房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是建設(shè)和諧社會(huì)的重要組成部分。對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的形勢和發(fā)展趨勢有個(gè)基本正確的判斷，對于政府來說是制定正確政策的基礎(chǔ)；對于國民和輿論來說是形成合理預(yù)期、理智行為的指針。筆者認(rèn)為目前中國的房地產(chǎn)市場比較健康，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本正常；存在問題不少，正在解決之中。房價(jià)不會(huì)年年快速上漲，不必過于恐慌；但是房價(jià)的趨勢是上漲，并且以高于綜合物價(jià)指數(shù)的幅度上漲，這是由中國的基本國情決定的，不能也不應(yīng)該人為改變。對低收入國民的住房問題要通過其他方式去解決，不能主要依靠控制房價(jià)。

?????? ???一? ?房價(jià)的上漲趨勢是由基本國情決定的

.?????? 這些年中國告別了曾經(jīng)令人談虎色變的高通脹時(shí)代，物價(jià)總水平相當(dāng)穩(wěn)定，甚至有人認(rèn)為通貨緊縮是現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)的主要問題。但是近幾年房價(jià)指數(shù)比較高，大體上比綜合物價(jià)指數(shù)高2－3倍，因此許多人對房價(jià)是否正常，房地產(chǎn)市場是否健康表示了極大懷疑。毫無疑問房地產(chǎn)業(yè)問題不少，有的還比較嚴(yán)重，但是房價(jià)上漲較快主要不是這些問題造成的。在較好的總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在中央政府一系列政策措施的調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)中的問題正在得到解決或有效控制，房地產(chǎn)市場基本是在健康的軌道上運(yùn)行。房價(jià)漲幅高于綜合物價(jià)指數(shù)并不是房地產(chǎn)行業(yè)不正常造成的，而是由中國的基本國情決定的。從趨勢上來說，房價(jià)漲幅高于綜合物價(jià)指數(shù)的恐怕要持續(xù)半個(gè)世紀(jì)，當(dāng)然不排除在個(gè)別時(shí)期房價(jià)漲幅低于綜合物價(jià)指數(shù)甚至下降。

??????? 以下是造成房價(jià)較快上漲趨勢的7個(gè)主要因素。

1.????? 需求巨大

凡是經(jīng)濟(jì)增長快的區(qū)域房價(jià)就漲得快，同一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長時(shí)期房價(jià)漲得比其他

時(shí)期快得多，經(jīng)濟(jì)增長一般都會(huì)帶來對房屋的旺盛需求。在全球化時(shí)代一般東西都能進(jìn)口，本國缺了從國外進(jìn)口，價(jià)格漲不到哪去，但是房屋例外?；顒?dòng)房可以進(jìn)口，但是現(xiàn)在還沒有一個(gè)國家或地區(qū)的建筑是以活動(dòng)房為主，不僅因?yàn)樗痪哂衅者m性，還因?yàn)樗加酶嗤恋?。房屋是最典型的“不?dòng)產(chǎn)” 。

??????? 中國除了經(jīng)濟(jì)增長快以外還有兩個(gè)特殊因素造成對房屋的巨大需求。一個(gè)因素是底子薄人口多而且住宅建設(shè)曾經(jīng)長期欠帳，雖然近二十年大規(guī)模造房，成績舉世矚目，中國城市人均住房面積從7平方米（建筑面積，下同）增加到20余平方米。但是現(xiàn)在這個(gè)水平還是明顯低于世界平均水平，距離在住房上讓國民達(dá)到小康還有不小距離。另一個(gè)因素才剛剛顯露－隨著中國城市化進(jìn)程出現(xiàn)的農(nóng)民工住房需求將成為未來50年更重要的因素。

由于復(fù)雜的歷史原因中國的城市化大大滯后，不僅落后于中等以上發(fā)達(dá)國家，也落后

于發(fā)展水平相近的國家。改革開放后中國對人口流動(dòng)的限制逐步減少，農(nóng)民大量進(jìn)入城市。在現(xiàn)今中國“農(nóng)民”主要不是一種職業(yè)稱謂，而是一種身份。這種在身份上把國民分為農(nóng)民、非農(nóng)民的制度極不合理，在世界上少有。本文使用“農(nóng)民”、“農(nóng)民工”這樣的名詞不是認(rèn)同這種制度和說法，只是因循習(xí)慣以方便閱讀。

