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北京房價短期將回落，但中長期依然處于牛市
作者：@期貨操作手 時間：2014.3月
目 錄
一、……………………………………北京房價走勢回顧：2004年以來，北京房價漲幅全國前二，九年漲幅超過500%
二、……………………………北京樓市開始降溫，房價可能出現(xiàn)約5-10%的下跌，低迷時間持續(xù)到2015年第二季度
（1）北京住宅的新增供應顯著大于新增需求，兩者相抵后，每年能余下約5萬套住宅
（2）北京住宅的存量需求遠遠大于存量供應，供需矛盾顯著
（3）在自住型商品房的建設下，未來北京純商品房的供需矛盾將可能加劇
（4）北京市人口規(guī)模達到了資源瓶頸，土地供應減少是趨勢，住宅新增供應也將減少
（5）北京住宅的總需求遠大于總供給，至少20年之后，供需才能達到平衡
（6）北京房價收入比遠超紐約，也難以簡單表明北京房價泡沫嚴重
三、…………………………………未來20年，北京住宅供應都難以滿足需求，決定北京房價將中長期處于漲勢
四、…………總結：北京房價短暫將回落，但將長期堅挺，未來漲幅年均略低于10%，購房時機緊盯購房利率
一、北京房價走勢回顧：2004年以來，北京房價漲幅全國前二，九年漲幅超過500%
從2005年開始，我國房地產(chǎn)步入了大牛市，房價一路攀升，對于住宅價格的具體漲幅和房價數(shù)據(jù)，由于住宅顯著的差異化，不同機構公布的數(shù)據(jù)會有所不同，有的時候會出現(xiàn)較大的差異。另外，前兩年統(tǒng)計局公布的房價漲幅，和實際感覺差別較大，遭遇了社會較大的質疑，當然這可能與政府考慮社會的穩(wěn)定性有關。為了全方位展現(xiàn)房地產(chǎn)的情況，我們會考慮不同機構的數(shù)據(jù)，目前我們將中國指數(shù)研究院和統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，作為我們的重要參考。
2004年底-2013年底的九年間，北京房價的實際漲幅超過500%。全國各個城市中，北京、上海的房價漲速最快，WIND數(shù)據(jù)顯示，2004年底北京全市商品住宅的平均銷售價格尚不到5000/平，截止到2013年底，北京的房屋住宅銷售價格為19200/平，是2004年的四倍，漲幅超過300%。根據(jù)實際情況來看，該數(shù)據(jù)是被低估的，因為北京成交的商品房，越來越向邊郊擴延，市區(qū)所占的商品房比例越來越低，導致分攤的均價漲幅顯著低于實際的房價漲幅，根據(jù)我們所掌握的樣本樓盤對比來看，北京房價的漲幅超過500%。
圖1：2001年-2013年，北京住宅（包括保障房）的平均銷售價格
數(shù)據(jù)來源：WIND
2004年以來，北京房價漲幅很大、跌幅很小，漲的時間很長、跌的時間很短，顯示北京房價處于強勢的牛市中。從同比漲幅來看，根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，北京房價的同比漲幅持續(xù)顯著高于全國房價的漲幅，2007年、2009年和2013年的漲幅最大，只有2009年初和2012年初的同比漲幅為負值，其他都表現(xiàn)為正增長。從環(huán)比漲幅，即房價的絕對值來看，中國指數(shù)研究院和統(tǒng)計公布的2013年數(shù)據(jù)有較大的差異，不過數(shù)據(jù)顯示出，北京房價都在2011年年中開始下降，一直持續(xù)到2012年初，另外在2008年下半年和2009年初北京房價也出現(xiàn)了下滑，前者和國家的行政調控有關，后者和當時的國際金融危機有關。
圖2：2005-2014年，北京房價漲幅持續(xù)大于全國房價
圖3：2005-2014年，北京房價的環(huán)比漲幅
二、北京樓市已經(jīng)降溫，房價可能出現(xiàn)約5-10%的跌幅，下跌時間預計持續(xù)到2015年第二季度
