愛華網(wǎng)? ? ?擔(dān)保金額達(dá)凈資產(chǎn)七倍 股份接近完全抵押
1月19日，備受關(guān)注的昔日地王項(xiàng)目—泰禾北京院子，因“限高令”拖延數(shù)月后終于拿到住宅項(xiàng)目預(yù)售許可證，而該項(xiàng)目此次獲批的住宅預(yù)售均價(jià)為7.6萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格明顯低于此前市場(chǎng)盛傳的10萬(wàn)元/平方米。
“這和泰禾集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰禾”，000732.SZ）的資金鏈緊張有關(guān)，為了盡快拿到預(yù)售證，因此在價(jià)格上做了讓步。”一位接近泰禾高層的業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。
2013年，不愿偏安福建一隅的泰禾，在福建、北京、上海等城市共掠地12宗，耗資高達(dá)195.3億元人民幣，按照地產(chǎn)行業(yè)平均融資成本計(jì)算，其僅為拿地支付的財(cái)務(wù)成本就高達(dá)30億元，但是泰禾年報(bào)顯示，公司2012年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.02億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)只有3.44億元。
換言之，泰禾2012年全年的營(yíng)業(yè)收入還不夠支付2013年的拿地利息。與泰禾急速擴(kuò)張相伴的則是其多處財(cái)務(wù)指標(biāo)告急—2013年三季報(bào)顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)81.9%，凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)804.5%。
另一方面，就在半個(gè)月前，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告，其下屬公司福州中夏擬與金融機(jī)構(gòu)合作。泰禾同意為其提供擔(dān)保，最高擔(dān)保額度達(dá)到了39億人民幣，時(shí)間為5年，截至目前，泰禾集團(tuán)實(shí)際對(duì)外擔(dān)?？傤~高達(dá)171.77億元人民幣，占據(jù)泰禾最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的764.27%；泰禾股權(quán)更是已接近完全抵押。
當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者想就此采訪泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男時(shí)，對(duì)方以“不接受不熟悉的記者的采訪”為由婉拒了時(shí)代周報(bào)記者的采訪要求。
超高負(fù)債率危局
2013年，泰禾的身影頻頻出現(xiàn)在北京市國(guó)土局交易大廳，1月份泰禾集團(tuán)首先在北京朝陽(yáng)區(qū)斥資18.5億元拿下孫河地王，樓面價(jià)達(dá)到2.84萬(wàn)元/平方米，在上半年全國(guó)住宅用地成交樓面地價(jià)排名中位居前列；4月份，泰禾集團(tuán)以19.3億元競(jìng)得北京通州臺(tái)湖鎮(zhèn)251畝宅地，溢價(jià)率高達(dá)112%；之后在5月20日又以11.25億元拿下臺(tái)湖鎮(zhèn)另一宗地塊，成交樓面地價(jià)更是高達(dá)1.9萬(wàn)元/平方米，成為北京通州新地王。
事實(shí)上，泰禾集團(tuán)在全國(guó)范圍幾乎以每月一宗的頻率刷新著拿地紀(jì)錄，“黃總有點(diǎn)瘋！”連地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)都忍不住在微博上如此評(píng)價(jià)泰禾在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)。
力壓萬(wàn)科、融創(chuàng)等一線房企拿下地王固然令人矚目，但是泰禾的“底氣”卻不如土地市場(chǎng)那般耀眼，時(shí)代周報(bào)記者查閱泰禾歷年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，泰禾的業(yè)績(jī)并不樂觀，2010年泰禾集團(tuán)銷售額為27.12億元，2011年為26.41億元，2012年為26.02億元。
據(jù)泰禾2013年前三季度的財(cái)報(bào)顯示，泰禾的凈資產(chǎn)僅為30.4億元，業(yè)務(wù)收入為27.93億元，凈利潤(rùn)5.21億元，而泰禾一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為19.33億元，短期借款為50.7億元、應(yīng)付其他款項(xiàng)為24.70億元，長(zhǎng)期借款為86.14億元，凈負(fù)債率更是達(dá)到了804.5%，負(fù)債率超過了80%，達(dá)到了81.9%。
