愛華網(wǎng)???? 近年，關于土地增值稅的討論轟轟烈烈，但無論是央視的報道，稅務總局官方的回應，還是房地產(chǎn)商們的辯解，都無法否認一個事實：在當前的中國，土地增值稅的征管確實不易。 土地增值稅屬于地方稅，是地方政府征收、管理和支配的一類稅收，在地方各市和區(qū)縣按五五分成。這也意味著，在土地增值稅的征收上，實際上地方政府有著更大的回旋余地：一方面，許多地產(chǎn)開發(fā)商對征收采取了拖延戰(zhàn)術，另一方面，不少地方政府對拖欠行為也采取了默許的態(tài)度。 “先預征、后清算”是我國目前實行的土地增值稅征管程序，即當房地產(chǎn)企業(yè)完成一個項目的大部分房屋銷售時，再進行清算。 “土地增值稅設計非常復雜、征稅成本高，結(jié)果成了一筆糊涂賬。這不是一個能夠推算出來的數(shù)據(jù)，要推選出來必須要知道哪些項目需要清算，雖然有明確規(guī)定，但是各地都執(zhí)行不一，到底對誰清算了什么，清算了多少只有當?shù)囟悇站植胖?。”對此，稅務專家，中匯稅務師事務所合伙人王冬生在接受時代周報記者采訪時表示。 “豪宅”的貓膩 越貴的房子，本應征收越高的土地增值稅。 早在1994年就執(zhí)行《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中明確規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；土地增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 按照條例，顯然越是地價高、成本高、售價高的“豪宅”，適用的土地增值稅稅率就應該越高。然而，一些本應該成為各地稅務機關重點關注和稽查的“豪宅”，卻因帶動特定區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展需要，被地方政府有意“忽略”，甚至能夠拿到比普通項目更優(yōu)厚的投資納稅待遇。 提起鄂爾多斯，如今人們想到的是被一大堆豪華空房子環(huán)繞的“鬼城”。但在2010年，這座城市卻被認為是“未來最具發(fā)展?jié)摿Φ牡胤健?，它因煤炭發(fā)展迅速積累財富，超過香港成為“中國人均GDP最高城市”。也是在這一年，鄂爾多斯人均商品房購買就超過15平方米。雄厚的經(jīng)濟資本和巨大的市場預期量，讓鄂爾多斯政府在推動房產(chǎn)建設上不遺余力。
號稱地產(chǎn)界“勞斯萊斯”的星河灣在彼時高調(diào)進入鄂爾多斯，被當?shù)亟o予了厚望，鄂爾多斯東勝區(qū)政府不惜頻出奇招與星河灣牢牢綁定。據(jù)《財經(jīng)》雜志2011年曝光的一份星河灣方面與東勝區(qū)政府簽訂的投資協(xié)議中，當?shù)爻吮ＷC星河灣項目用地不少于1萬畝，建設用地不少于5000畝外，更是承諾，如果星河灣方面不轉(zhuǎn)讓該處土地，將免除相關的土地增值稅。與此同時，星河灣方面則需分期借款11億元給東勝區(qū)政府。 “我有聽過地方政府在預征階段和房地產(chǎn)公司協(xié)商預征率的，也有聽過有些地方政府在預征階段工作做得很不到位的，但這種完全沒有預征，直接免土地增值稅的，倒是從來沒有聽過?！币患易C券公司分析師對時代周報記者表示。 星河灣鄂爾多斯項目是該市有史以來最大的房地產(chǎn)項目，規(guī)劃面積11820畝，規(guī)劃人口5.6萬人，星河灣也作出了高達100多億元的銷售計劃。 事實上，在鄂爾多斯之前，星河灣在全國各大城市推出的高價“豪宅”創(chuàng)造了不少“營銷神話”，售價也普遍高出同區(qū)域內(nèi)平均成交樓盤價格，按照國家稅務總局的要求，定價偏高的星河灣在土地增值稅上應被各地重點“關注”，但鄂爾多斯政府推出的非常規(guī)減免政策，卻使得國家稅務總局的要求淪為了空文。 就星河灣鄂爾多斯項目土地增值稅的減免問題，時代周報記者致電鄂爾多斯東勝區(qū)政府辦公室和地稅局，對方表示“了解情況的負責人目前學習去了，暫時聯(lián)系不上”，就再無下文。而截至本報發(fā)稿時為止，星河灣方面也未給予回應。 