愛華網(wǎng)???? 拿大量空房和未完工的房子養(yǎng)鴿子，成就世界上最大“放鴿子”基地——這是今年鄂爾多斯新的冷笑話。這里的房子不再“流動(dòng)”，在建的項(xiàng)目則像被定格在照片中。 不過對(duì)于媒體之前報(bào)道鄂爾多斯樓市“崩盤、八成爛尾”，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商劉某認(rèn)為，當(dāng)前具有很大不確定性，“現(xiàn)在說爛尾不準(zhǔn)確，有些是暫停。但如果民間借貸危機(jī)持續(xù)，那可能真爛尾了?！蓖＝ǖ捻?xiàng)目中確實(shí)有不少牽涉民間借貸危機(jī)，所以爛尾與否，很大程度上將與當(dāng)?shù)亟栀J危機(jī)處置情況緊密相連。 在鄂爾多斯，由于在較短時(shí)間內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目集中上馬，許多項(xiàng)目并未走完審批程序，資金來源也并非銀行貸款，而是來自民間借貸。 除資金、市場(chǎng)需求爛尾樓出現(xiàn)的共性因素外，當(dāng)?shù)夭簧俜康禺a(chǎn)項(xiàng)目因未建時(shí)即已“售出”，這一罕見特點(diǎn)，也決定著這里的爛尾，可能面臨更為復(fù)雜的困局。 《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從相關(guān)知情人士和政府官員處了解到，目前已有過半在建地產(chǎn)項(xiàng)目停工滿一年，且仍無任何復(fù)工跡象。 借貸血脈 城市擴(kuò)張大潮下，地產(chǎn)商等不及手續(xù)、銀行貸款，而選擇以民間借貸資金來實(shí)現(xiàn)“快跑”。 過半在建項(xiàng)目停工超一年 鄂爾多斯大量爛尾樓盤深陷民間借貸旋渦，結(jié)果造成購房人、債權(quán)人之間非常復(fù)雜的關(guān)系。郝成/攝影 政府接盤？ 市場(chǎng)困局 持續(xù)傳出的政府接盤聲音，在停工近兩年的當(dāng)前，開始變得毫無意義，而且即使接盤，許多項(xiàng)目根本不具備被救的理由。 成品降價(jià)，半成品的市場(chǎng)則在借貸危機(jī)的“抵頂”中出現(xiàn)“升值”。但地產(chǎn)商認(rèn)為，這種“交易”，只會(huì)讓爛尾更加徹底。 2012年底，鄂爾多斯的房?jī)r(jià)真的降了，標(biāo)志性的變化是康巴什人工湖對(duì)岸的“公務(wù)員小區(qū)”，由過去近萬元變?yōu)槿那г?011年末，曾有媒體一度報(bào)道當(dāng)?shù)貥莾r(jià)已經(jīng)跌至三折，但事實(shí)上當(dāng)時(shí)這一說法僅僅存在于網(wǎng)帖里。當(dāng)時(shí)交易量猛跌，但彼時(shí)價(jià)格依然堅(jiān)挺，甚至在今天，也有不少項(xiàng)目并未降價(jià)——因?yàn)榧词菇祪r(jià)，也同樣沒有交易量。 和民間借貸一樣，這里的房子也不再“流動(dòng)”，在建的項(xiàng)目則像被永遠(yuǎn)定格在一次快拍畫面中。 “鄂爾多斯將是世界上最大的放鴿子基地，建成的房子是鴿子冬天的窩，沒建成的，有窟窿眼兒的，是夏天的窩。到時(shí)候全世界人民都可以來這放鴿子?！边@是鄂爾多斯當(dāng)前最熱門的冷笑話。 事實(shí)上，除了媒體廣泛報(bào)道的鐵西區(qū)和康巴什新區(qū)外，還有大量停工項(xiàng)目矗立在東勝區(qū)周邊的銅川鎮(zhèn)等地。這些或集中或散落的半成品建筑，與建成卻空無一人的建筑相映成趣。一年半前，一家外國(guó)電視臺(tái)曾以此為背景，拍攝滑板紀(jì)錄片受到網(wǎng)友熱贊。 