“泰禾是典型的激進(jìn)派，尤其在北京、上海等地，拿地動(dòng)作大，且價(jià)格也高。如果從目前的營(yíng)業(yè)收入看，可以看出，不高的收入，卻試圖支撐驚悚的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。其瘋狂程度在2013年的房企中相對(duì)凸顯?！鄙虾Ｒ拙友芯克芯繂T嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者。
盡管1月10日晚間，泰禾集團(tuán)發(fā)布2013年度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，2013年1-12月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售合同金額124.44億元，與2012年度相比增長(zhǎng)約100%，但是時(shí)間差還是讓泰禾的資金鏈壓力重重。
為了滿足資金的需求，從2012年開始，泰禾集團(tuán)從銀行、信托、股權(quán)基金等機(jī)構(gòu)不斷地以地塊抵押、對(duì)外擔(dān)保、控股股權(quán)質(zhì)押等方式來(lái)進(jìn)行融資，先后與中融信托、重慶信托、五礦信托、大業(yè)信托等機(jī)構(gòu)合作，為下屬企業(yè)做對(duì)外擔(dān)保，獲取大量的資金來(lái)滿足其瘋狂擴(kuò)張的需要，截至目前這個(gè)金額已經(jīng)達(dá)到了171.77億元人民幣，而2012年這個(gè)數(shù)字僅有52.24億元人民幣，相差3倍有余。
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，其中，泰禾投資持有公司股份8.09億股，占公司總股本的79.57%，為公司第一大股東，截至公告日，泰禾投資累計(jì)質(zhì)押的股份數(shù)為6.8億股，占公司總股本的66.9%。
“泰禾確實(shí)存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)外擔(dān)?？傤~占近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的紅線為50%，而泰禾已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此比例，而泰禾的資產(chǎn)負(fù)債率也已超過80%。泰禾的資金鏈抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)危機(jī)，公司的整體運(yùn)營(yíng)將受到巨大沖擊。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)道。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果沒有一定的資金來(lái)源，而只是依靠大量的融資來(lái)解決資金的話，不僅成本會(huì)提高，而且資金壓力也會(huì)變得很大。
真的高周轉(zhuǎn)嗎？
對(duì)于某些房地產(chǎn)企業(yè)而言，“高杠桿”、“高負(fù)債”并不是陌生而可怕的事情，只要周轉(zhuǎn)夠快，似乎一切都不是問題。
泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森亦曾表示：“90%的項(xiàng)目都要走高周轉(zhuǎn)路線，保證項(xiàng)目在7-8個(gè)月開盤，這是我們跟每一個(gè)團(tuán)隊(duì)鐵定的任務(wù)。”
但是事實(shí)真的如此嗎？2013年4月10日，泰禾以19.3億元的價(jià)格拍得北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊(F3其他類多功能用地)、4-1-022地塊的使用權(quán)(F2公建混合住宅用地)，溢價(jià)率112%。
10個(gè)月過去了，時(shí)代周報(bào)記者來(lái)到該地塊時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)這里依舊是雜草叢生，一片荒蕪，絲毫沒有要?jiǎng)庸さ嫩E象。然而就在該地塊北面500米外的東亞-印象臺(tái)湖卻是建設(shè)得熱火朝天（該項(xiàng)目2011年以不到5000元/平方米的樓面價(jià)格拿地，2012年開始銷售），工程完成了十之八九。
事實(shí)上，泰禾拿下該地塊的樓面地價(jià)為每平方米1.18萬(wàn)元，僅僅兩天后，萬(wàn)科首開聯(lián)合體就以約9722 元/平方米樓面地價(jià)競(jìng)得容積率2.0的相鄰地塊；8月14日，萬(wàn)科二次發(fā)力，以9810元/平方米的樓面地價(jià)拿下附近的高容積率商業(yè)用地。
雖然泰禾出手時(shí)的樓面地價(jià)并不算最高，但也絕對(duì)不便宜，而已經(jīng)開盤的東亞-印象臺(tái)湖，其住宅部分銷售均價(jià)只有每平方米15900元人民幣，辦公部分更是每套75萬(wàn)元起，都給泰禾帶來(lái)了不小的壓力。事實(shí)上，即使這樣的定價(jià)，東亞-印象臺(tái)湖的銷售也并不理想，以至于住宅二期遲遲沒有開盤。
