愛華網(wǎng)系列專題：中小企業(yè)如何過冬
???? 6月末的重慶土拍市場，溉瀾溪地塊是當(dāng)仁不讓的“主角”。這塊被稱為重慶“江北嘴最后一塊好地”的地塊，最后被萬科和保利聯(lián)手拿下，其53.72億元的成交總價也刷新了恒大一個月前創(chuàng)下的2013年重慶總價“地王”紀(jì)錄。 不過，萬科并不愿意被扣上拿“地王”的帽子。 “只有當(dāng)‘面粉’價格逼近‘面包’時，方能稱‘地王’，而因為土地面積較大而拍出的高總價并不能視為‘地王’?！比f科集團(tuán)總裁郁亮對時代周報記者解釋，53.72億元競得的重慶地塊或許并不是真正意義上的“地王”。在他看來，萬科不會放棄拿地機(jī)會，但會堅持不拿“地王”這個原則。 在最新的房企半年業(yè)績大考中，萬科以830億元繼續(xù)領(lǐng)跑，不過對于全年銷售早已破千億的萬科來說，下一步將航向哪里？郁亮給出的答案有些出乎意料：房地產(chǎn)的春天還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到，冬天還會持續(xù)很久，而萬科也將隨著中國房地產(chǎn)的下一步發(fā)展遭遇天花板，轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商被視為公司下一個業(yè)績增長點(diǎn)。 接下來，萬科為其設(shè)定的發(fā)展目標(biāo)是3000億元，但如何在保證規(guī)模快速擴(kuò)張的同時減少質(zhì)量問題，仍是一個考驗。萬科分管工程質(zhì)量的副總裁周俊庭在接受時代周報記者采訪時稱，萬科質(zhì)量提高的速度要快過規(guī)模增長的速度，萬科要在2015年主要解決質(zhì)量問題。 合作拿地繼續(xù)“過冬” 在郁亮的觀點(diǎn)里，2008年，萬科拿過3個地王，犯過錯不會犯了，公司不會參加地王的競拍。 “目前萬科的‘面粉面包’都還多，儲備開發(fā)兩年沒問題，下半年也不會加快拿地速度?！庇袅练Q，如果“面粉價格過高，我們寧可餓著，也要退出這種瘋狂游戲。 事實上，根據(jù)萬科公司簡報統(tǒng)計，在今年1-5月，萬科新增項目38個，合計建筑面積1336萬平方米，其中權(quán)益建筑面積892萬平方米，總地價336億元，權(quán)益地價250億元，平均樓面地價2500元/平方米。在上半年地價普遍上漲的情況下，萬科拿地的均價較去年卻有所下降。 “上半年樓市有點(diǎn)復(fù)蘇，很多人覺得房地產(chǎn)行業(yè)的春天又來了，但是我覺得，我們一直在以冬天的模式進(jìn)行?！庇袅两忉?，“我覺得冬天是長期的，我們已經(jīng)不指望春天、夏天，天氣好壞都得做?！比绻诙炷芰梢缘玫藉憻挘涝趺催\(yùn)作，更謹(jǐn)慎地對待現(xiàn)金流，更好地滿足客戶的需求，（“房地產(chǎn)企業(yè)”）一樣可以活下來。 招商證券的分析師也認(rèn)為，今年3月開始，土地市場逐步轉(zhuǎn)熱，甚至趨于瘋狂，萬科已經(jīng)有計劃地放緩拿地節(jié)奏。除此，萬科會繼續(xù)沿用在一些項目上與其他房企合作拿地的方式。 以5月為例，5月萬科共買入8宗土地，分別位于北京、大連、武漢、長沙、南昌等8個城市，合計花費(fèi)36.43億元，這其中有4個項目采取了合作方式。 “萬科現(xiàn)在不靠融資其實也可以發(fā)展，因為資金已超過600億元，”郁亮稱，“萬科的錢沒有問題，應(yīng)該說我們行業(yè)中最多錢就是我們，因為我們始終對銀行不放心，所以像老農(nóng)民一樣，手里拿了很多錢?！?p> 據(jù)萬科早前發(fā)布的第一季度報表顯示，其一季度末持有現(xiàn)金523億元，有息負(fù)債773億元，凈負(fù)債率雖然較年初上升6個百分點(diǎn)至30%，但仍處在安全的水平，在行業(yè)內(nèi)也屬極低水平。 但在郁亮看來，更多地采用合作模式，無疑是萬科在銀根緊縮、資金緊張的市場環(huán)境下得以繼續(xù)穩(wěn)定增長的最佳途徑?！拔迥昵?，我們銷售額才500億元，現(xiàn)在做到這么大的規(guī)模就是靠合作，否則發(fā)展空間怎么來？”郁亮稱，合作對萬科意味著有更大的空間，正是因為合作，萬科才可以解決發(fā)展的問題。 此外，對于后市，即使在現(xiàn)金流充沛，上半年銷售830億元領(lǐng)跑的情況下，萬科卻仍然感到一絲冷意。郁亮坦言，在萬科的第4個10年，萬科的發(fā)展將遭遇天花板。