愛華網(wǎng)重慶鴻恩寺地塊拍賣的戰(zhàn)鼓聲還在耳邊回響，萬科與保利雙方正酣戰(zhàn)。 鴻恩寺一役，扎根重慶5年，激情的保利憑借1000萬元擊退謹(jǐn)慎的萬科。 萬科一朝遭蛇咬，因?yàn)?007年買的高價(jià)地遭遇大幅計(jì)提，在拿地策略上，稍顯謹(jǐn)慎，不再“志在必得”;而保利仍舊高歌猛進(jìn)，來勢洶洶。重慶市場的爭斗，是萬科和保利在全國爭斗的縮影。誰能在重慶市場上勝出，又進(jìn)而奪取全國市場的勝利，現(xiàn)在尚難有定論。 出乎大多數(shù)人的意料，呼聲最高的萬科最終放棄了重慶鴻恩寺地塊，保利地產(chǎn)以38.1億元的總價(jià)，刷新了重慶“地王”的紀(jì)錄—6月25日，重慶最為熱鬧的一場“地王”爭霸賽，以萬科、龍湖“師徒”惜敗于保利的結(jié)局，落下帷幕。 保利38.1億元攬地王 在重慶鴻恩寺地塊開賣之前，5月份，王石到重慶與當(dāng)?shù)卣賳T接觸時(shí)商談該地塊事宜的消息就不脛而走。業(yè)內(nèi)甚至傳出，萬科已先期支付10億元爭取到了拿地的主動權(quán)，似乎萬科將這幅地收入囊中已穩(wěn)操勝券。 在6月25日的拍賣場上，萬科卻在叫出38億元后，突然收刀入鞘。占地面積近60萬平方米、最大建筑面積約125萬平方米的“地王”，最終被保利以38.1億元的總價(jià)拿下。 “從現(xiàn)場情況看，38億元的牌是萬科舉的，但舉得有些勉強(qiáng);保利則從一開始就十分積極，明顯有備而來?！贝笥宸慨a(chǎn)網(wǎng)副總編輯李金波告訴時(shí)代周報(bào)記者。 重慶的樓市一直被視為“價(jià)值洼地”，這幅以3040元/平方米樓面地價(jià)拍出的地塊，建成后的售價(jià)能否為山城人民所接受、保利此舉是否冒險(xiǎn)，都成為當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士熱議的話題。 重慶市人民政府發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究中心特約研究員、容磁企業(yè)管理咨詢有限公司王雪松分析，3040元/平方米的樓面地價(jià)加上各種成本，若5年開發(fā)完畢，最后開發(fā)土地樓面成本達(dá)到4600元/平方米，售價(jià)若不超過9000元/平方米，就很難有利潤。 但保利的拿地主張卻十分明確。根據(jù)長江證券6月21日發(fā)布的《長江-保利中期策略會議紀(jì)要》稱：“今年，保利準(zhǔn)備用80億-100億元拿地，主要考慮城市中心、中心城市，當(dāng)然成本優(yōu)勢的地段也會考慮。”鴻恩寺地塊的稀缺性自然被保利盯上。湘財(cái)證券研究所對該地塊的評估報(bào)告也認(rèn)為：“考慮到此地塊面積很大，非常便于設(shè)計(jì)出不同檔次的產(chǎn)品，保利地產(chǎn)可以分期開發(fā)不同的物業(yè)類型，對此項(xiàng)目我們持積極樂觀的態(tài)度。” 保利的購地沖動還來自今年一路飄紅的銷售數(shù)據(jù)?！氨＠禺a(chǎn)今年以來僅僅獲得了北京密云地區(qū)31.56萬平方米建筑面積的項(xiàng)目，而其前5個(gè)月的銷售面積超過182萬平方米，如果再不獲得項(xiàng)目，幾年后，保利將面臨無項(xiàng)目可開發(fā)的地步?！毕尕?cái)證券研究所洪俊驊稱。而重慶業(yè)內(nèi)人士介紹，保利在重慶的6個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)進(jìn)入“掃尾”階段，急需補(bǔ)充供給。 萬科重慶的取舍 萬科將鴻恩寺地塊拱手讓出，讓業(yè)內(nèi)為之大呼意外之時(shí)，卻又刀鋒一轉(zhuǎn)，采取了“化整為零”的戰(zhàn)術(shù)。 萬科先在6月25日鴻恩寺地塊的同場拍賣會上，出價(jià)2.92億元，取得了北部新區(qū)高新人和組團(tuán)H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)H29號的二類居住用地;又在第二天以起拍價(jià)6.6億元、在無人競爭的情況下獲得北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)I標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)的地塊。兩幅地塊加起來的占地面積僅18萬平方米、最大建筑面積才共有52萬平方米，不到“地王”的二分之一，折合樓面價(jià)分別僅為1564元/平方米和1752元/平方米，同鴻恩寺地塊的3040元/平方米的樓面地價(jià)相比，也只有其一半。（《世界企業(yè)家》[bossline.com]） “萬科是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的公司，再加上它2007年高價(jià)拿地被減值計(jì)提的陰影還在，拿地的策略，肯定相對謹(jǐn)慎一些?！