“如果比照東亞-印象臺(tái)湖的定價(jià)，加上融資成本、宣傳成本等，泰禾肯定賠錢，泰禾當(dāng)然希望等待土地溢價(jià)，但是等下去其資金壓力又將變大，這是一個(gè)兩難的選擇。”前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
另外一個(gè)備受關(guān)注的地王項(xiàng)目是位處朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村的北京院子，該項(xiàng)目在2013年11月份已經(jīng)做好入市準(zhǔn)備，但是年前停批4萬(wàn)元/平方米以上的高價(jià)房預(yù)售許可的“限高令”，打亂了泰禾的整個(gè)計(jì)劃，不僅耗費(fèi)了泰禾高昂的前期宣傳費(fèi)用，也讓泰禾借此項(xiàng)目回籠資金的計(jì)劃成空。
事實(shí)上，泰禾實(shí)在不算一個(gè)“高周轉(zhuǎn)”的典型，泰禾于2004年便已經(jīng)開賣的“運(yùn)河岸上的院子”，銷售至今已經(jīng)有近10年了，卻仍然有很大一部分房子沒有售出。而造成這樣的原因除了價(jià)格因素外，該項(xiàng)目所處的地段和與其價(jià)位不符的配套設(shè)施也占了極大的因素。
泰禾之所以瘋狂拿地，是源于泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森布局全國(guó)的夢(mèng)想。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，泰禾確實(shí)表現(xiàn)了過于樂觀的預(yù)期，管理層從某種程度上也需要反思。
瘋狂擴(kuò)張后前途堪憂
1月8日，泰禾公告稱擬在2014年度增加土地儲(chǔ)備，授權(quán)公司經(jīng)營(yíng)班子在2014年度在總額不超過100億元額度內(nèi)決定并全權(quán)處理購(gòu)買土地。而在2013年初該公司授予經(jīng)營(yíng)班子買地金額的數(shù)字為50億元。
不止在住宅市場(chǎng)布局全國(guó)，在商業(yè)地產(chǎn)方面泰禾也可謂狂飆突進(jìn)。泰禾集團(tuán)2012年年報(bào)顯示，泰禾將“持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)3-5年內(nèi)開發(fā)10-20個(gè)地標(biāo)級(jí)超大綜合體”，泰禾董事長(zhǎng)黃其森則對(duì)外宣稱，要在三到五年做20-30個(gè)泰禾廣場(chǎng)，甚至定下了“學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)，趕超萬(wàn)達(dá)”的宏偉計(jì)劃。
黃其森曾經(jīng)公開表達(dá)：萬(wàn)達(dá)在廣東準(zhǔn)備做30個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，我想泰禾在那邊做10個(gè)也一點(diǎn)不為過。
殷旭飛告訴時(shí)代周報(bào)記者：受到政策的嚴(yán)格管制，以及房地產(chǎn)供給量的迅速擴(kuò)張，2014年樓市整體增速將趨緩。三四線城市房?jī)r(jià)甚至有下跌風(fēng)險(xiǎn)，而一線城市由于人口吸引力較強(qiáng)，樓市的抗跌能力相對(duì)較高，但是增速同比將有所降低。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌此前接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)也表示，目前正在建設(shè)中的商業(yè)地產(chǎn)是已經(jīng)建成的4倍，而處在規(guī)劃立項(xiàng)中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目又是在建的商業(yè)地產(chǎn)的4倍，所以我們要警惕商業(yè)地產(chǎn)過度的同質(zhì)化和泡沫化。
時(shí)代周報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，在未來(lái)樓市走勢(shì)十分不明確的情況下，泰禾以如此高昂的成本來(lái)拿地，是具備很大風(fēng)險(xiǎn)的。一旦樓市發(fā)生動(dòng)蕩，房?jī)r(jià)上漲速度趨緩，都會(huì)導(dǎo)致泰禾銷售額度的預(yù)期出現(xiàn)問題，一旦高周轉(zhuǎn)模式遇到挑戰(zhàn)，勢(shì)必會(huì)給泰禾的資金鏈造成極大的負(fù)擔(dān)。
泰禾集團(tuán)三季報(bào)顯示，截至2013年9月底，長(zhǎng)短期借款總額為136.84億元，但期末的貨幣資金余額僅為24.05億元。
“閩派地產(chǎn)融資的特點(diǎn)是逆經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行高杠桿率的融資。如果泰禾每個(gè)項(xiàng)目都如此激進(jìn)，那么，看似贏取了地盤，最后卻要丟了市場(chǎng)?！眹?yán)躍進(jìn)最后表示。
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