愛(ài)華網(wǎng)???? 多年來(lái)，房地產(chǎn)（指城市居民住房中的商品房，下同）價(jià)格成為政府和社會(huì)最糾結(jié)的問(wèn)題之一。政策“多動(dòng)”，居民“多怨”。受益者不吭聲，受損者沒(méi)人問(wèn)，發(fā)聲最大的人其實(shí)也沒(méi)有說(shuō)實(shí)話（真正的實(shí)話是：“我買之前房?jī)r(jià)要低，我買之后房?jī)r(jià)要漲”）。政府也很困惑：“出臺(tái)了那么多政策，做了那么多好事，為什么人們卻越來(lái)越不滿意？還不得不承認(rèn)‘誤傷’了不少人?！爆F(xiàn)在真的有必要理理思路了！是不是以往的政策思路有什么問(wèn)題？ 現(xiàn)階段的主要調(diào)控對(duì)象應(yīng)是租房市場(chǎng)的供應(yīng) 房地產(chǎn)調(diào)控為什么總是事與愿違？ 解決居住需要的社會(huì)力量是現(xiàn)實(shí)存在的：這十多年來(lái)，中國(guó)社會(huì)投入了巨大的資源，消耗了全世界最多的鋼鐵、水泥等建筑材料，建造了那么多的房屋。只要實(shí)行以下政策思路，房地產(chǎn)供求矛盾就可以大大緩解，甚至基本解決。 政府調(diào)控房地產(chǎn)當(dāng)然是出于善良的愿望：把房?jī)r(jià)壓住，讓更多的人買得起房。同時(shí)，政府還力圖提供更多公租房、廉租房、限價(jià)房、福利房等。用心良苦，但效果總是不盡如人意。 調(diào)控政策原本希望壓低房?jī)r(jià)，卻導(dǎo)致房?jī)r(jià)的“棘輪式”上臺(tái)階：每次宣布調(diào)控政策出臺(tái)，立即導(dǎo)致?lián)屬?gòu)房、搶過(guò)戶，推動(dòng)量?jī)r(jià)齊升，租金上漲；政策實(shí)施后，房?jī)r(jià)可以在新的較高價(jià)格平臺(tái)上穩(wěn)定一段時(shí)期，但隨后會(huì)再度形成上漲趨勢(shì)。于是，再次宣布出臺(tái)新的調(diào)控政策，又是一輪搶購(gòu)房、搶過(guò)戶，推動(dòng)量?jī)r(jià)齊升，租金上漲；政策實(shí)施后價(jià)格又在新的更高平臺(tái)上穩(wěn)定一時(shí)，然后再次出現(xiàn)上漲壓力。政府又考慮出臺(tái)新政，如此周而復(fù)始。原本是期望壓低房?jī)r(jià)，結(jié)果卻是房?jī)r(jià)棘輪式上臺(tái)階，租金價(jià)格更是直線上升，幾乎沒(méi)有停過(guò)步。 調(diào)控政策原本希望能降低中低收入者的買房成本，結(jié)果卻使他們的實(shí)際購(gòu)房成本越來(lái)越高。因?yàn)?，調(diào)控房?jī)r(jià)的主要政策工具是不斷加大交易成本（征稅），結(jié)果是大部分成本均由買方承擔(dān)：價(jià)格和稅費(fèi)不斷提高。買房者負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，豈不怨聲載道！ 調(diào)控政策原本希望使低收入者獲益，結(jié)果卻使真正的低收入者的居住成本越來(lái)越高——每一次限制性調(diào)控措施的實(shí)際效應(yīng)都使租金價(jià)格大幅度上升。房?jī)r(jià)沒(méi)有打下來(lái)，租金明顯推上去。而大多數(shù)低收入者是租房居住的！ 調(diào)控政策的“打擊”對(duì)象說(shuō)是“炒房者”。但具體措施就像是為了打擊混在人群中的“盜賊”，直接向人群開(kāi)槍掃射。不知道能否擊中“盜賊”，但“誤傷”是絕對(duì)避免不了的！
