愛(ài)華網(wǎng)? ? ? 2013年房企千億軍團(tuán)擴(kuò)容至7家，中海地產(chǎn)中國(guó)海外發(fā)展有限公司（00688.HK，下稱“中海地產(chǎn)”）、恒大（03333.HK）和碧桂園(02007.HK)首次強(qiáng)勢(shì)挺進(jìn)。千億房企之間差距拉小，競(jìng)爭(zhēng)激烈。各大房企也紛紛強(qiáng)化“內(nèi)生式”驅(qū)動(dòng)與“外延式”擴(kuò)張，“變法”謀求戰(zhàn)略突破，以確保地位穩(wěn)固。中海地產(chǎn)亦然。
有母公司巨量資產(chǎn)注入承諾在先，全年又狂掃1667萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，且欲舍棄實(shí)施多年的區(qū)域化管理，中海地產(chǎn)正摩拳擦掌醞釀變革，這將是為重組鋪路，做大做強(qiáng)中海地產(chǎn)，全力挑戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科。
2020年或現(xiàn)萬(wàn)億級(jí)企業(yè)
2013年，萬(wàn)科（000002.SZ）、綠地、萬(wàn)達(dá)、保利（600048.SH）、中海、恒大、碧桂園共同成為2013年千億軍團(tuán)的成員，穩(wěn)居第一陣營(yíng)。
克而瑞的研究數(shù)據(jù)顯示，從增長(zhǎng)性來(lái)看，房企陣營(yíng)正呈現(xiàn)明顯的“越大越快”現(xiàn)象，即銷(xiāo)售規(guī)模越大，銷(xiāo)售增勢(shì)越強(qiáng)。比如，千億級(jí)企業(yè)銷(xiāo)售額平均年增長(zhǎng)45.57%，500億-1000億級(jí)的企業(yè)平均年增速43.18%，而100億-500億元級(jí)的企業(yè)平均年增速37.59%，均高于全國(guó)商品房銷(xiāo)售額30%的年增速。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從規(guī)模的角度來(lái)講，龍頭房企反而在樓市“常態(tài)化”調(diào)控市場(chǎng)背景下“芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高”。伴隨著龍頭房企的“速度與激情”，未來(lái)市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面正在持續(xù)。按照近幾年龍頭房企的規(guī)?；俣?，預(yù)計(jì)2020年前將出現(xiàn)10000億元銷(xiāo)售金額的超級(jí)巨無(wú)霸房企。
而后千億時(shí)代，這些龍頭房企的營(yíng)收也越來(lái)越多元化，都在各自尋求突破，跨界、出海的戲碼不斷上演。
而對(duì)于中海地產(chǎn)，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，“面對(duì)千億房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，中海地產(chǎn)應(yīng)該往五個(gè)方面提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一是，整合中建地產(chǎn)的資產(chǎn)，增加資產(chǎn)份額，快速做大。二是，調(diào)整管理模式，改為大部制縱向一體化管理。三是，增加土地儲(chǔ)備規(guī)模與人才。四是，可以考慮到美國(guó)再上市，并且挖掘更多融資渠道。五是，提高資金周轉(zhuǎn)率與銷(xiāo)售速度?！?br>
大部制管理或?yàn)橹亟M鋪路
據(jù)知情人士爆料，在萬(wàn)科等實(shí)行區(qū)域化管理以擴(kuò)大規(guī)模的時(shí)候，善于成本控制的中海地產(chǎn)反其道而行，舍棄已實(shí)行多年的區(qū)域化制度，改為大部制縱向一體化管理，即將在集團(tuán)層面組建工程、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)三公司，實(shí)行全國(guó)縱向一體化職能管理。而中海地產(chǎn)方面對(duì)此并未否認(rèn)，在答復(fù)時(shí)代周報(bào)記者的采訪時(shí)稱：目前內(nèi)部組織架構(gòu)一直在調(diào)整，全盤(pán)會(huì)怎么調(diào)，暫時(shí)沒(méi)有對(duì)外公布的消息。
中海地產(chǎn)在全國(guó)共有五大區(qū)域，按照上述說(shuō)法，那么已經(jīng)改成了大總部平臺(tái)+大前線戰(zhàn)略的布局。原中海地產(chǎn)將更專(zhuān)注于前期的拿地、報(bào)建、融資等工作，而新成立的工程公司、營(yíng)銷(xiāo)公司將專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)后期的工程、營(yíng)銷(xiāo)工作。
“顯然兩種組織架構(gòu)都有其優(yōu)劣，所謂‘大部制垂直管理’，也即集權(quán)，在推動(dòng)重大變革時(shí)，這種組織能對(duì)變革產(chǎn)生極大的推動(dòng)力和效率?！庇袠I(yè)內(nèi)人士對(duì)此評(píng)價(jià)。“但隨之而來(lái)的問(wèn)題在于，穿插于‘大部’間的項(xiàng)目，由于不同‘大部’；都會(huì)追求自身利潤(rùn)最大化，容易導(dǎo)致中間環(huán)節(jié)過(guò)多，對(duì)單一項(xiàng)目而言，成本可能會(huì)提高。 同時(shí)也會(huì)一定程度降低中低層機(jī)動(dòng)性?！?br>
但對(duì)于中海地產(chǎn)而言，目前實(shí)際上正在變革當(dāng)中，即中建系的重組，因?yàn)橐灿蟹治鲋赋鲞@或許仍是為重組做鋪墊。
2013年8月，中海系打出了重組的信號(hào)，根據(jù)計(jì)劃，中國(guó)建筑股份有限公司(601668.SH，下稱“中國(guó)建筑”)擬將房地產(chǎn)事業(yè)部、中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司(下稱“中建地產(chǎn)”)及中建國(guó)際建設(shè)有限公司（03311.HK，下稱“中建國(guó)際”）運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。如果相關(guān)的土地及房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目未能通過(guò)出售注入公司，中國(guó)建筑擬委托中海管理余下的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。而當(dāng)時(shí)中海地產(chǎn)亦進(jìn)行人事調(diào)整，被指是在為重組做鋪墊，孔慶平卸任董事局主席職位，改由副主席兼行政總裁郝建民接任。
而此次的組織調(diào)整也是在為資產(chǎn)注入鋪路?！斑@表明中海地產(chǎn)整合中建系地產(chǎn)資源已經(jīng)加速。目的是調(diào)整公司管理結(jié)構(gòu)，增加資產(chǎn)總額與加快轉(zhuǎn)型，最關(guān)鍵是有利于加速銷(xiāo)售進(jìn)度?！敝x逸楓對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
