愛華網(wǎng)???? 半個(gè)月前夏家胡同地王誕生帶來的震撼還未消散，孫河地塊已經(jīng)悄然改寫了北京單價(jià)地王的價(jià)碼—位于北京南三環(huán)的夏家胡同地塊樓面地價(jià)已經(jīng)超過4萬元/平方米，而東北五環(huán)外毗鄰首都機(jī)場(chǎng)的孫河HIJ低密度地塊，其樓面地價(jià)已經(jīng)高達(dá)5.2萬元/平方米，而改寫這一歷史的正是央企中糧地產(chǎn)。一時(shí)間，面粉貴過面包、央企地王、盈利前景欠佳等傳言甚囂，將中糧地產(chǎn)再次拋上輿論的風(fēng)口浪尖。 “對(duì)于項(xiàng)目未來的形態(tài)，我們還在規(guī)劃中，目前還在辦理各種手續(xù)，至于拿地價(jià)格，我們?cè)谥白隽藝?yán)格的調(diào)查和詳盡的可行性研究?！敝屑Z地產(chǎn)證券部門的一位負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，但是當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者追問是否能盈利的問題時(shí)，對(duì)方?jīng)]有回答，只反復(fù)表示，之前做過可行性研究。 而此前，中糧地產(chǎn)也多次拿地王，但幾乎每塊地王之路都磕磕絆絆。瑞銀方面的分析認(rèn)為，中糧地產(chǎn)斥重金奪地王的深層次原因在于公司競爭力的不足，也反映出公司把握市場(chǎng)節(jié)奏的能力較差。這也直接導(dǎo)致了中糧地產(chǎn)最近幾年的存貨逐年上漲。 中糧地王盈利前景欠佳 7月23日下午，位于北京“中央別墅區(qū)”的朝陽區(qū)孫河HIJ低密度地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競拍環(huán)節(jié)，經(jīng)過37輪競價(jià)和33輪公租房面積的競報(bào)后，中糧地產(chǎn)以23.6億元配建3.3萬平方米公租房的代價(jià)拿下該地塊，溢價(jià)率49.37%。中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉告訴時(shí)代周報(bào)記者，該地塊價(jià)格較高，如果加上需要建設(shè)的幼兒園和醫(yī)院，平均地價(jià)上升到5.2萬元/平方米。這個(gè)價(jià)格再次刷新了北京樓面單價(jià)的最高紀(jì)錄。 亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者，孫河板塊臨近中央別墅區(qū)，可以借用其已經(jīng)成熟的教育醫(yī)療等配套設(shè)施；和北京周邊其他低密度宜居板塊相比，更接近市區(qū)，可以作為第一居所；加上此前龍湖和泰禾集團(tuán)已經(jīng)在該板塊開發(fā)了高端別墅項(xiàng)目，組團(tuán)的優(yōu)勢(shì)更加明顯。 “每平方米售價(jià)達(dá)到8萬-10萬元就會(huì)盈利，6月份龍湖的別墅拿到預(yù)售許可證，但是景觀樓王的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米10萬元，這就意味著，市場(chǎng)對(duì)這一區(qū)域的房價(jià)，心理價(jià)位已經(jīng)提升到10萬元/平方米，因此中糧地產(chǎn)才敢如此高位出手?！惫惚硎?。 盡管孫河地塊的升值空間看好，但是市場(chǎng)上擔(dān)憂的聲音也不絕于耳。 2012年9月26日，國土局就出讓過一宗孫河北甸西村宅地，最終龍湖以14.7億元擊敗了萬科、華遠(yuǎn)、九龍倉、懋源等競得，樓面價(jià)約22000元/平方米，而該地的容積率也僅為1.1，建筑面積66293平方米。 孫河區(qū)域地塊自龍湖入駐后就開創(chuàng)了以高端物業(yè)為主體的供應(yīng)格局，2013年1月24日,泰禾集團(tuán)經(jīng)過43輪競拍以18.5億元,拿下朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊二類居住用地,折合樓面價(jià)28559元/平方米，其中配建的公租房面積只有區(qū)區(qū)2000平方米，公租房面積僅占到3%。2013年2月28日，孫河鄉(xiāng)再次迎來兩宗宅地出讓，首開地產(chǎn)分別以10.6億元和16.6億元拿下孫河鄉(xiāng)西甸西村F地塊和G地塊，兩地塊溢價(jià)率均不超過35%，也均未達(dá)到競價(jià)上限。其中孫河鄉(xiāng)西甸西村F地塊樓面價(jià)為25980元/平方米，G地塊樓面價(jià)為26357元/平方米。 然而僅僅5個(gè)月之后，中糧地產(chǎn)就直接將孫河地塊的樓面地價(jià)抬升到5.2萬元/平方米，暴漲兩倍不止，公租房面積還占到總建設(shè)面積的四成。 “（高價(jià)拿地）我們也是沒辦法，除了中糧祥云，我們?cè)诒本┮恢睕]有獨(dú)立的新項(xiàng)目，夏家胡同地塊我們也想拿下，不是價(jià)格的問題，是因?yàn)轶w量太小，最終我們選擇放棄，但是孫河地塊的位置和體量都是我們很滿意的，資金方面問題不大，至于利潤問題，現(xiàn)在還不好說。”