??????? 現(xiàn)在農(nóng)民工已占到城市勞動(dòng)力的三分之一以上，在許多行業(yè)特別是在危、重、臟、累行業(yè)－也是收入最低的行業(yè)，農(nóng)民工已經(jīng)是一線勞動(dòng)者的主體。中國的城市化是自發(fā)進(jìn)行的，前幾屆政府沒有進(jìn)行適當(dāng)引導(dǎo)，只把農(nóng)民工當(dāng)作廉價(jià)勞動(dòng)力，沒有對制度進(jìn)行再造。如果說中國在過去的二十多年實(shí)際在城市化，那么這是一種不完全的、缺乏社會(huì)公正的城市化，其進(jìn)程嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展。

??????? 城市化是世界趨勢，是各發(fā)達(dá)、較發(fā)達(dá)國家走過的共同道路，是今日中國社會(huì)進(jìn)步的必然要求。農(nóng)村建設(shè)在中國被長期忽視，除極少數(shù)地區(qū)，城、鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)二元化，發(fā)展?fàn)顩r和生活水準(zhǔn)兩重天。當(dāng)屆政府關(guān)心農(nóng)民、農(nóng)村，決意加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和投入，“建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村”。這是廣得民心的善舉，是英明正確的決策。建設(shè)新農(nóng)村與城市化不矛盾，而且相輔相成。8億農(nóng)民搞農(nóng)業(yè)，農(nóng)村富不了。農(nóng)村可以就地發(fā)展一些工業(yè)，但是一般來說城市（包括具有城市功能的“鎮(zhèn)”，下同）比之農(nóng)村更便于建設(shè)和有效利用基礎(chǔ)設(shè)施，更有集約效應(yīng)，更利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更有可能控制環(huán)境污染。這基本上已是社會(huì)共識(shí)。未來五十年中國的城市化水平至少會(huì)提高約30個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到65－70％，相當(dāng)于今天中等發(fā)達(dá)國家的水平。在此期間將會(huì)有4－5億農(nóng)民定居到城市，成為完完全全的市民，而不是像今天的農(nóng)民工這樣僅僅在城市里廉價(jià)出賣勞動(dòng)力，客居在陋室、工棚中。

????? ??未來50年應(yīng)該有4－5億農(nóng)民定居城市，按照一般標(biāo)準(zhǔn)也需要一百多億平方米住房（及必要的配套設(shè)施，下同）。城市居民（包括鎮(zhèn)的正式居民,下同）中迄今未解決或未解決好住房的約2億人，其中不少人還住在危房、透風(fēng)漏雨的破爛房屋或缺乏基本市政設(shè)施的舊房當(dāng)中，解決好這些居民的住房問題大約需要增加住房四、五十億平方米。在住房上已達(dá)到溫飽標(biāo)準(zhǔn)的城市居民中有許多將向住房小康型、舒適型過渡，需要新增住房五、六十億平方米。住中小房子、一般房子的人改住大房子、好房子，原來的房子可以由無房戶、缺房戶居住，但是由于各種原因不僅已過使用年限的房子得拆除，許多未過使用年限的也得拆除。大體上，未來五十年中國對新增住房的需求不會(huì)少于兩百億平方米。

??????? 需求巨大而持續(xù)，房價(jià)不會(huì)不漲。

2.????? 土地稀缺

地價(jià)在房屋成本中占有可觀比重。現(xiàn)在中國一般城市地價(jià)占房價(jià)的20－30％，有些城市占到40％，繁華地段占到50％以上。可是比起香港、日本等土地稀缺經(jīng)濟(jì)又發(fā)達(dá)的地區(qū)或國家，這個(gè)比例還是相當(dāng)?shù)偷摹，F(xiàn)在的香港地價(jià)要占到商品房成本的60－70％，在繁華地段占90％以上，盡管香港繁華地段的容積率已經(jīng)超過了1:10（中國大陸城市建設(shè)用地容積率平均不超過1:1.5，較發(fā)達(dá)城市繁華地段平均不超過1:5）。

凡是土地資源緊缺的國家或地區(qū)地價(jià)都高，當(dāng)然房價(jià)也高，房價(jià)上漲速度比其他國家

和地區(qū)快，房價(jià)指數(shù)高于本國本地區(qū)綜合物價(jià)指數(shù)。日本、以色列、新加坡、香港、臺(tái)灣都是這樣。眾所周知香港是購物天堂，不僅品種繁多而且物美價(jià)廉，但是有一樣?xùn)|西例外，那就是房屋。1990年代中的香港房價(jià)達(dá)到近50年的最高峰，當(dāng)時(shí)普通集合式住宅（即多層、高層住宅）每平方米售價(jià)相當(dāng)于人民幣四、五萬元，優(yōu)質(zhì)地段高檔公寓每平方米售價(jià)相當(dāng)于人民幣十幾萬元。1997年金融危機(jī)時(shí)房價(jià)大跌，這幾年有所回升?，F(xiàn)在房價(jià)與高峰時(shí)比還有距離，但是仍高得讓大陸同胞難以置信?，F(xiàn)在香港普通住宅平均每平方米售價(jià)約相當(dāng)于人民幣三萬余元（高檔住宅每平方米仍在十萬元左右），大約是中國大陸城市平均房價(jià)的十倍。