“中國目前一年的住宅需求在1000萬套左右，但十年之內(nèi)行業(yè)空間會越來越小，”郁亮稱，萬科之所以轉(zhuǎn)型成為城市配套服務(wù)商，就是為了在規(guī)模碰到天花板后，能找到新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。 郁亮表示，在城市配套服務(wù)方面，萬科可做的事很多，比如能不能經(jīng)營垃圾場，萬科對綠色環(huán)保和垃圾回收有多年實踐心得；比如養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)人口老齡化趨勢越來越明顯，市場空間也很大。 在他看來，萬科已經(jīng)擁有超過40萬戶的住宅客戶，未來5年，這個數(shù)字有望達(dá)到100萬，并且這些客戶對萬科品牌都有較高的認(rèn)同度，這也是萬科未來定位城市配套服務(wù)商的重要基礎(chǔ)。 2015年杜絕行業(yè)質(zhì)量通病
當(dāng)然，轉(zhuǎn)型城市服務(wù)商被設(shè)定為萬科的中長期目標(biāo)，中短期目標(biāo)仍是地產(chǎn)銷售的持續(xù)增長。郁亮希望，萬科的地產(chǎn)銷售收入能達(dá)到3000億元，相比2012年翻番，而公司內(nèi)部也完成了打造3000億元銷售的管控平臺。 不過在規(guī)模翻番的要求下，對質(zhì)量問題的把控，也提升到萬科的戰(zhàn)略高度。 作為行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大且最早并全面推行裝修交房的企業(yè)，萬科的產(chǎn)品質(zhì)量一直備受關(guān)注。但事實上，近年來，萬科仍在接受著來自客戶的投訴，包括之前鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“地板門”、“紙板門”以及“金色領(lǐng)域質(zhì)量門”等等，對于這個已是千億元級的房地產(chǎn)企業(yè)而言，大規(guī)模的并購和資本運(yùn)作可助其業(yè)績再上一個臺階，但如何在保證規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時減少質(zhì)量問題，仍是一個考驗。 “盡管萬科已經(jīng)搭建了3000億元的管控平臺，但未來的萬科不會單純以規(guī)模取勝為目標(biāo)。”郁亮稱，“如果問萬科最看重什么，答案就是客戶，客戶是企業(yè)經(jīng)營的根基。房子好不好，客戶最有發(fā)言權(quán)。” 這一點(diǎn)與萬科董事會主席王石的信則相同。王石此前曾多次警告萬科要重視質(zhì)量。他曾公開指出，如果萬科忽視質(zhì)量，那么后千億元時代可能面臨覆滅式的危機(jī)，最終被消費(fèi)者所拋棄。而在此前舉行的公司2012年度股東大會上，王石還再次就公司發(fā)展發(fā)出警告信號，“質(zhì)不過關(guān)，量只是過眼云煙，即使成第一，也很快就會被后面的拉下去。沒有質(zhì)量的規(guī)模，是不歸之路?！?p> “規(guī)模和質(zhì)量往往是反向關(guān)系，規(guī)模越大，質(zhì)量越容易出問題?！蓖跏硎?，從500億元到1000億元的發(fā)展，萬科不是慢了，而是快了，不妨再給萬科3年時間，到2015年，萬科主要解決質(zhì)量問題，形成住宅產(chǎn)業(yè)化的質(zhì)量體系。 而長期穩(wěn)定的質(zhì)量，來自于工業(yè)化的生產(chǎn)方式。周俊庭向時代周報記者介紹稱：按照萬科的計劃，2013年萬科在建項目15%要達(dá)到?jīng)]有空鼓，沒有開裂，沒有滲漏的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，2014年為50%，2015年為100%。 此外，萬科決心把客戶直接變?yōu)橘|(zhì)量監(jiān)督體系的一環(huán)。今年9月1日開始，萬科將全面推行面向客戶的《交付驗房指引》，“簡單地說，就是把我們內(nèi)部對產(chǎn)品的要求和標(biāo)準(zhǔn)向購房者完全公開了，客戶只要有了這張表，就相當(dāng)于一個專業(yè)的驗房師”。 “規(guī)?？梢燥w躍，但質(zhì)量管理只能一步一個腳印?！敝芸⊥シQ，質(zhì)量沒做好就交出去，等于房地產(chǎn)業(yè)的“地溝油”。一個項目做砸了，全國的萬科都在擔(dān)當(dāng)。因此，質(zhì)量提高的速度要快過規(guī)模增長的速度。
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