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???? 由萬科企業(yè)股份有限公司(000002.SZ，下稱“萬科”)領(lǐng)銜的房企格局，或?qū)⒁蛑薪ㄏ档闹亟M浮出水面而被改寫。 中國建筑股份有限公司(601668.SH，下稱“中國建筑”)近日公告稱，近期擬就普通直營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)注入其控股的香港上市子公司中國海外發(fā)展有限公司（00688.HK，下稱“中海地產(chǎn)”），或委托其管理一事進(jìn)行研究磋商。而中海地產(chǎn)亦表示，中國建筑擬將房地產(chǎn)事業(yè)部、中國中建地產(chǎn)有限公司(下稱“中建地產(chǎn)”)及中建國際建設(shè)有限公司（03311.HK，下稱“中建國際”）運(yùn)營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。如果相關(guān)的土地及房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目未能通過出售注入中海地產(chǎn)，中國建筑擬委托中海地產(chǎn)管理余下的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。 中建系龐大復(fù)雜的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也將因這次重組得到優(yōu)化組合，但與此同時(shí)，已經(jīng)是地產(chǎn)航母的中海地產(chǎn)，將因母公司的資產(chǎn)注入而迅速膨脹，而萬科一直穩(wěn)坐的龍頭寶座，或?qū)⒈恢泻５禺a(chǎn)取而代之。 人事調(diào)整為重組鋪路 近日，在中海地產(chǎn)任職將近20年之久的孔慶平，辭任公司執(zhí)行董事職位，并因此卸任董事局主席職位，公司董事局副主席兼行政總裁郝建民接任。 公告稱，孔先生因在中國建筑股份有限公司（本公司之控股股東）有任職且其內(nèi)部分工有調(diào)整，及考慮本公司更長遠(yuǎn)發(fā)展支持年富力強(qiáng)者之上位，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)董事局新老順利交替，決定辭任執(zhí)行董事一職，同時(shí)因此卸任本公司主席職位。 “此前我也兼任母公司的職位，但主要工作是在中海地產(chǎn)任職，現(xiàn)在開始把主業(yè)調(diào)整到母公司了?！笨讘c平在業(yè)績會(huì)上表示。 值得一提的是，郝建民擅長成本控制和國際資金運(yùn)作。而這次獲任為中海地產(chǎn)執(zhí)行董事的陳誼，原為中國建筑股份有限公司房地產(chǎn)事業(yè)部執(zhí)行總經(jīng)理及中國中建地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理。 在外界眼中，中海地產(chǎn)的這次人事調(diào)整與其母公司中國建筑醞釀的資產(chǎn)整合存在重要關(guān)聯(lián)，因?yàn)樵谕蝗?，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，中國建筑擬將房地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)及中建國際運(yùn)營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。如果相關(guān)的土地及房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目未能通過出售注入公司，中國建筑擬委托公司管理余下的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。 “這是在為重組鋪路，人事調(diào)整和安排領(lǐng)先于資產(chǎn)注入。這并不僅僅是資產(chǎn)的劃轉(zhuǎn)，更是對其經(jīng)營管理權(quán)的融合。”有業(yè)內(nèi)人士對時(shí)代周報(bào)記者表示。 且孔慶平亦在卸任時(shí)坦言，在卸任后，將推動(dòng)中建系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)重組工作，不過，他表示，整合方案依然在研究中，接下來會(huì)有動(dòng)作。但有知情人士透露，很可能是中國建筑以100%持股的地產(chǎn)公司作為注入資產(chǎn)，換購中海地產(chǎn)增發(fā)股份。 中海地產(chǎn)土儲(chǔ)或翻倍 當(dāng)然，對于中建系而言，此次重組將有利于形成合力，此前分散的地產(chǎn)業(yè)務(wù)得到優(yōu)化組合后，銷售業(yè)績也將顯著增長。 中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)龐大復(fù)雜，但分散的發(fā)展模式卻一直阻礙著其效率的發(fā)揮。中國建筑2012年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成本相比去年上升 29.7%，其解釋為：“主要系公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整所致?！?p> 公開數(shù)據(jù)顯示：截至今年6月底，中國建筑除中海地產(chǎn)以外的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)共有土地儲(chǔ)備3265萬平方米，與中海地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備3649萬平方米不相上下。但中海地產(chǎn)以外的房地產(chǎn)開發(fā)速度卻較慢，去年全年銷售額226億元，2013年上半年銷售額145億元。銷售額的增速雖然較快增長，但相對于其土地儲(chǔ)備來說規(guī)模較小，周轉(zhuǎn)較慢，占用資金量大。 此次中國建筑擬注入或委托中海地產(chǎn)管理設(shè)計(jì)的資產(chǎn)包括房地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)以及中建國際運(yùn)營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而其中規(guī)模較大的就是中建地產(chǎn)。