星河灣與東勝區(qū)的“非常規(guī)協(xié)議”尚屬罕見。但據(jù)專家表示，由地方主導的土地增值稅預征率上在操作上存有不少“貓膩”。 據(jù)悉，2010年，國家稅務總局在《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）中規(guī)定，“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！?p> “從這份文件中可以看出，直到2010年，可能還有地方?jīng)]有預征土增稅?！敝袇R稅務師事務所合伙人王冬生如此解讀。某種程度上，由于國家規(guī)定最低預征稅率相對寬松，各地方政府對于預征比例的調(diào)整有很大的空間，很多地方稅務機關并沒有對當?shù)夭僮鬟M一步細化。 清算時的博弈 土地增值稅的清算，是各地稅務機關每年工作的重中之重，每年，國家稅務總局都會下達相應的文件，要求各地將當年的土地增值稅征管工作情況、清算進度和下階段清算安排報送國家稅務總局。與此同時，各地方稅務局在清算這一環(huán)節(jié)，要面臨著和各房地產(chǎn)公司的層層“較量”。 “他們（房地產(chǎn)公司）有的當然在拖！”說到每年的土地增值稅清算時，一位不愿意具名的廣州地稅局人士對時代周報記者透露，房地產(chǎn)公司在清算環(huán)節(jié)存在“拖拉”現(xiàn)象，比如延長開發(fā)周期和控制銷售速度，至于地稅部門對于這種“拖拉”行為的具體處理，他拒絕透露更多細節(jié)，只表示凡是被查明有拖欠的房企，將會額外交一定比例的滯納金。 時代周報記者在國家稅務總局的官網(wǎng)上搜尋到廣州市白云區(qū)地稅局稅政科科長郭澤玲的先進人物報道。作為2012年廣東省“感動地稅10位人物”之一，郭澤玲被宣傳最多的事跡，就是與2011年底某知名房地產(chǎn)商在土地增值稅清算時的“交鋒”。官方宣傳資料顯示，2011年 11月，白云區(qū)地稅局發(fā)現(xiàn)某知名大型房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅達到了可清算條件。據(jù)描述這是一家全國知名的房企，總部設在北京，并在40多個城市有地產(chǎn)項目，年銷售額高達1000億元，白云區(qū)這個項目是當時廣東省商業(yè)地產(chǎn)項目中最大的一個，預估涉及土地增值稅款幾億元。 盡管官方資料并未透露該企業(yè)名稱，但數(shù)據(jù)顯示，當時廣州白云區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)項目是萬達廣場。對此，時代周報記者就此向萬達北京總部求證，但截至發(fā)稿時，萬達方面并沒有就此事回復。 官方的報道寫著，此次清算還未開始，地稅局曾接到一些人的關照電話，還有人說受國家政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)近幾年資金鏈緊張，應該體諒企業(yè)困難，暫緩清算。郭澤玲則形容，地稅局的清算小組，第一次見面就面對“由多名高級會計師、精算師和律師組成的20多人精英團隊”，第一輪雙方就因理念不同僵持不下。 地稅最終核準該企業(yè)應繳土地增值稅7億多元，扣除預繳的2億多元，應補繳5億元。郭澤玲后來回憶，面對5億多元稅款，企業(yè)抵觸情緒很大。經(jīng)過幾輪拉鋸式談判，企業(yè)才終于承諾在2011年12月8日前做到稅款入庫。 即便如此，在2011年12月3日左右，該企業(yè)財務總監(jiān)突然打電話表示，因為總公司資金調(diào)度出現(xiàn)問題，稅款無法按時入庫。 之后，郭澤玲所在的小組與該企業(yè)北京總部就資金情況和申請程序問題反復溝通，最終說服該企業(yè)按時繳納稅款，這也被宣傳為一次重大的先進事跡。 “這次清算心里壓力很大?！惫鶟闪嶙约汉髞硖钩?，因為房地產(chǎn)開發(fā)一般周期較長，開發(fā)形式復雜，銷售方式多樣，要準確計算開發(fā)成本、費用、扣除金額和計稅收入等，難度很大。 “相對于很多地方來說，廣州在土地增值稅清算這一塊算執(zhí)行得很嚴格了?！辈辉妇呙牡囟惾耸繉Ρ緢笥浾弑硎尽?p> 此前，北京致通振業(yè)稅收籌劃事務所有限責任公司董事長李記有在接受時代周報記者采訪的時候認為，認土地增值稅清算懸而不決，首要原因是清算本身需要訓練有素的清算隊伍。土地增值稅涉及的技術太復雜，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目交叉，既有普通住宅，也有非普通住宅。也就是說，既有免稅項目，也有征稅項目。對于這種交叉開發(fā)的情況，即便按照單獨項目進行核算，稅務機關亦很難辨別其賬目的真?zhèn)?，人才儲備需要時間。 “有時候，地方政府也不是不積極，但是由于稅制設計太復雜，而且房地產(chǎn)一開發(fā)就是好幾年，銷售也可能經(jīng)歷幾年，地方政府可能有畏難情緒，”稅務專家王冬生認為。 不過，任志強認為，房企也有其難處。大多數(shù)媒體與民眾都認為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)。其實房地產(chǎn)全行業(yè)的利潤尚不到中央大企業(yè)中一個壟斷企業(yè)的利潤，平均行業(yè)銷售利潤率不到8%，多數(shù)項目達不到繳納增值稅的標準，更何況羊毛只能出在羊身上。許多股民盲目地認為增值稅征收會讓房地產(chǎn)上市公司的利潤下降，以為這些企業(yè)都是靠偷稅、漏稅才獲取盈利。“其實上市公司審計時，會計師會對土地增值稅提出要求的。有未結(jié)算未及時交納的也會在賬上提留，并在結(jié)算時繳納。稅法就是這么規(guī)定的，要求先定額預繳，最終結(jié)算。這項稅法的執(zhí)行并不會對嚴格審計的公司有任何影響，恰恰能因此證明了好公司與壞公司之間的差別?！比沃緩娫谖⒉┥限q駁。 “只有稅務局通知房地產(chǎn)企業(yè)在指定期限內(nèi)清算土地增值稅，而房企過了期限還未繳納才算欠稅了，但是稅務局到底指定了多少項目需要清算，下過多少這樣的指示只有稅務局才知道。有時，稅務局未必向房企下達了指示，所以大量應交未繳的情況不能都怪到房地產(chǎn)企業(yè)上?！币晃辉偷囟惥执蚪坏赖穆蓭煴硎尽?p> 國家稅務總局此前接受媒體采訪時表示，地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營情況復雜，土增稅制設計也比較復雜，土地增值稅征管容易產(chǎn)生執(zhí)法風險。時代周報記者就執(zhí)法難點以及稽查成本等問題采訪了國稅總局，但截至發(fā)稿時，未得到國稅總局的回復。 合理避稅花樣多 對于不少房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果真正嚴格清算土地增值稅，都會是筆不小的支出，通過一些手段來合理“避稅”顯得十分必要，各類“避稅”方法也五花八門。 業(yè)內(nèi)人士表示，由于國家規(guī)定對增值額未超過20％的普通住宅不予征收土地增值稅。不少房地產(chǎn)企業(yè)想盡一切辦法將企業(yè)的收益率維持在20％以下。 據(jù)悉，為了將利潤部分盡可能降低，還有將房地產(chǎn)利潤改為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如成立裝修公司、園林綠化公司、工程管理顧問公司等外圍公司，為開發(fā)的各項目提供服務，在正常的價格基礎上適度提高收費，就可以起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果。 根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，主管稅務機關要等到房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的85%以上才能對其進行清算。 “如果稅務局不要求清算，房企留小部分房子不賣就可以避開土地增值稅了?！币幻蓭煴硎?。
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