?????? .城市（指傳統(tǒng)意義上的城市，包括具有城市基本功能的鎮(zhèn)，但是不包括現(xiàn)行市行政轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村，下同。）占中國國土面積的比例很小，增加城市房屋建設(shè)和其他建設(shè)用地的空間似乎很大，其實(shí)不然。中國人均可耕地面積不到世界平均水平一半，也不到第二人口大國印度的一半。中國人口多，農(nóng)業(yè)年景每每嚴(yán)重影響國際糧食市場。中國的糧食安全必須主要依靠本國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)來保障，不能過多依賴國際市場。嚴(yán)格保護(hù)耕地必須是一項(xiàng)真正落到實(shí)處的基本國策，否則就是慢性的但是難以逆轉(zhuǎn)的民族自我毀滅。過去幾十年中國的建設(shè)占用耕地過多，土地沙漠化也沒有得到根本遏制，耕地減少速度太快。嚴(yán)格保護(hù)耕地使之不再減少甚或增加一點(diǎn)，是當(dāng)代人對子孫后代的歷史性責(zé)任，是今后各屆中國政府都不能更改、不可松動(dòng)的基本國策。

??????? 房子必須蓋在土地上，能用來蓋房子的土地稀缺，房價(jià)不能不漲。

??????? 3． 征地費(fèi)用增加

這里所說的征地是廣義的，包括政府從農(nóng)民手中征地、對城市原有建筑的拆除、企事業(yè)單位的拆遷。在大多數(shù)國家和地區(qū)，確為公共利益所需、建設(shè)公共設(shè)施可以征地或強(qiáng)制拆遷，但是也必須進(jìn)行聽證、協(xié)商，補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要與商業(yè)性購買相當(dāng)。商品房開發(fā)所需土地一般采取協(xié)商購買的辦法－不論征地者是開發(fā)商還是政府，首先得土地或房屋原所有人愿意賣，其次是價(jià)格為買賣雙方都接受，集合式房屋要80％或85％以上業(yè)主的同意方能成交。新中國成立后的三十年，作為土地所有者的農(nóng)民其實(shí)對土地沒有實(shí)質(zhì)上的權(quán)利，國家要拿走便拿走；城市里的房屋大多屬于國家，要拆便拆；即便屬于私人的房屋，政府也可單方面決定拆遷，補(bǔ)償費(fèi)很少。這種作法雖然從本質(zhì)上說不合理，但是在全國一盤棋的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，在一定程度上有其邏輯性、合理性。中國轉(zhuǎn)入市場經(jīng)濟(jì)后上述作法完全失去了合理性，但一直沿用至今。近十幾年由于強(qiáng)制拆遷、征地引發(fā)的社會(huì)問題極為嚴(yán)重。群體性上訪、鬧事，抗拒拆遷、征地事件在各地普遍發(fā)生。為了緩和社會(huì)矛盾各地政府已多次不同程度地提高了拆遷、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以后還得繼續(xù)提高。這就使得政府獲取建設(shè)用地的成本持續(xù)上升。

??????? 為了社會(huì)的和諧、安定，為了體現(xiàn)社會(huì)公平、正義，中國遲早要廢除政府單方面決定拆遷、征地的辦法，改為各國通行的平等協(xié)商、公平買賣辦法。在推行拆遷、征地新辦法的相當(dāng)長時(shí)期，政府獲得土地的成本會(huì)持續(xù)上升。這絕不是因?yàn)橹袊拿癖娙狈τX悟，而是因?yàn)閺目傮w看，現(xiàn)在國家對原有居民、農(nóng)民的補(bǔ)償仍然嚴(yán)重不足。

??????? 4．基礎(chǔ)設(shè)施投入加大

中國本來底子薄加之曾經(jīng)長期忽視城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，幾乎所有城市都普遍存在缺水、少電、無氣、路不暢、污水垃圾不處理的情況，不僅使居住環(huán)境日益惡化，而且妨礙城市功能正常發(fā)揮。這些年中國大多數(shù)城市在基礎(chǔ)設(shè)施上都投了巨資，水、電、氣、熱、交通、通信都有了很大改善，污水、垃圾部分得到處理。.沒有這些進(jìn)步，很難想象今天中國城市里的居民還能基本正常地生活，企業(yè)能夠比較正常地運(yùn)轉(zhuǎn)，投資會(huì)不斷涌入。

