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土地增值稅法是指國(guó)家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。自中華人民共和國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)先后開(kāi)征過(guò)契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種，但這些稅種都不屬于對(duì)土地增值額的征稅。1993年12月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，從1994年1月1日起開(kāi)征土地增值稅。1995年1月27日財(cái)政部又頒布《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅征收管理辦法。
第一節(jié) 納稅義務(wù)人和征稅范圍
一、納稅義務(wù)人
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。
土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類(lèi)企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。
概括起來(lái)，《土地增值稅暫行條例》對(duì)納稅人的規(guī)定主要有以下四個(gè)特點(diǎn)：
（一）不論法人與自然人。即不論是企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體及其他組織，還是個(gè)人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。
（二）不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。即不論是全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，還是聯(lián)營(yíng)企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。
（三）不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人。不論是內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)，也不論是中國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞、海外華僑，還是外國(guó)公民，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。
（四）不論部門(mén)。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。
二、征稅范圍
（一）征稅范圍的一般規(guī)定
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。在實(shí)際工作中，我們可以通過(guò)以下幾條標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定：
1.土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地的行為不征稅。
所謂國(guó)有土地使用權(quán)，是指土地使用人根據(jù)國(guó)家法律、合同等規(guī)定，對(duì)國(guó)家所有的土地享有的使用權(quán)利。土地增值稅只對(duì)企業(yè)、單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅。對(duì)屬于集體所有的土地，按現(xiàn)行法律規(guī)定須先由國(guó)家征用后才能轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定征用集體土地，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)孕修D(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門(mén)依照相關(guān)法律來(lái)處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
國(guó)有土地出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權(quán)的出讓方是國(guó)家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級(jí)市場(chǎng)上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。
2.土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓
土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。是否發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬（指土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）的變更，是確定是否納入征稅范圍的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)的出租），不征收土地增值稅。
3.土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅
土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓?zhuān)慈〉檬杖氲男袨椤Ｐ枰獜?qiáng)調(diào)的是，無(wú)論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍，應(yīng)對(duì)之征收土地增值稅。
（二）征稅范圍的特殊規(guī)定
1.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)
對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
2.房地產(chǎn)的出租
房地產(chǎn)出租是指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)出租，出租人雖取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼耍粚儆谕恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶?br />
3.房地產(chǎn)的抵押
房地產(chǎn)抵押是指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬的變更。因此，對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿(mǎn)后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。
4.房地產(chǎn)的繼承和贈(zèng)與
這種情況只發(fā)生了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑳](méi)有取得收入，所以不能納入土地增值稅的征稅范圍。
對(duì)于房地產(chǎn)的贈(zèng)與行為，主要指以下兩點(diǎn)：
（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。
（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。其中，社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)，以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。
5.房地產(chǎn)的交換
房地產(chǎn)交換是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。由于這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，因此，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
6.合作建房
對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
7.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
8.房地產(chǎn)的代建房行為
代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
9.房地產(chǎn)的重新評(píng)估
按照財(cái)政部門(mén)的規(guī)定，國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。
第二節(jié) 應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目
一、應(yīng)稅收入的確定根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
（一）貨幣收入
貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。
（二）實(shí)物收入
實(shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。對(duì)于這些實(shí)物收入一般要按照公允價(jià)值確認(rèn)應(yīng)稅收入。
（三）其他收入
其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。對(duì)于這些無(wú)形資產(chǎn)收入一般要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)確認(rèn)應(yīng)稅收入。
二、扣除項(xiàng)目的確定
依照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，準(zhǔn)予納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目金額具體包括以下內(nèi)容：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額
取得土地使用權(quán)所支付的金額包括以下兩方面的內(nèi)容：
1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。地價(jià)款的確定有三種方式：如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。
2.納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，必需按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。
2.前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
3.建筑安裝工程費(fèi)。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
5.公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，按照實(shí)際發(fā)生額直接計(jì)入當(dāng)期損益。但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)按照《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定分以下兩種情況扣除：
1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，下同）計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以?xún)?nèi)
2.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以?xún)?nèi)
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專(zhuān)門(mén)規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
本章扣除項(xiàng)目中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，這與計(jì)算企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用是有區(qū)別的。
可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要分為兩種情況：如果納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，利息據(jù)實(shí)扣除，其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)扣除；如果納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，則開(kāi)發(fā)費(fèi)用整體扣除標(biāo)準(zhǔn)為取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)?？梢?jiàn)土地增值額計(jì)算中利息是可以據(jù)實(shí)扣除的，而銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、其他財(cái)務(wù)費(fèi)用按限額扣除。
企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額計(jì)算中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金的借款利息費(fèi)用，要按照稅法的規(guī)定計(jì)入成本，稅前不作為財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。此外，銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用要按照具體項(xiàng)目，如廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)分項(xiàng)計(jì)算扣除限額?？傊?，兩者是有區(qū)別的，計(jì)算不同的稅種時(shí)要根據(jù)不同的規(guī)定。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點(diǎn)：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
2.外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，因此，在計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)不含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
（五）其他扣除項(xiàng)目
對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。
?。╆P(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目的確定
第一，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
重置成本價(jià)的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。成新度折扣率的含義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。
因此，轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。
第二，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)，其取得土地使用權(quán)和房屋建造成本、費(fèi)用所支付的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算，作為扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
【相關(guān)咨詢(xún)】請(qǐng)問(wèn)，支付的土地閑置費(fèi)是否可在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除？如果可以，它屬于哪一個(gè)扣除項(xiàng)目？
【參考解答】根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，土地閑置費(fèi)不屬于按稅法規(guī)定正常開(kāi)支的成本費(fèi)用和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，也不屬于在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不能作為扣除的項(xiàng)目金額。因此，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不能扣除。
