愛華網(wǎng)? ? ? 一面30億高調(diào)拿地，一面單價直降3000元清盤
山雨欲來風(fēng)滿樓，馬年的第一波降價潮，出現(xiàn)在2月18日的杭州。
2月18日，德信控股集團(tuán)有限公司（下稱“德信集團(tuán)”）位于杭州城北的德信?北海公園項(xiàng)目，傳出驚人消息：該項(xiàng)目剩余全部房源一口價15800元/平方米，而透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北海公園最近的成交均價在19446元/平方米，其中中間套均價為18000元/平方米左右，邊套在21000元/平方米左右，降幅在3000元/平方米以上。
值得一提的是，德信?北海公園的這次降價清盤，清的不僅是尾盤，而是準(zhǔn)現(xiàn)房，包含了該項(xiàng)目位置最佳的6號樓王壓軸房源和5號樓。
有意思的是，同一天，德信集團(tuán)又以18億元的總價拍得杭州城東新城的章家壩地塊。一面是大肆高調(diào)拿地，一面是降價清倉。這一悖論的背后，引發(fā)市場對降價原因的諸多猜測，一些杭州地產(chǎn)界觀察人士認(rèn)為，降價原因或許是杭州存量房庫存與日俱增，銷售面臨周轉(zhuǎn)率下降，開發(fā)商面臨資金面短缺的危機(jī)。
2月24日，德信集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受時代周報記者采訪時回應(yīng)稱，德信目前資金鏈不存在問題，“公司層面賬面資金充裕，今年可能還會選擇在土地市場有所動作”。
“預(yù)謀已久”的降價
某種程度而言，德信的此次降價可謂“蓄謀已久”。2月18日是周一，德信集團(tuán)釋放出了北海公園即將降價的消息，在此后的三天里蓄客完成，周五則立刻開盤，在開盤現(xiàn)場，有眾多公安人員維持秩序，等前期業(yè)主得知消息趕來“鬧場”之時，尾盤已基本售罄。
這次率先降價猶如推倒了多米諾骨牌，立刻憾動了杭州該板塊的定價標(biāo)準(zhǔn)。兩天后，臨近德信?北海公園項(xiàng)目的天鴻?香榭里均價直降約4000元/平方米，由此引發(fā)老業(yè)主抗議，有業(yè)主在開發(fā)商宣布降價前一天簽約，一夜損失50萬元。
2月22日，時代周報記者在正預(yù)售中的天鴻?香榭里售樓部探訪，一邊是維權(quán)房鬧的業(yè)主們，沙盤圖被一些業(yè)主砸爛，樣板房被迫關(guān)閉；一邊是聞降價之風(fēng)而來看房的新顧客，由于看房人員眾多，該樓盤只提供戶型圖，然后直接登記和認(rèn)籌，整個場面十分混亂。由于“房鬧”后續(xù)事態(tài)的不可控，目前該樓盤正式開盤時間將由杭州市當(dāng)?shù)毓膊块T來確定。
德信地產(chǎn)與天鴻香榭里項(xiàng)目均為浙江本土開發(fā)商。除北海公園之外，德信地產(chǎn)在杭州開發(fā)了德信泊林公寓、德信泊林印象、德信銀樹灣、德信早城、德信北海公園等15個項(xiàng)目。這其中，泊林印象、臻園、中外公寓、北海公園、曉宸、東望等6個項(xiàng)目仍處在售狀態(tài)，另有多個項(xiàng)目待售。據(jù)時代周報記者了解，除北海公園已經(jīng)降價之外，德信旗下的另一項(xiàng)目德信?曉宸也可能降價出售。
除上述兩個首降項(xiàng)目外，位于杭州城北板塊的樓盤陽光郡均價從17500元/平方米降至13800元/平方米，保利·梧桐雨從16200元/平方米降至12800元/平方米，萬科·北辰之光從16800元/平方米降至13000元/平方米。在透明售房網(wǎng)市場研究院院長丁建剛看來，杭州馬年的首降，突出反映了杭州樓市看似繁榮的表象之下卻蘊(yùn)藏著巨大的降價隱患，“一些冒進(jìn)的開發(fā)商，今年只能吞下自己的苦果。從目前的市場形勢判斷，杭州有十個以上的項(xiàng)目，定虧無疑?！?br>
30億高調(diào)拿地
