愛華網(wǎng)???? 政策支持給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)再次帶來利好。 8月16日國務(wù)院常務(wù)會議提出，要深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策措施，激發(fā)市場活力，使企業(yè)逐步成為養(yǎng)老服務(wù)的主角，在這樣背景下，更激發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)大舉進(jìn)攻養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的決心。粗略統(tǒng)計，目前包括萬科、保利、招商、金地在內(nèi)的30多家房企，已經(jīng)在全國范圍內(nèi)大力開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。 究竟未來的市場有多大？同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2015年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的潛在需求為自理老人床位數(shù)174萬～185萬張左右，需要護(hù)理老人床位數(shù)30萬～32萬張左右。按照一個項目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目的建設(shè)。 不過，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，成熟的運(yùn)營機(jī)制以及較弱的盈利能力，成為企業(yè)猛進(jìn)之后難以逾越的障礙。 角逐萬億市場 未來三年市場上將需要至少4500個項目的建設(shè)，粗略估計將有上萬億元投入。 地產(chǎn)公司“掘金” 數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)，比較大的開發(fā)商中，約有20~30家房企已經(jīng)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為正在資本市場追逐的價值洼地，最先嗅到商機(jī)的地產(chǎn)公司充當(dāng)了先行者的角色。 萬科地產(chǎn)投資總監(jiān)透露，早在2010年萬科就已經(jīng)開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)，并在房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，為萬科集團(tuán)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。隨后，萬科在青島、杭州等地陸續(xù)開始發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項目。 8月19日，世聯(lián)地產(chǎn)與臺灣最大的養(yǎng)老集團(tuán)臺灣恒安照護(hù)集團(tuán)正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面構(gòu)建全方位戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同探索符合中國市場特色的養(yǎng)老服務(wù)模式，形成養(yǎng)老市場“投資商+開發(fā)商+服務(wù)商+運(yùn)營商”的全鏈條開發(fā)模式。 世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松表示，戰(zhàn)略合作并不涉及項目和資金，但將來一定會在具體的項目上展開合作，目前兩家已攜手共同接洽一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目。未來3至5年內(nèi)，雙方的合作網(wǎng)絡(luò)將全面展開，最終成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“淘寶網(wǎng)”。
數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)，比較大的開發(fā)商中，約有20~30家房企已經(jīng)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域?！岸鄶?shù)開發(fā)企業(yè)都以較小規(guī)模養(yǎng)老地產(chǎn)項目進(jìn)行試水，以此來探索養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，建立以本公司特有資源為基礎(chǔ)的養(yǎng)老地產(chǎn)操作方式。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說。 8月22日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成為北京第一個獲得民政部門頒發(fā)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)職業(yè)資格的市場化機(jī)構(gòu)。作為輕資產(chǎn)項目，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一個養(yǎng)老項目——椿萱茂是遠(yuǎn)洋和美國合資開發(fā)，雙方合作成立經(jīng)營管理公司，股份50%對50%。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)日常人員招募、國內(nèi)工商行政手續(xù)和本地政策解讀與執(zhí)行。美方負(fù)責(zé)養(yǎng)老本身設(shè)計、護(hù)理體系建立和人員培訓(xùn)。 對此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明告訴《中國經(jīng)營報》記者，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)現(xiàn)階段主營業(yè)務(wù)還是住宅開發(fā)和物業(yè)持有為主，希望通過實踐，把養(yǎng)老發(fā)展成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)之一，未來遠(yuǎn)洋養(yǎng)老地產(chǎn)將涉及協(xié)助型養(yǎng)護(hù)公寓、一站式頤養(yǎng)公館以及嵌入式全齡社區(qū)。 “如果快的話，希望在未來一年到一年半時間，將這樣的項目在北京復(fù)制5個以上?！辈贿^李明承認(rèn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的難題是數(shù)量多了，是否配套有足夠的護(hù)理團(tuán)隊?！叭绻麤]有這么多的團(tuán)隊就是旅館，而非養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。” 地產(chǎn)公司一路高歌的背后，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被看做“朝陽產(chǎn)業(yè)”再次起航。 同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年我國65歲及以上老齡人口占總?cè)丝诒壤堰_(dá)9.1%，按國際通行標(biāo)準(zhǔn)界定，我國已進(jìn)入老齡社會，具備養(yǎng)老服務(wù)及養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的需求環(huán)境。