崩罱鸩ㄕf，“今年萬科從‘規(guī)模速度型向質(zhì)量效益型’轉(zhuǎn)變的思維，肯定也會影響著萬科拿地的態(tài)度?！? 業(yè)內(nèi)對其“理性”的稱道擲地有聲，萬科卻又在6月29日，以11.12億元競得重慶渝中區(qū)河運(yùn)校地塊—短短5天之內(nèi)，萬科共斥資20.64億元，拿下了重慶的3幅地塊。 5月份以來，萬科的大肆發(fā)力讓人跟不上節(jié)奏。2009年前4個(gè)月，萬科一直捂緊錢袋;到了5月，卻明顯加快拿地步伐，斥資23億元在佛山、無錫、沈陽、青島四城獲取6幅地塊，合計(jì)容積率建筑面積為188.3萬平方米”。最近一周之內(nèi)，萬科在重慶的20多億元投資，已超過了萬科今年來拿地總額的三分之一。 萬科在制定拿地策略時(shí)，到底出于怎樣的考慮? 萬科回答時(shí)代周報(bào)記者問題時(shí)表示：在項(xiàng)目獲取方面，萬科的策略是精挑細(xì)選，把握機(jī)遇。萬科會綜合考慮項(xiàng)目的收益空間、開發(fā)周期、資金占用等因素，以確保項(xiàng)目的土地價(jià)格合理、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可控。 取舍之間，萬科放棄了鴻恩寺地塊的市場機(jī)會，抓住了另外三幅較小地塊的機(jī)會。這一舉動，在王雪松看來，是“萬科這艘巨輪在重慶的海洋中有些迷失了”。他甚至放言：“從地塊價(jià)值來看，寧愿用45億元去買鴻恩寺的地塊，也不愿意要渝中區(qū)河運(yùn)校那塊地?！? 萬科顯然自有打算。“公司不會拘泥于某一地區(qū)，也沒有‘志在必得’的項(xiàng)目?！比f科方面解釋道，放棄“地王”，轉(zhuǎn)而購入重慶另外規(guī)模稍小、價(jià)格都稍低的地塊，正體現(xiàn)了公司在進(jìn)行新項(xiàng)目投資決策時(shí)始終嚴(yán)格遵循原則—建立更加科學(xué)和嚴(yán)格的項(xiàng)目評估體系，合理平衡項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)，提高投資的質(zhì)量。 誰來稱霸西部? 一組數(shù)據(jù)說明，無論是萬科還是保利，重慶都成為了重要的戰(zhàn)略據(jù)點(diǎn)。
重慶容磁企業(yè)管理咨詢有限公司的統(tǒng)計(jì)顯示，今年6月，重慶成交的土地樓面均價(jià)是1852元/平方米，成交土地面積達(dá)到1739973平方米，僅僅6月出讓土地的建筑面積就是1—5月總和的3倍。而排在前兩位的拿地大王就是保利和萬科，共拿下了230萬平方米建筑面積的項(xiàng)目。 萬科與重慶的緣分由來已久，1992年就有萬科人員前來重慶考察，但其時(shí)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民購買力讓萬科的進(jìn)駐計(jì)劃暫時(shí)擱淺;1995年，萬科又入成渝兩市考察，最終西南站點(diǎn)選擇先在成都落子;1997年，重慶直轄，萬科三次入渝，卻仍未找到心儀的項(xiàng)目—萬科和重慶遂“千里一直未相會”。 直到2008年9月，重慶渝開發(fā)股份有限公司發(fā)布公告披露，萬科將斥資1.6億元收購重慶渝開發(fā)旗下珊瑚置業(yè)有限公司51%的股權(quán)，成為該公司最大股東。這才宣告房產(chǎn)“一哥”萬科的姍姍來遲。 今年五六月份，萬科在重慶的處女作—?jiǎng)e墅項(xiàng)目萬科渝園和高層項(xiàng)目萬科朗潤園—先后開放樣板房，備受重慶市民追捧。 相比之下，5年前就已經(jīng)進(jìn)入重慶的保利，已經(jīng)扎根較深。2008年，重慶保利銷售成績突破16億元，穩(wěn)居重慶市場外來房企銷售金額頭把交椅。今年，保利在渝總開工量將達(dá)到100萬平方米，將有包括保利心語、保利康橋等七個(gè)項(xiàng)目同時(shí)亮劍山城。 后來者萬科能夠居上嗎，誰能最先占穩(wěn)這個(gè)異地橋頭堡? “萬科在重慶的兩個(gè)盤，雖然賣得比較火爆。但從地理位置、容積率、規(guī)模等等各個(gè)方面，都難以成為城市熱點(diǎn)—換句話說，萬科在重慶還沒有代表性的項(xiàng)目—鴻恩寺那個(gè)地塊，本可以給萬科做成市場標(biāo)桿項(xiàng)目的?！蓖跹┧烧J(rèn)為，“保利拿到鴻恩寺地塊，就讓萬科失去一個(gè)重要的據(jù)點(diǎn)?！彼踔练Q，萬科放棄鴻恩寺地塊，轉(zhuǎn)而“抓小放大”，犯了戰(zhàn)略性錯(cuò)誤。 僅在重慶開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目，就備受重慶人關(guān)注的萬科，還在尋找從試探性開發(fā)轉(zhuǎn)為規(guī)模開發(fā)的萬科重慶之路。(世界企業(yè)家)
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