由于當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)多數(shù)具有民間借貸的血脈，且當(dāng)前借貸危機(jī)正在膠著狀態(tài)，已建成的房子不再流通，而未建成的則更難以復(fù)工。像一種輪回或諷刺，當(dāng)初那些尚未開建就購買、或融資的人們，現(xiàn)在則統(tǒng)一以債權(quán)人的身份，面臨著要房子或繼續(xù)等待的困局，而這些房子則面臨著不知何時(shí)建好的不確定性。 “你得看她有多少房子，如果不夠（償債），你肯定要先要了房子，既然開始建了，遲早是要建成嘛，總比什么都沒有要強(qiáng)。”同樣針對(duì)前述李姓女子的借貸案，從達(dá)拉特旗趕來的煤販子張某，大聲向其他債權(quán)人勸說。而有債權(quán)人則質(zhì)疑他，如果這些未完工的房子一旦抵頂債務(wù)，到手之后，這些項(xiàng)目要完工，需要繼續(xù)投錢，且有不少項(xiàng)目至今拖欠施工單位錢，這樣一來，債權(quán)人又幾乎是從一個(gè)坑跳入另一個(gè)坑，且后者更為復(fù)雜。 “如果他們這樣做，那就徹底爛尾了，如果一個(gè)在建項(xiàng)目分割給一堆債權(quán)人，你覺得這幫人能把樓建完？這些人下面還有更多二級(jí)債權(quán)人，他們繼續(xù)分割，到時(shí)候可能上百個(gè)債權(quán)人拿下一個(gè)爛尾樓，然后每個(gè)人給自己的鴿子窩寫上名字完事，根本不可能建成了。”地產(chǎn)商劉某笑稱，宣揚(yáng)此舉者旨在化解當(dāng)前危機(jī)，卻沒意識(shí)到可能帶來的更長(zhǎng)遠(yuǎn)的危機(jī)，有點(diǎn)像飲鴆止渴。 在以往的抵頂中，由于負(fù)債一方資不抵債，完工的房子往往以高于市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行抵頂債務(wù)，同樣的情況也出現(xiàn)在未完工的房子中。這種“升值”在各方看來都毫無意義。 2011年末時(shí)，東勝區(qū)政府即已討論政府接盤部分地產(chǎn)的可能性，比如購買部分地產(chǎn)做經(jīng)濟(jì)適用房，甚至將部分高檔地產(chǎn)接手后作為將來安置外來高端人才的儲(chǔ)備房。 “實(shí)際上沒有開展，也不敢貿(mào)然開展這個(gè)計(jì)劃，帶給市場(chǎng)的信號(hào)會(huì)很危險(xiǎn)。再說政府也沒錢，銀行是絕對(duì)不會(huì)介入的。”知情人透露，在2011年末當(dāng)?shù)卣c各個(gè)銀行的探討中，這一計(jì)劃遭銀行冷漠對(duì)待，至此擱置。 也是在2011年10月，鄂爾多斯市委市政府曾提出“做大金融總量”“設(shè)立產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持基金和鄂爾多斯市城市建設(shè)發(fā)展基金，推動(dòng)和支持市內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行兼并重組”，但事實(shí)上，這三項(xiàng)措施在開發(fā)商看來并未起到實(shí)際效用。 當(dāng)?shù)毓俜綌?shù)據(jù)顯示，2011年全市房地產(chǎn)竣工面積同比下滑56.5%，而2012年民間借貸危機(jī)后，這一數(shù)據(jù)下滑達(dá)99.1%。另外，2012年鄂爾多斯全年竣工面積為433.52萬平方米，但銷售面積僅為232.69萬平方米，房地產(chǎn)銷售竣工比僅為0.54。 但關(guān)于政府接盤的傳說仍在持續(xù)出現(xiàn)，給深陷借貸危機(jī)的各方帶來短暫安慰?！皩?shí)際是不可能，許多在建項(xiàng)目既有民間借貸，又拖欠施工方，關(guān)系太復(fù)雜。另外有些戶型太大，不符合經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)。