80年代以來，老年人口占比逐漸提高，老年撫養(yǎng)比不斷提高。2010年這一數(shù)據(jù)為11.9%，即每100名勞動年齡人口撫養(yǎng)近12個65歲及以上的老年人，相比2000年增長了近20%。 綜合預(yù)計，2015年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的潛在需求為自理老人床位數(shù)174萬～185萬張左右，需要護(hù)理老人床位數(shù)30萬～32萬張左右。按照一個項目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目的建設(shè)，粗略估計將有上萬億元投入。 但從供應(yīng)角度看，市場上大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套設(shè)施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式；服務(wù)及費(fèi)用參差不齊，針對中高端消費(fèi)人群的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)缺口仍然很大。 看上去很美的市場，對于想進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場的企業(yè)來講，卻并非易事。 張宏偉認(rèn)為，純養(yǎng)老地產(chǎn)項目部分運(yùn)營回報周期較長，使得開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)而進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，這使得養(yǎng)老地產(chǎn)本身資產(chǎn)保值增值的程度超過了項目通過運(yùn)營而增值的價值?！斑@會導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)不愿意在運(yùn)營上投入過多，從而不重視從中獲得中長期的運(yùn)營價值。” 在他看來，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場除了政策層面的壁壘需要打破之外，還需要引入多元化的市場競爭機(jī)制，允許多元化資本進(jìn)入這個市場。 “運(yùn)營盈利在養(yǎng)老地產(chǎn)市場顯得非常重要，對于缺乏投資渠道的民間資本、REITs、PE等應(yīng)該給予準(zhǔn)入的政策，并且破除政策上的壁壘。只有養(yǎng)老地產(chǎn)市場吸引了多元化的資本進(jìn)入，整個市場才會具有競爭?！?張宏偉認(rèn)為。 量化盈利模式 目前養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利主要是依靠國外運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)在操作，真正成功的也比較少，大部分盈利也就維持在3%~5%的回報率，和國外水平仍有差距。 事實上，我國對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式一直處于探索階段。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)模式整體上可以分為配建模式、專門開發(fā)模式以及收購模式三種，但國內(nèi)開發(fā)多數(shù)為配建模式。 以綠城藍(lán)庭頤養(yǎng)公寓為例，它是藍(lán)庭的一個創(chuàng)新型產(chǎn)品，并非傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，是綠城集團(tuán)首個在郊區(qū)大盤內(nèi)配備的集多功能一體的建筑。 不可忽視的是，目前大多數(shù)的房企在開發(fā)模式上都存在問題。“往往選擇配建模式的開發(fā)商，最看重的是項目銷量及資金周轉(zhuǎn)效率，一定程度上忽視了養(yǎng)老服務(wù)及運(yùn)營質(zhì)量，養(yǎng)老需求難以保證。”某養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究人員坦言。 目前，“國內(nèi)房企開發(fā)+引進(jìn)國外運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)”成為大多數(shù)房企階段性的嘗試與選擇。 按照這個模式，張宏偉認(rèn)為，國內(nèi)開發(fā)企業(yè)可以學(xué)習(xí)其經(jīng)驗，在操作過程中一旦成熟就會獨(dú)立嘗試，從而推動公司內(nèi)部對于養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營、服務(wù)相關(guān)方面逐漸走向成熟?！罢w上來講，開發(fā)企業(yè)通過3~5年左右時間的磨練，可以推動養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)走向成熟?！?p> 而李明表示，遠(yuǎn)洋養(yǎng)老地產(chǎn)將以培育運(yùn)營服務(wù)能力為核心的，會積極引入成熟的養(yǎng)老理念、運(yùn)營體系、護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)，培育本土化專業(yè)團(tuán)隊，依托遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的全國區(qū)域布局以及資源整合能力進(jìn)行規(guī)?；l(fā)展。 而其合作方美國公司代表Granger表示，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)盈利，最重要就是要本土化，養(yǎng)老業(yè)是完完全全迎合消費(fèi)者喜好的行業(yè)，只有牢牢抓住消費(fèi)者的喜好，才能適合消費(fèi)者的胃口。 “目前養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利主要是依靠國外運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)在操作，真正成功的也比較少，大部分盈利也就維持在3%~5%的回報率，和國外水平仍有差距。加之這塊市場屬于新開發(fā)市場，運(yùn)作周期一般需要3年以上，也較國外長?！鄙鲜鋈耸糠治?。 據(jù)悉，美國成熟市場運(yùn)營機(jī)構(gòu)達(dá)到穩(wěn)定期的投資回收期大概是18到24個月之間。以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，每年回報率為8%~10%，這對于以往習(xí)慣于高利潤和高資金流動性的房地產(chǎn)企業(yè)來說，將是一個艱難的挑戰(zhàn)。 數(shù)據(jù)顯示，在我國，入住上海的太平養(yǎng)老社區(qū)需繳納保費(fèi)233 萬元，入住北京的泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)需繳納保費(fèi)133 萬元。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，如此高昂的養(yǎng)老收費(fèi)注定養(yǎng)老地產(chǎn)只是少部分高收入人群的消費(fèi)專利，在中國目前的收入水平下，養(yǎng)老地產(chǎn)想要規(guī)模化發(fā)展面臨障礙，而能實現(xiàn)盈利的大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目則幾乎沒有。
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