中建地產(chǎn)本是中國建筑為提升地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場占有率、而在2008年對國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行重組后，推出的地產(chǎn)品牌。 但中建地產(chǎn)自中國建筑IPO之后一直沒有公布項(xiàng)目列表，市場無法對其進(jìn)行常規(guī)的NAV估值，價(jià)值無法清晰地體現(xiàn)。“此次注入或托管后其將在中海外的估值框架下顯現(xiàn)出內(nèi)在價(jià)值，有助于體現(xiàn)中國建筑的整體價(jià)值?！庇蟹治鰩煴硎?。 雖然公告表示，此后中國建筑原則上擬再新增直營從事純粹房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，但由其屬下各工程局及設(shè)計(jì)院等運(yùn)營之房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)除外。盡管如此，由于工程局和設(shè)計(jì)院的地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對來說占比不大，這次擬注入的也幾乎是中國建筑余下的全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)。孔慶平在業(yè)績發(fā)布會(huì)當(dāng)日也透露，正研究由母公司中國建筑注入的地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值約500億元人民幣。 據(jù)中國建筑年報(bào)顯示，去年中國建筑的房地產(chǎn)銷售總額為1106 億元，其中2012年中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)1115.2億港元(折合人民幣約896億元)，中建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)206億元，僅中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)就幾乎囊括了中國建筑的全部房產(chǎn)收入。 對于注資行為，孔慶平表示，這是公司資產(chǎn)整合的一種考慮，公司正在研究方案發(fā)展的可行性。他坦言:“目前中建旗下三家公司均在運(yùn)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，此舉一方面是為了解決同業(yè)競爭問題，另一方面也是有意將中建旗下房地產(chǎn)資源發(fā)揮至最高水平?！?p> “此次‘?dāng)M調(diào)整’的公告對中國建筑構(gòu)成實(shí)質(zhì)利好，預(yù)計(jì)存量土地資源將被盤活,對業(yè)績有長期的正向作用。”廣發(fā)證券研究員唐笑表示。 動(dòng)萬科行業(yè)之首地位 馬太效應(yīng)下，強(qiáng)者恒強(qiáng)，第一集團(tuán)軍的陣容包括萬科、綠地、保利房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(600048.SH，以下簡稱“保利”)、中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)(003333.HK)、萬達(dá)集團(tuán)。 雖然房企界第一把交椅歸屬萬科，但在盈利方面，中海地產(chǎn)早超過萬科登上了最賺錢房企的榜首。中海地產(chǎn)去年?duì)I收為517.3億元，但在凈利潤方面，中海地產(chǎn)去年達(dá)到151.6億元，比萬科125.5億元的凈利潤高20%，平均2天半就要賺1億元。 而中海地產(chǎn)的盈利能力仍在發(fā)力，2013年上半年，中海地產(chǎn)總銷售額800.7億港元，營業(yè)額同比增27.3%至321.91億港元，凈利潤同比上升31.6%至110.32億港元，凈負(fù)債與資本比例大幅下降到僅15%，賬面資金517億港元，同比增長近6成。 2013年1-7月份，中海地產(chǎn)累計(jì)合約銷售額904.7億港元及累計(jì)合約銷售面積590.5萬平方米(其中含中國海外宏洋集團(tuán)有限公司合約銷售額95.5億港元及合約銷售面積87.8萬平方米)。 鑒于樂觀的銷售情況，孔慶平透露，中海地產(chǎn)全年銷售合約金額目標(biāo)將提升至1200億港元，目前中海地產(chǎn)財(cái)務(wù)資源充足，合計(jì)可動(dòng)用的資金高達(dá)611.7億港元，下半年將會(huì)伺機(jī)以低成本適度加大土地儲(chǔ)備。 而這次注資涉及超3000萬平方米的土儲(chǔ)，資產(chǎn)價(jià)值約500億元，對已是地產(chǎn)航母的中海地產(chǎn)來說，在規(guī)模上或會(huì)撼動(dòng)萬科行業(yè)之首的地位，且也能彌補(bǔ)中海地產(chǎn)在某些業(yè)務(wù)方面的不足，更能形成規(guī)模效應(yīng)。 近年來，中國建筑正積極利用自身綜合性建筑公司的優(yōu)勢，向城市綜合體運(yùn)營商模式轉(zhuǎn)型，同時(shí)兼顧一級(jí)土地開發(fā)和保障性民生工程建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年間，中國建筑在施工的城市綜合建設(shè)及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項(xiàng)目13個(gè)，累計(jì)完成投資額149 億元，僅完成1055 億元計(jì)劃投資總額的小部分，主要由中建地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)，顯然，這些資產(chǎn)一旦納入中海，無疑將會(huì)彌補(bǔ)中海地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面的短板。 “擬注入或托管的項(xiàng)目與土地儲(chǔ)備將得到更好地開發(fā)和經(jīng)營，盈利能力和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度將得到極大的提升?！敝袊鴩H金融有限公司研究員丁玥表示。
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