愛(ài)華網(wǎng)???? 元旦假期，小彭一家開(kāi)了半個(gè)多小時(shí)的車，來(lái)到增城的碧桂園鳳凰城，開(kāi)始了增城蘿崗的選樓之旅。一天下來(lái)，累個(gè)半死，卻依然沒(méi)有下定買的決心。 小彭是新廣州人，在天河已經(jīng)有一套按揭的房產(chǎn)。手上有了閑錢之后，一直打算投資房產(chǎn)的他，和老婆謀劃了很久，選定廣州車程半小時(shí)左右的增城蘿崗地帶準(zhǔn)備下手的時(shí)候，穗六條悄然而至。而到了年底，關(guān)于房產(chǎn)稅出臺(tái)的各種傳聞，更是讓人難以捉摸。 不僅如此，連相關(guān)部門的數(shù)據(jù)，也開(kāi)始變得模糊不清。去年12月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和廣州市房管局在同時(shí)公布上月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)，彼此之間出現(xiàn)明顯的沖突。一個(gè)顯示同比上漲20.9%，一個(gè)卻表示廣州房?jī)r(jià)同比下跌7.1%。 從另外一方面來(lái)看，今年1月份廣州十區(qū)兩市預(yù)計(jì)有32盤推出新貨(包含住宅性質(zhì)和商業(yè)性質(zhì))，環(huán)比12月(44個(gè))減少12個(gè)，環(huán)比下降27.27%，同比去年1月(50個(gè))大跌36%。 房?jī)r(jià)到底是漲是跌，各路專家開(kāi)始針?shù)h相對(duì)。但是對(duì)于小彭而言，去年曾經(jīng)下定某樓盤后又退掉的他，只能眼睜睜看著手上的“閑錢”貶值?！?0多萬(wàn)元沒(méi)了，等于一年白干。”小彭對(duì)于自己去年退籌的做法很后悔。 小彭感受到的廣州房?jī)r(jià)的真切變化。在2014年年初，以保利地產(chǎn)為代表的房地產(chǎn)企業(yè)雖然加大了促銷力度，但是樓價(jià)并沒(méi)有真正的下跌。與去年年初相比反而有不少幅度的上漲。 而對(duì)于2014年的廣州樓價(jià)，更多的人愿意看多。日前，廣州市房管局說(shuō)要逐步取消限購(gòu)限價(jià)政策，更加增強(qiáng)了人們對(duì)于廣州樓市未來(lái)的看漲預(yù)期。更有專家認(rèn)為，一旦取消限購(gòu)，廣州房?jī)r(jià)將面臨“失控的風(fēng)險(xiǎn)”。 “穗六條”沖擊非穗籍購(gòu)房者 小彭是外地人，而2013年11月18日，“穗六條”的正式出臺(tái)，新政提高了非廣州籍客戶的購(gòu)房門檻，提出非廣州籍的客戶必須提供“自購(gòu)房之日前5年內(nèi)在廣州市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明”，除此以外，還將二套住房貸款首付比例從原來(lái)的六成提升至七成。這些都給他在廣州的房產(chǎn)投資，帶來(lái)了一定的影響。這也是他一直拖到現(xiàn)在無(wú)法下定決心的原因之一。 除了二套房首付提高從11月25日?qǐng)?zhí)行外，其余細(xì)則一律從11月19日?qǐng)?zhí)行，由于“穗六條”從發(fā)布到實(shí)施之間沒(méi)有太多緩沖時(shí)間，因此非廣州籍客戶數(shù)量呈現(xiàn)迅速減少的態(tài)勢(shì)。 陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年11月18－24日十區(qū)兩市網(wǎng)簽2081套，成交環(huán)比下降7.6%。12月2－8日網(wǎng)簽成交量繼續(xù)大幅下降。其中，十區(qū)兩市網(wǎng)簽938套，成交環(huán)比下降42.77%。12月9－15日十區(qū)兩市網(wǎng)簽1244套，環(huán)比漲32.62%。 從數(shù)據(jù)可以看出，“穗六條”出臺(tái)后，廣州十區(qū)的成交套數(shù)連續(xù)出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，而在第四周，開(kāi)始出現(xiàn)一定的回升，這說(shuō)明新政后首先有一個(gè)過(guò)渡期，隨著時(shí)間的推移，買家對(duì)政策基本已適應(yīng)，因此，成交也有了小幅回升。 