愛華網(wǎng)近幾年來，投資商鋪成為不少市民置業(yè)理財?shù)囊环N方式，但是商鋪投資在目前是一種高風(fēng)險的投資種類。市民在商鋪投資、租賃、轉(zhuǎn)租等進程中該當(dāng)留意防備哪些法律風(fēng)險？遇到糾紛又該如何處置？我們來看一下專家們是怎樣解說的。 1.廣告承諾不兌現(xiàn)，投資者怎樣維權(quán)？ 李洪英律師：關(guān)于商業(yè)廣告，依據(jù)《合同法》第15條第1款，它普通屬于邀約約請，但同時該條第1款也規(guī)則了，商業(yè)廣告的內(nèi)容契合邀約規(guī)則的，視為邀約，即內(nèi)容詳細確定；標(biāo)明禁受邀約人承諾，邀約人即受該意思表示的約束。詳細到商鋪相似“售后包租，年收益10%”的宣傳廣告，其內(nèi)容詳細確定自不用說，并且投資者之所以購置，主體是被其高收益報答所吸引。所以，可以以為此廣告宣傳屬于邀約，它也依然屬于合同的內(nèi)容。一旦合同的目的無法完成，投資者可以依據(jù)《合同法》第五十四條第二款“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)懇求人民法院或仲裁機構(gòu)變卦或撤銷：一方以欺詐、脅迫的手法或乘人之危，使對方在違犯真實意思的狀況下訂立的合同，受損害方有權(quán)懇求人民法院或仲裁機構(gòu)變卦或撤銷”的規(guī)則主張撤銷，并依據(jù)第五十八條“合同失效或被撤銷后，因該合同獲得的財富，該當(dāng)予以返還；不能返還或沒有必要返還的，該當(dāng)折價補償。有差錯的一方該當(dāng)賠償對方因而所遭到的損失，兩方都有差錯的，該當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任”，要求開發(fā)商返還購房款，并要求賠償相應(yīng)的可以舉證的損失。 2.包租商鋪租金收不到，投資者能否主張退房？ 王敏霞律師：假如購置房屋的期限不到合同商定工夫，退房條件尚未到達的并且購房合同中并沒有商定相應(yīng)的違約責(zé)任作保護的，可以依據(jù)《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不實行合同義務(wù)或?qū)嵭泻贤x務(wù)不契合商定的，該當(dāng)承當(dāng)持續(xù)實行、采取彌補措施或賠償損失等違約責(zé)任”。要求開發(fā)商付出租金，并主張逾期付出的銀行同期存款利率計算的損失。 3.開發(fā)商口頭承諾，保證人不擔(dān)責(zé)任。 王敏霞律師：有很多投資商鋪的百姓，以為開發(fā)商說由很有實力的單位擔(dān)保，她的租金收益就有了保護，開發(fā)商沒有才能付出時，就可以向所謂的保證人主張。但依據(jù)《擔(dān)保法》第十三條“保證人與債務(wù)人該當(dāng)以書面方式訂立保證合同?！倍傩詹]有任何書面的材料證明誰是擔(dān)保人，也就是說她的租金收益其實沒有任何有用的保證，假如遇到這種狀況，只能向開發(fā)商主張相關(guān)的法律責(zé)任。 4.開發(fā)、運營方若為一體，能否主張共同擔(dān)責(zé)? 李洪英律師：房產(chǎn)運營管理公司與開發(fā)商雖然是兩個不同的法律主體，而本質(zhì)上房產(chǎn)運營管理公司常常是開發(fā)商臺前的“代理人”。開發(fā)商在身后操控著運營管理公司與投資人之間的民事活動，并且是這些活動招致法律結(jié)果的最終接受者。但是如何揭開開發(fā)商的面紗，證明其與投資者的確存在著售后返租的行為，卻是實踐中的一大難題。只需房產(chǎn)開發(fā)公司與房產(chǎn)運營管理公司在工商管理部門登陸的股東名冊不完全一樣，就很難證明他們兩者是同一法律實體，而售后返租的說法就無從談起。因而，股東經(jīng)過百分之百控股、間接投資、隱名投資等多種投資戰(zhàn)略，就可以隨便地做到房產(chǎn)開發(fā)公司與房產(chǎn)運營管理公司本質(zhì)上的“一套班子、兩塊牌子”。因而，市民可以委托律師對開發(fā)商和承租的這家公司的檔案進行調(diào)查，以確定他們之間能否有牽連關(guān)系。 5.理智投資有助防備風(fēng)險 1、首先理解開發(fā)商背景、實力及信譽，履約才能等。具有實力和好口碑的開發(fā)商從物業(yè)選址建立到銷售都會有全盤的思索，選擇他們的物業(yè)投資風(fēng)險相對較低。
2、調(diào)查運營管理程度。從某種意義上說，商業(yè)物業(yè)的升值和延續(xù)是靠運營出來的。商業(yè)物業(yè)運營管理搞好了，可以提升全體形象，吸引更多的投資者來投資，從而構(gòu)成良性循環(huán)，促使商業(yè)物業(yè)的升值。 3、業(yè)界有句名言叫“地段，地段，還是地段”主體在繁華街區(qū)，升值空間對比大，選擇適宜的地段對商鋪投資是至關(guān)重要的。以保證本人的投資報答順利完成。 4、選擇的開發(fā)商該當(dāng)對投資報答有理智認(rèn)識，不能只思索高額獲利要素。 5、將開發(fā)商承諾的收益報答率寫入合同。購房者在購房時，在無法核實這種宣傳的時分，在與開發(fā)商簽署?《商品房預(yù)售合同》時，一定要把這些承諾寫進合同中的補充協(xié)議里。 6、明白產(chǎn)權(quán)割離狀況。兩方商定的投資報答率一方面要有明白商定，另一方面應(yīng)有第三方提供擔(dān)保。 7、在簽署合同時最好需求向?qū)I(yè)人士討教或請一位律師協(xié)助你把把關(guān)。
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