愛華網(wǎng)? ? ?普及自住房 工業(yè)用地轉(zhuǎn)化自住商品房用地
2月15日上午9點(diǎn)30分，金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“金隅嘉業(yè)”）自住房官網(wǎng)開始陷入癱瘓，前一天發(fā)布的四項(xiàng)關(guān)于申購自住型商品房的公告始終打不開。癱瘓頁面上的說明試圖以輕松的口吻緩解人們的緊張情緒：“親，累死我了，人太多。反正是統(tǒng)一搖號(hào)，與提交時(shí)間的早晚沒有關(guān)系的。一會(huì)兒再來試試吧！”
網(wǎng)頁另一頭，是一個(gè)個(gè)摩拳擦掌躍躍欲試的購房者。半小時(shí)后的10點(diǎn)整，是自住型商品房項(xiàng)目金隅·匯景苑和金隅·匯星苑開始接受網(wǎng)上報(bào)名申購的時(shí)間。
這是北京第二、三個(gè)入市的自住型商品房項(xiàng)目，也是目前北京最大體量的自住房項(xiàng)目。此前，北京首個(gè)自住房項(xiàng)目恒大御景灣開始接受申報(bào)時(shí)，也出現(xiàn)了類似的網(wǎng)站超負(fù)荷現(xiàn)象。
據(jù)知情人士透露，此次金隅嘉業(yè)的兩塊自住房用地原本是控股公司金隅股份有限公司（601992.SH，以下簡稱“金隅股份”）的工業(yè)土地，通過招拍掛程序，轉(zhuǎn)化成自住房用地后繼續(xù)由金隅嘉業(yè)開發(fā)。金隅股份是北京市保障性住房規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，其董事長蔣衛(wèi)平近日表示，2014年金隅股份將大規(guī)模開發(fā)自住房項(xiàng)目。
“工業(yè)用地流轉(zhuǎn)成為商品住宅用地，對(duì)企業(yè)、對(duì)城市來講，這都是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一個(gè)契機(jī)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說。金隅股份在京工業(yè)用地中能夠轉(zhuǎn)化為自住型商品房的用地達(dá)180萬平米，這對(duì)金隅股份來說無疑是重大利好。
普及自住房利好金隅
自2009年以來，隨著北京保障安居工程的發(fā)展，金隅股份的保障房業(yè)務(wù)取得了爆發(fā)式的增長。
根據(jù)安信證券提供的數(shù)據(jù)，2007年，金隅股份的房地產(chǎn)收入所占比例為22.8%；2013年中期，該比例已提升至31.5%，房屋銷售收入5年復(fù)合增長速度超過40%。
目前，金隅嘉業(yè)已經(jīng)成為北京市涉獵保障性住房項(xiàng)目最全的保障房開發(fā)企業(yè)，所承攬項(xiàng)目包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等各種業(yè)態(tài)。
自住型商品房政策的出臺(tái)，無疑為金隅股份帶來了一個(gè)新的契機(jī)。
去年10月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了“京七條”。同日，北京市發(fā)布的《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》（以下簡稱《意見》 ）中指出，北京市今后將加快發(fā)展自住型商品住房，通過采取“限房價(jià)、競地價(jià)”等方式供地，建設(shè)套型建筑面積90平方米以下的住房，銷售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右。
次日，受“京七條”利好消息刺激，金隅股份曾一度漲停。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，過往的保障房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及自住型商品房帶來的水泥需求，會(huì)讓金隅股份成為此項(xiàng)政策的最大受益者。
金隅·匯星苑和金隅·匯景苑項(xiàng)目分別位于朝陽區(qū)高井星牌建材廠地塊和東壩單店地塊。截至今年2月18日17時(shí)，金隅嘉業(yè)自住型商品房網(wǎng)上登記注冊用戶達(dá)到14.7萬人，認(rèn)購申請(qǐng)單數(shù)達(dá)到21.9萬份。兩個(gè)項(xiàng)目共提供房源5347套，這意味著，僅計(jì)算前4天的申請(qǐng)量，每41個(gè)家庭中僅有1戶能夠獲得購買機(jī)會(huì)。
目前，北京共有32個(gè)自住型商品房地塊，其中朝陽8個(gè)，順義6個(gè)，大興、昌平各4個(gè)，通州、豐臺(tái)、門頭溝各2個(gè)，房山、密云、平谷各1個(gè)。在定價(jià)機(jī)制方面，政策規(guī)定自住房的售價(jià)應(yīng)低于周邊同品質(zhì)商品房項(xiàng)目的30%左右，單價(jià)在1萬-2.2萬元/平方米之間。目前已推出的11個(gè)項(xiàng)目，雖然區(qū)域不同，地段差異也很大，售價(jià)卻均為每平方米2.2萬元。
金隅嘉業(yè)市場營銷部的陳玉謙經(jīng)理表示，如果同一區(qū)域自住房項(xiàng)目價(jià)格一樣，地塊越好的項(xiàng)目，它的價(jià)格和周圍商品房價(jià)差額越高。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，金隅·匯星苑自住房項(xiàng)目附近的純商品房價(jià)格近4萬元/平方米，而2.2萬元/平方米的價(jià)格，幾乎比周圍的價(jià)格低一半。
根據(jù)《意見》，限價(jià)商品房是在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價(jià)格，開發(fā)商根據(jù)自己成本和合理利潤競爭土地價(jià)格。相比其他土地出讓方式，這種出讓方式，不僅可以限制出讓價(jià)格，也不可能出現(xiàn)高溢價(jià)土地。