2012-2013年，在購房貸款政策有所放松的背景下，需求出現(xiàn)井噴，全國房價持續(xù)上漲，樓市過熱，一線城市的房價漲幅較為劇烈，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2013年北京、上海等一線城市的房價漲幅接近20%。在這種背景下，2013年“十一”后，一線城市和部分二線城市的樓市調控政策開始升級，基本上通過提高限購門檻和提高二套房的首付比例，來達到調控的目的，而北京提出建設自住型商品房的措施來提高住宅的供應，實現(xiàn)調控。與此同時，去年底以來，各個銀行逐步收緊了房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，包括對購房者的貸款和對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，2013年底樓市開始降溫。
圖4：2013年各城市出臺樓市政策收緊的先后時間
從全國房地產(chǎn)整體情況看，經(jīng)過數(shù)月的樓市低迷之后，5月份成為全國房價的拐點，房價開始回落。今年以來隨著樓市的全面降溫，成交量萎縮嚴重，庫存也開始快速增長，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，6月初全國主要的13個一線、二線城市合計住宅庫存面積達到了8873萬平方米，相比5月初的8430萬平方米上漲了5.3%，比2013年同期大增26.6%，其中北京、上海、廣州、深圳的住宅庫存面積分別是943.7萬平方米、1051萬平方米、864萬平方米、327.5萬平方米，較去年同期分別上漲24.5%、8.7%、31%、15.4%。5月份價格開始下跌，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示，5月份全國100個城市新建住宅的平均價格為10978元/平方米，環(huán)比下跌0.32%，這是2012年6月以來，該價格連續(xù)環(huán)比上漲23個月后，首次環(huán)比下跌。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，與4月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市有35個，上漲的城市有15個，價格下降的城市首次超過了上漲的城市，而且還是顯著超過，而4月的時候，下降的城市僅有8個，遠低于上漲的城市44個，另外，5月份環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.3%，已經(jīng)大幅降低，最低為下降1.4%，為杭州，上海和深圳的房價環(huán)比出現(xiàn)下跌。這些跡象顯示出5月份開始，全國房價出現(xiàn)明顯松動，房地產(chǎn)市場冷卻的速度急劇加快。
圖5：5月份中國百城住宅價格指數(shù)首次開始負增長
在調控背景下，2014年初以來，北京樓市成交萎靡，前五月樓市成交面積大幅下滑，新住宅不斷涌入，庫存出現(xiàn)明顯增長。前五個月北京市商品房（包含所有新建住宅，商業(yè)、車位等）合計成交面積427.81萬平方米，剔除保障房部分，純住宅物業(yè)的成交面積僅為240萬平方米，創(chuàng)下近八年來的新低。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，今年5月，北京新建商品住宅(包含保障房)成交量為5336套，同比去年5月減少了23.8%。自住型商品房供應的增加，使觀望的購房者開始增多，加上房貸收緊，是導致北京樓市下滑的主因。在這種背景下，北京的住宅庫存出現(xiàn)明顯增長，6月初，北京市的住宅庫存面積是943.7萬平方米，比去年同期分別上漲24.5%%，其中北京市住宅庫存面積單月上漲接近100萬平方米；從套數(shù)來看，截至5月底，北京市住宅庫存量（含現(xiàn)房和期房）超過7.5萬套，達到了去年1月份的歷史高點，單月增量近1萬套。包括保障性住房（特別是自住型商品房政策）的持續(xù)推進、限購和按揭貸款的未見明顯松動，樓市成交低迷、價格分區(qū)域回落的情況依然在持續(xù)。
圖6：2009-2013年，北京商品住宅（扣除保障房）的成交面積
