愛華網(wǎng)???? 從廣州經(jīng)東莞到深圳的高速路旁，隨處可見廠房轉(zhuǎn)讓、招租的廣告橫幅。記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，珠三角廠房空置率仍處于歷史高位，不過伴隨著高空置率，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格不降反升。工業(yè)地產(chǎn)中介的成交數(shù)據(jù)顯示，從2010年底到現(xiàn)在，珠三角城市的一些廠房租金上升了50％，個(gè)別地方甚至翻了一倍。 雖然珠三角工業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)總體良好，攤到各地市，卻是幾家歡喜幾家愁。 以外向型加工制造業(yè)為主的東莞，隨著近兩年外資向東南亞及中國內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，當(dāng)?shù)貜S房空置率居高不下。為了加快推銷當(dāng)?shù)乜罩脧S房，東莞市政府直接上場(chǎng)，做起了免費(fèi)的廠房中介，舉辦合作洽談會(huì)，向社會(huì)大力推介東莞可利用土地、廠房和樓宇。 而在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對(duì)多元和豐富的深圳和廣州，情形相對(duì)比較樂觀。深圳雖然空置廠房比以前略多，但無論是市區(qū)還是郊區(qū)，搬走的企業(yè)很快就被新來的企業(yè)填補(bǔ)，“在好地段、配套好的工業(yè)園區(qū)內(nèi)，廠房最多空不了一周就重新出租了?！痹谏钲陂_工廠的李明感慨地說。近幾年，深圳各種類型的廠房價(jià)格一直在上漲。而廣州的情況與深圳類似。 深圳：空房與租金齊漲 2011年，在某知名外資手機(jī)企業(yè)做技術(shù)研發(fā)的李明辭職下海，在深圳公明的一個(gè)工業(yè)園區(qū)的五樓租了僅40平米的廠房，與朋友合伙辦了個(gè)專門做手機(jī)屏幕的小工廠，開始了自己的創(chuàng)業(yè)生涯。 選擇廠房要衡量幾個(gè)方面，首先是交通一定要便利，方便出貨。二是跟客戶距離不能太遠(yuǎn)，方便溝通，也節(jié)省運(yùn)貨成本。三是招工要容易，治安好配套好的地方工人較容易留下來。另外，還要比較各地對(duì)最低薪資水平的規(guī)定，以及當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平對(duì)薪資的影響?！爱吘箤?duì)我們小企業(yè)來講，房租成本和招工成本對(duì)利潤影響比較明顯。”李明笑著調(diào)侃自己，“所以我們就選擇了公明這個(gè)深圳最窮的地方?！?p> 據(jù)李明介紹，同在深圳，不同區(qū)域的同行業(yè)薪資水平差別很大，在關(guān)內(nèi)，普通工人每小時(shí)工資可達(dá)17元；而在公明，每小時(shí)12元就可以了。廠房租金價(jià)格差異同樣明顯，在公明，獨(dú)院廠房13-15元/㎡，工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房11-14元/㎡，一樓廠房15-20元/㎡，樓上分租廠房9-13元/㎡，鋼架廠房14-19元/㎡，物流倉庫13-25元/㎡，訂建廠房14-16元/㎡，空地地皮5-10元/㎡。李明租用的廠房每月租金3500元，帶裝修，僅是裝修一項(xiàng)就可節(jié)省10萬多元。如果在關(guān)內(nèi)，或在關(guān)外的好地段，這樣的廠房至少要花20元/㎡以上。 去年，李明的工廠所在的那幢樓四層的租戶因要擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，搬離了該工業(yè)園區(qū)，李明馬上接了下來，把自己的工廠從五樓的分租間搬到了四樓1250多平米的整層廠房。租金12.5元/㎡，合同期三年。而同幢樓的一樓租金要每平米20多塊?！耙粯堑氖褂妹娣e比較大，而且樓層高，一般有6-9米，上面的樓層一般也就三四米。租用一樓的往往是那些需要沖壓、注塑等十幾噸的重型設(shè)備的工廠?！?p> 據(jù)了解，深圳設(shè)立光明新區(qū)以來，公明街道發(fā)展迅速，“我們過來這兩年，這里修了很多路，路兩旁建了好多新廠房，還有許多舊廠房被村委和工業(yè)地產(chǎn)公司拆掉重建。