對(duì)于二手市場(chǎng)而言，穗六條以及首付提高至7成的政策，再次將非廣州籍的購(gòu)房者拒之門外。據(jù)滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，過(guò)去四年，非廣州籍客戶在廣州市購(gòu)買二手住宅的比例一直維持在68%-71%之間，而去年前十一個(gè)月的數(shù)據(jù)則為66.2%。由于有“三年期社?；騻€(gè)稅證明”的限制，估計(jì)在潛在客戶中至少有兩成以上的外地客戶受此影響無(wú)法進(jìn)入廣州市10區(qū)內(nèi)購(gòu)買住宅，一、二手住宅市場(chǎng)也會(huì)受此影響而導(dǎo)致成交量在未來(lái)半年縮減30%左右。 廣州房企只促銷不降價(jià)
去年12月，廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)11468元/平方米，同比下降7.1%，環(huán)比10月份12824元/平方米下跌10.6%，成全年新低。 從表面看，廣州樓價(jià)好像已經(jīng)開(kāi)始下降。但實(shí)際上，11月份這個(gè)均價(jià)是把增城和從化加進(jìn)去后統(tǒng)計(jì)的結(jié)果。作為成交主力的增城和從化兩市，成交均價(jià)只有7000多元/平方米，有效地拉低了整體樓市均價(jià)。 也就是說(shuō)，廣州樓市的降價(jià)只是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的。從實(shí)際情況看，哪怕是已經(jīng)到了歲末，廣州樓盤目前幾乎沒(méi)出現(xiàn)降價(jià)的情況。 以荔灣區(qū)的保利公園九里為例，現(xiàn)在目前提供置業(yè)9.4折、送車位、一口價(jià)特惠等購(gòu)房促銷。雖然看上去促銷力度不小，但實(shí)際上算下來(lái)的價(jià)格并沒(méi)有太多驚喜。該樓盤近期正主推130平方米以上的大戶型，“現(xiàn)在是有一口價(jià)特惠，已經(jīng)算了9.4折了，總價(jià)為280萬(wàn)元，不過(guò)要140平方米以上的單位才有車位送，”據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售介紹，該盤的特惠單位只有2、3樓及頂樓，單價(jià)已經(jīng)達(dá)2.2萬(wàn)元/平方米。而在2013年6月份，同類型單位的簽約價(jià)只要2萬(wàn)元/平方米。 而另外部分樓盤則直接取消了早前優(yōu)惠措施。時(shí)代周報(bào)記者在碧桂園鳳凰城走訪時(shí)得知，該盤早先的優(yōu)惠措施已經(jīng)全部取消，只是針對(duì)部分別墅及類別墅單位還有一定的優(yōu)惠?，F(xiàn)場(chǎng)銷售人員表示，該盤銷售很好，“有些人直接都是買幾層，然后出租給如家等一些酒店單位來(lái)收取租金”。 廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司趙卓文表示，2013年12月底，政府由于有完成調(diào)控目標(biāo)的壓力，限購(gòu)、限簽、限價(jià)的政策并不會(huì)放松，廣州的樓市依然會(huì)保持低成交和低價(jià)位的“雙低”趨勢(shì)，但不是廣州樓價(jià)的真實(shí)反映。不少業(yè)內(nèi)人士分析，由于市場(chǎng)需求還在，且多數(shù)房企已完成了年度銷售目標(biāo)，所以商家缺乏降價(jià)動(dòng)力。因此，這個(gè)年底，廣州樓市呈現(xiàn)的依然會(huì)是有促銷但無(wú)實(shí)際降價(jià)的狀態(tài)。 一旦取消限購(gòu)房?jī)r(jià)或?qū)⑹Э?p> 而在各種場(chǎng)合，關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌的爭(zhēng)論依舊沒(méi)有停止。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士余英在微博上對(duì)2014年房地產(chǎn)作出幾點(diǎn)預(yù)測(cè)，其中更是將房?jī)r(jià)上漲精確到了7%的幅度。