再說政府哪兒來的錢？”在地產(chǎn)商看來，即使政府出手援救，也會(huì)面臨“落水者太多不知先救哪個(gè)，能救幾個(gè)”的問題。 記者注意到，自2011年以來，當(dāng)?shù)毓_報(bào)道中，并未出現(xiàn)官方明確“救市”的聲音。今年5月份，鄂爾多斯市委書記云光曾表態(tài)稱民生投入只能增，不能停，更不能減。“今年，我們將在改善和完善民生上，投入100多億元，其中50多億元要直接發(fā)放或補(bǔ)貼到百姓身上?！?p> “已經(jīng)建成的都抵出去了，剩下都是沒有建成的，也沒人愿意要。”8月的一天，在東勝區(qū)辦案中心外，債權(quán)人正討論著一起借貸案的處置進(jìn)展。 該案中，李姓女子用大量民間借貸資金，買下東勝鐵西區(qū)多個(gè)房產(chǎn)，但其中實(shí)現(xiàn)交房的占總量不到兩成。在一輪爭(zhēng)搶后，部分債權(quán)人以明顯高出市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格用債權(quán)拿下現(xiàn)房后，而其他人則猶豫要不要那些正在停工的房產(chǎn)。 李姓女子和當(dāng)?shù)囟鄶?shù)購房人一樣，只要認(rèn)為地段合適，便會(huì)在地產(chǎn)商尚未開工時(shí)，便大量投入資金購買房產(chǎn)。而她判斷地段是否合適的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在看來多少有些荒唐?！爸饕褪锹犻_發(fā)商宣傳，結(jié)果呢，現(xiàn)在整個(gè)鐵西區(qū)都空蕩蕩的，沒有一個(gè)地段是合適的?！?p> 而在這些停建的、在借貸案中難以抵頂債務(wù)的項(xiàng)目中，按照東勝區(qū)官員此前接受采訪時(shí)的判斷，至少過半與借貸危機(jī)相關(guān)——開發(fā)商對(duì)購房者提前支付的購房款和融資資金做了同樣的手續(xù)，這意味著購房者和債權(quán)人并無太大區(qū)別。 “正常應(yīng)該是購房人就是買房子，預(yù)付了資金是沒有利息吃的，債權(quán)人放錢給開發(fā)商相當(dāng)于融資，那是應(yīng)該有利息的。但是有些項(xiàng)目位置一般，開建以前賣的不好，那就干脆也給購房人利息，等于把融資的和購房的兩頭都變成債權(quán)人，只不過約定中購房人最終以房子結(jié)算，債權(quán)人以資金結(jié)算。”當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商劉某告訴記者，除了少數(shù)有煤炭背景的地產(chǎn)商外，當(dāng)?shù)囟鄶?shù)地產(chǎn)項(xiàng)目都有民間借貸資金。 以東勝區(qū)的“方圓一廈”為例，這個(gè)曾經(jīng)的鄂爾多斯第一高樓在2011年秋天停建時(shí)，只剩一兩個(gè)月即可完工，但之后卻再未復(fù)工，迄今已停工兩年。開發(fā)商劉建強(qiáng)亦因深陷借貸危機(jī)而被警方監(jiān)事居住。當(dāng)初的購房者曾一度將該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)炒至每平米10萬元，但在停工后，有購房者要求退房，而債權(quán)人也對(duì)以房抵債持觀望態(tài)度。 “但凡停工的，九成都和民間借貸有關(guān)系！而且關(guān)系不?。∶耖g借貸資金就是鄂爾多斯房地產(chǎn)的血脈，而且還是個(gè)染了病毒的血脈?！痹趧⒛晨磥恚€有一些細(xì)節(jié)，讓地產(chǎn)與民間借貸的關(guān)系變得更加復(fù)雜。