根據(jù)統(tǒng)計局和中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京房價仍然保持環(huán)比小幅上漲，預計1-2月后將開始環(huán)比下降。2014年初以來，中國指數(shù)研究院和統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)都顯示出，北京房價持續(xù)環(huán)比下跌，尤其統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示出，4月份的北京房價環(huán)比上漲0.1%，與零增長只差一步，而5月份兩者的數(shù)據(jù)又都顯示出北京房價的環(huán)比漲幅出現(xiàn)小幅回升，其中統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京房價環(huán)比上漲0.2%，回升0.1個百分點，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京房價環(huán)比漲幅0.69%，比上個月回升0.17個百分點。不過從2011年的情況來看，北京房價開始下降的時間，比全國房價下降時間晚了一個月，預計本次在全國房價率先下降的背景下，北京房價不久將會下降，時間在1-2個月后。從2011年來看，北京房價領先于全國房價，率先開始上漲，總體來看，北京房價比全國房價要堅挺。
圖7 ：2011年以來，北京房價的環(huán)比走勢
圖8：北京房價下降，比全國房價晚，領先全國上漲
雖然統(tǒng)計局和中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)未能顯示出北京房價的下降，但是中介機構的數(shù)據(jù)顯示出北京房價已經(jīng)從第二季度開始下降，6月份加速下降，尤其二手房的價格下跌顯著，預計統(tǒng)計局和中國指數(shù)研究院6月份的北京房價數(shù)據(jù)將開始環(huán)比下降。根據(jù)中介機構我愛我家的研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，剔除保障性住房，5月份北京新房住宅的成交均價為24442元/平方米，環(huán)比回落3.3%；根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計，5月份北京商品住宅的成交均價為25339元/平方米，與4月份基本持平，今年一季度相比則下降了8.8%。相比新房價格，5月份二手房價格下降更為明顯，根據(jù)中介機構我愛我家的研究院的統(tǒng)計顯示，5月份北京成交的二手住宅均價為30202元/平方米，環(huán)比4月下跌了5.52%。為了獲得能較為敏感反映北京房價的歷史走勢，我們采用安居客網(wǎng)站上的北京房價數(shù)據(jù)，從圖上可知，4月份北京房價開始明顯回落，6月份出現(xiàn)加速下跌，截止到6月中旬，北京成交房價從高點已經(jīng)下降10%左右。為了驗證北京房價的實際情況，我們也走訪了北京幾個小區(qū)，房價出現(xiàn)了松動，中介機構介紹說當前樓市是有價無市，成交清淡。
圖9：北京房價走勢圖（安居客）
北京房地產(chǎn)繼續(xù)維持調控，不會放松。在今年召開的兩會上，住建部提出了雙向調控，在后來的解釋中，雙向調控的意思是對房價上漲過快的城市實施調控，通過增加供應和抑制投機來達到調控目的；對于房價低迷、出現(xiàn)風險的城市，則會放松。這兩年北京的房價漲幅排全國前二，漲幅較大，自然不會放松，近期管理層也明確表態(tài)，北京的樓市調控不會放松，2014年3月北京常務市長
李士祥明確提出“北京房價要降下來”，這些都是顯示出管理層對北京樓市調控政策暫且不會放松，只會收緊。
按照統(tǒng)計局和中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，預計北京房價在今年年中開始見頂回落，不過下跌幅度應該不大，整體跌幅可能會在5-10%之間，下跌時間可能會持續(xù)到明年的第二季度。今年和2011年的經(jīng)濟環(huán)境、樓市環(huán)境較為相似，在北京樓市調控的背景下，預計北京房地產(chǎn)將會適當降溫，房價也可能出現(xiàn)短暫、小幅的回落。根據(jù)2008年和2011年北京房價下跌的兩次時間段來看，統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2008年北京房價環(huán)比零增長和環(huán)比下滑，共持續(xù)了6個月左右，2011年北京房價環(huán)比零增長和環(huán)比下滑，共持續(xù)了10個月左右，今年的樓市環(huán)境和2011年比較類似，我們預計本次北京房價環(huán)比零增長和環(huán)比下滑，持有的時間段也在10個月左右，預計今年年中北京房價的絕對值開始短暫見頂，下半年出現(xiàn)小幅回落，一直持續(xù)到明年的第二季度。