愛華網(wǎng)???? 資產(chǎn)負(fù)債率 近期樓市高熱，銷售旺盛，房企們無不憋足了勁往上沖。 然而《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，急劇擴(kuò)張使得部分房企的負(fù)債率快速攀升，近期房地產(chǎn)市場甚至出現(xiàn)上市房企向影子銀行融資的案例。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在未來調(diào)控尚未明朗，而國內(nèi)流動(dòng)性開始趨緊的背景下，誰在豪賭？ 難掩擴(kuò)張沖動(dòng) 急劇擴(kuò)張的結(jié)果是導(dǎo)致房企現(xiàn)金流的萎縮。 借道影子銀行 銀行趨勢是越來越集中于幾個(gè)大型上市房企，即使是有海外背景的上市房企也未必受銀行待見。 “最近確實(shí)有一家香港上市的房企向我們遞交了借款申請?！苯眨瑬|莞一家民間金融機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人林向東（化名）向記者表示。這是珠三角一家典型的影子銀行，經(jīng)營的業(yè)務(wù)包括私人借貸、各類型委托貸款等諸多業(yè)務(wù)，其共通性是利率遠(yuǎn)超銀行同期貸款利率。 “（借款）年利率基本都在20%以上?！绷窒驏|告訴記者，這家總部在深圳的上市房企由于融資規(guī)模較大，利率可能有所下浮，“以往我們的客戶主要都是中小型的房企，沒想到大型房企也開始利用我們這條渠道?！?p> 記者拿到一份蓋有公司印章的借款申請書，顯示該房企計(jì)劃以粵東一個(gè)三線城市的項(xiàng)目土地做抵押，向該影子銀行融資20億元。該申請書如是陳述：“公司經(jīng)營狀況良好，管理能力較強(qiáng)……為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，做大做強(qiáng)公司，開發(fā)新的項(xiàng)目。但公司流動(dòng)資金不足，根據(jù)公司目前的發(fā)展需求和今后一段時(shí)間的發(fā)展趨勢，申請項(xiàng)目借款和流動(dòng)資金五年期借款20億元，一次性到位?！?p> “具體細(xì)節(jié)我們還在商談中，但（借款利率）肯定不會(huì)低于17%?！绷窒驏|向記者透露。而熟悉流程的業(yè)內(nèi)人士推斷，再加上一系列的居間費(fèi)用，這筆民間貸款的利率或達(dá)到18%以上。 讓人不解的是，雖然近十年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不曾停歇，但上市房企一直都是銀行的寵兒，香港上市的企業(yè)更是擁有海外的融資通道。再不濟(jì)也還有信托融資、委托貸款等一系列的后續(xù)手段，為何需要借力民間資金的通道？ 記者從銀行系統(tǒng)處了解到，盡管2013年樓市銷售良好，但開發(fā)貸的發(fā)放一直非常緊張。廣東建行的一位信貸員表示：“從6月開始出現(xiàn)‘錢荒’后，開發(fā)貸的額度就一直非常緊，即使順利批復(fù)也不一定有額度放款，還要考察房企存款貢獻(xiàn)度、股東背景等等因素?！?p> 據(jù)悉，銀行趨勢是越來越集中于幾個(gè)大型上市房企，即使是有海外背景的上市房企也未必受銀行待見。 另一方面，雖然海外渠道一直為香港上市房企所青睞，但近期海外融資渠道也一直趨緊?！霸诤Ｍ獍l(fā)行的優(yōu)先票據(jù)需要獲得機(jī)構(gòu)評級。”亞銀國際首席分析師李大偉告訴記者。而海外投資者非?！皠堇保怯歇?dú)到經(jīng)營模式，且經(jīng)營、負(fù)債數(shù)據(jù)良好的公司才受到追捧，比如2013年一季度萬科發(fā)行的海外債券票面利率低至2.625%。 但另一方面，一些經(jīng)營數(shù)據(jù)不理想的公司利率則非常高，“往年有部分案例的融資利率高達(dá)13%以上。”李大偉表示。此外，由于近期境外資金回流美國的趨勢明顯，現(xiàn)在就更不是海外融資的好時(shí)機(jī)。 “相對于其他融資方式，我們非常靈活，即不限定資金使用方向，放款速度也快?！绷窒驏|認(rèn)為，這也許是上述上市房企尋求與民間金融合作的考慮之一。 房企之所以急于圈錢，最重要的原因是土地?cái)U(kuò)張。與上述上市房企一樣，今年上半年富力地產(chǎn)（2777.HK）先在上海虹橋拿下25萬平方米的地塊，隨后又在長沙、貴陽、無錫等城市收下570萬平方米的土地。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其上半年合計(jì)拿到780萬平方米，金額高達(dá)127億元。 而2012年全年，富力僅新增4塊土地，總建筑面積為153.2萬平方米。 無獨(dú)有偶，在土地市場呼風(fēng)喚雨的還有同樣在香港上市的佳兆業(yè)（1638.HK）。2012年該公司的銷售均價(jià)為6730元/平方米，但今年上半年其獲取土地的平均成本就達(dá)到6935元/平方米。 2013年上半年，佳兆業(yè)同樣大手筆擴(kuò)張，在廣州、上海等地造就了數(shù)塊地王。中報(bào)顯示佳兆業(yè)獨(dú)自花了86.5億元儲(chǔ)備了125萬平方米的土地，另外又與關(guān)聯(lián)公司廣州裕瑞以45.6億元拿下廣州南玻地塊，值得一提的是，該項(xiàng)目僅地價(jià)就已經(jīng)超出周邊在售項(xiàng)目的均價(jià)。據(jù)易居中國的一份不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月31日，佳兆業(yè)全國的拿地金額已達(dá)到159億元，而今年上半年佳兆業(yè)的營業(yè)收入不過70.16億元。 