在杭州本土房企集體緊縮的時代，德信似乎正在開足馬力提速發(fā)展，這種提速發(fā)展的信號，集中體現(xiàn)在土地市場上的動作頻頻。
2月18日，杭州主城區(qū)土地市場迎來節(jié)后首場出讓，其中章家壩地塊由德信集團(tuán)以近18億元的價格競得，折合樓面價12440元/平方米。該宗地塊位于錢江新城擴(kuò)容區(qū)范圍內(nèi)，周邊配套設(shè)施較為完善，地塊擁有火車東站、地鐵一號線彭埠站以及七堡車輛段等便利條件，優(yōu)勢明顯。
同一天，德信集團(tuán)在溫州斥資6.96億元拿下溫州生態(tài)園黃嶼片A01地塊，地塊總面積為22920.77平方米。值得一提的是，德信2013年在溫州共推出了4個項(xiàng)目，分別是柏林公館，愛琴海岸，萊茵湖畔，湖濱1號。
此前的1月20日，杭州市蕭山區(qū)掛牌出讓一宗商住地（蕭政儲出[2013]52號地塊）。德信集團(tuán)以4.91億元競得，成交樓面價5282元/平方米。
除了上述三個地塊外，在今年年初，德信全資收購了上佳房產(chǎn)位于余杭區(qū)中泰鄉(xiāng)項(xiàng)目，該項(xiàng)目建筑面積約8.8萬平方米，收購價在1.855億元左右。
若將上述土地市場的行為均算在內(nèi)的話，德信集團(tuán)在今年已經(jīng)拿出了30億元競購?fù)恋?，占到了德信集團(tuán)2013年全年銷售額60億元的50%。
有杭州地產(chǎn)界人士向時代周報記者分析認(rèn)為，結(jié)合德信底價拿地及清盤舉措，似乎透露其迅速回籠資金，趁土地?zé)岢毕藭r機(jī)擴(kuò)張土地儲備的意圖。
“百億戰(zhàn)略”
德信的馬年首降，以及在土地市場的頻頻動作，或許與德信今年提出的“百億戰(zhàn)略”目標(biāo)不無關(guān)系。
起步于1993年的德信集團(tuán)最初是在浙江湖州市德清發(fā)展。
2006年，德信開發(fā)了在杭州的首個樓盤德信?銀樹灣。此后，雖然經(jīng)歷2009年杭州樓市雪崩，但仍然在杭州市場站穩(wěn)腳跟。
2012年，德信地產(chǎn)銷售額突破50億元，在杭州本土房企中躋身前三，位列上市公司綠城集團(tuán)和濱江集團(tuán)之后。2013年，德信集團(tuán)銷售額達(dá)60億元，同比2012年增長20%。
某種程度而言，德信在杭州的經(jīng)營成功，使其嘗到了深耕的甜頭。有業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者，德信會把拿地款的三分之二放在杭州，而另外三分之一是聚焦在其他某一個地方，一樣做深耕。
在進(jìn)入“后50億元”時代后，德信的戰(zhàn)略格局開始變大。溫州市場已經(jīng)成為了德信的另一個目標(biāo)戰(zhàn)場。2013年，德信集團(tuán)投資20億元在溫州一口氣拿下了5宗地塊，成為去年在溫州土地市場投入最多的一家開發(fā)商。德信進(jìn)入溫州的時間值得玩味，近兩三年以來，隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)加溫，溫州房價持續(xù)下跌，公開出讓的土地價格已逐步探底。
德信地產(chǎn)業(yè)務(wù)營銷副總監(jiān)、德信濱湖置業(yè)副總經(jīng)理杜盛向時代周報記者透露，根據(jù)目前的存量計算，德信除了在售項(xiàng)目外，另外儲備量達(dá)超過100萬平方米，總的可銷售額在150億元以上。德信2014年的目標(biāo)相當(dāng)明確：銷售額達(dá)80億元，力爭在2015年進(jìn)入“百億俱樂部”。正是在“百億戰(zhàn)略”的激勵下，德信在公司層面提出了“快速拿地、快速開發(fā)，快速回籠”的三快戰(zhàn)略。
融資成本高企