因?yàn)橹敖ǖ睦蠌S房都只有兩三層，空間利用不足，現(xiàn)在新建的至少六七層，還有十幾層高的。”李明介紹，公明的工廠往外遷的不多，除非是受規(guī)模發(fā)展制約，需要大量用地，“更多的是往這里遷，這里開發(fā)程度較低，人工成本和房租都很誘人?！?p> 記者還了解到，在深圳寶安、龍崗等地的工業(yè)園區(qū)，廠房空置率雖有小幅提升，但租金都保持穩(wěn)定。 深圳市出租屋綜管辦負(fù)責(zé)人表示，廠房空置率的問題也不是普遍性的，不同的工業(yè)園、科技園、村辦工業(yè)區(qū)命運(yùn)各不相同。環(huán)境好、配套全、名企入駐多的工業(yè)區(qū)里面的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，租金相對(duì)穩(wěn)定；而一些外貿(mào)加工集中的工業(yè)區(qū)，企業(yè)外單受阻，抵不住“寒流”，自然受到很大影響。該負(fù)責(zé)人分析，深圳一些分散、零亂、破舊、不規(guī)范的廠房將會(huì)被市場(chǎng)淘汰，而靠近107國道、廣深高速、梅觀高速、龍大高速、深惠路等交通便利地段的廠房將保持穩(wěn)定，并隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)而具有上升潛力。 業(yè)內(nèi)人士指出，兩年來，一方面，持續(xù)下行的外圍經(jīng)濟(jì)對(duì)制造企業(yè)壓力持續(xù)加大，一些企業(yè)搬離深圳或減少開工，空置現(xiàn)象略有提升；而另一方面，城區(qū)舊工業(yè)區(qū)的更新改造也令供應(yīng)有所減少，一些抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)、大型企業(yè)依靠深圳產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)而繼續(xù)租用廠房，因此整體租金價(jià)格并未出現(xiàn)太大的浮動(dòng)。 據(jù)了解，在工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體表現(xiàn)平穩(wěn)的前提下，低附加值的中小型制造型企業(yè)在深生存空間越來越小，確有一些外貿(mào)企業(yè)生意慘淡，騰出廠房，搬離了深圳。在空置廠房的企業(yè)中，還有一部分是生產(chǎn)性的外資企業(yè)，由于人力成本上升、用工管制嚴(yán)格，他們將工廠遷到了越南、馬來西亞等國。 令人欣慰的是，部分空置的廠房已被一些發(fā)展迅猛的新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)承接。近年來，深圳率先出臺(tái)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)振興發(fā)展規(guī)劃及配套政策，重點(diǎn)發(fā)展生物、互聯(lián)網(wǎng)、新能源、新材料、新一代信息技術(shù)和文化創(chuàng)意六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。在政府的大力扶持下，新興產(chǎn)業(yè)通過源頭創(chuàng)新、開拓市場(chǎng)，活力大增。記者在采訪中了解到，迅速成長的新興產(chǎn)業(yè)，一方面“承接”了部分空置的廠房，另一方面，也對(duì)產(chǎn)業(yè)載體——工業(yè)園區(qū)的配套服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、周邊環(huán)境，提出了更高的要求。 業(yè)內(nèi)人士指出，廠房的出租率只是觀察深圳制造企業(yè)生產(chǎn)狀況的一扇窗，但應(yīng)該綜合考慮，更加關(guān)注深圳企業(yè)的質(zhì)量，而不是數(shù)量。就工業(yè)地產(chǎn)而言，政府部門、社會(huì)各界關(guān)注和引導(dǎo)的著力點(diǎn)不能僅停留在提高出租率上，而應(yīng)放在“改籠換鳥”，改造建設(shè)更多的花園式工業(yè)園區(qū)，以適應(yīng)新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)的要求。 