房地產(chǎn)調(diào)控政策究竟要解決什么問(wèn)題？ 原本是期望壓低房?jī)r(jià)，結(jié)果卻是房?jī)r(jià)棘輪式上臺(tái)階，租金價(jià)格更是直線上升，幾乎沒(méi)有停過(guò)步。 實(shí)行住房改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。中國(guó)成為全世界造房最多、最快的國(guó)家，住房供應(yīng)量大幅度增長(zhǎng)，城市人均住房面積翻了兩番，達(dá)到30平方米以上。應(yīng)該說(shuō)，從實(shí)際供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，滿足居住的條件和能力極大地改善。只要讓所有的房屋中都住進(jìn)人，并不存在解決居住問(wèn)題的很大困難。 問(wèn)題的癥結(jié)是：蓋了那么多的房子，卻有許多房子空置而無(wú)人居住，并沒(méi)有成為有效供應(yīng)。而政府卻以為可以壓低房?jī)r(jià)讓中等收入者買得起房；同時(shí)又努力建造大量的廉租房、公租房來(lái)安排低收入者居住。其實(shí)，政府的能力是有限的，如果不調(diào)動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)的力量，是難以取得令人滿意的效果的。在一個(gè)13億多人口的國(guó)家，對(duì)于滿足居民擁有房地產(chǎn)財(cái)富的欲望，政府是根本無(wú)力解決的；而對(duì)于滿足低收入居民的居住需要，政府也難以獨(dú)擔(dān)責(zé)任，必須調(diào)動(dòng)社會(huì)力量。 而解決居住需要的社會(huì)力量是現(xiàn)實(shí)存在的：這十多年來(lái)，中國(guó)社會(huì)投入了巨大的資源，消耗了全世界最多的鋼鐵、水泥等建筑材料，建造了那么多的房屋。只要實(shí)行以下政策思路，房地產(chǎn)供求矛盾就可以大大緩解，甚至基本解決。 新思路的基本邏輯是：以地方立法或制定政策的方式，規(guī)定建造好的所有房屋必須有人居住（自住或出租，甚至也可以免費(fèi)出借），否則將征收懲罰性“空置費(fèi)”。其經(jīng)濟(jì)學(xué)意義是：將所有已建成的住房推向市場(chǎng)，形成住房市場(chǎng)的更大供應(yīng)量。供應(yīng)量的大幅度增加，必然導(dǎo)致住房的租金價(jià)格下降?？隙〞?huì)低于公租房租金，因?yàn)椋?dāng)供應(yīng)量充足時(shí)，民間提供的房租價(jià)格一定會(huì)低于政府提供的公租房，否則就會(huì)因租不出去而承擔(dān)“空置費(fèi)”。 也許有人會(huì)擔(dān)心，業(yè)主可能會(huì)做假，政府難以核查究竟哪些房子真正空置。其實(shí)，征“空置費(fèi)”與征房產(chǎn)稅的機(jī)理完全不同，征房產(chǎn)稅的目的是為了增加政府收入，讓業(yè)主“出點(diǎn)血”；而征“空置費(fèi)”的目的本來(lái)就是為了最好不收費(fèi)，給業(yè)主“輸點(diǎn)血”。業(yè)主根本沒(méi)有必要讓房子空置，與其花費(fèi)各種成本做假，還不如租出去獲得收益。政府只要查實(shí)一些，“殺雞給猴看”，自然就很少有人一定要做假而讓房子空置了。 業(yè)主之所以讓房子空置無(wú)非三個(gè)原因，第一，找不到租房人。解決這一問(wèn)題非常容易：委托給中介機(jī)構(gòu)幫助出租。第二，租金低，無(wú)所謂出租不出租。如果征收“空置費(fèi)”，就可以促使業(yè)主即使再低的價(jià)格也一定要租出去。第三，出租以后比較麻煩，還可能被承租人弄壞了房子。這就需要規(guī)范租房市場(chǎng)，只要形成更完備的租賃契約和有中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，這一問(wèn)題也不難解決?？傊瑳](méi)有人非要空置房子不可，除非是在沒(méi)有人群的地方建房。 需要強(qiáng)調(diào)：空置房無(wú)論是在開(kāi)發(fā)商上手中還是在居民手中，或者是在法人單位手中，應(yīng)一律征收“空置費(fèi)”。將所有的空置房都“逼”進(jìn)市場(chǎng)，才能產(chǎn)生有效的倒逼機(jī)制。 如果要解決滿足居住消費(fèi)的問(wèn)題，則政策著力點(diǎn)是讓所有的居民能夠有房居住，或者是要讓建好的房子盡可能地住進(jìn)人。 新思路與以往的征稅思路的政策效果會(huì)有什么不同？ 