房地產(chǎn)行業(yè)知名人士謝逸楓亦發(fā)出“買黃金還不如買房子”的論調(diào)。 而與此相對(duì)應(yīng)的，則是網(wǎng)上傳聞已經(jīng)著手制定的房產(chǎn)稅法。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)此表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍可能性極大。“2014年，在建立個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍勢(shì)在必行，今后通過(guò)稅費(fèi)等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)將更突出，以稅費(fèi)手段改變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸自住屬性，步入相對(duì)健康的發(fā)展軌道?！?p> 業(yè)內(nèi)人士分析，若房地產(chǎn)稅一旦征收，力度、規(guī)?？赡軙?huì)很大，特別是擁有多套房的炒房客，將大大增加持有和交易成本，對(duì)于高端戶型和異地購(gòu)房有較大的影響。但是根據(jù)房產(chǎn)稅目前在上海及重慶的試點(diǎn)來(lái)看，效果并非顯著。以上海為例，按照均價(jià)，2012年底至2013年底，房屋均價(jià)已經(jīng)從23428元/ 平方米 ，上漲到了29974元/ 平方米，上漲超過(guò)6500元/ 平方米，如果以100平方米的面積計(jì)算，業(yè)主可獲利超過(guò)65萬(wàn)元，而按照總價(jià)0.6%的房產(chǎn)稅來(lái)計(jì)算，只需要繳納17984元的房產(chǎn)稅，相對(duì)收益而言，占比基本可以忽略。 在采訪過(guò)程中，有行業(yè)人士表示，政策的調(diào)控核心應(yīng)該放在土地上，只要調(diào)控?zé)o法觸及政府的“土地財(cái)政”這個(gè)根本，房?jī)r(jià)的政策調(diào)控都可能成為空話。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)主要的40個(gè)城市，土地成交額高達(dá)14707億元，同比2012年上漲45%。北、上、廣、深等一線城市全面創(chuàng)造年度土地成交新紀(jì)錄。 “一面是政府高喊‘嚴(yán)控房?jī)r(jià)’，另一面卻是‘放任’土地市場(chǎng)成交火爆，暴露的恰是地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)于依賴?！庇蟹治稣J(rèn)為，在樓市火爆的時(shí)候，地方政府更愿意多賣地，而缺乏真正控制房?jī)r(jià)的動(dòng)力。 2013年12月24日，廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)李俊夫在向廣州市人大常委會(huì)匯報(bào)時(shí)稱，2014年將“探索逐步取消限價(jià)、限購(gòu)等行政干預(yù)措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。而同一日，住建部部長(zhǎng)姜偉新卻在住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上表態(tài)，北、上、廣、深等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策。就在眾人對(duì)中央和地方的政策導(dǎo)向議論紛紛時(shí)，2013年12月25日下午，廣州市房管局卻突然“改口”，在官方網(wǎng)站上掛出公告強(qiáng)調(diào)要“嚴(yán)格執(zhí)行我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策?！?p> 眾多專家也認(rèn)為，廣州并不具備取消限購(gòu)甚至限貸的條件，而是需要地方政府智慧地去調(diào)控。趙卓文認(rèn)為，廣州如果一旦取消限購(gòu)，將會(huì)面臨“樓市失控的風(fēng)險(xiǎn)”。
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