據(jù)悉，在2011年后的10年內(nèi)，深圳新增建社用地指標(biāo)僅有42平方公里。深圳市在《關(guān)于加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》中提出，要加大新型產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)力度，加快推進(jìn)新型產(chǎn)業(yè)載體規(guī)劃建設(shè)，以“改籠”實(shí)現(xiàn)“換鳥”，根據(jù)“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”的原則，規(guī)劃新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空間，建設(shè)高檔產(chǎn)業(yè)用房和配套設(shè)施，從空間上為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)打好基礎(chǔ)。記者在采訪中了解到，深圳工業(yè)大區(qū)的老、舊工業(yè)區(qū)的改造升級(jí)正在加速推進(jìn)。 廣州： 皇帝女不愁嫁 做服裝生意多年的喬波上個(gè)月在廣州市海珠區(qū)新租下一個(gè)2000多平米的廠房，租金每平米50多元，全部裝修下來，要再花一兩百萬元。 在服裝行業(yè)多年，喬波做過工廠，做過貿(mào)易，如今正在籌劃做電商。他對(duì)廣州廠房的情況如數(shù)家珍?！?005年以前，廣州市區(qū)的廠房價(jià)格也就（每平方米，下同）15元左右。2008年底開始漲，那時(shí)候20多塊，2009年、2010年漲得最快，到去年基本都35塊以上了，現(xiàn)在市區(qū)四五十，六七十塊居多，像TIT、紅磚廠這些配套齊全非常成熟的要八九十甚至上百元?！?p> 說起對(duì)廠房的要求，喬波和李明的看法差不多，首要是交通便利，必須在業(yè)務(wù)相關(guān)區(qū)域。第二要看其合法性，廠房產(chǎn)權(quán)要清晰。第三就是看價(jià)格，性價(jià)比要高。第四看配套，物業(yè)管理是否完善，安保要好。然后要看基礎(chǔ)建設(shè)，結(jié)構(gòu)、裝修等符合要求。
簡單來說，廠房不外乎幾種類型。一種是路邊空地，一些儲(chǔ)備用地，開發(fā)周期沒有那么快，開發(fā)方經(jīng)常建一些簡易的鐵皮屋供物流和商業(yè)臨時(shí)倉儲(chǔ)使用，這樣的廠房只要參考因素是價(jià)格和交通。第二種是三舊改造的廠房。這樣的廠區(qū)有成熟的基礎(chǔ)設(shè)施配置，結(jié)構(gòu)一般也沒問題，但需要許多資金去裝修，水電、地板、天花板都需要重新裝，同時(shí)租用這樣的廠房尤其要注意可使用年限。第三種是配套齊全的工業(yè)園區(qū)，基本都帶簡單裝修。這樣的工業(yè)園區(qū)在市區(qū)很少見，在郊區(qū)，番禺、大石等地比較多。 市區(qū)和郊區(qū)廠房租金差別較大。如今廣州市區(qū)可選擇的廠房已經(jīng)很少了，只有少數(shù)三舊廠房，價(jià)格四五十、五六十，甚至八十上百都有，還有些三舊廠房租金甚至高過CBD寫字樓。 中原地產(chǎn)工商鋪負(fù)責(zé)人之前曾參與白云區(qū)某舊廠房區(qū)域的策劃經(jīng)營，他表示成熟且具知名度的舊廠房租金的確與CBD甲級(jí)寫字樓“有得一拼”，不過在此風(fēng)潮中也有一些舊廠房的租金很低，即使每平方米月租金不過百元，還是租不滿。但在已打出名堂的舊廠房，其租金已非純粹的辦公室租金，這些舊廠房的經(jīng)營者引入經(jīng)營商家，收取的是商鋪的租金，故此這些舊廠房的租金超過CBD寫字樓，一點(diǎn)也不奇怪。 廣州周邊，像海珠區(qū)黃埔古港、石榴崗等城中村，村民在自留地上蓋的簡易廠房，及有些工業(yè)園區(qū)，價(jià)格也在每平米40-50元。另外，番禺、東圃、荔灣，與佛山禪城、南海交界處的廠房，價(jià)格相對(duì)低很多，每平米15元到30多元不等，一般為20元左右。如果是亞運(yùn)城、南沙那些更偏遠(yuǎn)的地方，十幾塊就可以了。 從面積上來講，番禺等外圍的工業(yè)園區(qū)多數(shù)在5000平米左右。主要使用者是一些生產(chǎn)型企業(yè)，還有倉儲(chǔ)面積比較大等擁有重資產(chǎn)較多的企業(yè)，比如，唯品會(huì)和京東商城的倉庫都設(shè)在廣州開發(fā)區(qū)。