響了周圍區(qū)域市場以及整體市場購房者的預(yù)期?！睆埓髠ケ硎?。
在他看來，11月各地土地供應(yīng)集中發(fā)力，也為市場帶來新的預(yù)期。 據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測的13個重點城市的數(shù)據(jù)顯示，11月份的經(jīng)營性用地供應(yīng)面積較10月同期上升約219%，除深圳環(huán)比下降外，其余城市均呈不同程度的上升。成交延續(xù)前期活躍的行情，上海、北京和南京等地再現(xiàn)地王。 上海黃浦區(qū)的地塊被上海外灘聯(lián)合太平洋財產(chǎn)保險競得，折合樓面地價約36176元/平方米，成為今年的“單價地王”。 北京地王有望再次被刷新，今年7月份，萬柳以33831元/平方米價格穩(wěn)坐“地王”之位后，周邊區(qū)域的房價漲幅達(dá)10%左右，均價為5萬~6萬元/平方米。11月27日，“北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號0304－622地塊”掛牌出讓，起始價為20億元，起始樓板價達(dá)3.38萬元/平方米，即便以底價成交，也將刷新萬柳地塊報價，將創(chuàng)下北京土地成交單價歷史新高。 隨后，北京市國土資源局發(fā)布公告并暫停上述地塊掛牌。 對此，業(yè)內(nèi)猜測，這可能與國土資源部近期平抑土地市場價格異常波動的表態(tài)有關(guān)?！鞍凑斩嗟貕K的樓面價和目前區(qū)域內(nèi)整體市場的銷售情況，部分開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的樂觀程度有明顯提高，樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地的積極性也開始上漲，地王再現(xiàn)或?qū)⒊蔀橼厔??！眳菚跃J(rèn)為。 易居數(shù)據(jù)顯示，11月，10個典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長23%，同比增長0.4%。從2010年12月土地出讓金達(dá)到近5年來最高值后，一路進(jìn)入波浪式下行通道，在2012年5月份降至歷史最低點，下半年開始，出現(xiàn)緩慢爬升的態(tài)勢，11月環(huán)比增長兩成，創(chuàng)下近16個月新高。 吳曉君認(rèn)為，究其原因，一方面是與當(dāng)前樓市成交回升、房企資金鏈情況全面緩解有很大關(guān)系；另一方面，地方政府從完成全年土地供應(yīng)任務(wù)和增加賣地收入角度出發(fā)，在年底會加大土地出讓力度，同時增加價格高的優(yōu)質(zhì)地塊出讓。“預(yù)計未來1個月，土地成交仍將活躍，成交量依舊會保持高位”。
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