第三節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算
一、稅率我國(guó)土地增值稅稅率設(shè)計(jì)的基本原則是：增值額大的多征，增值額小的少征，無(wú)增值額的不征。按照這個(gè)原則，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；
（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；
（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；
（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
上述所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。四級(jí)超率累進(jìn)稅率及速算扣除系數(shù)見(jiàn)表6-1
表6-1 土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表
極數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）
1不超過(guò)50%的部分300
2超過(guò)50%至100%的部分405
3超過(guò)l00%至200%的部分5015
4超過(guò)200%的部分6035
二、計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。準(zhǔn)確的核算增值額是非常重要的，但在實(shí)際的房產(chǎn)交易活動(dòng)中，有些納稅人不能準(zhǔn)確的核算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額和扣除項(xiàng)目的金額，影響了應(yīng)納稅額的計(jì)算與繳納。因此納稅人有以下情形的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：
?。ㄒ唬╇[瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。
對(duì)于納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)，不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，而是虛增被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法從納稅人方面了解計(jì)征土地增值稅所需的正確的扣除項(xiàng)目金額，以達(dá)到虛增成本偷稅的目的。
對(duì)于納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋按照評(píng)估出的房屋重置成本價(jià)，乘以房屋的成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，并用該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額，房產(chǎn)和土地的扣除項(xiàng)目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。
（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)所確定的正常市場(chǎng)交易價(jià)，納稅人又不能提供有效憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由進(jìn)行解釋的行為。對(duì)這種情況，應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià)，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。
三、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
（一）應(yīng)納稅額的計(jì)稅原理
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是：
應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的增值額×適用稅率）
由于分步計(jì)算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計(jì)算。即：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：
1.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%
土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額×30%
2.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%
土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
3.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%
土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%
土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算步驟
根據(jù)上述計(jì)稅原理，土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算可分為以下4步：
1.計(jì)算增值額
增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額
2.計(jì)算增值率
增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
3.確定適用稅率
按照計(jì)算出的增值率，從土地增值稅稅率表中確定適用稅率。
4.計(jì)算應(yīng)納稅額
土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
四、土地增值稅的稅收優(yōu)惠
（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅；超過(guò)20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。
這里所稱(chēng)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限，2005年5月31日以前由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格l.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。
（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
《實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。
因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。
（三）自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。
第四節(jié) 征收管理
一、納稅申報(bào)的流程
納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，然后在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以按月或按季定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
納稅人采取預(yù)售方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)的，對(duì)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。對(duì)于納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理完納稅清算后，多退少補(bǔ)。
二、納稅地點(diǎn)
土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。這里所說(shuō)的“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。
在實(shí)際工作中，納稅地點(diǎn)的確定又可分為以下兩種情況：
（一）納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
（二）納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
（一）土地增值稅清算的定義
土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期管理
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。管理工作應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。
同時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，實(shí)施項(xiàng)目專(zhuān)用票據(jù)管理措施。
（三）土地增值稅的清算受理
1.納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2.對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)前款所列第（3）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
對(duì)于符合上述清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿(mǎn)足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合上述稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
3.納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料。
（1）土地增值稅清算表及其附表。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
（3）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。
（4）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。
4.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤消。
5.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)做出評(píng)估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對(duì)確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年做出評(píng)估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。
6.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
（四）清算審核方法
清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。
案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀(guān)性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。
本規(guī)定源于《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）文第四章第十六條。從第十七條到第三十二條，規(guī)程詳細(xì)闡述了清算審核的方法。
（五）核定征收
在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。
1.在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。
（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（2）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
2.符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
3.對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。
北京東大股份有限公司下屬的北京東大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2009年3月將一座開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤s定的轉(zhuǎn)讓價(jià)為25000萬(wàn)元，公司按稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅金1362.5萬(wàn)元（其中包含印花稅12.5萬(wàn)）。公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為3500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用2360萬(wàn)元，其中的利息支出為800萬(wàn)元（企業(yè)可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。已知：北京市人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。計(jì)算北京東大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。
解析：
（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為25000萬(wàn)元
（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額為3500萬(wàn)元
②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元
③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：800+（3500＋4000）×5%＝1175（萬(wàn)元）
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1362.5-12.5＝1350（萬(wàn)元）
⑤從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為：（3500＋4000）×20% ＝1500（萬(wàn)元）
⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3500＋4000＋1175＋1350＋1500＝11525（萬(wàn)元）
（3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：25000－11525＝13475（萬(wàn)元）
（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：13475÷11525＝116.92%
（5）計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：
應(yīng)納土地增值稅稅額＝13475×50%－11525×15%＝5008.75（萬(wàn)元）
【提示1】根據(jù)土地增值稅法律制度規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%；
【提示2】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅已含在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中，不允許再單獨(dú)扣除；
【提示3】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)的20%加計(jì)扣除。
本章小結(jié)
本章主要介紹了土地增值稅的納稅人、征稅范圍、稅率和稅額的計(jì)算/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算等。重點(diǎn)內(nèi)容為收入/扣除項(xiàng)目/增值額及土地增值稅額的計(jì)算。
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