愛(ài)華網(wǎng)???? 打破融資瓶頸的萬(wàn)科，步伐開(kāi)始越來(lái)越大。“商業(yè)”“地王”等關(guān)鍵詞，近期頻頻與萬(wàn)科畫上等號(hào)。穩(wěn)健隱忍多年的萬(wàn)科，似乎要甩開(kāi)膀子大干一場(chǎng)。 《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，萬(wàn)科正在將其從產(chǎn)品供應(yīng)商角色轉(zhuǎn)化到配套服務(wù)商的角色，甚至表示如有必要會(huì)經(jīng)營(yíng)垃圾廠。面對(duì)著龐大的商業(yè)王國(guó)，萬(wàn)科身前是崎嶇小路還是康莊大道？ 戰(zhàn)略調(diào)整 7月26日，深圳前海第一次出讓土地。早在6月底，萬(wàn)科總裁郁亮早早地就宣布，不會(huì)錯(cuò)過(guò)參與深圳前海土地開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)?！懊恳粔K地都不會(huì)放棄，而且不再是以往的合作方式開(kāi)發(fā)，而是獨(dú)自開(kāi)發(fā)。”郁亮表示。 如果放在兩年前，標(biāo)榜“只做住宅、不拿地王”的萬(wàn)科，很少會(huì)出現(xiàn)在此類土地拍賣會(huì)上。此次前海出讓的兩塊地均為商業(yè)性辦公用地，這顯然有悖于郁亮曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)“只做為住宅配套的商業(yè)”。 另一方面，前海兩項(xiàng)目投入巨大。盡管地方政府為了讓前?！笆着摹备鼮轫樌?，此次前海兩塊土地的起始樓面價(jià)均不到1.1萬(wàn)元/平方米。但根據(jù)出讓規(guī)則中的承諾，開(kāi)發(fā)商除去地價(jià)的投資強(qiáng)度不能低于1.5萬(wàn)元/平方米，這一成本大大高于一線城市甲級(jí)寫字樓的投入。 換言之，萬(wàn)科即使以底價(jià)拿下這兩個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的總投資額也分別高達(dá)83億、114.53億元。另外按照規(guī)定，這兩宗地塊還要向政府無(wú)償移交辦公面積5.16萬(wàn)平方米及8.86萬(wàn)平方米。將此成本再攤分至開(kāi)發(fā)商所持有的面積，開(kāi)發(fā)商的投入會(huì)更高。 事實(shí)上，這類項(xiàng)目與萬(wàn)科快速周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式相矛盾——以往的萬(wàn)科通常會(huì)選擇放棄或者尋找合作者共同開(kāi)發(fā)。但此次郁亮誓言旦旦，萬(wàn)科開(kāi)始重新調(diào)整其發(fā)展策略。 “我們（以往）狹隘地理解了專業(yè)化?！庇袅帘硎?，經(jīng)過(guò)多次檢討后，萬(wàn)科將自己重新定義為“城市發(fā)展的配套服務(wù)商”。郁亮認(rèn)為，對(duì)萬(wàn)科而言，實(shí)現(xiàn)世界級(jí)優(yōu)秀企業(yè)的路徑和未來(lái)定位，將是從產(chǎn)品供應(yīng)商角色轉(zhuǎn)化到配套服務(wù)商（滿足城市發(fā)展中居民日常生活需要的社區(qū)功能）的角色。 在外界看來(lái)，通過(guò)這種角色轉(zhuǎn)型之后，萬(wàn)科不僅能突圍由于傳統(tǒng)住宅需求量萎縮而帶來(lái)的困境，而且也可以讓萬(wàn)科盡早打開(kāi)投資思路，找到新的營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，讓企業(yè)能獲得更多元化、更長(zhǎng)期的發(fā)展。 頻做地王 在郁亮眼中，原本的萬(wàn)科純住宅的發(fā)展模式與城市發(fā)展脫節(jié)。萬(wàn)科早期是靠郊區(qū)大盤成功，但現(xiàn)在即便在城鄉(xiāng)結(jié)合部，純住宅用地也越來(lái)越少了。