這兩個時間段，雖然北京房價開始下滑，但下滑幅度不大，根據(jù)統(tǒng)計局和中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2011年第四季度北京房價開始回落，2012年年中開始觸底上漲，最高位到最低位，跌幅還不到3%。當然統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)和實際感覺有一些出入，根據(jù)中介機構公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年的一輪樓市調控中，北京房價的實際跌幅為5%多點，郊區(qū)房價跌幅在10%多點，這個和了解的實際情況比較類似，我們預計北京房價今年年中開始見頂回落，預計整體下跌幅度在5-10%左右，郊區(qū)跌幅會超過10%，房價低迷一直持續(xù)到2015年的第二季度。
圖10：2011-2014年，中國指數(shù)研究院和統(tǒng)計局公布的北京房價走勢
三、北京房價雖然短期將下跌，但未來20年內，住宅供應都難以滿足需求，決定北京房價將長期處于上漲階段
對于北京住宅的供應相對容易判斷，從土地成交方面能夠大致推斷出，但是判斷北京住宅的詳細需求，就比較復雜一些。我們先從簡單開始，先判斷北京住宅的新增供應和新增需求。
（1）北京住宅的新增供應顯著大于新增需求，兩者相抵后，每年能余下約5萬套住宅
2013年北京住宅新增供應8.6萬套左右。2013年全年，北京商品房（不含保障房）累計新增供應55840套/660.62萬平方米，加上保障房，北京住宅新增供應865.24萬平方米，因為商品房的一套平均面積大于保障房，所以我們假設住宅平均一套100平，則2013年北京住宅新增供應8.6萬套。
圖11：北京商品住宅（不含保障性住房）的供應（單位：萬平方米）
判斷未來1-3內北京住宅的新增供應，我們需要看北京住宅的土地成交情況。根據(jù)北京國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2013年北京市一共出讓住宅用地1261公頃，按容積率1.8～1.9計算，可以轉化為2300萬平方米住宅，按套均100平方米計算，大約能供應新房23萬套，其中，1300萬平方米是各類保障房，約占56.5%，合計約13萬套，227萬平方米為自住型商品房，約占9.9%，合計約2.2萬套，純商品房其實只有773萬平方米，合計約7.7萬套，占總量的33.6%。
綜合2013年北京新增住宅和土地成交情況，我們估算未來北京每年新增住宅（包括保障房）11萬套。雖然2013年北京新增的土地能提供大約23萬套的住宅，但是不可能在2014年就直接變現(xiàn)為住宅，而是會分布在未來的1-3年逐步建成。過去幾年北京每年新增住宅平均為10萬套左右，在2013年北京土地成交面積的突然躍升下，我們樂觀假設未來在自住型商品房的建設下，北京每年新增住宅11萬套，比2013年多2.6萬套。
根據(jù)常住人口增加，以及購房資格、購房能力來看，我們估算未來北京每年新增的住宅需求為6萬套左右。判斷北京的新增需求情況，這個數(shù)據(jù)有一定的難度，由于現(xiàn)有條件下無法獲得2013年北京市常住人口的準確數(shù)字，這里借用北京市2012年的人口來估算，2012年北京市增加常住人口50.7萬，按北京市人口普查數(shù)據(jù)顯示，平均每個家庭的人口為2.45人，我們估算，北京市一年約新增20.7萬戶。當然，由于北京的購房門檻較高，例如北京戶口，或者五年納稅證明，加上購房的資金能力限制，新增的20.7萬戶家庭中，假設有30%的家庭能夠購房，則意味著每年北京新增的住宅需求為6.2萬套左右。
綜合來看，未來北京每年住宅的新增供應顯著大于新增需求，新增供需抵消后，每年能余下5萬套左右的住宅。從北京的新增供應和新增需求來看，2014年北京市新增家庭20萬戶左右，能夠實際形成的住宅需求是6萬套左右，未來每年新增的住宅需求是11萬套（包括保障房），則兩者抵消后，每年新建的住宅能夠余下5萬套左右。
圖12：北京未來每年住宅的新增供應和新增需求（單位：套）
（2）北京住宅的存量需求遠遠大于存量供應，供需矛盾顯著