??????? 基礎(chǔ)設(shè)施投資大幅度增加，可用于蓋房子的土地的成本當(dāng)然也有增無減。一個(gè)城市不能為了節(jié)省投資而降低市政建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。盡管這些年中國城市基礎(chǔ)設(shè)施投入較多，然而欠帳仍然很大。距離現(xiàn)代化城市對基礎(chǔ)設(shè)施的要求，就是上海、北京、廣州、深圳也還有很大距離，更不要說其他城市了。隨著市政建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步提高，土地開發(fā)成本還得進(jìn)一步增加。

??????? 當(dāng)然市政建設(shè)的成本不是非要加到地價(jià)上不可，不同國家、地區(qū)有不同作法。有的國家地價(jià)較低，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金主要來自于稅收；有的國家、地區(qū)則主要從土地收入中籌集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。在有的國家、地區(qū)，地價(jià)不僅包含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，還包含部分政府運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，這些地方地價(jià)特別高，而稅負(fù)較輕，例如香港。上述幾種模式本身并無特別優(yōu)劣之分，主要取決于傳統(tǒng)和相關(guān)社會(huì)條件。按照中國現(xiàn)在的國情，讓地價(jià)反映基礎(chǔ)設(shè)施投入并無不當(dāng)，大幅度提高稅負(fù)未見得更合理或更具可操作性。

??????? 在相當(dāng)長的時(shí)期政府征地費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施投資會(huì)不斷增加，建設(shè)用地的成本隨之不斷加大，地價(jià)和房價(jià)不得不漲。

??? ?????????5．房屋標(biāo)準(zhǔn)提高

?????? ??改革開放以來中國的房屋不僅建得多而且品質(zhì)提高明顯。住宅也好，辦公樓、商場等公共建筑也好，在設(shè)計(jì)、材料、工藝上都有長足進(jìn)步，水、電、氣、通信配置標(biāo)準(zhǔn)也大幅度提高，還普遍做裝飾和園林景觀。有些新材料、新工藝使造價(jià)有所下降，但大多數(shù)還是使造價(jià)增加。為了使建筑物在使用上更便利、更舒適，在外觀上更美觀，這些增加的成本大體是合理的。這得到了消費(fèi)者的普遍認(rèn)可，寧可多花點(diǎn)錢也要買或租好點(diǎn)的房子。

漲價(jià)有兩種，一種是純粹的漲價(jià)、常規(guī)意義上的漲價(jià)，即同質(zhì)同量的東西今天的價(jià)比昨天的高；一種是非常規(guī)意義上的漲價(jià)。房價(jià)指數(shù)兼有上述兩種因素。各地的房價(jià)統(tǒng)計(jì)口徑都反映不了房屋品質(zhì)。誰都知道電子產(chǎn)品價(jià)格是逐年下降的，但是如果不區(qū)分液晶電視機(jī)還是普通電視機(jī)，恐怕會(huì)得出電視機(jī)價(jià)格上漲的結(jié)論。當(dāng)然完美的統(tǒng)計(jì)方法很難找，特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域。而統(tǒng)計(jì)又不能沒有，只是在使用這些統(tǒng)計(jì)數(shù)字時(shí)須注意到其局限性。

??????? 這些年國家主管部門幾次修改相關(guān)規(guī)范，提高建筑物抗震、防洪、防火、人防標(biāo)準(zhǔn)，并加大標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行力度。蓋房子是百年大計(jì)，適當(dāng)提高安全標(biāo)準(zhǔn)完全必要，當(dāng)然這也相應(yīng)增加房屋造價(jià)。

??????? 中國的建筑比發(fā)達(dá)國家相同氣候地區(qū)的建筑耗費(fèi)能源多2－3倍，中國人均生活耗水是日本2倍以上。按照國情中國其實(shí)更應(yīng)該重視節(jié)能、節(jié)水。建筑物節(jié)能節(jié)水符合國情國策，也符合房屋所有者的長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)利益，但是一次投入需要增加。

?????? ??提高房屋品質(zhì)勢在必行，節(jié)能節(jié)水勢在必行，房價(jià)不應(yīng)不漲。

?????? ?6．原材料價(jià)格上漲

?????? 別說造更好的房子，就是造同樣的房子，成本也在上升。這里講的是趨勢，部分甚至大部分原材料的價(jià)格在某個(gè)期間下降當(dāng)然是可能的。

