愛華網(wǎng)???? 2013年前11個月，土地市場一片紅火，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國45個重點(diǎn)城市出現(xiàn)67個總價及單價地王。進(jìn)入12月，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測土地市場的供應(yīng)依然充足，上海領(lǐng)頭、二線省會城市為主角的供應(yīng)量繼續(xù)放大。 不過《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)歷過2013年的“瘋狂拿地”之后，開始變得謹(jǐn)慎起來，對于土地市場的態(tài)度已經(jīng)逐漸出現(xiàn)了兩極分化的情況。一方面，一線城市核心地段依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商眼中的“香餑餑”，但另一方面，在二三線城市房企則顯示出了“精挑細(xì)選”的矜持。 恒大年末瘋狂拿地 12月4日，上海土地市場上演了一場獨(dú)角戲，主角是恒大地產(chǎn)。當(dāng)天上午10點(diǎn)，恒大以18.6億元拍得上海嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)43-05地塊，折合樓面價達(dá)14.59萬元/平方米。40分鐘后，恒大又擊退7家競爭對手，以9億元的總價獲得松江區(qū)一幅土地。 正當(dāng)人們以為恒大的戲份該落幕的時候，當(dāng)天下午恒大再次出手，在上海中山街道一幅底價2.7億元的土地拍賣上，恒大以6.32億元的總價獲得該項(xiàng)目，這已經(jīng)比起拍價高出1.3倍。緊接著，中山街道另一塊緊連的土地同樣毫無懸念被恒大以7.84億元拿下。4塊土地均單價過萬元。 除了在上海一擲千金，同一天恒大又出現(xiàn)在南京。面對招商、金地、中海、華潤等諸多強(qiáng)手，恒大先后以21.5億元和33.6億元拿下當(dāng)?shù)刂鞒菂^(qū)兩個項(xiàng)目。如果再算上11月29日，恒大在天津36.35億元拿地；再之前北京51.3億元的東壩地塊。恒大在半個月內(nèi)花了近180億元拿地。 “恒大是不是急了些？好土地還不少。”有上市地產(chǎn)公司的高層如此調(diào)侃。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2013年12月上海計(jì)劃出讓36幅土地，規(guī)劃建筑面積近300萬平方米，總的起拍價為191億元，另外還有5宗地塊采取招標(biāo)的方式出讓。 上海土地市場的年末翹尾并非孤例，在十八屆三中全會之后，一二線城市紛紛推出新的調(diào)控細(xì)則。新一屆政府調(diào)控的總體思路是增加供應(yīng)。所以調(diào)控出臺后，土地市場供應(yīng)不減反增。部分城市明確提出2014年全市住宅用地供應(yīng)量為2013年計(jì)劃供應(yīng)量的120%，力爭達(dá)到130%。 而據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年前11月全國主要40個城市土地成交額高達(dá)1.4萬億元，比2012年同期上漲了68%。因此在今年土地出讓基數(shù)甚大的背景下再增加供應(yīng)量，明年土地供應(yīng)難言貧瘠。 開發(fā)商心態(tài)總體趨穩(wěn) 在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的心態(tài)開始逐漸趨穩(wěn)。就在恒大高價拿下北京土地一周后，北京再推兩塊地，其中東壩地塊緊挨著恒大11月21日拿下的項(xiàng)目。 該地塊也同樣采取定最高價，達(dá)到最高價競配建自住房面積的形式出讓。恒大買下的東壩土地中，配建的自住商品房高達(dá)11.2萬平方米，占該地塊規(guī)劃建筑面積的一半以上。不過此次東壩地塊開發(fā)商并不買賬，現(xiàn)場提出配建4.5萬平方米時，開發(fā)商無一報(bào)價，最后不得不退到4.1萬平方米競拍，最后被首城以配建4.2萬平方米自住商品房拿下。 而這宗地成交的商品房部分樓面單價在3.3萬元/平方米左右，與鄰居恒大東壩地塊的4.8萬元/平方米折讓甚大。同一天北京出讓的沙河地塊，龍湖一次牌都沒舉，就以競拍前的報(bào)價獲得了項(xiàng)目。
“既然可供選擇的項(xiàng)目增多，為何不控制節(jié)奏慢慢來？”前述上市地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人表示，數(shù)據(jù)顯示，近5年北京土地供應(yīng)缺口甚大，特別是2009年和2012年，這兩年住宅類土地供應(yīng)缺口達(dá)到了600萬平方米和465萬平方米。但進(jìn)入2013年下半年，北京的土地供應(yīng)驟然加速，僅僅11月北京就推出了35幅土地，2013年前11月，北京土地市場已成交商品住宅用地868公頃，完成全年供應(yīng)計(jì)劃的102%。這是北京連續(xù)3年沒有完成土地供應(yīng)計(jì)劃后的首次超標(biāo)。 二三線城市誘惑走低 如果說對于北、上、廣、深的土地市場，開發(fā)商已經(jīng)控制節(jié)奏，那二三線城市就更為謹(jǐn)慎。 2013年前10個月，一二線城市與三四線城市的分化就已經(jīng)十分明顯。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前10月保利、富力、恒大等10大標(biāo)桿房企拿地金額明顯上漲，達(dá)到2387億元，同比上漲了176%。而這些房企大部分新增土地都集中在一二線城市，購地面積占比中，三四線城市僅占15%，同比下降了37個百分點(diǎn)；與之相對應(yīng)，這十大房企在一線城市購入了764萬平方米的土地，同比漲幅高達(dá)146%。 進(jìn)入第四季度，開發(fā)商對于二線城市的熱情也開始減緩?！皬?0月底開始，我們已經(jīng)降了兩次價了?！比A南某省會城市的房管局負(fù)責(zé)人向記者大吐苦水，按照慣例，這一城市在土地正式掛牌之前，都會向部分開發(fā)商發(fā)出邀請，以判斷市場走勢。前兩年，開發(fā)商幾乎都是爭先恐后地?fù)屵M(jìn)這一“內(nèi)招圈子”。但近期卻出現(xiàn)市中心地塊有意者寥寥的情況，“我們的土地價格已經(jīng)從960萬元/畝下調(diào)到830萬元/畝?！彼嬖V記者，卻依然無法正式推向市場。 在開發(fā)商口中，記者也聽到了類似的觀點(diǎn)。“公司近期土地市場的主要目標(biāo)是一線城市的市郊以及二線城市的新城?！蹦橙A南大型開發(fā)商的負(fù)責(zé)人表示，該開發(fā)商從上世紀(jì)90年代開始，就一直以經(jīng)營三四線城市為主要開發(fā)模式。 “毫無疑問，雖然一線城市的地價高企，但賺錢空間依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二三線城市。”該負(fù)責(zé)人表示，“更重要的是一線城市地價更抗跌?！?p> 該人士進(jìn)一步認(rèn)為，中國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)圖譜中，最重要的經(jīng)濟(jì)資源依然圍繞著一線城市集中。有些二線省會城市雖然有著不錯的發(fā)展前景，但也有著許多的不可預(yù)知性，“一旦經(jīng)濟(jì)下行，很多規(guī)劃就變成畫餅?！币虼嗽谟羞x擇的空間下，房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于將更多資源投入到一線城市，而未來土地市場的兩極分化或更加明顯。
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