導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格上漲的原因很多：貨幣供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)、各種資源和權(quán)力向大城市集中、大量土地低價(jià)或免費(fèi)供應(yīng)（給政府、企業(yè)等）必然需要有高地價(jià)和高稅負(fù)的商品房來(lái)承擔(dān)城市建設(shè)成本等，都是房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的深層原因。這些深層問(wèn)題不是用房地產(chǎn)調(diào)控政策就可以解決的。 那么，房地產(chǎn)調(diào)控政策要解決什么呢？房地產(chǎn)既是一種財(cái)產(chǎn)，又是滿足居住消費(fèi)的物質(zhì)條件。如果要解決社會(huì)財(cái)產(chǎn)擁有問(wèn)題，政策著力點(diǎn)是誰(shuí)擁有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)（買得起產(chǎn)權(quán)）；而如果要解決滿足居住消費(fèi)的問(wèn)題，則政策著力點(diǎn)是讓所有的居民能夠有房居住，或者是要讓建好的房子盡可能地住進(jìn)人。那么，房地產(chǎn)調(diào)控政策是要解決財(cái)產(chǎn)擁有問(wèn)題還是滿足居住消費(fèi)的問(wèn)題呢？ 這兩個(gè)問(wèn)題都很重要，而社會(huì)福利政策首先要解決的是第二個(gè)問(wèn)題。因?yàn)榈诙€(gè)問(wèn)題涉及的是基本人權(quán)（居住權(quán)），第一個(gè)問(wèn)題涉及的是財(cái)產(chǎn)權(quán)（私有）。一般來(lái)說(shuō)，第二個(gè)問(wèn)題主要關(guān)注的是低收入者（買不起房的人）；第一個(gè)問(wèn)題主要關(guān)注中高收入者（收入水平?jīng)Q定其具有購(gòu)房愿望的人）。 以往房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)際效應(yīng)是：以低收入者承擔(dān)代價(jià)為條件（減少出租房供應(yīng)量），來(lái)援助中等收入者購(gòu)房（穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)）。其實(shí)，這樣的政策即使成功，中等收入者也未必滿意，因?yàn)樗麄冎皇窃谫?gòu)房前希望房?jī)r(jià)降低，一旦購(gòu)房后就希望房?jī)r(jià)上升了！也就是說(shuō)，無(wú)論十年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控是否有成效，調(diào)控政策成本的主要承擔(dān)者是低收入的租房人。凡是買了房的人倒并沒(méi)有吃什么虧，盡管他們嫌房?jī)r(jià)太貴。 其實(shí)，當(dāng)房租不斷上漲時(shí)，房地產(chǎn)的投資價(jià)值就更高，因而房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)就被進(jìn)一步夯實(shí)和推高。因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)值（房?jī)r(jià)）歸根結(jié)底是以消費(fèi)價(jià)值（租金）為基礎(chǔ)的。所以，租金上漲的社會(huì)福利代價(jià)是相當(dāng)高的！ 第一，新思路是一個(gè)遠(yuǎn)比征稅思路更容易實(shí)行的制度安排。因?yàn)椋凑招滤悸?，在利益關(guān)系上完全是多贏的，幾乎沒(méi)有受損者，也就不會(huì)有很大的阻力。只有一點(diǎn)須注意：政府千萬(wàn)不能把征收“空置費(fèi)”作為一種收入來(lái)源，而是應(yīng)該促進(jìn)業(yè)主把房子租出去。空置費(fèi)收得越少，這一政策就越成功，只要避免應(yīng)收而故意不收就可。 第二，按照新思路，沒(méi)有給任何一方增加更多成本，絕不會(huì)像稅收調(diào)節(jié)那樣因增加成本而導(dǎo)致成本推動(dòng)型價(jià)格上漲。當(dāng)然，政府可能要增加一些管理成本，但也不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租金或房?jī)r(jià)中。 