市區(qū)的一般是1500平米以下的廠房，市區(qū)經(jīng)營成本高，所以使用者都是附加值較高的廣告公司或品牌服裝公司，還有一些是大型零售企業(yè)的中轉(zhuǎn)倉。比如在海珠區(qū)，服裝倉庫和面料倉庫就比較多?！芭懦姓咝愿缮娴漠a(chǎn)業(yè)集群，單純從商業(yè)規(guī)則來講，廣州廠房格局就是這樣?！?p> 張女士的服裝生意是從電商做起的，剛開始只在租用了番禺某工業(yè)園區(qū)里一幢樓的一層，隨著業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，如今已把整幢五層樓全部租了下來。她和喬波都認(rèn)為，對(duì)服裝企業(yè)來講，廣州是生態(tài)鏈最好的地方。 在廣州，一間幾萬平米的廠房空出來，出租方可以整租出去，也可以分租出去，這里的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元而豐富，需求量大且靈活，機(jī)會(huì)更多。 所以在廣州，很少有廠房能長期空置。 東莞：政府做媒嫁廠房 廠房空置率被認(rèn)為是判斷東莞經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的標(biāo)志性指標(biāo)之一。公開資料顯示，上世紀(jì)80年代，數(shù)量龐大的外企擁入東莞，政府一時(shí)間無法提供足夠多的廠房，在市場(chǎng)力量的推動(dòng)下，民間資本參與進(jìn)來，建設(shè)了大量廠房，順應(yīng)了東莞制造業(yè)發(fā)展的需求。但在2008年金融風(fēng)暴之后，關(guān)于東莞廠房空置的傳聞層出不窮。在這些傳聞中，空置率是倒閉潮的重要佐證。有多家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)曾發(fā)布消息，2008年后東莞大批勞動(dòng)密集型企業(yè)倒閉，村鎮(zhèn)廠房需求跌至谷底，三成廠房空置，東莞成了廠房經(jīng)濟(jì)的“重災(zāi)區(qū)”。 東莞市政府為了推銷當(dāng)?shù)乜罩脧S房，直接做起了免費(fèi)的廠房中介，于6月26日主辦“東莞新商機(jī)——2013投資環(huán)境推介暨項(xiàng)目合作洽談會(huì)”，向社會(huì)大力推介東莞可利用土地、廠房和樓宇。 記者從推介會(huì)上獲悉，截至4月19日，東莞市共有可利用土地632幅，可利用土地共76902.3畝。其中工業(yè)類用地（包括工業(yè)、工業(yè)用地、一類工業(yè)用地、普通倉庫用地、物流）有276幅，共42436.6畝，占可利用土地的56％；其它類別有356幅，共34465.7畝，占可利用土地的44％。 與江浙的村鎮(zhèn)企業(yè)不一樣的是，東莞的村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)主要還是以集體物業(yè)的租賃收入為主，因此在后金融風(fēng)暴時(shí)期一度面臨“希臘化”的危機(jī)。按照最近一次普查數(shù)據(jù)，東莞各鎮(zhèn)街空置的廠房和樓宇面積達(dá)到628.36萬平方米。雖然這個(gè)空置率仍不算太高，但這部分沉睡的資產(chǎn)沒有為鎮(zhèn)村集體產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，而且存在管理成本，成為集體資產(chǎn)里的隱性損失。 “這樣空置下去，就是負(fù)資產(chǎn)。必須得盤活存量資產(chǎn)。”對(duì)東莞的做法，中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系主任林江認(rèn)為值得肯定，“東莞市能夠下定決心，整合廠房資源，這個(gè)做法和思路很清晰?！?p> 然而，在前述推介會(huì)上，對(duì)于政府拋出的橄欖枝，接手的企業(yè)并不多。多數(shù)有實(shí)力的大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)傾向于整體面積較大，配套設(shè)施完善的工業(yè)園區(qū)，因此一些老廠房因?yàn)槊娣e太小、規(guī)格陳舊難以被市場(chǎng)接受。 