??????? 建材價(jià)格的上漲趨勢與中國的建設(shè)規(guī)模有密切關(guān)系。中國人口眾多，即便全體國民在住房上僅達(dá)到溫飽型標(biāo)準(zhǔn)，也需要再建幾百億平方米住房，而且公共建筑、工業(yè)廠房的需求量也是天文數(shù)字。中國幅員遼闊，內(nèi)陸廣大，不大力發(fā)展陸路交通就無法實(shí)現(xiàn)區(qū)域均衡發(fā)展。高速公路還得大干快上，爭取今后20年再增加3萬公里。鐵路在長距離運(yùn)輸中的成本優(yōu)勢是汽車運(yùn)輸無法比擬的，鐵路建設(shè)的重要性須重新認(rèn)識(shí)。鐵路通車?yán)锍?，去年中國達(dá)到近8萬公里，且莫沾沾自喜，美國在1930年代已達(dá)37萬公里。在當(dāng)今高速公路大發(fā)展的時(shí)代，中國不需要搞37萬公里鐵路，但是依中國國情，20萬公里鐵路還是需要的。中國方方面面的建設(shè)任務(wù)都很繁重，上面僅以房屋、道路為例。當(dāng)然建設(shè)不能搞大轟大嗡、大躍進(jìn)。但是為了根本改變中國的面貌，步入現(xiàn)代化國家行列，今天這樣的建設(shè)規(guī)模恐怕還得持續(xù)至少半個(gè)世紀(jì)。建設(shè)離不開原材料，有些原材料在中國稀缺例如木材、生產(chǎn)鋼鐵所需的鐵礦石。由于中國建設(shè)規(guī)模大，鋼材木材需求量大，這些原材料的國際市場價(jià)格難免上漲。.

??????? 有些原材料，例如混凝土，價(jià)格上漲趨勢源自環(huán)境保護(hù)和社會(huì)安全的需要?；炷潦墙ㄖI(yè)消耗量最大的材料，雖然單價(jià)低但消耗量巨大，它的漲價(jià)使建房成本明顯上升?；炷恋脑鲜巧呈⑺啵ㄋ嗟闹饕鲜鞘沂?，其開采、生產(chǎn)都有個(gè)環(huán)境問題。過去多在城市就近采挖，影響景觀，也造成安全隱患。臨近城市的水泥廠是重要污染源。關(guān)閉臨近城市的沙石、石灰石采挖場、水泥廠，將其建在遠(yuǎn)離城市的地方是必須的。運(yùn)輸距離增加必然使運(yùn)費(fèi)增加。即便在遠(yuǎn)離城市的地方采石挖沙也不能像過去那樣一采了之，而應(yīng)進(jìn)行植被恢復(fù)，遠(yuǎn)離城市的水泥廠也不應(yīng)大肆污染環(huán)境，而應(yīng)減少排污。這當(dāng)然要增加投入。

??????? ?就是同樣的運(yùn)距，運(yùn)輸成本也得增加。燃料漲價(jià)是趨勢。治理超載也增加運(yùn)輸本。車輛超載幾倍一直是中國的普遍現(xiàn)象，這造成嚴(yán)重的安全問題，并且大大加速道路損壞。運(yùn)輸?shù)统杀镜谋澈笫菐妆兜纳鐣?huì)直接、間接損失。一個(gè)社會(huì)不能總是犧牲環(huán)境和人民安全搞建設(shè)，治理超載必須動(dòng)真格。建筑材料量大、體重，運(yùn)輸成本占總成本比例很高。