比如許多地產(chǎn)商最初是把融資和購房?jī)煞N資金區(qū)分開來的，并設(shè)不同部門，但實(shí)際運(yùn)作中，有時(shí)業(yè)務(wù)員為了拿到更高提成，會(huì)有意勸導(dǎo)人們做出復(fù)雜的選擇，比如既放貸又購房，或者將購房資金聚集到一定數(shù)額后以放貸資金入賬。 生投入巨大，加之公共項(xiàng)目和負(fù)債情況，鄂爾多斯的政府財(cái)力似乎很難做出救市之舉，這是當(dāng)?shù)刎?cái)政局官員和開發(fā)商都提到的觀點(diǎn)。但另一組官方數(shù)據(jù)顯示，截至2011年6月，鄂爾多斯市開工建設(shè)各類保障性住房60792套，完成自治區(qū)下達(dá)任務(wù)的137%。這一超額被解讀為政府出手購買了部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，但這一說法始終未能獲得當(dāng)?shù)毓俜阶C實(shí)，而保障性住房建設(shè)、回購數(shù)據(jù)亦再未公開發(fā)布。
有趣的是，不久前有媒體報(bào)道稱，渣打銀行的研究團(tuán)隊(duì)通過對(duì)三項(xiàng)公開數(shù)據(jù)——用土地成交量減去房屋銷售量計(jì)算出的房屋庫存水平、可售住宅面積、土地交易量——的分析發(fā)現(xiàn)，盡管很多中小城市房屋銷售復(fù)蘇程度弱于大城市，房屋庫存水平似乎也沒有下降，但很多中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商正在購入土地，這表明他們?nèi)韵鄬?duì)看好房地產(chǎn)行業(yè)的前景。 “這個(gè)報(bào)道在鄂爾多斯不少人看來，好像那種政府救市傳說一樣，又是眼前一亮，認(rèn)為這里的問題可能不像想象的那么嚴(yán)重。但實(shí)際是，他們所說的那三種數(shù)據(jù)，在鄂爾多斯是沒有多大意義的?！鼻笆龅禺a(chǎn)商分析稱，由于當(dāng)?shù)卦S多地產(chǎn)根本就沒有手續(xù)，自然其相應(yīng)的數(shù)據(jù)也不存在于官方數(shù)據(jù)庫中，所以基于此進(jìn)行的任何推演都不具備實(shí)際意義。 據(jù)一位曾在7月份耗時(shí)一周驅(qū)車走遍全市在建項(xiàng)目的地產(chǎn)商估計(jì)，目前鄂爾多斯所有在建項(xiàng)目中，起碼有六成項(xiàng)目在過去一年多時(shí)間里都在停工?！爱?dāng)然，偶爾喊幾個(gè)工人做一做防水，搞一下小動(dòng)作的不算復(fù)工?！?p> 而8月記者在東勝區(qū)統(tǒng)計(jì)局官員處獲得的說法是，目前當(dāng)?shù)毓俜秸J(rèn)為停工一年以上的大概接近一半。 沒有人能夠斷定鄂爾多斯會(huì)有多少爛尾項(xiàng)目，但所有人都認(rèn)為爛尾取決于借貸危機(jī)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，前者牽扯資金問題，而后者則決定了市場(chǎng)，畢竟在當(dāng)?shù)厝巳司嗵追康那闆r下，如果沒有外來人口前來，這些房產(chǎn)很難再有購買者。而決定人口入住的先決條件是有足夠多的工作機(jī)會(huì)和吸引力，即經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。 對(duì)于近日媒體報(bào)道鄂爾多斯有意通過人口遷移填充“鬼城”，當(dāng)?shù)刎?cái)政局官員告訴記者，這一構(gòu)想實(shí)際早已被多次探討，且早在2007年開始的“生態(tài)移民”，已經(jīng)將數(shù)十萬人口移入城市?！斑^去的計(jì)劃是五年，也就是今年到期，但根據(jù)自治區(qū)今年的政策，市里已經(jīng)在8月之前就決定繼續(xù)生態(tài)移民。”
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