根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年12月末，北京住宅可售量為765.24萬平方米，仍按一套100平的面積來估算，意味著北京的存量住宅有7.6萬套左右。
根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2012年末北京市常住人口2069.3萬人，再根據(jù)上海常住人口近6成有房，由于北京和上海各方面的特征較為相似，我們假設北京常住人口中六成有房，則意味著有四成的常住人口無房，相當于828萬人無房，平均每個家庭的人口為2.45人，則相當于338萬戶家庭無房，當然其中有一部分是不準備在北京購房，再有一部分是希望、但沒有能力在北京購房，我們假設這些無房的家庭中，能有30%的家庭是希望、也有能力在北京購房的，則意味著北京市場大約有100萬戶的家庭能夠形成住宅的實際需求，也意味著北京住宅的存量需求約是100萬套。當然隨著收入的積累和提高，有能力購房的家庭的比例會逐步增大，所以北京住宅的存量需求是在100萬套之上。
從存量需求和存量供應來看，北京住宅的存量需求在100萬套之上，而存量供應僅有7萬套左右，所以存量需求遠大于存量供應，供需矛盾非常顯著。
圖13：北京住宅的存量供應遠遠小于存量需求
（3）在自住型商品房的建設下，未來北京純商品房的供需矛盾將可能加劇
2013年10月，北京發(fā)布《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，提出北京今后將加快發(fā)展自住型商品住房，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價比同時段、同品質的商品住房價格低30%左右。2013年底前，全市將完成2萬套自住型商品房供應，北京政府計劃2014年完成5萬套供應，將占新增供應的50%以上。凡是在北京市具有購房資格的家庭，均可購買，其中單身人士年齡須在25歲以上，這意味著雖不是北京市戶籍，但在北京擁有5年以上納稅和社保紀錄的外地居民，也可購買自住型商品房。
根據(jù)官方計劃，北京每年新增的純商品房（扣除自住型商品房）會在3萬套左右。2012年和2013年，北京市均要求保障房用地要占全部住宅用地的一半，再加上“自住房”用地，泛保障類住房占整個住房的供應量將達到75%左右，意味著純商品房的供應量僅占到25%左右，我們高估一些，大約在三分之一。那么每年新增的11萬套住宅中，純商品房占到3.3萬套，再考慮到純商品房的平均面積要大于保障房，按此估算，北京每年新增的純商品房會在3萬套左右。
對于純商品房的新增需求來看，每年新增、能形成實際需求的6萬戶家庭中，假設50%的家庭選擇購買純商品房，意味著有3萬戶家庭購買純商品房，而未來北京每年新增的純商品房也在3萬套左右，意味著對于純商品房而言，每年純商品房的新增供應和新增需求基本上是相差不多的。但是北京的住宅存量需求在100萬套以上，其中大部分是需要購買純商品房的，我們假設50%的家庭購買純商品房，則50萬的家庭需要購買純商品房，而每年純商品房的新增供應和和新增需求是差不多的，這意味著純商品房始終無法滿足50萬的家庭需求，供需矛盾非常顯著。
（4）北京市人口規(guī)模達到了資源瓶頸，土地供應減少是趨勢，住宅新增供應也將減少
出于控制人口規(guī)模的需要，北京住宅土地供應的減少將是趨勢，意味著未來北京住宅的新增供應量也將逐步減少。北京由于人口規(guī)模龐大，經(jīng)常面臨著堵車、霧霾等生活、環(huán)境問題，同時也面臨著缺水、缺電等資源緊張問題，北京市區(qū)的建設用地和生態(tài)用地比例處于失調的邊緣，為了解決這些資源瓶頸問題，控制人口規(guī)模成為北京市的一個任務。雖然今年初政府提出了京津冀一體化，以疏散市區(qū)人口，甚至包括將部分企業(yè)遷到保定，但是其實在多年前，政府就不斷提出向周邊疏散人口，但因為中間牽涉到經(jīng)濟利益的分配和行政權力的吸附，所以始終未能起到明顯效果，北京對周圍地區(qū)的經(jīng)濟輻射效果較弱，如果北京市不能將自己的一些經(jīng)濟功能，實質性地劃分出去，則向周圍疏散人口的策略，仍然難以見效，我們預計未來五年，這種效果還是難以實現(xiàn)。而政府又無法從行政上來阻止外地人的涌入，于是控制土地供應，進而控制住宅供應總量，就成為了一個間接控制人口的工具。未來北京市將會嚴格限制城區(qū)建設用地審批，城區(qū)的住房用地供應已經(jīng)顯著減少，目前北京四環(huán)內已經(jīng)基本不供應住房用地了。北京土地供應的減少趨勢，意味著未來北京住宅的新增供應量也將逐步減少，這幾年北京每年新增的住宅供應量已經(jīng)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。