“由于利潤被限制，‘限房價(jià)、競地價(jià)’模式下推出的地塊不一定會(huì)受到開發(fā)商的認(rèn)可。成本控制能力弱、周轉(zhuǎn)速度慢的開發(fā)商，可能就不會(huì)再關(guān)注這樣的地塊，由此市場溫度短期降溫。而對(duì)于成本控制能力強(qiáng)的開發(fā)商，周轉(zhuǎn)速度快的開發(fā)商，則在這個(gè)時(shí)候具有拿地的優(yōu)勢，在獲得土地資源的同時(shí)，還有可能通過自身的優(yōu)勢獲得一定的利潤。”同策咨詢張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說。
在日前舉行的2014年北京“兩會(huì)”上，北京市副市長陳剛表示，2014年北京要把自住房做大，全年要供應(yīng)5萬套，較2013年2萬套的自住房建設(shè)規(guī)劃高出1.5倍?！氨本┟磕晷陆ㄉ唐贩恳还膊?0多萬套，大面積‘普及’自住房，對(duì)于擁有豐富土地儲(chǔ)備的金隅股份無疑是件大好事?！庇腥谭治鰩熤赋?。
可盤活工業(yè)用地180萬平米
業(yè)內(nèi)分析普遍認(rèn)為，北京市自住型商品房項(xiàng)目的推進(jìn)，為金隅股份盤活旗下的工業(yè)用地儲(chǔ)備打開了一扇大門。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京市自住型商品房地塊供應(yīng)量已有6宗，建設(shè)或配建自住型商品房項(xiàng)目的土地總數(shù)達(dá)33宗；而金隅股份當(dāng)下所推項(xiàng)目均為利用自有工業(yè)用地地塊，所用面積33萬平方米。
金隅股份的前身是北京市建材工業(yè)局，目前共有2000多萬平米工業(yè)用地，其中一半位于北京。除去礦山以外，金隅股份在北京的工業(yè)用地面積達(dá)到700多萬平米，且絕大部分位于目前北京市自住型商品房土地推進(jìn)最密集的區(qū)域。
安信證券去年11月的一份研報(bào)指出，金隅股份在京工業(yè)用地中能夠轉(zhuǎn)化為自住商品房的用地達(dá)180萬平方米。
“東壩單店與星牌建材制品廠地塊本都屬于金隅股份自有工業(yè)用地，所以取得地塊使用權(quán)相對(duì)便捷?！敝袊鐣?huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所董昕博士此前接受媒體采訪時(shí)說，“土地用途改變并非企業(yè)自身能決定的，通常而言，土地用途改變必須符合現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃，而且宗地的土地用途改變需要相關(guān)的政府部門批準(zhǔn)，并需要重新經(jīng)過市場招拍掛程序出讓?！?br>
北京市住建委等5部門2013年10月22日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》明確提出：“鼓勵(lì)企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè)。”
自身的工業(yè)土地儲(chǔ)備優(yōu)勢加上政策的鼓勵(lì)，金隅股份自有土地性質(zhì)轉(zhuǎn)化的流程可謂順風(fēng)順?biāo)Ｅc一般的土地招標(biāo)不同，原星牌建材制品廠地塊的招標(biāo)文件對(duì)投標(biāo)人資格進(jìn)行了嚴(yán)格限制：利用自有用地向社會(huì)建設(shè)提供自住型商品住房項(xiàng)目的北京市屬國有企業(yè)或與之組成的聯(lián)合體，并取得相關(guān)部門出具的投標(biāo)資格認(rèn)定意見的，方可參加本次出讓宗地的投標(biāo)。最終，該地塊僅有北京三家國企參與投標(biāo)。
“無論房地產(chǎn)調(diào)控政策如何變化，一線城市的限購肯定不會(huì)放松。政府在保障房建設(shè)力度方面仍會(huì)加大，這些都將為金隅股份的發(fā)展帶來巨大機(jī)會(huì)。金隅嘉業(yè)2014年的目標(biāo)是，爭取在2013年基礎(chǔ)上，銷售收入和現(xiàn)金收入再實(shí)現(xiàn)翻番?！苯鹩绻煞莞笨偨?jīng)理王世忠此前對(duì)媒體表示。
順應(yīng)工業(yè)用地流轉(zhuǎn)需要
中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2013年全國300個(gè)城市共成交土地37208宗，成交面積143569萬平方米，同比增加10%；其中住宅類用地11790宗，成交面積52974萬平方米，同比增加26%；商辦類用地7289宗，成交面積22131萬平方米，同比增加22%；工業(yè)用地17445宗，成交面積65784萬平方米，同比減少2%。
張宏偉認(rèn)為，商辦用地、工業(yè)用地供應(yīng)量大，市場供大于求，面臨空置現(xiàn)象或經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，利用效率低下，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少，轉(zhuǎn)而增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，盤活閑置或利用率不高的商辦、工業(yè)用地。
“北京作為一線城市，土地供應(yīng)長期供不應(yīng)求，尤其是因?yàn)檎剡^去幾年供應(yīng)量少，導(dǎo)致房價(jià)過快上漲。解決問題的方法就是要想方設(shè)法增加土地供應(yīng)，由此，進(jìn)一步增加市場供應(yīng)，緩解供求關(guān)系緊張的局面。此時(shí)，工業(yè)用地利用效率低下，剛好可以提供時(shí)機(jī)?！睆埡陚ジ嬖V時(shí)代周報(bào)記者。
值得一提的是，金隅股份土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)化，在順應(yīng)北京市調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃的同時(shí)，也伴隨著公司內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。據(jù)了解，本次轉(zhuǎn)換為自住房用地的原有生產(chǎn)線，基本上都是已納入金隅股份淘汰進(jìn)程的落后產(chǎn)能?！斑@對(duì)公司產(chǎn)業(yè)生態(tài)的轉(zhuǎn)型升級(jí)無疑具有更深遠(yuǎn)的影響?！币晃粯I(yè)內(nèi)分析師表示。
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