急劇擴(kuò)張的結(jié)果導(dǎo)致了房企現(xiàn)金流的萎縮，財(cái)報(bào)顯示，佳兆業(yè)2012年上半年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生了2.05億元的現(xiàn)金流，2013年同期則為-16.82億元。這顯示該公司必須借助其他融資來支付擴(kuò)張的經(jīng)營活動(dòng)。2012年年中，佳兆業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為73.71%，到今年同期已上升到78.78%。 富力也是如此，半年報(bào)顯示，該公司的凈負(fù)債率達(dá)到100.9%，環(huán)比去年年末增加了14個(gè)百分點(diǎn)。對此，國泰君安分析師余立峰表示，凈負(fù)債率提升是因?yàn)楣窘杩畹脑鲩L幅度大于銷售回款的增長比例。而富力管理層則表示，負(fù)債增長是在“預(yù)料之中”，隨著銷售回款加快，預(yù)期年末可以有所改善。 8月29日，富力宣布在國內(nèi)發(fā)行本金總額不超過60億元人民幣的境內(nèi)公司債券，債券期限5~10年。據(jù)悉，這筆公司債主要用于補(bǔ)充公司營運(yùn)資金、取代部分銀行借貸及優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。 而業(yè)內(nèi)人士分析，這或是一次“借新還舊”的融資安排。2009年與2011年，富力分別發(fā)行了兩次總額超過80億元人民幣的優(yōu)先票據(jù)，而這兩筆票據(jù)均在2014年到期。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在海外融資窗口逐漸關(guān)閉，而證監(jiān)會(huì)有意放寬國內(nèi)融資的背景下，富力選擇將此次債務(wù)規(guī)劃安排選擇在國內(nèi)進(jìn)行。但前提是，此次債券的發(fā)行必須得到證監(jiān)會(huì)的首肯。 舉債暗藏風(fēng)險(xiǎn) 宏觀數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)流動(dòng)性壓力較大。更讓房企擔(dān)憂的是，銀行對消費(fèi)者的房貸有越來越緊的趨勢。 值得注意的是，并非所有的房企都選擇舉債擴(kuò)張。中報(bào)顯示，萬科、華僑城、金科、金地四家房企的資產(chǎn)負(fù)債率合計(jì)為77.83%，環(huán)比增長了1.42%，但是在剔除預(yù)收款后，資產(chǎn)負(fù)債率為45.84%，較年初下降了1.12%。同樣在香港上市的恒大地產(chǎn)，其凈負(fù)債率由2012年年末的84.2%下降至2013年年中的58.4%。 重點(diǎn)房企之所以可以降低負(fù)債率，與2013年上半年良好的銷售情況關(guān)系密切。數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價(jià)同比漲幅達(dá)到18.8%，北上廣都再現(xiàn)了“日光盤”。碧桂園總裁莫斌就表示，碧桂園2013年一直堅(jiān)持所謂“新盤開售789”的策略，也就是第一次推出的時(shí)候有80%的推貨量，一周去化率（一定時(shí)段的銷售率）達(dá)到70%，一月內(nèi)達(dá)到90%。 在房價(jià)高漲的同時(shí)，地價(jià)也不斷被抬高。9月北京農(nóng)展館地塊憑借7.3萬元/平方米的樓面價(jià)成為全國單價(jià)地王，蘇、杭、滬都有地王面市，這都使開發(fā)商擔(dān)心將會(huì)有更嚴(yán)格的調(diào)控政策出臺。 近日有消息稱，住建部約談了7個(gè)房價(jià)上漲較高的城市，住建部督察組將在10月抵達(dá)地方嚴(yán)查限購、限貸的執(zhí)行情況。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在三中全會(huì)前，或有新一輪調(diào)控政策出臺。 不過在記者采訪的開發(fā)商中，普遍對于新一輪調(diào)控較為樂觀，認(rèn)為出現(xiàn)“一刀切”式調(diào)控的機(jī)會(huì)比較小，而且會(huì)更著眼于市場化的調(diào)控。 “現(xiàn)在我們最擔(dān)心的是流動(dòng)性問題?！眹鴥?nèi)一家龍頭房企的總裁助理表示，宏觀數(shù)據(jù)顯示M1與M2兩者的差值近三個(gè)月逐步下降，反映出國內(nèi)流動(dòng)性壓力較大。 更讓房企擔(dān)憂的是，銀行對消費(fèi)者的房貸有越來越緊的趨勢。記者咨詢了廣東十余家銀行，全部表示首套房貸已取消優(yōu)惠利率，而且普遍利率有所上浮。一些中小股份制銀行更是表示已暫停房貸受理。民生銀行、平安銀行都表示已經(jīng)沒有信用額度，何時(shí)恢復(fù)辦理房貸業(yè)務(wù)暫不清楚。 與此相對，二套房房貸則更為困難，有些銀行甚至要求貸款利率上浮20%。即便通過了審核，銀行發(fā)放了同貸書，放款時(shí)間也難以保證?！斑\(yùn)氣好的話今年年底前能拿到款，運(yùn)氣不好的話可能要到明年。”國有銀行的一位信貸負(fù)責(zé)人如是表示。 對此，中國住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌曾表示，流動(dòng)性除了會(huì)影響房企融資，也會(huì)影響房企的銷售回款，從而繃緊開發(fā)商的資金鏈。 舉債擴(kuò)張的房企是否已經(jīng)預(yù)留出足夠的騰挪空間？這是來自業(yè)內(nèi)共同的疑問。
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