在推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，望牛墩中韓橋工業(yè)區(qū)一口氣推出4棟可利用廠房，建筑面積達(dá)4200平方米，都是村組的集體資產(chǎn)。但也有咨詢者反饋，4000多平方米的面積不大不小，企業(yè)需求一般要在七八千平方米或以上，同時(shí)推出還有李屋工業(yè)區(qū)建筑面積300平方米的廠房，都是十幾年的老廠房，如果打通改造再推出，或許比較符合企業(yè)需求。然而，許多鎮(zhèn)街都有類似參差不齊的舊廠房有待整合。 最近，東莞市又印發(fā)《東莞市鎮(zhèn)村產(chǎn)業(yè)升級(jí)補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)專項(xiàng)資金管理辦法（試行）》，從7月1日開始執(zhí)行，投1億元補(bǔ)貼幫助鎮(zhèn)村集體物業(yè)整合、改造，砸巨資為村集體經(jīng)濟(jì)改革掃清道路。據(jù)悉，至2013年10月底，東莞各鎮(zhèn)街將全面建立農(nóng)村集體資產(chǎn)交易管理平臺(tái)。屆時(shí)，大量的空置廠房有望直接投入市場(chǎng)競(jìng)價(jià)交易。 按照新辦法，如果項(xiàng)目同時(shí)滿足“三舊”改造條件，在“三舊”改造補(bǔ)貼之外，可同時(shí)享有本辦法的獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠。鎮(zhèn)(街道)或村(社區(qū))自行投建、自有產(chǎn)權(quán)、納入省市“三舊”改造范圍、建筑面積10000平方米及以上的“工改工”項(xiàng)目，按照容積率不同每平方米可獲60、80、100元不等的補(bǔ)貼，每宗最高不超過400萬元。 村（社區(qū)）將舊村、舊工業(yè)區(qū)改造為高科技產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、科技企業(yè)孵化器（加速器）等創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，每宗補(bǔ)貼不超過300萬元；自行新建或改造建筑面積在5000平方米及以上的自有產(chǎn)權(quán)商務(wù)樓宇，補(bǔ)助不超過500萬元。 集體物業(yè)連片拆除改造牽扯到多方利益，對(duì)此也有細(xì)致的補(bǔ)貼規(guī)定：發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，已取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，改造方案已經(jīng)市“三舊”辦批準(zhǔn)并辦理了施工許可，在舊廠房拆除或舊地塊平整后，市財(cái)政分別按相關(guān)合同、協(xié)議或國土證載明的用地面積，每宗最多補(bǔ)貼不超過500萬元。 新辦法也引出不少爭(zhēng)議，“同一個(gè)村還有不同的組，即使改造了，到時(shí)候不同利益集體的利益分成還需要協(xié)調(diào)好?！绷纸J(rèn)為，讓人更擔(dān)心的是，如果在連片改造中出現(xiàn)“釘子戶”，甚至?xí)?dǎo)致連共同利益都無法達(dá)成，遑論分成。 另外，雖然東莞早期的廠房規(guī)劃很嚴(yán)謹(jǐn)，一般都有合格的身份，但近十多年來，企業(yè)的快速發(fā)展，使得村村鎮(zhèn)鎮(zhèn)廠房拔地而起，有一部分并不符合手續(xù)。新辦法步步設(shè)定都以產(chǎn)權(quán)合法為前提，例如連片改造的對(duì)象，必須是以收購、回購、流轉(zhuǎn)出讓、劃撥補(bǔ)辦出讓、完善征收手續(xù)后協(xié)議出讓方式取得土地的，還需提供有效土地交易合同的復(fù)印件。這可能使得部分“私生”廠房沒法進(jìn)行改造，或者阻礙連片改造。 東莞內(nèi)資經(jīng)濟(jì)促進(jìn)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，全市空置廠房的調(diào)研工作還在繼續(xù)推進(jìn)，除了集體廠房以外，還要摸底更多私人廠房，制作成一個(gè)數(shù)據(jù)庫。至2013年底，東莞各鎮(zhèn)街將全面建成農(nóng)村集體資產(chǎn)交易管理平臺(tái)。
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