愛華網(wǎng)2010年北京房價走勢預(yù)測
人民觀察家z
過去的2009年北京市房價經(jīng)歷了一個從低谷到高峰的V型反轉(zhuǎn)，現(xiàn)在的房價已經(jīng)到了歷史最高位置，很多人開始關(guān)心下一階段房價的走勢。特別是前不久中央又將二手房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅免稅期從5年改回2年，使2010年的房價走勢更加撲朔迷離。
所幸本人在過去的博文中預(yù)測出去年的房價下跌走勢和今年低谷時期的房價反轉(zhuǎn)以及今年的上升態(tài)勢，坦率地說預(yù)測到今年房價的上漲，但沒有想到漲幅能夠達(dá)到這個級別。
因此對2010年的房價預(yù)測相對會保守一點(diǎn)，畢竟市場是值得敬畏的。
眾所周知，房價不是單一因素影響的，其漲跌都是各種因素有機(jī)組合的結(jié)果，根本不可能有哪個單一因素就左右了房價；房價的影響因素眾多，供求關(guān)系、社會資金的充裕程度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段、財(cái)政及貨幣政策、金融管制程度……不一而足。所以，一看到二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消了就斷定房價會漲會跌的理論都是不足采信的。
重要觀點(diǎn)：
房地產(chǎn)價格長期趨勢必然向上，而且是螺旋上升的過程，任志強(qiáng)先生表述的很精辟：“漲幅永遠(yuǎn)大于跌幅”，因此任何時候買房都是對的，過一段時間再看一定買值了。
想知道2010年房價怎么走，一定要分析一下2009年房價是怎么漲起來的，城市化進(jìn)程、結(jié)婚需求等每年不變且盡人皆知的常態(tài)因素不再累述，僅從特殊作用因素分析：
因素一：社會高速發(fā)展，社會財(cái)富增加很快
在中國高速發(fā)展的大背景下，房價在長期趨勢中的單邊上升是必然的趨勢，道理很簡單，社會財(cái)富以每年10%左右的速度增加，單位貨幣就以相同的速度縮水，以該貨幣標(biāo)價的房價自然應(yīng)該上漲。
因素二：貨幣投放量增加，社會資金供應(yīng)充分
2009年房價上漲過快和2009年貨幣投放量太大有直接關(guān)系，貨幣投放量增加一則導(dǎo)致單位幣值的貨幣加速貶值（相對于購買力），二則使市場流動性增加，這些都加速了房價的上漲。
因素三：社會投資缺乏合理投向
社會投資是逐利的，但世界范圍的金融危機(jī)直接導(dǎo)致了2009年初的南方私營企業(yè)倒閉風(fēng)潮，全年CPI一直為負(fù)、PPI到十一月份才勉強(qiáng)轉(zhuǎn)正。外貿(mào)內(nèi)需都不行了，我國拉動經(jīng)濟(jì)的三駕馬車倒了兩架，僅剩投資一項(xiàng)，國家引導(dǎo)性投資保住了“8”，但民間投資幾乎沒有途徑，微觀主體在實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面覺得沒有增加投資的必要，大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金面臨沒有投資方向的窘境，所以大量流動性進(jìn)入樓市和股市，于是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有明顯復(fù)蘇的大背景下，很多風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資者將目光投向房地產(chǎn)，這也是導(dǎo)致09年房價暴漲的重要原因之一。
因素四：政策使然
08年底09年初，國家各種鼓勵投資和消費(fèi)的政策出臺，包括二手房的稅收優(yōu)惠，大力支持“房貸”，甚至對于按揭降低首付款比例、降低利率……回過頭來看實(shí)際上是國家政策引導(dǎo)資金流向房地產(chǎn)的。
因素五：購房人心態(tài)失衡，需求爆發(fā)
由于前幾年北京房價漲勢很盛，許多買房人踏空了，在一些偽專家和不負(fù)責(zé)任的黑媒體的錯誤導(dǎo)向下，幼稚地認(rèn)為房價還會降回原來的五六千一平米，因此遲遲沒有出手買房。特別是在2008年底2009年初，他們在買漲不買跌的錯誤投資理念的引導(dǎo)下，以為房價走入下降通道時，愉快地看著房價低谷從身邊溜走。
2009年3月份以后價格逐月上漲，有些買主出手了，但更多買房人在大量黑媒體不斷發(fā)布不實(shí)數(shù)據(jù)稱：“價漲量跌，房價即將調(diào)頭”的引導(dǎo)下還在等待，直到9、10月份以后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況是“價增量增”而且還出現(xiàn)加速上升的趨勢，又恰逢稅收優(yōu)惠政策即將取消，于是恐慌性出手，因而造成年底的井噴行情。