未來北京市區(qū)的住房供需矛盾將會轉移到周邊地區(qū)來平衡解決，這些區(qū)域包括北京市遠郊區(qū)縣，如順義、昌平、通州，甚至包括燕郊、大廠、固安、廊坊、涿州等地在內的河北區(qū)域。最好的結果是，這些區(qū)域成為北京市的新城或者衛(wèi)星城，可以通過開通大容量的公交、輕軌或者地鐵來連接北京市區(qū)。
（5）北京住宅的總需求遠大于總供給，至少20年之后，供需才能達到平衡
總量上來看，北京住宅供應滿足實際需求，需要20年。過去七八年，除了2008年和2011年的兩年樓市低迷期，北京住宅是供不應求，當年住宅供應無法滿足當年需求。未來看，供不應求的態(tài)勢將會持續(xù)，從上文中，我們假設沒有房子的常住人口中，有30%的家庭有資格、有能力購房，我們不考慮住宅的結構化，單純從總量上來看，北京每年住宅的新增需求大約在6萬套，而新增供應是在11萬套左右，那么每年可以余下5萬套左右，而北京的存量需求是在100萬套以上，意味著要滿足存量需求，至少還需要20年。
圖14：2005-2013年，北京市住宅的供銷差值和銷供比
從結構化上來看，北京商品房供應滿足實際需求，至少需要20年。純商品房（不包括自住型商品房）的供應較少，根據(jù)官方的計劃，我們估算北京每年新增的純商品房供應在3萬套，當然實際和官方的計劃會有所不同，過去幾年北京純商品住宅的供應都在七萬套左右，2013年北京新增的商品房供應是5.6萬套，純商品房的供應不可能急劇下降，我們樂觀估計，假設未來每年純商品房的供應和2013年類似，每年新增純商品房5.5萬套，我們假設未來每年純商品房的供給和2013年類似，每年新增純商品房5.5萬套，扣除滿足新增需求的3萬套之后，每年能剩余2.5萬套，則100萬戶家庭的存量需求中，50%的家庭購買純商品房，則要滿足50萬戶家庭的存量需求，需要20年。
北京保障房（包括自住型商品房）的供應滿足實際需求，也需要20年。2013年北京新增保障房3萬套左右，2013年北京提供2.2萬套的自住型商品房，計劃2014年推出5萬套左右的自住型商品房，根據(jù)前幾年的保障房建設情況，我們對政府是否能按時完成計劃，是持有較大的疑問的，另外，隨著自住型商品房的建設，保障房的建設是會相應有所減少的，我們樂觀估計，假設北京每年新增的保障房供應（包括自住型商品房）在7萬套左右。對于滿足保障房（包括自住型商品房）的需求，2013年保障房的輪候家庭是30萬戶，如果100萬戶的存量需求中，50%的家庭選擇購買保障房，則有50萬戶的保障房存量需求（部分家庭會去購買自住型商品房）。2013年北京市戶籍人口新增18.8萬人，這些新增的戶籍人口主要是剛畢業(yè)的學生，所以兩個人可以組成一戶，相當于北京每年新增擁有北京戶籍的家庭約為9萬戶，我們假設一半的人會去購買保障房，意味著北京每年新增的保障房需求是4.5萬套。從上面來看，北京每年新增的保障房需求是在4.5萬套，新增供應是在7萬套，意味著北京每年能余下2.5萬套的保障房需求，而保障房的存量需求是50萬套，意味著滿足需求，需要20年。
如果我們將沒有房子的常住人口中，有資格、有能力購房的比例再往上調，例如上調10個百分點，則能滿足存量需求，需要的時間會延長三分之一。另外，我們還要考慮到，政府對保障房的建設并不積極，經(jīng)常低于計劃；原來擁有住房的人，隨著生活水平的提高，處于改善性的需求，將會換更大面積的住宅；未來土地供應的下滑是趨勢，新增住宅的供應也將處于下滑趨勢。我們把這些都考慮在內的話，粗略估算，北京市滿足住宅需求的話，需要在20-30年，所以北京住宅的供需平衡，至少需要20年。
（6）北京房價收入比遠超紐約，也難以簡單表明北京房價泡沫嚴重