??????? 原材料價(jià)格上漲，房價(jià)不該不漲。

??????? 7．勞務(wù)成本提高

??????? .改革開放二十多年來國民經(jīng)濟(jì)有了很大增長，多數(shù)行業(yè)的工作條件有了一定改善，勞動(dòng)者待遇有所提高。但是建筑業(yè)一線勞動(dòng)者的生存狀況和工作條件基本沒有改善，如若不是說比二、三十年前更差的話。他們勞動(dòng)強(qiáng)度大，工作條件艱苦，生活環(huán)境惡劣，社會(huì)保障基本沒有，收入很低還常被拖欠、剋扣。這與中國的“農(nóng)民工”問題密切相關(guān)。建筑業(yè)是農(nóng)民工最集中的行業(yè)。建筑業(yè)工人的超低待遇主要并不反映為施工單位和開發(fā)商的超額利潤。在市場條件下，在競爭環(huán)境中，普遍的超低成本主要反映在房價(jià)上。這樣說可能引起一些城市居民的不快，但這是事實(shí)。建筑工人待遇超低的責(zé)任當(dāng)然不在購房者身上，主要在政府。在中國目前的社會(huì)條件下，改善農(nóng)民工待遇不能指望工會(huì)，更不能靠開發(fā)商或工頭發(fā)慈悲，主要得靠政府。.近兩年中央政府在這方面的作為是個(gè)好的開端，但是路程還很漫長，不要說達(dá)到城市居民的一般標(biāo)準(zhǔn)，就是達(dá)到人道標(biāo)準(zhǔn)也還要不懈努力。建筑業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，建筑工人的待遇和勞動(dòng)條件的普遍改善將提高建筑成本，當(dāng)然也會(huì)推高房價(jià)，這一定會(huì)得到政府和大多數(shù)城市居民的認(rèn)同，公平正義畢竟在人心。

???????? 建筑工人的待遇應(yīng)該提高，房價(jià)不忍不漲。

????? ??二?? 把中央政策歸結(jié)為抑制房價(jià)是錯(cuò)誤的

????? ??近兩年中央政府就房地產(chǎn)方面出臺(tái)了許多政策性文件，其中有的講了要穩(wěn)定房價(jià)，但是中央的政策涉及面很寬廣，內(nèi)涵極豐富，絕不僅僅是穩(wěn)定房價(jià)，更不是打壓房價(jià)?，F(xiàn)在有些媒體片面解釋中央政策，誤導(dǎo)輿論，對地方政府和開發(fā)商作沒有根據(jù)的指責(zé)，這不利于中央政策的全面貫徹落實(shí)，也不利于為解決問題創(chuàng)造適宜的氛圍。

?????? 有些人認(rèn)為中央政府調(diào)控房地產(chǎn)的力度太小，以致房價(jià)沒有在全國范圍下降。這是很片面的。中央政策的宗旨是保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，防止大起大落，就房價(jià)來說也是以大體穩(wěn)定為原則，并不要求一定得下降。而且中央政府的考慮是深遠(yuǎn)的，兼顧著方方面面。

??????? 前一段時(shí)間對開發(fā)商的聲討比較多。開發(fā)商想多賺錢是肯定的，巧取豪奪的也不在少數(shù)，但是房價(jià)上漲的基本原因卻不是這些。房地產(chǎn)行業(yè)集中度低，競爭比較充分，一家企業(yè)抬高房價(jià)只能使自己的房子不好賣，一個(gè)地區(qū)全部或大部分企業(yè)合謀抬高房價(jià)的可能性幾乎也不存在。

??????? 現(xiàn)在比較流行的說法是地方政府在房價(jià)上與中央政府“博弈”，地方政府與開發(fā)商“合謀”把房價(jià)、地價(jià)抬高，以便從中漁利。這種看法缺乏事實(shí)根據(jù)。博弈是普遍發(fā)生的社會(huì)現(xiàn)象。在許多問題上地方利益與全國利益都有一些不同，博弈或明或暗總是有，但是把房價(jià)未控制住歸咎于地方政府對中央政府的博弈未必確當(dāng)。房價(jià)已經(jīng)高度市場化，不是政府所能炒高的，就如同政府不容易將其壓下去一樣。房價(jià)過高，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)，會(huì)大大降低對投資者的吸引力，對地方政府并無好處。投資者也不傻，不算清帳就貿(mào)然入套的并不多。

?????? 凡是經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，城市基礎(chǔ)設(shè)施好、環(huán)境好的城市，吸引力就大－對資金也好對前往工作、生活的人也好，于是房屋需求就旺盛。當(dāng)然這樣的城市房價(jià)上漲就比其他城市更快，例如上海、杭州、深圳、寧波等地，連續(xù)幾年房價(jià)上漲超過10％，有的年份超過了

20％（比較“權(quán)威”的房價(jià)指數(shù)有三個(gè)，按照其中指數(shù)最低的即統(tǒng)計(jì)局的，上述城市房價(jià)年均上漲超過6％）。其實(shí)，只要房價(jià)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)，就不必大驚小怪。房價(jià)高了，原來的一些低增值產(chǎn)業(yè)將失去競爭力，可能倒閉或遷往他地。這將使較發(fā)達(dá)地區(qū)的土地和其他生產(chǎn)要素得到更好的利用，也為其他地區(qū)的發(fā)展提供一些機(jī)會(huì)。房價(jià)太高漲得太快當(dāng)然不行，低增值的走了高增值的不進(jìn)來，這個(gè)城市就要衰敗了。

