愛華網(wǎng)??? 國務(wù)院于5月25日通過并對外正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中引人注目的是明確地提出了要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅，以上工作由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)。
??? 征收物業(yè)稅的說法由來已久，因此，對于不少業(yè)內(nèi)人士來說，認(rèn)為這是大勢所趨。相對來講，一方面有些人會關(guān)心何時征，怎么征等政策細(xì)節(jié)問題，另一方面有些人可能更關(guān)心該政策的實施對房地產(chǎn)市場影響的大小，更直接地說是對房價的影響有多大。
??? 在房地產(chǎn)稅收體系中，目前存在的問題主要是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏重而保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏輕，造成民眾買不起房，買得起房的人養(yǎng)房成本又過低，不利于實現(xiàn)“人人有房住”（不是人人有住房）的社會目標(biāo)。同時，現(xiàn)行稅制中還有許多長期存在的不合理現(xiàn)象，如房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅針對不同納稅人而重復(fù)設(shè)置，房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅針對房和地而重復(fù)設(shè)置。??? 在稅制設(shè)計上，現(xiàn)行稅收制度按照房產(chǎn)和土地人為地分設(shè)稅種，對房產(chǎn)從價或從租計稅，對土地從量計稅，對房產(chǎn)價值中所含地價既按價值征收了房產(chǎn)稅，又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅。在計征房產(chǎn)稅時，若要人為地剝離土地的價值，在實際征管中很難操作；若不剝離土地的價值，又明顯不合理，造成重復(fù)征稅和稅負(fù)不公。??? 物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅及土地出讓金等合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。把現(xiàn)在開發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策改為土地出讓金主要由消費(fèi)者在購房后分次繳清?？梢姡@一制度設(shè)計將完全改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的格局和消費(fèi)者的購房預(yù)期。但是我們能否在實際執(zhí)行中將這一預(yù)期變成現(xiàn)實，是改革的難點(diǎn)。 ??? 據(jù)估算，在目前的房價構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%甚至更低得多。購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是用于繳了各種稅費(fèi)。物業(yè)稅開征后，從理論上說、就會把購房人原來交易環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)稀釋到擁有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。據(jù)某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士分析，從理論上說，由于地價和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本近40%的地價和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時只需先繳納1/70，其余的在剩余的69年中分別繳納。該政策的推出對市場造成的變革將會是本質(zhì)性的。 ??? 物業(yè)稅開征在理論上應(yīng)該和調(diào)整土地出讓金同時進(jìn)行，而土地出讓金原由開發(fā)商支付，屬于房價成本的一部分，開征物業(yè)稅后，土地出讓金將減少或者取消，這會直接帶動房價的降低。對于業(yè)主來說，可能的變化是由此前的一次性支付變?yōu)槌钟形飿I(yè)后的定期分?jǐn)傊Ц?，一次性的支付壓力小了、而未來持有的成本將相?yīng)增加。??? 不過，目前業(yè)內(nèi)在物業(yè)稅與房價的關(guān)系上，還存在著爭論。有開發(fā)商稱，關(guān)鍵在于物業(yè)稅改革和調(diào)整土地出讓金會不會同時進(jìn)行，如果同時進(jìn)行，從成本上來說可以將現(xiàn)價降低10%~20%。? ??? 曾有建設(shè)部官員透露，將通過鼓勵小戶型設(shè)計、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵推廣中小套型。也有專家建議應(yīng)把物業(yè)稅的征收重點(diǎn)放在大戶型如120平米以上。國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所所長劉佐今年在天津舉辦的某論壇上表示，物業(yè)稅將首先向經(jīng)營性的房地產(chǎn)征稅，個人自有房產(chǎn)將在其后考慮。??? 無論如何，物業(yè)稅將由構(gòu)想、規(guī)劃、準(zhǔn)備階段發(fā)展到如何設(shè)計制度、部署實施了，由“空轉(zhuǎn)”到“實轉(zhuǎn)”，對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)利益者的影響不可小覷，其實施可能是逐步到位、其效漸顯。
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