根據(jù)萬科地產(chǎn)總經(jīng)理郁亮的數(shù)據(jù)顯示，北京上海目前的房價，略低于紐約，但不能說明北京上海的房價已經(jīng)嚴重泡沫。1990年東京房價處于頂峰，1997年香港房價處于頂峰（2003年后又創(chuàng)了新高），頂峰時期兩個城市的房價均遠遠超過紐約，1990年東京單套房價42萬美元，紐約房價僅13萬美元，東京房價是紐約房價的3.2倍；1997年香港單套房價87萬美元，紐約房價僅14萬美元，香港房價是紐約房價的6.2倍。當然了，我們經(jīng)常提房價收入比，作為判斷房價是否泡沫的主要工具，但這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)不好比較，根據(jù)易居研究院楊紅旭的數(shù)據(jù)，紐約房價收入比一般不超10倍，多在6倍左右進行波動，但當前北京上海的房價收入比接近20倍。但是美國住宅是收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅利率一般是房價最新總價值的1-3%，70年的話，考慮到房價的增值，僅房產(chǎn)稅就大致需要繳納1.5倍當初購買的房款，把這個考慮在內的話，相當于當初的購買房款需要再乘以1.5左右，那紐約的房價收入比也就在15倍了。考慮到較高的房產(chǎn)稅，所以西方人購買住宅的意愿不強，限制了房價的漲幅。另外，我們應該明白，紐約的房地產(chǎn)早已經(jīng)處于成熟期，而中國的房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展期，正如同一個新興行業(yè)的估值通常會遠大于一個成熟行業(yè)的估值，一個道理，北京房價的房價收入比遠超紐約，也是存在合理的部分。當然，我們又要謹慎認識到，當前北京的房價收入確實較高，這將限制北京的房價漲幅，未來北京房價收入比將處于緩慢的回落中。
圖15：2001-2013年，北京房價收入比走勢
四、總結：北京房價雖然會短暫回落，但在中長期仍將堅挺，未來漲幅年均略低于10%，購房時機緊盯購房利率
在調控背景下，預計北京房價在今年年中開始見頂回落，不過下跌幅度應該不大，總體跌幅可能會在5-10%中間，郊區(qū)房價跌幅可能會超過10%，下跌時間可能會持續(xù)到明年的第二季度。預計明年上半年是購房的最佳時機，投資者購房的時機，可以盯著一個簡單的信號，那就是銀行的購房利率，如果銀行購房利率降低到八五折，則就需要開始考慮購房，因為此時，表明：第一，宏觀層面，管理層開始放松地產(chǎn)調控，有意刺激地產(chǎn)；第二，微觀層面，購房利率降低，百姓享受到利率優(yōu)惠，此時購房貸款較佳，有意開始考慮購房。在宏觀和微觀兩個層面下，當購房利率降低到八五折附近，基本上前后房價就開始觸底回升，2012年初和2008年底-2009年初就是該情況，所以購房需要盯著購房利率。
不過北京住宅的存量需求過大，供需矛盾顯著，長期將處于牛市。雖然北京每年的新增供應大于新增需求，兩者相抵后，還能留余少部分住宅，但是北京的存量需求太大，在100萬套以上，滿足這些需求的話，至少還需要20年，這意味著北京住宅在長期內將面臨著供不應求的矛盾，也決定北京房價在長期內仍將處于攀升階段。
不過考慮到目前的房價收入比，預計未來北京房價的漲幅將顯著收窄。目前北京商品住宅的平均房價在2.5萬左右，北京五環(huán)的房價在3萬左右，六環(huán)的房價在2.5萬左右，我們以六環(huán)外的順義縣城為例，順義縣城的房價已經(jīng)在2.5萬左右，從順義縣城到市區(qū)上班，路上時間大約在1.5個小時，已經(jīng)處于上班時間的忍受臨界點，再遠一些，估計上班時間就超越了忍受范圍。按照一套80平的住宅計算，2013年北京居民的平均收入為5.5萬/年，當然里面包括一些老人、工資低一些的，對買新住宅而言，出于結婚目的的比較多，年輕人的工資會高一些，我們根據(jù)人才市場的工資水平，為了闡述我們的觀點，我們高估一下，假設未來將要購買住宅的，一個人一年的平均收入是10萬，則購買80平的房子，需要200萬，那么房價收入比是20倍，如果考慮到夫妻雙方，則一個家庭需要10年，才能全資購買一套位于六環(huán)外的住宅，而且還不考慮實際的收入可能會低于這個水平，還沒考慮到房貸，以及家庭的開銷，所以購房的壓力是很大的。如果北京房價再繼續(xù)大幅攀升，則對住宅的實際需求會急劇下降，會抑制需求，限制未來北京房價的漲幅。當然未來房價漲幅也難以出現(xiàn)急劇的下滑，應該呈現(xiàn)一個緩和下滑的態(tài)勢，未來房價的上漲應該伴隨著收入的提高而上漲，過去幾年北京城鎮(zhèn)的人均收入在10%左右，所以未來北京房價的漲幅年均略低于10%