這幾年不僅中國最發(fā)達(dá)的城市房價(jià)上漲快，一些原本發(fā)展有點(diǎn)滯后的城市例如天津、成都、太原、武漢等地房價(jià)漲幅也不小，也連續(xù)幾年超過10％。這是此等城市近幾年經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展加快的結(jié)果。由于政府在土地上的收入增加，基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境整治投資力度加大，投資環(huán)境沒有因?yàn)榉績r(jià)上升而惡化，總體上還是在改善，基本是良性循環(huán)。

??????? 一個(gè)城市在一定時(shí)期，究竟房價(jià)多高漲幅多大，是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的，并無一定標(biāo)準(zhǔn)。把綜合物價(jià)指數(shù)作為判斷房價(jià)指數(shù)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)不夠妥當(dāng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在中國這樣的國度比較特殊；中國地域廣大地區(qū)發(fā)展很不平衡，制定一個(gè)全國統(tǒng)一的房價(jià)指數(shù)就更不可能也不必要。一般來說，一個(gè)城市的房價(jià)指數(shù)是否過高，地方政府會(huì)比中央政府更有發(fā)言權(quán)；一個(gè)城市房地產(chǎn)市場是否健康，對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響是否正面，地方政府也比中央政府負(fù)有更大的實(shí)際責(zé)任。

??????? 在目前的輿論導(dǎo)向下，哪個(gè)城市的房價(jià)高或漲得快，哪個(gè)城市就成了“重災(zāi)區(qū)”，全然不問該地的房價(jià)是否與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)。這可能使工作搞得好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，生態(tài)環(huán)境亦改善的城市挨板子最多，壓力最大。這不太公平，也非中央政府初衷，亦不符合人民群眾的長遠(yuǎn)利益。上海的房價(jià)漲幅與上海某些領(lǐng)導(dǎo)人的腐敗問題沒有直接關(guān)系，不宜扯在一起。反腐敗在哪都不能松懈，不論是房價(jià)高的地方還是低的地方、發(fā)展快的地方還是慢的地方。

???????? 一方面要減少耕地占用，增加對農(nóng)民的征地補(bǔ)償和對城市居民的拆遷補(bǔ)償，改善建筑工人待遇，提高建筑物節(jié)能、環(huán)保、安全標(biāo)準(zhǔn)，把基礎(chǔ)設(shè)施搞得更好－這些無疑都是非常非常正確的，但是另一方面要求房價(jià)不要漲，這是矛盾的。一個(gè)企業(yè)增加的成本一般來說不能加到價(jià)格上去，但是社會(huì)普遍增加的成本必然要加到價(jià)格上去。由于一段時(shí)間的供過于求可以不加上去，結(jié)果就是行業(yè)性虧損，大批企業(yè)退出該行業(yè)。在恢復(fù)了供求平衡后價(jià)格還是要上去，欠漲的部分還得補(bǔ)上。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下由于政府管制，增加的成本可以不反映到價(jià)格上去，結(jié)果就是有行無市產(chǎn)品。恐怕沒有人愿意回到名義價(jià)格很低，但是沒有房子也沒有其他商品的時(shí)代。

?????? ?有人以1990年代中前期為鑒，感嘆當(dāng)時(shí)中央政府一出臺(tái)調(diào)控政策就把房價(jià)壓下來了，指責(zé)今天出了那么多政策房價(jià)都下不來。對這種看法筆者不敢茍同，認(rèn)為有必要把

1990年代和當(dāng)今的情況做點(diǎn)具體分析。

??? ?????1990年代初在某種政治因素的刺激下經(jīng)濟(jì)開始走出蕭條陰影，而房地產(chǎn)業(yè)恰恰又被一些人當(dāng)作新一輪尋租的金礦。有權(quán)有勢的人忙著圈地發(fā)財(cái)，不需要對盈虧負(fù)責(zé)的國有銀行、公司、政府機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)大肆投機(jī)房地產(chǎn)，迅速形成房地產(chǎn)業(yè)“高潮”。政府開始還為房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的“復(fù)蘇”竊喜，繼而發(fā)現(xiàn)情況不妙，搞了“調(diào)控”。房價(jià)、地價(jià)也確實(shí)很快下來了。當(dāng)時(shí)國民住房要求尚未成為有購買力的需求，而投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)又過多過濫。其實(shí)不管當(dāng)初調(diào)控與否，房價(jià)、地價(jià)都會(huì)迅速下跌，并非當(dāng)時(shí)的政策多英明。而且房地產(chǎn)迅速陷入蕭條后，行業(yè)、社會(huì)和政府都受害很大，政府為“救市”而出臺(tái)的招數(shù)遠(yuǎn)比當(dāng)初的調(diào)控措施多得多。

