愛華網(wǎng)???? 在上海浦西老城核心區(qū)，馬當(dāng)路和徐家匯路的交界處有一幅地塊十年閑置未動(dòng)。7月17日，這一地塊再度被轉(zhuǎn)讓，來自新加坡的凱德商用地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“凱德商用”）宣布將這一地塊轉(zhuǎn)讓給公司旗下一只私募基金。 事實(shí)上，這已經(jīng)是該地塊第四次被轉(zhuǎn)讓。在最近的十年里，這一地塊遲遲無人開發(fā)，卻不斷易主。從2003年至今，上海地價(jià)飛漲，一度收購這一地塊的摩根士丹利就以豐厚的回報(bào)退出，而該地塊在凱德商用旗下三年間，雖未做多少開發(fā)，價(jià)值已大幅上漲。不過業(yè)內(nèi)人士指出，外資靠囤地“躺著賺錢”的好日子即將到頭，開發(fā)、運(yùn)營實(shí)力的比拼正在上演。 只“倒賣”不開工 此次凱德商用將地塊轉(zhuǎn)到私募基金旗下，被外界解讀為項(xiàng)目金融化的標(biāo)志。 7月17日，凱德商用宣布，公司已完成向凱德商用中國發(fā)展基金III轉(zhuǎn)讓上海盧灣項(xiàng)目的66%實(shí)益權(quán)益，而這已經(jīng)是該地塊第四次被轉(zhuǎn)讓。 據(jù)悉，該地塊第一次出讓是在2003年7月30日，當(dāng)時(shí)中海發(fā)展與盧灣區(qū)政府簽訂了盧灣區(qū)65、67、68、69、70、71街坊地塊《國有土地使用權(quán)出讓合同》，出讓面積共計(jì)達(dá)到18.8萬平方米。 在中海發(fā)展持有該地塊三年多之后，在2007年2月，摩根士丹利與上海永業(yè)成立“上海永威置業(yè)有限公司”，共斥資13億元從中海發(fā)展手中購得其中第65街坊258弄地塊（南塊）。而摩根士丹利在購買該地塊后，卻幾乎未做開發(fā)。 2010年12月，凱德商用花費(fèi)了38.6億元從摩根士丹利手中買下上述地塊66%的股權(quán)。這意味著從與合作伙伴共同出資買地到獨(dú)自套現(xiàn)離場，摩根士丹利在短短三年間就獲得了數(shù)倍的回報(bào)。 凱德商用接手這一地塊后，曾一度表現(xiàn)出開發(fā)的意愿。根據(jù)凱德商用2011年和2012年報(bào)，盧灣這一地塊計(jì)劃在2015年竣工。但直到此次轉(zhuǎn)讓，這一地塊卻沒有明顯的動(dòng)工跡象。 7月24日，凱德商用企業(yè)傳播部在回復(fù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者的郵件中透露：“盧灣項(xiàng)目目前按流程施工?！眲P德商用企業(yè)傳播部負(fù)責(zé)人則向記者強(qiáng)調(diào)，這次持股權(quán)的轉(zhuǎn)讓是企業(yè)內(nèi)部的一次正常步驟。 據(jù)悉，凱德的特點(diǎn)是房地產(chǎn)實(shí)業(yè)與房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)等金融模式并行，一直是復(fù)星等中國房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)的模板。目前凱德集團(tuán)旗下主要包括凱德新加坡、凱德中國、凱德商用和雅詩閣有限公司等幾個(gè)部分。 此次凱德商用將地塊轉(zhuǎn)到私募基金旗下，被外界解讀為項(xiàng)目金融化的標(biāo)志，因此業(yè)內(nèi)認(rèn)為凱德商用或無意長期持有該地塊，盧灣地塊不久的將來也有再度被轉(zhuǎn)讓的可能。 中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍就告訴記者，凱德商用的這一次內(nèi)部“倒手”，并不意味著地塊就要開始開發(fā)了。如果一個(gè)地塊要開工，首先要設(shè)立一個(gè)“項(xiàng)目公司”，項(xiàng)目公司成立，才意味著實(shí)際開發(fā)有了時(shí)間表。 但作為私募基金，凱德商用中國發(fā)展基金III如何獲利或退出是繞不開的話題。此次轉(zhuǎn)讓完成后，該基金已于上海、成都、武漢及青島五項(xiàng)零售資產(chǎn)投入約90%的資金。 外資“囤地”十年 由于最近十多年時(shí)間里，中國地價(jià)、房價(jià)漲幅迅猛，外資在投資房地產(chǎn)的時(shí)候，往往只買地不做開發(fā)。 長期以來，盧灣地塊的歷任“地主”都不約而同地選擇了“囤而不發(fā)”，上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過去十年，這一地塊增值了數(shù)倍，時(shí)至今日，這一地塊的周邊環(huán)境仍然在不斷改善中。隨著周邊地塊的開發(fā)建設(shè)，人氣上升，這一地塊還有升值空間，推遲開發(fā)是一個(gè)穩(wěn)賺不賠的理性選擇。 凱德商用方面向本報(bào)記者表示，將來盧灣地塊的再度轉(zhuǎn)讓與摩根士丹利已經(jīng)無關(guān)。資料顯示，2007年，大摩是與上海永業(yè)成立上海永威置業(yè)有限公司，當(dāng)時(shí)是由合資公司出面購地的。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申告訴記者，最近十年上海地價(jià)和房價(jià)都處在快速上漲的通道中。