第三，按照新思路，首先獲益的是低收入者（租房人）。因?yàn)槟壳按蠖鄶?shù)城市可出租的房源（空置房）都相當(dāng)充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制會(huì)自動(dòng)提供大量的廉租房（房租收益低于銀行存款收益）。進(jìn)而，當(dāng)租金持續(xù)保持較低水平，房地產(chǎn)投資的收益率下降，必然以倒逼機(jī)制產(chǎn)生穩(wěn)住甚至降低房?jī)r(jià)的效果，間接有利于中等收入的購(gòu)房人。 第四，新思路將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括售房市場(chǎng)和租房市場(chǎng)的進(jìn)一步活躍，而不會(huì)有抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的副作用。同時(shí)還可以促進(jìn)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的改善和規(guī)范化。居民買房、賣房、租房、換房都更加順暢便利，交易成本降低，顯著增進(jìn)社會(huì)福利。特別是當(dāng)居民因工作或生活地點(diǎn)變化需要更換居住地點(diǎn)的時(shí)候，更需要有一個(gè)活絡(luò)和繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)。順便一提，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不順暢（買房、租房、換房的交易成本都非常高），也是導(dǎo)致城市交通擁堵的重要原因之一，因?yàn)榫用耠y以更換到離工作地點(diǎn)較近的地方去居住。 第五，按新思路所實(shí)施的調(diào)控政策可以使房地產(chǎn)調(diào)控?cái)[脫各種復(fù)雜利益關(guān)系。它不涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系，與房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)，也沒(méi)有征稅的困難，而只針對(duì)單一目標(biāo)，即將大量閑置的住房“逼”進(jìn)市場(chǎng)形成有效供應(yīng)，增加住房市場(chǎng)的實(shí)際居住供應(yīng)量，同時(shí)產(chǎn)生壓低租金價(jià)格的作用。由于關(guān)系單純，目標(biāo)單一，所以政策效果也比較容易預(yù)測(cè)，不會(huì)產(chǎn)生“誤傷”任何人的副作用。 至于滿足財(cái)產(chǎn)欲望的目標(biāo)則應(yīng)該用其他的政策措施和制度安排來(lái)解決。實(shí)踐證明，試圖用以往那種房地產(chǎn)調(diào)控思路，即以滿足財(cái)產(chǎn)欲望（調(diào)控房?jī)r(jià)）的方式來(lái)解決居住消費(fèi)的問(wèn)題，是牛頭不對(duì)馬嘴的。因?yàn)?，同房地產(chǎn)買賣相關(guān)的房?jī)r(jià)問(wèn)題實(shí)質(zhì)是財(cái)富關(guān)系問(wèn)題，而房租水平才是居住消費(fèi)問(wèn)題。以往的房地產(chǎn)調(diào)控與其說(shuō)是調(diào)控房?jī)r(jià)，不如說(shuō)是調(diào)控財(cái)富擁有欲望。擁有房產(chǎn)當(dāng)然同居住消費(fèi)有關(guān)，但兩者畢竟是不同性質(zhì)的問(wèn)題：擁有房產(chǎn)未必居住；不擁有房產(chǎn)未必沒(méi)有住處（連高級(jí)官員住政府官邸也并不擁有產(chǎn)權(quán)）。政府的政策首先要解決居住問(wèn)題，其次才是房產(chǎn)問(wèn)題。房產(chǎn)及其稅制是比居住消費(fèi)復(fù)雜得多的問(wèn)題，如果“眉毛胡子一把抓”，往往是“剪不斷理還亂”。
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