但是為了快速發(fā)展，德信也付出了不小的融資成本。通過信托融資開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，是德信的慣例。接近德信地產(chǎn)的人士告訴時代周報記者，德信地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本至少在年13%以上，與其賭一年內(nèi)房價上漲大于13%保本，不如打折回籠資金保持企業(yè)流動性。
德信地產(chǎn)項(xiàng)目的多款信托產(chǎn)品都與杭州工商信托合作。比如2010年4月，德信曾就其泊林印象項(xiàng)目發(fā)行了5億元的信托產(chǎn)品。當(dāng)年6月，德信再就臻園項(xiàng)目發(fā)行了3.6億元的信托產(chǎn)品，年收益率為10.3%。2011年11月，德信又發(fā)行了2.8億元的信托產(chǎn)品，年收益率高達(dá)12.5%。2012年，德信就海鹽泊林公館項(xiàng)目發(fā)行了2.3億元的信托產(chǎn)品，年收益率高達(dá)12%。上述德信的信托產(chǎn)品已完成兌付。
目前，德信在杭州工商信托運(yùn)行中的信托產(chǎn)品來自溫州甌海投資項(xiàng)目，該信托產(chǎn)品發(fā)行時間為2013年7月19日，年收益率最高達(dá)10%，募集資金2億元，期限為三年。
除了甌海項(xiàng)目之外，德信旗下目前仍在運(yùn)行的信托產(chǎn)品為交銀國信負(fù)責(zé)發(fā)行的鑫福4號，信托計劃總規(guī)模1.45億，預(yù)期年化收益率為10.5%，該產(chǎn)品將在今年8月左右兌付。鑫福4號資金主要用于德清德藍(lán)置業(yè)有限公司（下稱“德清德藍(lán)”）開發(fā)的“德藍(lán)廣場”項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)、“德藍(lán)西湖四季酒店”裝修支出以及“德信一里洋房”項(xiàng)目的后續(xù)工程款支付。
除了在信托市場募集資金外，從2010年后，德信還通過新的融資渠道—房地產(chǎn)私募股權(quán)基金來“造血”。是年，德信在浙江成立浙江凱銀投資管理有限公司（下稱“凱銀投資”），這是浙江首只有限合伙制房地產(chǎn)股權(quán)投資基金，也是德信設(shè)立的首家房地產(chǎn)基金管理平臺。
從2010年凱銀投資成立至今，德信集團(tuán)已經(jīng)發(fā)行了15期房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。公開資料顯示，凱銀投資目前管理資金總規(guī)模為5億元，投資項(xiàng)目總建筑面積約100萬平方米，管理資產(chǎn)總額約50億人民幣。
除了凱銀投資外，2012年，德信集團(tuán)在香港注冊成立的全資子公司凱銀國際投資管理有限公司（香港），同樣是希望通過私募股權(quán)基金業(yè)務(wù)及資產(chǎn)管理募集資金。
2013年，德信在上海成立了第三家房地產(chǎn)投融資的管理平臺上海星湖投資管理有限公司（簡稱“星湖投資”）。工商資料顯示，星湖投資注冊資金2000萬元，辦公地址位于浦東新區(qū)福山路458號。有相關(guān)知情者向時代周報記者透露，星湖投資管理人員為原凱銀投資主要高管。
前述人士稱，與原來純債權(quán)的信托產(chǎn)品不同，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金往往是股權(quán)+債權(quán)或者純股權(quán)形式的，這類產(chǎn)品的預(yù)期收益率比債券類的產(chǎn)品往往要高，比如凱銀投資曾發(fā)行過一款凱利IV期（凱星基金），產(chǎn)品期限為一年到三年，預(yù)期收益率最高為25%。但由于要面對房地產(chǎn)市場的波動，投資者所面臨的風(fēng)險相對更大。
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