盧灣地塊從2003年出讓至今，一直快速增值。特別是在2005年到2009年，上海樓市非?；钴S，地價(jià)大幅上漲，2009年曾出現(xiàn)多個(gè)地王。到了2013年，土地市場仍舊火熱，今年上半年經(jīng)營性土地出讓的平均溢價(jià)高達(dá)25%以上，很多稀缺性土地受到開發(fā)商的爭搶。 事實(shí)上，盧灣這一地塊除了受上海土地市場整體上行的推動(dòng)，更是受到2011年盧灣、黃浦兩區(qū)合并的影響，很受追捧。 羅寅申告訴記者，摩根士丹利、凱德、黑石等外資投資中國房地產(chǎn)的思路是相似的。中國房地產(chǎn)市場化后不久，外資就開始悄然“埋伏”，在中國很早就開始買地。而在國外的房地產(chǎn)業(yè)，外資傳統(tǒng)的做法是對土地資源展開重新配置，等到地塊有了價(jià)值提升或穩(wěn)定收益后再轉(zhuǎn)讓，高位賣出，再去尋找下一個(gè)投資機(jī)會(huì)。 不過由于最近十多年時(shí)間里，中國地價(jià)、房價(jià)漲幅迅猛，外資在投資房地產(chǎn)的時(shí)候，往往只買地不做開發(fā)，“囤”上一段時(shí)間就能獲得很高的收益，被業(yè)內(nèi)稱作“躺著賺錢的十年”。 盡管國土局在2012年出臺了新修訂的《閑置土地處置辦法》，打擊囤地行為，要求對閑置滿一年的將收取土地出讓金20%的閑置罰款，滿兩年的土地將被無償收回。然而在現(xiàn)實(shí)版的案例中，極少有開發(fā)商因?yàn)椤岸诘亍痹獾教幜P?！皠?dòng)遷未完成”是開發(fā)商最常使用的理由，動(dòng)遷未完成通常被歸為政府部門責(zé)任，開發(fā)商可以免責(zé)。而業(yè)內(nèi)人士指出，如果開發(fā)商有意開工，未必要等到動(dòng)遷全部完成，一邊動(dòng)遷，一邊建設(shè)很多時(shí)候也完全可行。 此外，由于地塊“開工”的認(rèn)定比較模糊，一些開發(fā)商在“囤地”大限將至之前做出一些簡單的“動(dòng)工”動(dòng)作，比如召開開工大會(huì)，或者僅僅在地塊上“打上幾根樁”就可以表示自己已經(jīng)動(dòng)工，并非“囤地”，給監(jiān)管部門以交代。但此類地塊的開發(fā)往往隨后又陷入漫長的停滯期。 后續(xù)“撿漏”不易 簡單囤地坐享紅利的好日子即將過去，外資在房地產(chǎn)開發(fā)上的綜合實(shí)力比拼日趨激烈。
“在市場上行的時(shí)候，只要持有土地就能賺錢。這是市場賦予的機(jī)遇，只要不違規(guī)也無可厚非，但這個(gè)模式不會(huì)持續(xù)太久?！彼螘?huì)雍說。 不過，簡單囤地坐享紅利的好日子即將過去，外資在房地產(chǎn)開發(fā)上的綜合實(shí)力比拼日趨激烈。 而凱德商用歷來的做法是，在各地投資開發(fā)項(xiàng)目，或者收購現(xiàn)有項(xiàng)目，打包裝入私募基金或者信托基金。凱德商用持有其中一半的股權(quán)，另一半由其他海外投資者持有，等項(xiàng)目培育成熟以后，再出售盈利。 凱德商用中國總裁駱偉漢曾對外表示，凱德商用每次收購，賬都算得很細(xì)，包括建筑成本、租金情況、區(qū)域消費(fèi)情況，開業(yè)后能否達(dá)到投資者需要的回報(bào)率等等?！叭绻悴贿^來賬，肯定不會(huì)勉強(qiáng)買下來?！瘪槀h表示。 此外，2011年9月，黑石將其在上海Channel 1購物中心95%的股權(quán)作價(jià)14.6億美元出售給了新世界發(fā)展有限公司。以10億元買進(jìn)，三年后以14.6億元賣出，收益并不算豐厚。 宋會(huì)雍認(rèn)為，外資投資中國房地產(chǎn)如今采取的是“撿漏”的策略。很多頂級的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目都不愿意出售，而只有那些定位中端，運(yùn)營遇到困難或是尚處在起步階段的項(xiàng)目有可能愿意出售。外資現(xiàn)在的做法是在其中尋找好的項(xiàng)目，低價(jià)位進(jìn)入。 目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭非常激烈，特別是在拿地階段，高溢價(jià)爭搶地王的情況時(shí)有發(fā)生，由于拿地成本居高不下，很多地塊在開發(fā)完成之后盈利困難，甚至虧本。在上海世博地塊拍賣的過程中，一些片區(qū)已被限定為央企地塊，外資甚至沒有入圍資格。 記者了解到，很多進(jìn)入中國較晚的外資房企在中國拿地的過程中，沒有政府關(guān)系，且不熟悉中國市場環(huán)境，在與央企、民企的競爭中不占優(yōu)勢。他們拿下的地塊往往處在非核心地區(qū)。一些外資在選擇城市的時(shí)候也常常繞開上海、北京等一線城市，從江蘇、浙江等省的二三線城市入手。 一些美資、日資的房企在中國特意找到熟悉市場環(huán)境的中方合作伙伴，成立合資公司出面拿地，中方負(fù)責(zé)處理與政府部門的關(guān)系。而摩根士丹利、黑石等投資公司很早就在中國“潛伏”，早期投資獲利不菲，但隨著時(shí)間的推移，他們的先發(fā)優(yōu)勢正在逐漸減弱。
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