愛(ài)華網(wǎng)???? 房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘與否，現(xiàn)在已經(jīng)變成一場(chǎng)試探政策制定者底牌的游戲。 8月9日證監(jiān)會(huì)的例行新聞發(fā)布會(huì)上，其新聞發(fā)言人再次強(qiáng)調(diào)對(duì)房企再融資的口徑?jīng)]有發(fā)生變化。但話音未落，三湘股份有限公司（000863.SZ）、金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金科股份”，000656.SZ）就相繼推出12.5億元、43.24億元的再融資方案。截至8月12日晚，已公布的房企再融資方案融資總額已達(dá)225億元。 盡管一眾上市房企發(fā)布的僅是預(yù)案，但是，市場(chǎng)卻對(duì)這一情況給予“熱情的擁抱”。8月以來(lái)，房地產(chǎn)板塊持續(xù)上揚(yáng)，走出了一波強(qiáng)勁上漲的行情。 緊隨金科股份其后的，是對(duì)再融資“資本盛宴”望眼欲穿的上市房企大部隊(duì)。7月以來(lái)，包括招商地產(chǎn)、迪馬股份、金豐投資等在內(nèi)的12家房企處在停牌狀態(tài)，其中多家房企涉及重要事項(xiàng)未公告。而那些曾經(jīng)在2010年前后拋出過(guò)再融資方案但闖關(guān)失敗的房企，應(yīng)該會(huì)卷土重來(lái)。 值得注意的是，房企再融資全面開(kāi)閘的情況，或許很難出現(xiàn)。有接近證監(jiān)會(huì)的知情人士透露稱，為維持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和資本市場(chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)于再融資方案的審批，很難一次性徹底放開(kāi)。因此，此次公布再融資計(jì)劃的企業(yè)，全部獲批的可能性也并不大。
再融資總額超225億 從8月7日停牌策劃重大事項(xiàng)，到13日股票復(fù)牌，僅僅4個(gè)交易日，金科股份便在8月12日晚間閃電推出43.24億元的定增方案，募集資金將投向西安、重慶兩地的3個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。 這是近期第8家公告再融資方案的上市房企。8月2日，新湖中寶最先推出55億元的增發(fā)預(yù)案，此后海印股份8.34億元的再融資計(jì)劃也隨之出爐。繼而，宋都股份、冠城大通、北京城建、三湘股份等上市房企也拋出了醞釀已久的再融資方案。截至8月12日晚，已公布的房企再融資方案融資總額已達(dá)225億元。 除了上述公布再融資方案的上市房企外，還有多家房企處于重大事項(xiàng)停牌狀態(tài)。據(jù)多家券商分析師透露，這些公司多數(shù)都在醞釀推出再融資方案。并不排除會(huì)有更多的房企加入這個(gè)行列。 時(shí)代周報(bào)記者從東吳證券了解到，其目前儲(chǔ)備了兩三個(gè)房地產(chǎn)再融資項(xiàng)目，主要方向是住宅地產(chǎn)再融資，“目前房地產(chǎn)上市公司對(duì)于再融資較為積極，有的會(huì)主動(dòng)找券商洽談項(xiàng)目?！贝送?，國(guó)泰君安有營(yíng)業(yè)部負(fù)責(zé)人也開(kāi)始接觸上海本地房地產(chǎn)公司，而中信建投投行部也開(kāi)始接觸有再融資計(jì)劃的房地產(chǎn)上市公司。 “值得注意的是，那些曾經(jīng)拋出過(guò)再融資方案但闖關(guān)失敗的房企，應(yīng)該會(huì)卷土重來(lái)?！?亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹。 據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2010年以來(lái)，已有40家上市房企拋出再融資計(jì)劃，總?cè)谫Y規(guī)模接近745億元。 如保利地產(chǎn)曾于2010年推出再融資方案，計(jì)劃募集資金凈額不超過(guò)96億元，投入到公司十余個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。但公司于2011年年底時(shí)撤回了非公開(kāi)發(fā)行的申請(qǐng)。在8月7日券商組織的電話會(huì)議上，保利地產(chǎn)董秘黃海表示，公司將積極參與股權(quán)再融資。 招商地產(chǎn)也曾在2010年推出過(guò)再融資方案，融資規(guī)模均在50億元左右，但也“無(wú)疾而終”。招商地產(chǎn)8月7日停牌，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這說(shuō)明招商地產(chǎn)再次推出再融資方案或已成形。 并非再融資全面開(kāi)閘 一時(shí)間，停滯3年多的房企再融資，一下子變得局勢(shì)明朗。 急于資金“解渴”的各路房企八仙過(guò)海，各有妙招。