2008年，萬(wàn)科放棄了深圳灣大運(yùn)會(huì)春繭項(xiàng)目的招標(biāo)，而其后中標(biāo)的華潤(rùn)地產(chǎn)恰恰是憑借這一項(xiàng)目，取代了萬(wàn)科成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上的老大。 顯然，此次深圳前海的“金融中心區(qū)”，萬(wàn)科再也不愿錯(cuò)過(guò)。 如果深圳只是萬(wàn)科“配套服務(wù)商”戰(zhàn)略的小試牛刀，那么上海就是萬(wàn)科新戰(zhàn)略的綜合“試驗(yàn)田”。 7月23日，萬(wàn)科上海分公司發(fā)布了萬(wàn)科上海嶄新發(fā)展戰(zhàn)略，宣布要用5到10年時(shí)間，將上海萬(wàn)科從一家傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商建設(shè)成為全區(qū)域、全品類、綜合性的城市主流開(kāi)發(fā)商?！拔磥?lái)幾年，萬(wàn)科在上海的投資手筆將是空前的。”上海萬(wàn)科總經(jīng)理孫嘉如此表示。 按照規(guī)劃，萬(wàn)科在上海住宅產(chǎn)品將爭(zhēng)取產(chǎn)品的全面性，從適合大學(xué)畢業(yè)生的小面積房源，到適合家庭首次置業(yè)的溫馨產(chǎn)品，以及適合三代同堂的家庭產(chǎn)品，乃至高端別墅產(chǎn)品、養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，萬(wàn)科上海要做到全產(chǎn)品鏈覆蓋。
而在商業(yè)方面，上海萬(wàn)科將在虹橋商務(wù)區(qū)、七寶國(guó)際、陸家嘴商務(wù)區(qū)和南站商務(wù)區(qū)內(nèi)推出十大商用項(xiàng)目。顯然，商業(yè)項(xiàng)目是萬(wàn)科近年重點(diǎn)布置的區(qū)域。盡管郁亮一再表示：“在網(wǎng)購(gòu)時(shí)代，商業(yè)購(gòu)物中心是越來(lái)越受打擊的，所以萬(wàn)科對(duì)此非常慎重”。然而2012年萬(wàn)科在全國(guó)拿下的純商業(yè)用地已達(dá)到122萬(wàn)平方米，此外萬(wàn)科還擁有數(shù)倍的商業(yè)綜合用地。 而2013年，萬(wàn)科發(fā)力顯然更甚往昔。2013年7月初，萬(wàn)科參與競(jìng)拍上海張江高科技園區(qū)四幅地塊，最終在中海、保利、招商等多家房企競(jìng)奪中，萬(wàn)科經(jīng)過(guò)323次競(jìng)價(jià)成功以總價(jià)48.7億元?jiǎng)俪?，?chuàng)下年內(nèi)上?？們r(jià)地王。而一周之前，萬(wàn)科在重慶也問(wèn)鼎了該市年內(nèi)總價(jià)地王。 7月8日，萬(wàn)科又在廣州荔灣區(qū)拿下一幅商業(yè)金融用地，折合樓面單價(jià)達(dá)19636元/平方米，刷新了該區(qū)域的單價(jià)紀(jì)錄。這三幅地王地價(jià)合計(jì)達(dá)到了108億元，來(lái)勢(shì)洶洶的萬(wàn)科讓華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在微博上言道：“誰(shuí)說(shuō)萬(wàn)科不地王”。 對(duì)于外界的議論，萬(wàn)科董秘譚華杰表示，在萬(wàn)科看來(lái)，所謂地王是指地價(jià)中含有較多預(yù)期成分——只有房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲才有盈利的項(xiàng)目，即所謂“面粉貴過(guò)面包”的土地才叫地王?！岸們r(jià)最高或單價(jià)最高，不是‘地王’的判斷依據(jù)。”譚華杰認(rèn)為。 加投服務(wù)業(yè) 總體而言，萬(wàn)科這兩年在土地市場(chǎng)一掃頹勢(shì)，2013年1~6月，萬(wàn)科新增43個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)支付地價(jià)款283億元，加上7月的快速出擊，2013年前7月萬(wàn)科土地價(jià)款超過(guò)400億元，超過(guò)了2012年同期。 