一位不愿具名的中糧地產(chǎn)內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 瑞銀證券有限責(zé)任公司的一份研究報(bào)告指出， 中糧地產(chǎn)的“地王”購地成本遠(yuǎn)超合理水平，盈利前景欠佳。大同證券高級(jí)投資顧問付永翀也表示，在目前A股整體市場(chǎng)資金面偏緊的情況下，“地王”恐怕還難以為地產(chǎn)股撐腰，走出級(jí)別較大的行情。 磕磕絆絆的地王之路 這不是中糧地產(chǎn)第一次拿地王。 2010年10月16日，中糧地產(chǎn)在經(jīng)過173輪的舉牌之后，力壓萬科、金地、佳兆業(yè)等，以總價(jià)7.42億元，樓面地價(jià)6074元/平方米拿下深圳坪山新區(qū)一塊土地，創(chuàng)造了深圳坪山新區(qū)的新地王。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士推算，地價(jià)加建安成本再加上財(cái)務(wù)成本，項(xiàng)目的成本就已遠(yuǎn)超1萬元/平方米。 但是，由于坪山新區(qū)內(nèi)的住宅項(xiàng)目受到區(qū)位、配套等要素的限制，中糧在此開發(fā)的地王項(xiàng)目一品瀾山目前售價(jià)只有1.2萬元/平方米，曾有媒體披露：中糧內(nèi)部的預(yù)期曾是1.4萬-1.5萬元/平方米，但整體樓市環(huán)境的不佳，使其最終定價(jià)還低于之前的內(nèi)部預(yù)期。“一品瀾山項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾感嘆，這個(gè)項(xiàng)目只要不虧本就謝天謝地了。” 2013年6月27日，南京市國土局舉行了2013上半年最后一場(chǎng)土拍，其中，G34地塊引來了萬科、招商、富力、金地、北京精誠、中糧6家大鱷參與，經(jīng)過48輪瘋狂競價(jià)，被中糧以23.4億元的重金拿下G34地塊，樓面價(jià)直接由4390元/平方米飆升至7338元/平方米，亦引起業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂。盡管背靠中糧集團(tuán)，融資成本遠(yuǎn)低于民營房地產(chǎn)企業(yè)，但是中糧地產(chǎn)每次拿地似乎都踩不到點(diǎn)上。 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年迎來了被業(yè)界稱作史上最嚴(yán)厲的“調(diào)控年”，也是地價(jià)和房價(jià)飆漲的一年，中糧地產(chǎn)卻在此時(shí)采取了激進(jìn)的拿地策略。公開資料顯示，2010年中糧地產(chǎn)共斥資67.78億元競得至少6宗土地，而2011年只拿地2宗，在土地市場(chǎng)價(jià)格低迷的2012年，中糧卻是顆粒無收。 也因?yàn)?012年在土地市場(chǎng)的缺席，中糧地產(chǎn)不得不在2013年高價(jià)拿地。 盡管這兩年中糧地產(chǎn)拿地?cái)?shù)量不多，但在調(diào)控政策持續(xù)下，累積效應(yīng)使得其庫存在逐年上漲。W ind的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其最近4年的庫存分別為，2009年末64.26億元；2010年末128.24億元；2011年末244.9億元；至2012年9月30日則為261.07億元。 年報(bào)顯示：2012年，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入79.45億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤5.15億元，這一數(shù)字背后是：2012年上半年，中糧地產(chǎn)先后3次拋售其所持有的金融資產(chǎn)。若刨除投資收益之后，中糧地產(chǎn)的凈利潤只剩下1.24億元，同比下降31.5%。 韓長吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，2013年上半年中糧地產(chǎn)業(yè)績預(yù)告顯示，歸屬上市公司股東的凈利潤為9125萬元以上，同比增長50%-100%，公司上半年達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)入條件的地產(chǎn)項(xiàng)目較上年同期有所增加，凈利潤增加。相對(duì)于天價(jià)“購地款”而言，中糧地產(chǎn)資金鏈還是承受一定的壓力，但背靠中糧集團(tuán)，中糧地產(chǎn)擁有眾多資源和優(yōu)勢(shì)，只要地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位不是太差，企業(yè)正常運(yùn)營可以保障。 