但不難發(fā)現(xiàn)，近期披露的幾家房企非公開(kāi)發(fā)行預(yù)案，無(wú)一不是緊貼國(guó)家鼓勵(lì)的政策導(dǎo)向。新湖中寶是支持政策性保障住房建設(shè)，宋都股份是力保剛性需求的安居樂(lè)業(yè)，北京城建則涉及民生導(dǎo)向的保障房項(xiàng)目，而三湘股份也打起了“綠色低碳”的招牌，就連臥龍地產(chǎn)也明確，資金投向?yàn)楸Ｕ戏看ê统侵写甯脑祉?xiàng)目。金科股份的定增方案也顯示，其西安項(xiàng)目將同時(shí)配建1.22萬(wàn)平方米廉租住房，建成后移交政府。 雖然上市房企在公布再融資計(jì)劃之后，并不意味著就能順利從資本市場(chǎng)融得所需資金，預(yù)案還需等待股東大會(huì)的表決和證監(jiān)會(huì)的審核，最終能否得到監(jiān)管層“放行”還不得而知。但在中房信研究總監(jiān)薛建雄看來(lái)，如果沒(méi)有管理層的授意，不太可能出現(xiàn)多家房地產(chǎn)公司集體提交再融資方案的現(xiàn)象。 那么，上市房企融資大門(mén)是否就此全面打開(kāi)？ 在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企再融資“全面開(kāi)閘”的預(yù)期激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于融資環(huán)境松動(dòng)的各路猜想，但這更多地被視為一種“過(guò)度解讀”。華鑫證券首席策略分析師陸水旗就認(rèn)為，房企再融資會(huì)“有限”放開(kāi)，“從政策走向來(lái)看，房企的再融資會(huì)被放開(kāi)，但這個(gè)放開(kāi)必定是定向性且有條件的放開(kāi)。全面開(kāi)閘的情況不會(huì)出現(xiàn)。” “重啟對(duì)房地產(chǎn)融資是一個(gè)利好。但是它是有條件的，門(mén)開(kāi)多大、哪些企業(yè)有條件把握這個(gè)機(jī)會(huì)，還需要進(jìn)一步觀察。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析認(rèn)為。 地產(chǎn)再融資成本將被拉低 房企再融資是否全面開(kāi)閘雖然暫無(wú)定論，但這卻讓狂飆突進(jìn)中的房地產(chǎn)信托等“影子銀行”迎來(lái)一場(chǎng)大考。 自2010年4月起房地產(chǎn)上市融資暫停的近3年，恰是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)期，其已成為諸多房企資金“解渴”的救命稻草。以金科股份為例，其曾在8個(gè)月內(nèi)向5家信托公司融資達(dá)9次之多。放眼全國(guó)，對(duì)信托融資“上癮”的房企比比皆是，這也讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托的資金規(guī)模屢屢沖向新高。來(lái)自中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年二季度末，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托余額接近8120億元，相比去年底的6880億元，迅速增長(zhǎng)17.99%?！?p> 與銀行借款不同，此前上市房企的信托融資成本基本在12%-24%的范圍，比如質(zhì)地不錯(cuò)的項(xiàng)目，且信托公司與該公司長(zhǎng)期合作，在資金不是很緊張時(shí)，12%-15%的成本都能融到資金。 “如果我們可以通過(guò)資本市場(chǎng)融資，就無(wú)需依靠高額的信托產(chǎn)品。”有上市房企的證券事務(wù)專員對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 而時(shí)代周報(bào)記者接觸到的多家暫未公布再融資方案的上市房企也表示，只要條件成熟，他們很有可能會(huì)再融資。據(jù)上述信托業(yè)人士介紹，房企再融資的開(kāi)啟對(duì)房產(chǎn)信托的沖擊，會(huì)通過(guò)兩個(gè)步驟來(lái)實(shí)現(xiàn)，首先地產(chǎn)信托的融資成本會(huì)下降；隨后是規(guī)模的減少。 “目前來(lái)看，能獲得再融資的房企本身數(shù)量有限，短期內(nèi)還不足以改變現(xiàn)有的信托融資格局?！蹦持行托磐泄靖笨偨?jīng)理如此分析認(rèn)為。眼下，真正將對(duì)信托造成沖擊的是銀行近期打開(kāi)貸款利率下限，另外券商、基金公司等其他金融融資渠道也在放松對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的限制，所有這些都令信托公司承接地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，議價(jià)能力有所下滑。 用益信托研究員廖鶴凱也認(rèn)為，再融資開(kāi)閘拓寬了房企的融資渠道，融資成本必將進(jìn)一步被拉低。
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