因素六：金融支持
房地產(chǎn)金融包括兩個主要層面，一是開發(fā)貸款，二是按揭貸款。
首先銀行的開發(fā)貸款在2009年是空前支持的，從來沒有哪個年頭房地產(chǎn)商的資金這樣充裕，從09年一塊塊地王的爭奪戰(zhàn)中就可以看出。開發(fā)貸容易取得使開發(fā)商的資金充裕，不需要通過銷售回籠資金，因此就根本沒有主動降價或者促銷的動力，在市場需求充分的情況下，當(dāng)然惜售抬價。
另外是按揭，09年按揭方面也是突飛猛進(jìn)，首付款比例降為20%，利率一降再降，按揭利率甚至降低到空前的基準(zhǔn)息下浮30%，算下來利率才合每年4%左右，使得買房人的購買熱情高漲，改善性需求也因此爆發(fā)。
因素七：投資者（筆者不喜歡投機(jī)者這個詞，因?yàn)橥稒C(jī)是敏捷的投資）加入買房隊(duì)伍
二手房轉(zhuǎn)讓稅收政策“5變2”，使得原本無利可圖的炒房又再變得熠熠生輝，加上年初到年中的賺錢效應(yīng)，不少投資者又殺回房地產(chǎn)市場。
上述“七宗罪”直接導(dǎo)致2009年房價的暴漲，2010年上述因素的會有怎樣的變化，房價也就會有怎樣的走勢。
因素一社會高速發(fā)展，2010年社會發(fā)展速度應(yīng)該高于2009年，因此上升的大方向應(yīng)該是不變的，也就是說2010年的房價依然是走在上坡路上的。
因素二貨幣投放，顯然2010年貨幣投放量會比2009年有所下降，因此單位貨幣貶值速度降低，流動性也相應(yīng)縮減，也就是說2010年房價走的上坡路的坡度是有限的。
因素三社會投資投向，盡管CPI終于轉(zhuǎn)正，但PPI還是負(fù)的，社會投資的實(shí)體性經(jīng)濟(jì)方向在上半年依然不會顯著增加，因此部分資金在上半年還會投到房地產(chǎn)領(lǐng)域。畢竟PPI會在不久后跟隨CPI上漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，也就是在2010年的下半年社會投資必將逐步回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也就是說2010年的房價走的上坡路會越來越緩。
因素四政策，二手房稅收優(yōu)惠取消，其他優(yōu)惠政策繼續(xù)，某種程度上抑制了炒房，也給真實(shí)購買需求增加了交易成本，因此在總體上還是抑制了需求，也就是說在2010年房價上坡路上推動力小了。
因素五購房人心態(tài)，隨著2009年底的爆發(fā)，釋放了相當(dāng)部分的需求，再加上優(yōu)惠政策的取消，2010年成交井噴的現(xiàn)象不會持續(xù)，但也會有一些后知后覺的買房人遲到出手。也就是說2010年房價在上坡路上還有可靠的動力。
因素六金融支持，現(xiàn)在的不少銀行金融支持方向已經(jīng)從住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因此2010年商業(yè)地產(chǎn)價格也將出現(xiàn)一個不錯的漲幅。從目前來看還沒有收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款的跡象，但二套房按揭貸款已經(jīng)恢復(fù)到優(yōu)惠之前的正常水平。按照中央金融工作會議的精神，按揭政策不會有太大變化，預(yù)計(jì)在明年中期，房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策會適當(dāng)收緊，下半年開發(fā)商的資金回流壓力會逐漸顯現(xiàn)，捂房惜售將有所緩解，能否出現(xiàn)房價的松動還是要看收緊的程度。也就是2010年房價在上坡路的后半段會有人在前進(jìn)的道路上挖坑，但坑的大小還不知道。筆者認(rèn)為在諸多因素中，此項(xiàng)因素是房價影響因素中最重要的一個，坑挖的大了，也就會出現(xiàn)一個階段性的“下坡”，但再怎么挖，路也還是上坡路。
因素七投資者，取消了稅收優(yōu)惠，并且配套上銀行按揭以網(wǎng)簽價格為依據(jù)，使得炒房再度變成雞肋。因?yàn)槌捶康闹匾獙ο缶褪?年內(nèi)的新房，而且炒房必然以按揭作為資金放大的方法，上述政策極大增加了炒房的稅收成本，因此炒家已經(jīng)陸續(xù)退出市場，但長線投資者不受影響。也就是說2010年房價在上坡路上沒有人在背后猛推了。
綜上，2010年的房價依然走在上坡路上，路面坡度有限，而且坡度漸緩，前進(jìn)速度減慢但依然會前進(jìn)，而且前面有坑，也許是個不小的坑，能否走一小段下坡路要看政府的金融政策，但有一點(diǎn)可以肯定，沒有人在背后猛推了。