搖擺不定的整合計(jì)劃 作為央企中糧系的地產(chǎn)平臺(tái)，中糧地產(chǎn)曾被寄予厚望，就算不能和中海、保利一爭高下、至少可以躋身地產(chǎn)第二集團(tuán)軍，然而中糧地產(chǎn)卻連百億俱樂部都無法躋身。 2004年，寧高寧掌舵中糧集團(tuán)，中糧系地產(chǎn)整合計(jì)劃拉開帷幕。翌年，中糧集團(tuán)收購深寶恒，更名中糧地產(chǎn)。2010年國資委宣布78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中糧則幸運(yùn)地成為被保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)的16家企業(yè)之一，中糧集團(tuán)總裁于旭波當(dāng)時(shí)表示，在今后的發(fā)展戰(zhàn)略中，中糧集團(tuán)堅(jiān)持把70%以上的資源投放到糧油食品業(yè)務(wù)上，把集團(tuán)25%左右的資源投入到酒店地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。 但是這一地產(chǎn)夢(mèng)想始終沒有實(shí)現(xiàn)，其關(guān)鍵就在于中糧內(nèi)部對(duì)地產(chǎn)板塊設(shè)想的搖擺不定。按照最初的設(shè)想，中糧旗下的地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)全部集中在中糧地產(chǎn)，但是2006年，寧高寧決定劃分投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務(wù)，分而治之一年后，中糧集團(tuán)專門成立了運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的中糧置業(yè)，并表示將中糧集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)打包，適時(shí)在香港上市。也正是在那一年，中糧置業(yè)旗下最著名的“西單大悅城”開門營業(yè)。
西單大悅城的成功讓中糧嘗到甜頭，寧高寧有意通過大悅城的復(fù)制實(shí)現(xiàn)在全國版圖上的擴(kuò)張，于2008年在集團(tuán)內(nèi)部提出，計(jì)劃5年復(fù)制20座大悅城，資產(chǎn)規(guī)模目標(biāo)700億元。2010年底，中糧集團(tuán)組建地產(chǎn)酒店事業(yè)部，負(fù)責(zé)管理全部住宅開發(fā)、酒店商業(yè)運(yùn)營、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，當(dāng)中亦涵蓋了中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)的全部資產(chǎn)。 2011年3月，寧高寧明確提出，中糧集團(tuán)在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)合并完成后，將會(huì)以A+H的方式整體上市，一年后的2012年3月，寧高寧再度公開表示，將計(jì)劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在香港上市。 而4個(gè)月后，中糧香港完成了對(duì)僑福企業(yè)的收購，并表示希望僑福未來可以代表中糧主要的地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資。寧高寧亦公開承認(rèn)中糧正在計(jì)劃將旗下持有的所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括商業(yè)物業(yè)、酒店、辦公樓逐步注入僑福，其中還包括商業(yè)地產(chǎn)品牌“大悅城”。 中糧內(nèi)部對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不確定，帶來的就是中糧地產(chǎn)決策緩慢、業(yè)績低迷。2009年9月，中糧地產(chǎn)對(duì)外宣布了向集團(tuán)購買5家住宅房地產(chǎn)公司股權(quán)的計(jì)劃，目前也只完成了一家上海公司的收購。 “中糧地產(chǎn)擁有央企背景，是優(yōu)勢(shì)也是弊端。2012年2月份企業(yè)被發(fā)現(xiàn)存在多項(xiàng)會(huì)計(jì)違規(guī)問題，并面臨被股民起訴的危機(jī)，雖然事后得到一定的整改，但由此可以反映出企業(yè)財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，缺乏有效的監(jiān)管，公司化管理落實(shí)不到位，影響企業(yè)運(yùn)營效率，降低了企業(yè)競爭力。”韓長吉表示。
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