事實(shí)上，2012年萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上已經(jīng)相當(dāng)積極，2012年全年萬(wàn)科花了721.6億元儲(chǔ)備土地，而2011年萬(wàn)科購(gòu)地總金額僅為457億元。而萬(wàn)科的積極擴(kuò)張?jiān)从谄滟Y金充裕。“行業(yè)錢最多的就是我們，目前資金幾百億元是有的。”對(duì)此，郁亮并不諱言，他甚至表示，因?yàn)槌钟泻芏喱F(xiàn)金，他還屢屢被股東批評(píng)資金效率低。 顯然萬(wàn)科很享受這種幸福的煩惱，7月16日，標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)萬(wàn)科置業(yè)香港有限公司的一份評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，萬(wàn)科香港正準(zhǔn)備發(fā)行一筆20億美元中期票據(jù)。直至目前為止，萬(wàn)科仍未透露該債券的具體細(xì)節(jié)，但評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普及穆迪均予以穩(wěn)定評(píng)級(jí)。 穆迪副總裁曾啟賢表示，這一中期票據(jù)計(jì)劃有助于萬(wàn)科于海外發(fā)行中、長(zhǎng)期債券，從而提升其債務(wù)到期狀況。2013年3月萬(wàn)科置業(yè)（香港）就發(fā)行了8億美元的5年期定息債券。 在擁有龐大資金的同時(shí)萬(wàn)科也正在積極擴(kuò)張，但郁亮認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)的“天花板”很快就到了。“未來(lái)10年，中國(guó)住宅需求量會(huì)穩(wěn)定下來(lái)，甚至?xí)s，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大概為10萬(wàn)億元，按照如今每年1000萬(wàn)套住宅計(jì)算，10年內(nèi)可能遭遇傳統(tǒng)意義上的‘天花板’。”在郁亮眼中，這也是萬(wàn)科尋求新定位的動(dòng)因，“萬(wàn)科的目標(biāo)是跟這個(gè)城市同步發(fā)展，如果有必要，萬(wàn)科甚至可能會(huì)經(jīng)營(yíng)垃圾廠?！?p> 事實(shí)上，在萬(wàn)科上海的戰(zhàn)略試驗(yàn)中，其中一個(gè)重要的戰(zhàn)略是加大服務(wù)業(yè)的投入，包括打造包含文化中心、服務(wù)中心、健康中心、商業(yè)中心、云中心五大特征的美鄰中心；睿管家物業(yè)將涵蓋訂車、訂票、居家保潔、物流送餐等一鍵貫通的服務(wù)。 另外，為配合上海智慧城市的打造，上海萬(wàn)科物業(yè)與中國(guó)電信簽訂協(xié)議，打造智慧社區(qū)的設(shè)施和服務(wù)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程醫(yī)療、社區(qū)電商、遠(yuǎn)程教育等社區(qū)服務(wù)。 而記者了解到，早在2011年，上海萬(wàn)科的物管就嘗試推出一系列的家庭服務(wù)，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科在上海的社區(qū)項(xiàng)目就有20個(gè)，涉及2.8萬(wàn)戶家庭近10萬(wàn)人口。乃至當(dāng)年就有上海的家政公司表示，如果萬(wàn)科全面鋪開(kāi)，其規(guī)?？隙ㄊ巧虾Ｗ畲?。 “萬(wàn)科的一個(gè)巨大優(yōu)勢(shì)就是現(xiàn)有的客戶，這也意味著未來(lái)將有更多的潛在客戶?！痹跇I(yè)內(nèi)人士的眼中，郁亮在下一盤更大的棋。
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