資產(chǎn)注入彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)短板
業(yè)內(nèi)通常將中國(guó)建筑旗下的中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)分開(kāi)排名，而對(duì)中建系的整體房地產(chǎn)業(yè)務(wù)缺乏關(guān)注。
但中國(guó)建筑近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)建筑全年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額1426億人民幣，同比增長(zhǎng)28.9%，銷(xiāo)售面積1237萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27．8%，土地儲(chǔ)備已經(jīng)高達(dá)7599萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)，目前中建系的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總量?jī)H次于萬(wàn)科、綠地，位列行業(yè)第三名。
此前，由于中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)龐大復(fù)雜，分散的發(fā)展模式一度阻礙著其效率的發(fā)揮。孔慶平此前表示，“目前中建旗下三家公司均在運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，此舉一方面是為了解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，另一方面也是有意將中建旗下房地產(chǎn)資源發(fā)揮至最高水平。”
中建系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)幾乎全部由中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)囊括。以2012年的數(shù)據(jù)為例，中國(guó)建筑的房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額為1106億元，其中2012年中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)1115.2億港元(相當(dāng)于人民幣約880億元)，中建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)206億元，幾乎全部由中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)貢獻(xiàn)。雖然此前的相關(guān)公告表示，中國(guó)建筑原則上擬不再新增直營(yíng)從事純粹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，但由其屬下各工程局及設(shè)計(jì)院等運(yùn)營(yíng)之房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)除外。盡管如此，由于工程局和設(shè)計(jì)院的地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)來(lái)說(shuō)占比不大，這次擬注入的也幾乎是中國(guó)建筑余下的全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)。孔慶平在2013年中海地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)當(dāng)日也透露，正研究由母公司中國(guó)建筑注入的地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值約500億元人民幣。
按照中國(guó)建筑的數(shù)據(jù)，如果將資產(chǎn)注入，那么中海地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備至少會(huì)達(dá)到7000萬(wàn)平方米的規(guī)模。中國(guó)國(guó)際金融有限公司研究員丁玥表示，擬注入或托管的項(xiàng)目與土地儲(chǔ)備將得到更好的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，盈利能力和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度將得到極大的提升。無(wú)疑，中海地產(chǎn)一直以來(lái)的盈利指數(shù)高于其他龍頭房企，如獲得這些資產(chǎn)注入，加之效益提升，將挑戰(zhàn)行業(yè)龍頭萬(wàn)科。
而近年來(lái)，中國(guó)建筑正積極利用自身綜合性建筑公司的優(yōu)勢(shì)，向城市綜合體運(yùn)營(yíng)商模式轉(zhuǎn)型，同時(shí)兼顧一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和保障性民生工程建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年間，中國(guó)建筑在施工的城市綜合建設(shè)及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項(xiàng)目13個(gè)，累計(jì)完成投資額149 億元，僅完成1055 億元計(jì)劃投資總額的小部分，主要由中建地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)，顯然，這些資產(chǎn)一旦納入中海，無(wú)疑將會(huì)彌補(bǔ)中海地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的短板。
除此之外，中海地產(chǎn)自身也迅速擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。2013年，中海累計(jì)新增土地儲(chǔ)備1666.5萬(wàn)平方米，其中新增權(quán)益土地儲(chǔ)備1595.9萬(wàn)平方米，是原定計(jì)劃的2倍多。尤其在年末，更是加速加倉(cāng)，僅12月份，就于福州市、沈陽(yáng)市、無(wú)錫市、佛山市及長(zhǎng)春市新增項(xiàng)目5個(gè)，總權(quán)益發(fā)展面積503.45萬(wàn)平方米，需支付地價(jià)138億元。此外，中海宏洋于紹興市新增項(xiàng)目1個(gè)，總權(quán)益發(fā)展面積24.04萬(wàn)平方米，需支付地價(jià)4.6億元。
“中海應(yīng)該謀自身領(lǐng)域的突破，比如利用母公司產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，可以在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮其最大化的優(yōu)勢(shì)?！睆埡陚?duì)時(shí)代周報(bào)記者。
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