???????? 今天的情況與1990年代初有很大不同，其中最根本的是形成了對住房的有效需求－有購買力的需求。這十幾年中國的經(jīng)濟(jì)有了很大發(fā)展，國民收入大幅度增加。2005年居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)到14萬億元，是1995年的6倍。1990年代初對于絕大多數(shù)人（大致占城市居民的95％）來說個(gè)人買商品房是天方夜談，現(xiàn)在近一半城市居民買了商品房或大致具備了購買商品房的經(jīng)濟(jì)能力。從全國來說這幾年住宅建設(shè)規(guī)模與有效需求也基本適應(yīng)。就房價(jià)上漲而言，投機(jī)因素有但不是主要的，購買力增加和建房成本提高才是主要原因。

??????? 其他國家在房地產(chǎn)方面的正反兩方面經(jīng)驗(yàn)經(jīng)常被談及，這是有益的，但需要做深入了解和研究，不要只看表面，人云亦云。日本從1990年代中期以后房地產(chǎn)市場一直低迷。不少人認(rèn)為一度的高房價(jià)是后來房價(jià)急劇下跌的主要原因，并成為整個(gè)經(jīng)濟(jì)長期低迷的罪魁禍?zhǔn)?。這種看法有失片面。日本和西歐十幾年來經(jīng)濟(jì)增長都很慢，日本零增長或微增長，西歐多數(shù)國家也是微增長。這些國家在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、宏觀政策上都有一些問題，但這不是主要的，還有更深層次的原因。在1970年代就有學(xué)者提出“零增長理論”，當(dāng)時(shí)被當(dāng)作異端邪說，現(xiàn)在得到很多有識(shí)之士認(rèn)同。發(fā)達(dá)國家已經(jīng)比較富裕，物質(zhì)產(chǎn)品已經(jīng)相當(dāng)豐富，國民要求改善的更多集中在文化方面。而且在沒有出現(xiàn)重大技術(shù)突破，沒有掌握可以基本替代礦物燃料的實(shí)用新型能源，沒有找到可以不加劇環(huán)境問題的工業(yè)增長途徑之前，這些國家的經(jīng)濟(jì)增長少一點(diǎn)可能更符合本國人民和世界人民的長遠(yuǎn)利益。

??????? 房屋已經(jīng)基本滿足了社會(huì)需求甚至有些供過于求才是那些國家房價(jià)停止上漲的主要原因。在一定的歷史條件下社會(huì)對房屋的需求量大體上是一個(gè)定數(shù)，公共建筑和住房達(dá)到一定數(shù)量就基本滿足了國民需要。發(fā)達(dá)國家本來住房條件不差，但是在二次大戰(zhàn)中破壞嚴(yán)重。二戰(zhàn)后的大規(guī)模重建持續(xù)了三、四十年，那時(shí)是這些國家房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代。到

1980年代重建基本完成 ，這些國家又都是人口負(fù)增長，不需要多少房屋增量。據(jù)說今天全歐洲的塔吊數(shù)量也就相當(dāng)于上海的。

??????? 事物發(fā)展都有慣性，價(jià)格漲跌也有慣性，房價(jià)漲跌的慣性比一般商品大。在經(jīng)濟(jì)增速放慢、房屋數(shù)量已經(jīng)能滿足社會(huì)需要的前期，房價(jià)還會(huì)漲一段時(shí)間。日本地少人多且經(jīng)濟(jì)一度高速增長，房價(jià)一再上漲，房價(jià)的慣性更大泡沫也更多，跌得也就更重。但是日本人多地少的國情變不了，因此重跌后的日本房價(jià)還是比歐美高得多。在日本經(jīng)濟(jì)高速增長的幾十年房價(jià)一直也在快速上漲，當(dāng)時(shí)并未出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，快速增長的房價(jià)也沒有構(gòu)成對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的阻礙，還對土地資源的優(yōu)化配置起著不可替代的作用。

??????? 今天的中國處于經(jīng)濟(jì)起飛早期，大致類似于1950年代的日本、西歐，不同于1990年代的日、歐。再過四、五十年，中國可能出現(xiàn)日、歐1990年代至今的情況。在那個(gè)時(shí)代來臨之前我們的后人可能會(huì)借鑒日、歐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，采取一些措施，減低房價(jià)上漲的慣性，讓泡沫小一些，損失小一點(diǎn)。未雨綢繆得有限度，不能今天就吃后天的藥。

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